第09章假设开发法及其应用

房地产估价与实务

第九章

假设开发法2本章目录第一节假设开发法的基本原理第二节考虑资金时间价值的两种方式第三节各项收入与费用的求取3第一节假设开发法的基本原理

一、假设开发法的基本概念

假设开发法是将估价对象未来开发完成后的价值，减去预测的未来正常的开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法又称为剩余法、预期开发法等。※4

二、假设开发法的理论依据

假设开发法的理论依据是预期原理，在形式上是新开发房地产的成本法的倒算。假设开发法与成本法的主要区别在于：

(1)成本法求取的是开发完成后的房地产价格。

(2)假设开发法假设开发完成后的房地产价格可以通过预测得到，求取的是土地或建筑物的价格。※5

三、假设开发法的适用对象和条件

适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产，统称为“待开发房地产”。

具体包括：(1)待开发的土地(生地、毛地、熟地)；(2)在建工程；(3)可装修改造或可改变用途的旧房。

适用条件：(1)规划设计条件明确；(2)具有稳定的社会经济及政策环境；(3)开发完成后的房地产价值比较容易预测。※6四、假设开发法的基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润

具体的开发类型有:(1)将生地开发成熟地或房屋

(2)将毛地开发成熟地或房屋(3)将熟地开发成房屋(4)将在建工程开发成房屋

(5)将旧房重新装修改造※7五、假设开发法的操作步骤

1.调查待开发房地产的基本情况；

2.按照最高最佳使用原则进行假设开发利用；

3.估计开发经营期；

4.预测开发完成后的房地产价值；

5.测算后续必要支出及应得利润；

6.求出待开发房地产的价值。※8第二节考虑资金时间价值的两种方式

假设开发法在求取各项收入与费用时，必须考虑资金时间价值，考虑资金时间价值的方式有两种：一、计算利息的方式(传统方法)

二、折现的方式(现金流量折现法)

两种方法的计算公式如下：※9

一、计算利息的方法

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用-投资利息-销售税费-开发利润－购买待开发房地产应负担的税费

二、折现的方法

待开发房地产的价值=开发完成后房地产价值的现值－开发成本现值－管理费用现值－销售费用现值—销售税费现值－购买待开发房地产应负担的税费※

10计算利息方法与折现方法的比较：

项目折现的方法计算利息的方法1开发经营期开发经营期2开发完成后房地产价值的现值开发完成后的房地产价值3开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的现值开发成本、管理费用、销售费用、销售税费4投资利息5开发利润6购买待开发房地产应负担的税费购买待开发房地产应负担的税费7折现率

①计算利息的方法考虑各费用项目实际发生的数值，不考虑折现；折现的方法要考虑各项费用的现值；②计算利息的方法要单独考虑投资利息和开发利润；折现方法则不单独考虑，而是将其隐含在折现的过程中。※11第三节各项收入与费用的求取假设开发法通常需要确定以下参数：一、开发经营期二、开发完成后的房地产价值三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费四、投资利息(仅采用传统法时需要求取)

五、开发利润(仅采用传统法时需要求取)

六、购买待开发房地产应负担的税费七、折现率(仅采用现金流量法时需要求取)※12

一、开发经营期销售期(无预售)建造期前期开发经营期估价时点开发完成日期(竣工日期)销售期(有预售)销售结束日期或经济寿命结束日期开发期经营期13

二、开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值通常是指开发完成时的房地产状况下的市场价值(不考虑预售和延期销售)。开发完成后的房地产价值通过预测来得到。

(1)对于开发完成后出售的房地产，采用市场比较法和长期趋势法相结合来推测；

(2)对于出租或营业的房地产，先预测其开发完成后的每年的租赁或经营收益，再采用收益法计算公式将其转换为开发完成时的市场价值。※14

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

假设开发法中的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的估算方法与成本法相同。不同之处在于各项成本与费用项目需要进行预测得到。※15

四、投资利息(仅采用传统法时需要求取)

(1)计息项目：①待开发房地产价值；②购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用；④销售费用(具体分析)。销售税费通常不计投资利息。

(2)计息期：起点是该项费用发生的时间点，终点是销售完成(或开发完成)时点。对发生在一段时间内的费用，通常假设其在该时间段内均匀发生。

(3)计息方式：通常采用复利计息方式。

(4)利率类型：通常采用实际利率。※16

五、开发利润(仅采用传统法时需要求取)

