南京市江宁区中航樾府

南京市江宁区中航樾府（商业）项目运作可行性报告宏大远洋地产投资策划有限公司

2015年7月11日南京宏大远洋地产投资策划有限公司南京宏大远洋地产投资策划有限公司纲要目录第一章：项目的基本位………………第二章：项目介绍……………………第三章：市场调研分析………………

一：消费人群分布…………………

二：区域市场分析…………………

三：周边项目的定位分析…………第四章：项目运营方式及业态配比……

一：项目各层业态的布局规划……

二：业态分布解析…………………第五章：项目分布的规划和相关分析………………

一：项目各层业态的分布规划……

二：各层业态分布解析与注意事项………………第六章：租金与回报率分析…………第七章：结束语………南京宏大远洋地产投资策划有限公司针对人群定位:商业类型定位：综合类商业专属性较强的专营商业商业档次定位：以中层档次的综合类商业体展开规划定位，较为符合项目本身的运营策略。商业体的位置特性：位于居住区范畴，因此该商业体引进业态将以生活配套型为主。

第一章：项目的基本定位本项目属于社区类小型商业综合体

根据市场调研报告显示，该项目针对人群分为以下几类：

项目自身的消费群体

项目地周边的居住人群

周边商务往来认识的消费人群，公司职员，公寓住户及访客商业业态主要以满足他们的日常生活和商务需求即可南京宏大远洋地产投资策划有限公司

该项目商业类型定位基础

项目引进的部分业态应具有主题特色，以差异性吸引部分针对型性消费群体的往来。如：主题网咖、书咖，主题酒吧，主题KTV，体验式业态。酷式KTV主题酒吧主题网咖南京宏大远洋地产投资策划有限公司南京宏大远洋地产投资策划有限公司

本项目位于南部新城的核心居住区域三山板块，项目地址在天元西路和静淮街的交汇处。西临将军山，东依百家湖。紧邻机场高速，去机场和南站都非常方便，周边一共三条地铁线路，地铁一号线、三号线、六号线已经全线开通，项目是由中航工业旗下的房地产板块公司开发，中航樾府是中航工业进入南京市场以来的首个作品，这也是目前三山板块最受关注的现代中式社区。整个项目占地面积约20万㎡，总建筑面积约30万㎡，容积率1.5，该商业综合体面积约15000㎡。项目周边百家湖小学、中学、南京航空航天大学、河海大学、正德学院等高等院校都在周边环绕，文化氛围浓郁。第二章：项

目

简

介南京宏大远洋地产投资策划有限公司第三章：市

场

调

研

分

析消费人群分布中航樾府社区及其周边消费人群总量约20万主力消费群体：占比30%（以中青年为主，收入偏高，消费能力强）次主力消费群体：占比55%（以学生为主，消费能力适中，但消费意识较为活跃）基本消费群体：占比15%（以日常基本消费为主，消费能力偏弱）总结：主力、次主力消费群体较高，消费观念较强，完全能够满足本项目商业体量及业态定位标准。南京宏大远洋地产投资策划有限公司

影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。区域市场分析项目一：同曦商业群；坐落于江宁开发区胜太东路8号。

作为同曦城主力核心店，于04年5月1日开业，商场总建筑面积2.7万平方米，总营业面积2.5万平方米，包括地下一层在内的六层都为流行百货，主营流行服装，精品彩妆，照材，钟表眼镜，童装童玩，文具图书，办公用品等。定位为高品质的百货零售型商业体。项目二：爱涛天成商业中心；坐落于天元西路199号。以酒店餐饮，特色餐饮，休闲SPA为主的专营型业态。

周边项目的定位分析南京宏大远洋地产投资策划有限公司项目三：百家湖1912商业街；江宁新城百家湖东南岸。项目为总面积3万多平方米的核心商业，集餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体；多元化功能划分的复合式街区。开街时间，2011年12月份，100%开街。项目定位：以高端、时尚、精致为代表的餐饮、娱乐、休闲复合式街区。客群定位：以商务社交、政务消费、和个人休闲娱乐为主。业态规划：主要以中高端娱乐休闲、餐饮为主，主力业态为夜总会，静吧，大型高端餐饮。辅助业态为美容、足疗等商业配套。总结：根据项目周边区域的商业体分析，本项目运营策略将以突出同类项目中业态的差异性，并结合周边的消费人群定位，合理的配比业态，引进业态。南京宏大远洋地产投资策划有限公司第四章：项目运营方式及业态配比运营是商业操作的一种手段，主要是看项目的定位和市场环境，运营就是物业管理在加上商户之间的沟通协调，业态的调整，人流动向的改变等各方面的综合管理。所谓的运营，最重要的就是商户和物业的关系维持，双方都愿意为对方创造更好地效益，因为物业和商家是一个结合体，通过打折促销、主题活动等吸引人气，营造良好的购物氛围。定位和是市场环境都应该是招商之前做的策划以及前期调研定位。运营方式主要有联营和纯租金，联营有几种方式，第一是扣点，第二是租金加扣点，第三是租金、扣点取其高，这种形式由商场统一管理、运营，商家营业额上涨，商场收入相应增加。目前已运营的商场基本上都是采取与商家联营的方式。南京宏大远洋地产投资策划有限公司THEBEST

