房地产经济学第5讲-房地产市场

房地产经济学EconomicsofRealEstate广东工业大学管理学院主讲人:兰泽英邮箱:lanying_plan@授课时间和地点：周一、周四，教611学分：3.5，共48学时土地资源管理讲授内容：第五章房地产市场

5.1房地产市场概述

5.2房地产市场的运行机制

5.3房地产市场分析的内容和方法第一节房地产市场概述市场——是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义:一是指买卖双方交易的场所；二是指交易活动发生的过程。1、一般市场的概念一、概念房地产市场就是指房地产这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。房地产市场的主体是房地产的供给者、购买者和其他参与者房地产市场的客体是各种内涵不同的房地产权利2、房地产市场的概念优化配置土地资源调整产业结构，优化生产力布局促进房地产业健康发展有利于健全市场体系，发展社会主义市场经济3、房地产市场的机能房地产市场是土地有偿使用的载体房地产市场是发展商品经济的内在要求房地产市场是社会主义统一市场的有机构成部分4、我国开放房地产市场的必然性房地产市场住宅市场写字楼市场商业楼房市场工厂厂房市场仓库市场特殊用途市场二、类型第一节房地产市场概述——按照用途划分的房地产市场房地产萌芽市场房地产发育市场房地产成熟市场房地产市场——按照发育程度划分的房地产市场房地产市场按照覆盖（影响）范围划分：国际性市场全国性市场地方性市场——按照覆盖范围划分的房地产市场——按照流通过程划分的房地产市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地出租市场……土地市场增量房屋交易市场（简称新房交易市场）存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）出卖市场出租市场出卖市场出租市场房地产市场——按客体和层次划分我国房地产市场二级市场一级市场一级土地市场：即国有土地使用权的出让市场。一级市场管理：政府是供应主体，实行土地收购储备制度，各级政府的土地收购储备中心具有开发土地、增值土地的功能，对城市用地实施“统一征用、统一收回、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理”，确保政府垄断土地一级市场。土地收购储备中心或其授权委托的企业，对收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的建设条件。一级市场供应：完成一级开发的土地由土地收购储备中心统一出让，欲进行经营性用地二级开发的企业需通过公开的土地出让平台进行竞争。经营性用地需通过“招拍挂”方式出让（新办法。。。）一级土地供应市场“三通一平”通水、通电、通路、平整土地“五通一平”通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地“七通一平”通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地等的建设条件。土地开发标准二级土地市场：符合土地转让规定，拥有国有土地使用权的土地使用者都构成二级市场的供应主体，企业可以通过直接购买、合作入股等方式获得土地。二级市场供应：需要企业拥有敏锐的市场嗅觉，及时发现适合的地块信息，寻求合作机会。据统计，房地产开发企业获取土地的费用一般要占到项目工程建设费用的三成左右，有些项目则达到总成本的五成以上，土地获取的质量和数量是决定项目成功与否的重要因素。二级土地供应市场1、房地产市场的参与者第二节房地产市场运行一、供需房地产业六大分工环节房地产业运作过程中的主要行为主体构成19房地产需求的特点1）整体性2）区域性3）层次性房地产需求的类型：生活生产性、投资性、投机性房地产需求的影响因素1）收入的变化（心理、偏好）2）其他商品的价格变化（替代品，互补品）3）对未来的预期4）政府政策的变化（贷款利率，税费）2、房地产市场的需求需求量价格d1d0d在特定时期内，消费者在各种可能价格下，愿意且能够购买的房地产数量。20房地产供给的特点1）缺乏弹性2）具有层次性3）具有滞后性房地产供给的影响因素1）土地价格水平2）房地产开发成本3）政府政策的变化（一级土地市场供应、增值税费、房贷政策、住房政策、利率）4）对未来的预期

3、房地产市场的供给供给量价格S1S0S在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。均衡价格：某一价格上房地产需求量和供给量正好相等。数量价格sQ0dP04、房地产市场供求平衡与非平衡非均衡要点：房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种非均衡状态：A、总量性供不应求B、总量性供过于求C、结构性供求失衡

！均衡是偶然的，几乎是不存在的；

！非均衡状态是绝对的，常见的。

价格是由供给和需求两股力量共同作用的结果，同时价格的变动反过来影响供给和需求的变动，当价格发生变化时，供给量同价格呈同方向变动，需求量同价格呈反方向变动。西方经济学中，用以说明价格变动与需求量或供给量之间这种量的关系的理论就是弹性理论。反映了需求量或供给量对于价格变化的敏感性。弹性是一个变量对另一个变量的敏感性的度量。即一个变量发生1%的变化，引起另一个变量的百分比变化。5、房地产市场供求弹性22

单位弹性

缺乏弹性

富有弹性

OPQDEd=1

OQPD0<Ed<1

OPQD1<Ed<∞

需求弹性的类别

完全弹性

完全无弹性

1）房地产需求弹性Ed在一定时期内，房地产需求量相对变化对于房地产自身价格的相对变化的反应程度。△Q/Q△P/P

Ed=2）房地产供给的价格弹性Es表示在一定时期内房地产供给量的相对变化对于房地产价格的相对变化的反应程度。供给弹性的分类当Es=0时，称为完全无弹性(如土地总量供给，短期内的房地产）；当Es=∞时，称为有无限弹性；当Es=1时，称为单位弹性；当Es>1时，称为富有弹性；当Es<1时，称为缺乏弹性。

