《房地产企业工程造价问题研究6800字（论文）》

房地产企业工程造价的成本控制研究报告TOC\o"1-3"\h\u9304前言 前言由于人们生活水平的提升，对于居住环境也愈加重视。并且我国人口较多，房地产等建筑行业发展空间较大。目前我国工程建筑施工中主要是以住房为主，我国居民对住房需求量大，质量要求高，然而这些要求带动了我国房地产业的发展。目前我国国民经济中，房地产业占有重要的地位，是国民经济的一大支柱型产业。然而，我国房地产业与国外相比，还是存在起步晚，发展快的问题。其中，在建设项目的控制中，存在着一系列如水平低、缺乏专业人才、技术不过关等的问题，由此造成项目工程进度延误，无法保证项目如期完成，而且也会浪费资源，影响房地产开发。上述这些问题在一定程度上将会造成企业经济损失，项目整体造价将会上升。工程造价管理是在采用相关科学方法和管理技能的条件下，对建设项目的投资金额或者项目成本进行计算分析，并对项目实施过程资金或成本进行管控，这里的造价是项目建设从头到尾的全部合理开销支出。建设项目造价全程管控是从项目的投资计划开始的，贯穿到项目设计、预算评审、招标采购、实施、竣工试运行的全程全寿命周期的造价监管，目的在于能成功控制项目建设投资，节约资金使用成本。因此，研究工程项目的造价管理是有必要的，针对施工造价的控制必须要从施工进度周期、计划安排、工作效率等方面进行。对施工中所出现的问题，找出解决办法，纠正建设项目控制，更好地完成建设项目，实现项目的最大经济效益。1工程造价和成本控制相关理论概述1.1工程造价的概念工程造价是指对建设工程过程中所消耗的固定资产资源总价。相对不同的角度和主体而言意义不同，从投资者和业主的角度来说，工程造价是为了对建设工程项目的固定资金进行预期的投资收益分析，这时的造价不仅涵盖了前期的设计调查、土地购买、拆迁征地等费用，还包括后期的设计、招标与施工和验收等等一系列的全过程。建设项目造价全程管控是从项目的投资计划开始的，贯穿到项目设计、预算评审、招标采购、实施、竣工试运行的全程全寿命周期的造价监管，目的在于能成功控制项目建设投资，节约资金使用成本。1.2工程造价管理的意义房地产企业的工程造价对建设施工过程中的各个方面都有很大的联系，随着我国房地产市场经济的蓬勃发展使得资本投入越来越大，建设项目的经济效益不断上升，为了最大限度地发挥各方的利益。房地产企业工程造价的成本控制有着不可忽视的重要作用，对其管理的重要意义主要在以下两个方面：第一，建设项目的成本管理可以节省建设单位资金，增加项目总体收入。为了获得投资方的预期回报，要特别注意整个项目的成本，对问题的各个方面都有约束力，有效控制每个阶段的建设工程造价，从而达到项目投资的预期收益。第二，国家还主张管理工程造价，使固定资产投资得到更好的管理。由于固定资产是项目的主要投资形式，固定资产监管是控制建设工程造价的主要手段。1.3成本控制的目标1、配合企业的竞争战略房地产企业的基本竞争战略包括成本领先战略、差异化战略和目标聚集战略。成本控制是成本领先战略的核心。成本领先战略通过两种方式获得利润，一是以低成本保持产品质量的适度，企业产品以低成本为依靠，通过价格优势扩大企业产品的市场份额来实现企业利润的最大化。二是夺取高端市场，用高成本开发市场、以极致的产品品质和优质的服务水平，为了获得高端市场和更多的利润。对于剩下的两个战略也是需要成本控制进行配合的，不能单独执行。由此可见，成本控制不是单一的降低成本，而是在企业的竞争战略下根据竞争战略对调整成本控制，为了实现企业生产符合竞争战略的产品和服务，实现利润最大化。