南阳市商业地产调查报告

南阳商业地产调查分析1Part

南阳商业地产发展概况

南阳的地理区位南阳古称宛，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南，汉水以北而得名。南阳在东部向中西部的经济示范效应中发挥着重要的沟通交流作用，同时也对东部经济发展起着重要支撑和促进作用。其特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了前提和契机。

南阳市历年GDP增长情况

2005年，南阳市全民生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近2年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为13％，经济增长平稳，波动小。今年有望突破1500亿元。南阳市人均国民生产总值除2006年小幅下降之外，上涨趋势平稳，并于去年突破万元大关。但同比河南省18个省辖市排名比较靠后。除了省会城市和具有丰富油气资源的濮阳市之外，南阳市经济情况还是比较差的。统计如下,将四个城市进行比较。2007年全社会固定资产投资895.8亿元，全市完成生产总值1636.4亿元、比上年增长12.1%；

一、二、三产业增加值占全市生产总值的比重为5.7%、16.3%和14.5%，实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，新兴工业大市地位确立，第三产业成为新的经济增长点；文化旅游产业快速发展，五年累计接待游客3367万次、实现旅游综合收入179.4亿元。南阳伏牛山被评为世界地质公园；非公有制经济内部三次产业结构为11.6:66.1:22.3，仍然呈现“二三一”的格局，但是与上年的12.3：65.7：22.0相比，非公有制经济中第一产业的比重下降了0.7个百分点，第二产业、第三产业分别上升了0.4、0.3个百分点。南阳是典型的网格式空间布局，正南北朝向的人民路、正东西朝向的新华路、中州路形成了城市的核心区域，从地图上的四条道路可以看出目前南阳的核心商业街共同构成了一个围合状的网格，而此处正是核心商圈—人民路商圈以及新华商圈所在地，根据城市规划学理论，多核网状结构是指城市公共中心以多中心的形式存在，多核之间为网状组织方式，每个单核具有相对独立相对完整的组织形式和各自影响的范围，各个核心共同形成城市形态。南阳市主要道路城市商业区发展趋势

南阳市商业布局8商业发展阶段

南阳商业地产发展 *

从南阳市商业发展轨迹来看，商业的演进无疑对人们的消费习惯和生活习惯影响巨大。与先前恩格尔系数较高的生活、消费习惯不同的是，人们更多的去追求休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。大统百货、鸿德购物公园等大体量的商业项目就相继增加新的业态来满足日益增长的多层次消费需求，Shoppingmall的时代已经来临。小型连锁超市的垄断大型商场的竞争Shoppingmall时代

我国商业地产的发展

自2000年起，我国商业房地产就开始成为房地产市场的新宠儿。年增长速度远远超过国民经济的增长速度。

2007年，国内房地产市场出现大幅度增长，2007年1月～9月，全国商业营业用房投资2451亿元，比2006年同期上涨18％。据悉，我国商业地产投资近五年以年均28.9％的速度增长。参照西方发达国家情况，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积为1000多平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较大,达到2平方米左右。目前，上海的人均商业面积已经超过2.5平方米，这已经超过香港地区，堪比东京、纽约。城市商业地产特征

◆商业地产进入类型化时代

◆

“订单开发”理念获得普遍认同

◆大型企业战略性进入商业地产

◆大型和专业开发商将主导市场

◆城市格局：二三线城市崛起南阳商业地产特征

◆商业地产处于转型期

◆

商业已经在高位运行

◆商业地产租售比不符合商业地产回报规律

◆商住剥离模式显化

南阳市商业地产2Part南阳商业市场分布情况

主要商圈调查与分析人民南路商圈人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的核心商业圈,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年代的金汉丰购物中心,世纪百货及新近开业的国美电器、红都时代广场等大型购物中心。