房地产数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格供求弹性应用土地需求价格弹性：0.308~0.860,平均为0.6998投资供给价格弹性：1.97改变市场状况将有什么结果。。。美国城市房屋租赁的需求弹性为1，而供给弹性为0.5，政府如果要鼓励出租，使出租量提高2%，必须将租金提高4%，但同时出租需求量会下降4%。[例]某种商品住宅用地的价格从2000元/平方米上升到2200元/平方米时，需求量从1000平方米减少为800平方米。试采用中点法计算该种商品住宅用地需求的价格弹性。解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800代入下式Ed={（Q2-Q1）/[（Q1+Q2）/2]}/{-（P2-P1）/[（P1+P2）/2]}

==2.33

计算题人口就业及工资水平利率以及抵押贷款的条件税率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工资、建筑材料价格建筑技术的变化、建筑质量售价、租金水平、空置率6、影响供求的各种因素27第二节房地产市场运行二、市场运行地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因供求数量价格s1d2d1ba供求数量价格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs短期房地产供求长期房地产供求1、供需机制下房地产市场长期运行第二节房地产市场运行一般包括生产、流通、消费三个环节（1）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。（2）流通环节：供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。（3）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，产权产籍管理、经常性维修保护）2、房地产业运作过程30

土地市场RE开发建设市场RE销售市场RE消费市场建筑材料市场RE金融市场中介服务市场物业管理市场3、房地产市场运行基本架构产业链长，产业关联广泛，影响波及面广。往往只有少数几个产业占主导地位。其中，中国房地产业与金融保险业、公共管理和社会组织的关联关系尤其值得关注。具有经济启动和经济衰退的双刃剑特性。房地产以生产流程为核心的资金运作32市场供给的特点：滞后性，非同质性，存量性市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性，竞争约束4、房地产市场运行特征房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。房地产市场供给的存量特性市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求（特别是投资投机性需求）也增加；反之成立。房地产市场需求的融资性产权交易性单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。位置决定性，上升性。个别因素影响性……竞争机制约束性：如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。交易寻租性：企业等寻求经济收益如利润最大化机会或政府寻求政治收益如政治局势稳定或政治关系牢固最大化机会的行为或过程。房地产市场交易特点基本特点

公开的市场经济环境房地产产权明晰完善的房地产法规发达的房地产金融市场良好的房地产市场中介机构

适当的房地产市场调控125435、房地产市场有效运行的理想条件6一个公开市场的特点：1.交易双方追求最大的经济利益2.市场信息充分3.有充裕的时间交易4.对交易对象有必要的专业知识5.交易条件公开且不具有排他性1）联结各个参与者，通过市场机制自动调整房地产数量和质量，配置资源和利益，保证经济系统正常运行。2）显示市场供需变化，指导资源和利益配置方向——指导政府制定科学的土地供给计划——指导供给方式以适应需求的变化（租售价格、新建房产，原有物业使用方式）——引导需求适应供给条件的变化——调控资金流向、家庭财产构成和金融市场。——提供相关信息，以调节开发和消费等行为。6、房地产市场运行功能住房建设规划编制第二节房地产市场的运行

社会政治

经济金融法律技术资源国际7、影响市场运行各种因素的总和第三节房地产市场分析

一、房地产市场分析的概念市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。第三节房地产市场分析

二、房地产市场分析的内容宏观经济的分析地区市场的分析专业市场的分析项目市场的分析第三节房地产市场分析

三、房地产市场分析的技术常用方法

定性分析法：德尔菲法、意见集中法，类推法；定量分析法：统计分析与数学建模。1）时间序列法：移动平均法、指数平滑法、季节变动法2）因果关系法：回归分析、计量模型、投入产出模型第三节房地产市场分析

（1）市场环境及总体市场情况专项分析

有专门的分析方法，可借助政府部门的专业分析成果。国房景气指数价格指数宏观经济波动（2）专业市场的分析专业市场的分析内容：供需数量（潜力、新增、存量）；供需结构；供需平衡关系。分析方法商圈分析：同心圆法、行车时间法、路线调查法供给分析：管道分析法、估算法；需求分析：相关性估算法、比率——人口相乘法、单位零售房地产面积商品零售额比率比较法、马利兹亚城市房地产需求预测法、房地产开发度指数法。45总量结构：开发与销售之间的数量结构区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地段）产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用房、廉租房）、写字楼、商业用房质量结构：供求档次和水平投资结构：投资目的、投资方式房地产专业市场分析内容——运行结构46

供给指标存量新竣工量灭失量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值

需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量就业分布城镇登记失业率城市家庭可支配收入房屋空间使用数量商品零售价格指数城市居民消费价格指数

交易指标销售量出租量吸纳量吸纳率吸纳