2、提高效率时间在价值链中是一个非常重要的因素。在传统企业成本控制中往往过分强调成本的降低，而忽视了成本降低可能带来的效率的降低，随着科学技术的不断发展，高效的生产工具不断出现，高效的生产工具短期看导致成本的上升，也有利于产品尽快占领市场，将产品及时推向顾客，更重要的是对于顾客反馈的使用意见及时进行对产品优化，既能让顾客价值最大化，熟悉市场风向，又能为新产品打下良好的口碑。2房地产企业工程造价成本控制管理现状2.1投标和项目预算仍然受到操纵目前，在房地产企业招投标过程中，招投标与项目预算仍处于人工控制状态，导致招投标与项目预算成本与实际建设项目成本之间存在较大差距。因此，房地产企业需要做好工程建设项目的成本控制，避免工程投标中出现恶意竞争投标的现象，导致施工质量差、造成施工隐患等恶性现象。2.2市场缺乏稳定的经济政策支持在市场经济体制下，政府部门不得通过价格机制干预工程造价。而只能通过宏观调控来实现对建筑生产和投资的合理引导，从而保证生产和投资在正常水平上浮动。但在实际项目建设中，政府制定的经济政策直接影响劳动力和建材价格，导致房地产市场价格大幅波动，直接影响城市建设的发展。2.3企业工程造价评估方法不完善由于房地产企业的项目成本直接影响市场的直接材料价格,但大多数建筑施工企业没有市场材料价格指数评估,没有更新材料价格指数,导致企业预算标准缺乏科学依据,实际预算成本和可行性评估报告不匹配,严重影响了项目的成本费用。2.4资源利用不合理，存在浪费房地产企业在项目建设,许多设计师缺乏严谨的工作态度和责任心,导致施工方案的设计,为了满足自己的经济利益,重复修改施工方案,直接影响到房地产企业项目成本的真实性，因此，企业的人力资源投入、设备资源和物资资源缺乏合理的采购管理，造成了大量的资源浪费，导致施工成本不断增加，严重损害了房地产企业的经济利益。2.5市场环境的巨大变化，使工程造价控制难度加大在城市建设过程中，存在着大量的超预算现象，这归根结底是市场环境造成的。由于市场环境每天都在变化，建设项目是一个建设周期长、建设时间长的项目，很难根据当前的市场变化来制定项目预算。因此，在编制项目成本控制时，虽然考虑了市场环境和国家政策的变化，但仍然无法在实际预算中准确计算出准确的项目成本。一旦市场环境发生变化，就会出现超出预算的问题。因此，在实际施工过程中，有必要做好对市场环境的合理控制，才能实现对工程造价的合理控制。3工程造价的成本控制问题3.1设计阶段的问题房地产企业的设计阶段是将技术和资金相结合的过程，这也是工程造价的成本控制初步时期。因此，只有科学合理的设计建设施工方案才能更好的对其进行控制，在设计时对工程造价的有力控制是选择中标单位的首要凭据，控制总体成本。然而，许多对我国技术经济项目的深入分析技术经济项目，主要是在轻量化技术经济设计，许多设计师只负责工程质量、工程造价的层次设计不可忽略的，项目的优化，初步设计的编制估计总成本控制目标。所设计的工程图纸的质量和深度也有缺陷，难以有效控制工程造价。这是由于设计师知识结构不完整，缺乏经济常识导致的。在设计时，一些设计师缺乏足够的专业素养，对项目的指标要求不够细致，“重技术轻经济”的理念没有改变，工程建设过程中发生了严重的超支现象，即使没有超过标准的设计造价采取相应的控制措施，这是经常看到的。此外，设计招标评标不规范也是导致工程造价管理在设计阶段出现问题的重要原因，如施工单位在招投标过程中进行非法作业，搞“暗箱操作”，为了避免投标或从事虚假投标，减少设计成本随意性，减少设计时间，让设计招标浮于表面。