个案分析/大统百货

作为南阳首家新式百货店,其地理位置优越,店内累积了百丽,周大福,金利来等名优服装鞋帽品牌,加之引进了百胜旗下的肯德基,使得业态分布较为合理，人气较旺，它填补了南阳中高档消费市场的空缺，从商业体量与消费档次来看在南阳高档购物商场中一枝独秀。

独秀。位置：中州路与人民路交汇处东南角总建筑面积：

25000平方米；地上共4层，地下1层；业态：

百货＋超市＋餐厅档次：中高档主力店：无开业时间：2004年物业名称大统百货市调日期2008.7.15经营状况人流量50人次/5分钟（2部扶梯）年龄分布25－45岁左右，中年人偏多性别比例女性占70～80％左右楼层业态分布地下一层经营品种超市一层经营品种黄金珠宝、化妆品、男女皮鞋、钟表、烟酒、健身器材等；具体分割/布局过道1.7米左右主过道2.4米左右四周靠边铺位呈狭长型分布，如kisscat专柜7×3，约21平方米正对入口的化妆品铺位呈正方形分布，如SK-Ⅱ专柜5×5，约25平方米珠宝铺位呈长方形分布，装修相对比较高档，如凯兰蒂钻石柜台4×7，约29平方米女鞋铺位面积划分较均匀，大都6×7约42平方米肯德基占地面积约为500平方米二层经营品种少女休闲装、淑女装、贵妇装、流行配饰等；具体分割/布局过道1.7米左右主过道2.4米左右铺位面积划分中间铺位：斯尔丽5×7约35平方米边上铺位歌莉娅9×7约63平方米；三层经营品种品牌男装、男士精品、箱包皮具、运动休闲等四层经营品种内衣、家居服饰、童装、床上用品、书籍音像制品、家用电器、美食广场整体评价大统百货开业时间长，地理位置优越,体量较大，业态齐全，内部装修档次和商品品质较高，是南阳地区的中高档消费中心。

该项目较为合理的利用其独特的人文优势，在建筑风格上与古建筑南阳府衙保持了一致，并充分利用地形修建了临商铺水景与有地方特色的步行街，形成了独特的文化氛围。同时成功引入郑州丹尼斯超市作为该项目的主力店，较好的吸引了人气。形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体的商业项目。个案分析/鸿德购物公园位置：人民路南段总建筑面积：总占地约110亩；总建筑面积达10万平方米；业态：

步行街＋百货＋超市＋餐厅＋KTV＋影城档次：中档主力店：丹尼斯卖场开业时间：2007年个案分析/世纪百货

世纪百货成立于1993年，原称南阳商场，是南阳地区成立最早、体量较大的购物中心，也是天桥商业核心的奠基者，曾经也面临过定位低、装修老旧的问题，但在新的商业环境下，南阳商场与世纪龙合营并称为世纪百货，同时逐步引入麦当劳、豪享来、国美电器等知名商家，它定位于大众消费、并充分利用天桥商圈的人气，取得了不俗的销售业绩，重新成为天桥商圈核心。位置：新华路与人民路交汇处总建筑面积：

25000平方米；地上共5层；业态：

百货＋超市＋餐厅档次：中档主力店：无开业时间：1996年物业名称世纪百货市调日期2008.7.15经营状况人流量70人次/5分钟（2部扶梯）年龄分布30～60岁左右，中老年人偏多性别比例女性占60～70％左右租金/费用楼层租金第一层160～220元/m2月第二层150元/m2月第三层140元/m2月第四层130元/m2月第五层120元/m2月楼层业态分布一层经营品种餐饮、品牌服装、电器商场、化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具等具体分割/布局四周靠边铺位呈长型分布，如药品专柜9×3，约27m2正对入口珠宝铺位呈正方形分布，如RDEKR专柜4×4，约16m2男鞋铺位面积划分较均匀，大都6×6约36m2世纪龙超市占地面积约1000m2国美电器占地面积约3000m2麦当劳占地面积约为400m2豪享来占地面积约为400m2二层经营品种少女休闲装、淑女装、贵妇装、流行配饰等；具体分割/布局过道1.4米左右主过道2米左右三层经营品种少女装、童装四层经营品种品牌男装五层经营品种羽绒服整体评价世纪百货位于人民路和新华路的天桥是南阳的老商圈，是南阳较早的一批商场，商业氛围成熟，且与国美电器、麦当劳等品牌店相搭配效益可观。但存在以下问题：一、装修相对落后，品牌定位不高。二、内部走道过于狭小，货品陈设拥挤。三、大超市设于百货商场入口处，虽增加了人气但降低整体购物环境档次。个案分析/红都时代广场