1、项目的运营方式及可持续性分析论证

经过系统性市场调研数据报告分析，本案初起设定为以周边生活配套型为主的综合型社区商业体，并结合消费主体的构建比例定位项目的基本业态配比，更突出项目的运营性，及可持续性。优势分析：项目周边的小区配套型商业体缺乏是本项目的第一优势。项目坐落于高端社区，其主力消费人群占比是本项目的第二优势。项目的小体量及部分已售面积，由商户自有经营，并以租赁模式运营项目，因此投入成本小是本项目的第三优势。劣势分析：项目前期没有进行合理的企划定位，导致该项目前的商业环境不够成熟。现有的业态业种不具备市场竞争力，聚客量小，运营压力大。项目前期销售为主的战略虽能够迅速收益，但是给项目现状进行招商调整或二次招商所带来的阻力大。总结：以目前形势分析，本项目运营计划将以快速引进大型特色主力商家为主，聚客量较强的业态，并辅以招商政策的支持，快速吸收人流量能够带动整个商业体稳步持续发展。（如：零售类、餐饮类、娱乐类主力店等聚客力较强业态）南京宏大远洋地产投资策划有限公司2、项目内业态的基本配比南京宏大远洋地产投资策划有限公司2F餐饮、品牌专营店、网咖3F形体健身中心、主题KTV4F书咖或者类似新型业态、美容养生SPAF1生活超市1F特色餐馆、精品小吃、快餐饮品、精品超市1、项目各层业态的分布规划

第五章：项目的分布规划和相关分析南京宏大远洋地产投资策划有限公司-1F主力店-超市2、各层业态分布解析与注意事项-1F主力店-超市：该业态为社区型商业体首选业态，对聚集人流量，锁定客户群体都具备有效保障。同时满足社区配套，提供便捷服务，快速并有效的带动商业体稳步运行。应注意：合理布设人流动线，如何为商业主体引进人流是关键问题。南京宏大远洋地产投资策划有限公司1F特色小店精品生活馆1F

按照建筑布局业态分布，主要引进特色小店、精品生活馆。小而精致是该层的运营特色，经营的项目涵盖了生活中的不可缺少的多个方面，有快餐、风味美食等大众化业态为主，同时搭配文体用品、旅游机票、照相快印、彩票等生活便利型业态为辅。

应注意：该楼层区域以底商门面为主，店招形象、LOGO设计、环境卫生等都是直接影响商业主体形象。需统一协调，统一管理。

南京宏大远洋地产投资策划有限公司2F次主力店-餐饮2F

次主力店-餐饮：该楼层将以引进大型餐饮、火锅、中高端品牌餐饮为主，该类业态与超市业态聚客时间交错，并能有效的保障某时间段内商业主体的人流量，也是本项目有效持久运营中不可缺少的业态定位。应注意：该类业态选择商家需谨慎，考察调研周边市场，尽量以差异性竞争为主，同时分析项目周边消费人群、消费档次、消费习惯等，合理引进商家。南京宏大远洋地产投资策划有限公司3F次主力店-娱乐休闲3F

次主力店-娱乐休闲：该楼层将引进主题KTV，该类业态与超市、餐饮类业态的聚客时间交错，并能有效保障某时间段内商业主体的人流量，也是促进项目有效持久运营中不可缺少的业态定位。

应注意：同类业态的市场差异性竞争也是关键问题所在，选择商家需谨慎。同时对于噪音污染、消防安全、规范管理等等尤为关注。形体健身会所酷式KTV南京宏大远洋地产投资策划有限公司4F大致定位为以休闲养生为主4F

大致定位为以休闲养生为主：将引进书咖、健身房、咖啡厅、中式茶社、粤式养茶、养生会所、教育培训等类业态。为满足商业体的综合性功能，同时为消费者提供多元化消费条件。

应注意：市场考察引进项目的存有量，合理配比有效商业面积，尽量满足多家业态的进场需求。熏蒸护理水疗护理产后恢复美容养生会馆新型书咖南京宏大远洋地产投资策划有限公司第六章、租金和回报率分析

租金定价，通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目(相近或相类似的商业项目)的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位

b、商业氛围

c、人流量

d、主力店e、交通条件f、发展商实力

g、规模主题

h、升值前景

根据比较法定价分析本项目当前建议合理租赁方式及价格：每平米价格1-1.3元×365天每两年递增5%自持6-10年期以当前销售价格计算：该物业回报周期约15-25年南京宏大远洋地产投资策划有限公司第七章、结束语

我们通过对项目商圈的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、项目所在区域区域内商业地产市场的供求状况、同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT（优势、劣势、机遇、威胁和对手）分析，以上述