并不关注技术与施工图设计时期的招投标，只注意设计方案的投标。3.2招标阶段的问题在投标阶段，投资者通常采用公开招标的方式来降低工程造价，更好地选择技术，提供较低的建设单位。现阶段签订的工程合同对施工阶段的造价管理产生了很大的影响。一是投资者在不成熟的条件下（如投标前的编程）合同，很容易造成项目成本控制；二是由于优先评估，标准偏差，导致选择不当；三是坚持出价最低的投标方式不完善，将导致在这个状况的最终要求低价格恶性竞争，最终结算价高于合同价格和成本控制；四招投标过程混乱，工程招投标存在形式主义问题，在签订合同的过程中，存在着诸多不确定性。合同项目数量不明确，违约责任不清，且存在层层转包。一旦有分包层，项目的造价将得到增加，从而导致工程项目成本控制的有效实施。五是存在不当竞争，不正当竞争的存在会使建筑造价的控制更加困难。为了达到中标的目的，施工单位经常把价格降下来。为了真正保住自己的利润，偷工减料问题总是发生。对此，应该采取特别措施来解决这个问题。3.3施工阶段的问题施工阶段是最为繁杂的时期，是工程产品时期的构成阶段。伴着施工持续深入，工程造价成本控制不断出现新的问题。施工阶段成本管理的主要存在以下三个方面：一是准备工作不到位，忽视前期工作的造价管理。施工前，为了保证施工的顺利进行，常常需要做一些准备工作。这些前期工作应严格造价管理，以满足实际需要。然而，从实际情况来看，往往存在着重视施工造价管理，忽视了前期工作造价管理的现象，对于施工图、预算等工作不够重视。还有工程建设的顺序、前期的不利影响、工程表面、众多投资者的工程表现、严重违反基本建设规定、设计深度的缺陷。投资不够重视，在合同的漏洞解决漏报更多使用建设单位等问题。二是监管体制不健全，不能真正实现对工程造价的监控。施工造价管理是监理的重要形式，施工监理的效果将直接影响工程的整体效果。监管单位对工程质量、进度、成本、安全的监督管理存在缺陷，导致施工合同及合同管理、监督，很难达到成本控制的目的。另外，在施工阶段，投资成本控制往往是被动的，承包商应采取主动。相反，在承包商的投资者比由于设计变更的签证数量增加，带来的高估风险往往熟悉施工过程，通过报告造成虚假工程造价。三是合同容易被忽视。合同的重要性不够是目前的一个典型问题。这个问题在今后的工作中应该引起更多的重视。对设计更改的特定情况没有限制，这实际上会使项目的解决没有约束力。一旦发生这种情况，施工单位往往夸大建设的难度，从而项目的造价将上升，施工单位将在结算过程中进行更多的计算。这种现象一定会对工程造价造成一定的影响。4工程造价成本优化控制4.1设计阶段造价控制项目设计阶段包括项目的描述和规划，以及项目总体规划和实施的详细描述是技术与经济之间的重要联系，合理设计能够用来控制项目成本。设计的功能一定要符合需求，设计的质量一定要满足国家的规定。国外专家认为，虽然项目的设计本钱只占总投入的1%以上，但对工程价格的影响是75%。也就是说，在成本控制设计阶段，克服设计的理念，是能够控制工程造价的关键。为此，项目设计对施工单位进行审查，认真分析和使用各种指标进行设计，优化设计方案。这方面的设计不仅直接影响工程造价，而且影响建筑物的生产和运行。在积极、安全地应用成熟可靠的技术前提下，提高投资效益。一般来说，先进的技术解决方案具有劳动产品的优势。一般来说，先进的技术方案具有较高的劳动生产率、产品质量等优势，但投资相对较高。为此，根据我国的实际情况和企业的经济实力和经济指标，进行了深入的分析，制定了切实可行的、经济的、合理的技术方案。