开发利润的测算方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以市场上类似房地产项目所要求的平均利润率，测算时要注意计算基数与利润率的对应关系。利润率直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率计算基数(1):取得待开发房地产的成本+开发成本(2):(1)+管理费用+销售费用(3):(2)+投资利息开发完成后的房地产价值17

六、购买待开发房地产应负担的税费

如契税、交易手续费等。通常按待开发房地产价值的一定比率测算。

七、折现率(仅采用现金流量法时需要求取)

折现率与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于市场上类似房地产项目所要求的平均报酬率。折现率已经包括了投资开发资金的利率和开发利润率两部分。※【例1】需要评估一片面积2k㎡的荒地价值。该荒地适宜进行“五通一平”开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价的6％，买方需要缴纳的税费为转让价的4％。试测算该荒地的总价和单价。※18该荒地价值=开发完成后的熟地价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购买生地应负担的税费

假设该成片荒地的总价为V：

(1)开发完成后的熟地总价值

=800×2000000×60％=9.6(亿元)(2)开发成本和管理费用等总额

=2.5×2=5(亿元)(3)投资利息总额

=V×(1+4％)×[(1+10％)3―1]+5×[(1+10％)1.5―1]=0.344V+0.768(亿元)※

【解】19

(4)销售税费总额

=9.6×6％=0.576(亿元)(5)开发利润总额

=(V+V×4％+5)×15％=0.156V+0.75(亿元)(6)购买该成片荒地的税费总额

=V×4％=0.04V(亿元)20

(7)则由：V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V

可得：V=1.627(亿元)该成片荒地的总价=1.627(亿元)

该成片荒地的单价=81.35(元／㎡)※

【例2】需要评估某宗土地于2005年9月时的价值。该宗土地的面积为5000㎡，剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为800元/㎡，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，建筑安装工程费、专业费用及管理费在第一年、第二年的投资比例分别为60％和40％；销售费用为售价的2％，假设销售费用发生在销售完成之时，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，平均售价为2000元/㎡。试测算该宗土地于2005年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。※21假设该宗土地2005年9月的总价为V：

(1)开发完成后的房地产总价值

=(2000×5000×2)/(1+12%)2=1594.39(万元)

(2)建筑安装工程费、专业费用及管理费等总额

=800×(1+12％)×5000×2×[60％/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]

=810.36(万元)※

【解】22

(3)销售费用及销售税费总额

=1594.39×(2％+6％)=127.55(万元)(4)购买该宗土地的税费总额

=V×3％=0.03V(万元)

则由：V=1594.39-810.36-127.55-0.03V

可得：V=637.36(万元)

因此：

土地总价=637.36(万元)

土地单价=1274.72(元／㎡)

楼面地价=637.36(元／㎡)※23

【例3】某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计，下同)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为1000元／㎡；装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元／㎡；销售费用和销售税费为售价的8％，并假设均发生在销售完成之时；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。※24

假设该旧厂房的正常购买总价为V：

(1)装修改造成商场后的房地产总价值

=(4000×5000)/(1+12%)=1785.71(万元)

(2)装修改造的总费用

=1000×5000/(1+12%)0.5=472.46(万元)

(3)销售费用和销售税费总额

=1785.71×8％=142.86(万元)※

【解】25

(4)购买该旧厂房的税费总额

=V×4％=0.04V(万元)(5)需补交土地使用权出让金等的总额

=400×5000=200(万元)

则由:V=1785.71-472.46-142.86-0.04V-200

可得:V=933.07(万元)

因此：旧厂房总价=933.07(万元)

旧厂房单价=l866.13(元／㎡)※26

【例4】某写字楼项目开工于2004年3月1日，用地面积3000㎡，建筑面积12400㎡，建筑物设计使用寿命50年，土地使用年限50年(从开工之日起计)。土地取得费用为楼面地价800元／㎡，该项目开发建设费用为2300元／㎡。至2005年9月1日,实际完成主体结构并已投入50％的开发建设费用，估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的开发建设费用。建成后半年可租出，月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买房地产时买方需要缴纳的税费为购买价的3％，销售费用和销售税费为售价的8％。试测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和单价(报酬率为9％，折现率为13％)。※27

【解】28

假设该在建工程的正常购买总价为V：

(1)续建完成后的房地产总价值＝

(2)续建总费