为了进一步在设计阶段对造价进行控制，应该做到以下几点：首先，优化设计方案，有效制定控制工程造价的具体措施。设计水平和指标是不是符合国家的规定和功能非常重要，这不只是建设项目的一次性投入，而且和交给施工完成后项目的经济收益有关。在一般情况下，生产效率高、产品质量好的先进技术项目，但需要更多的投资。其次，要积极实施限额设计。限额设计的管理措施，建立完整的、基于设计单位预算的编制，应与概算相比，限制施工图预算价格设计预算和造价的符合常理的估计范围内，坚决避免项目造价，随意增加安全系数的低级设计。投资项目的有效分解和实施方法，限制了投资和工程的主要方法的设计，在每项服务的设计验证阶段，然后在技术服务之后，单位和技术部门通过逐层分解控制投资额度，使其满足设计要求、项目控制设计标准、工程量和预算指标。第三，采用多层次、多步骤的设计审查模式。根据设计审批计划，雅西高速公路实行了初步设计与施工设计两个步骤。在这两个步骤中，采用多层次的设计审计模型，来增加设计审计工作。设计评审不但是专业的设计图纸，还包括设计检验协议与投资决策的内容。由技术部负责设计图纸审核的范围、标准、结构层次和施工成本管理部负责检查命令一致性估计建设成本，估算、概算与预算的协调性。如果有一个超投资，或技术和经济不合理的一部分，各部门的协调调整有关内容，以确保成本管理目标的实施。4.2招标阶段造价控制工程项目招标制度的引进，是中国建筑市场标准化与进步的主要指标。工程项目招标，对于降低建筑成本，建筑承包商的抉择非常重要。但在实际操作过程中，由于诸多因素的影响，招投标损失的原有作用和意义。为此，在工程项目上，应采取合理的评价方法，严格一致性检验，并提出自己的施工企业实力、施工组织方案、防止“钓鱼工程”现象的发生。因为最低的总报价并不意味着每个报价的最低报价。招标单位的总成本虽然通常保持不变，但项目规模小，价格变化小，项目价格变化，就会形成不平衡报价。招标阶段的成本管理应采取以下措施：一是在政府的领导下，建立和完善相关的行业标准和行业标准，营造公开、公正、公平的市场环境；保证招标稳定性，为成本控制奠定合理有效的基础；二是做好科学招标工作。为了满足实际需要，在今后的工作中应准备好。一方面，招标机构应当对招标公司进行科学招标，对招标公司进行全面调查，以便在选择过程中选择报价最低的单位；另一方面，在招投标过程中，必须全面分析影响施工造价的因素。规范自身行为，有效控制下一阶段的工程量与投资者的阶段成本控制。三是事前控制造价，编制招标文件。经过准备，下一步工作是准备文件，重点是准备招标文件。在编制招标文件的过程中，必须事先控制招标前的市场价格。在工作中，我们必须能够严格防止投标报价，偏离造价管理目标。在工作中，应估算造价。估计造价不应作为投标报价。四是在具体的施工过程中，必须采取合理低价的招标方法，选择施工单位。同时，合理的低价必须基于先进的管理手段，依托先进的施工，最终由专家项目单位审核。4.3施工阶段造价控制房地产企业的施工阶段对减少其成本控制有着十分重要的功效，但在实际的运行中，由于受到较多外部因素的干扰，使得不能有效地发挥原有的作用。因此在施工阶段的成本控制可以从以下三个角度进行有效的控制：一是强化工程监管，组织设计与管理。为了让工程顺利推进，我们应当适应项目的特点，建立合适的项目管理组织和保证体系，并监督相应员工对项目的投资管理，例如筹款与现金流量计划的准备，付款说明生成技术更改，技术查询，审核，索赔处理，成本分析报告。结构合理，能有效保障工程建设单位的监管。充分发挥各种生产要素的作用，解决所有问