它是南阳市档次最高、规模最大的专业类商场，是中高收入阶层购买高档名品的首选之地。且以高雅、品味、时尚并追求生活质量的中青年白领一族为主要目标顾客。内部装修精美，视野开阔，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所经营商品女性消费占到大半，形成了自己的风格，在全市商场中独树一帜，取得了较好的效果。但由于其自身建筑结构问题，红都时代广场经营面积狭长，总体量仅有7000m2，大大限制了其进一步的发展。位置：新华路与人民路交汇处总建筑面积：

7000平方米；地上共4层；业态：

百货档次：高档主力店：无开业时间：－物业名称红都时代广场市调日期2008.7.16物业基本情况人民路与新华西路交汇处东南角；约7000平方米，地上五层经营状况人流量30人次/5分钟（1部扶梯，1部点头）年龄分布20～40岁左右，中年人偏多性别比例女性占60～70％左右租金/费用一层：220元/m2月；扣点22点；建筑面积租金；扣点与租金比例为3：7，若采用扣点的方式，保底营业额为1200元/m2月；实用率约71.43%；楼层业态分布一层经营品种男装、皮鞋、手表等具体分割/布局过道2米左右，虽然红都过道不宽，但由于其定位高端、相对客户量不大，因此不显得拥挤。四周靠边铺位呈长型分布，分居主走道两边，如皮尔卡丹专柜6×7,约42平米正对入口手表铺位呈正方形分布，如天梭专柜6×6，约36平方米二层经营品种女装、女鞋等品牌千百度、星期六、卡文、百丽、贝拉维拉、爱特爱、VOA、SBO、猫人；三层经营品种女装品牌影儿、哥弟、娜尔斯、伊芙心悦、意赛蒙等四层经营品种女装、羊绒衫、化妆品等品牌女装研色、缤诺诗、夏迦尔、KAKO、爱之怡、emn、猫人、珍贝、宝丝路、婉甸、圣媛、依梦；羊绒衫春竹毛衫、雪莲羊绒；化妆品兰蔻、资生堂、SK-II五层经营品种圣水丽人女子世界为皇室SPA、美容美体及健身整体评价红都百货位于人民路和新华路的天桥是南阳的老商圈，商业氛围成熟，位置优越，定位高档，布局合理，且以女性为消费主体，人气不是非常旺但生意还算兴隆；存在不足：体量小，单层营业场地狭长。

小结：大统百货定位于中高端客户，以中青年消费者为主，而鸿德购物广场定位于中低端且以青少年及白领消费者为主，两大商场较好的覆盖了客户群体，随着流行前线地下商城的建成，本商圈进一步加强了餐饮、娱乐功能，使该区域逐步成为南阳地区一站式购物的中心。

世纪百货集电器、超市、日用百货于一体，定位于中低端的大众消费群体，而对面的红都时代广场集名品于一身，只做高端。两者实现了差异化经营，较好的维护了本商圈的人气，金汉丰广场就是因为差异化不够，被转型成功的新世纪百货击败而面临重新整顿，相信随着它的升级换代将会给本商圈增加新的亮点。虽然由于中心广场商圈的崛起，天桥商圈的地位有所下降，但是其老的商业中心地位仍然不可撼动。

新华商圈

新华路及工业路商圈是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的八卦市场所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，由此荣获全国百强市场称号。是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城等以服装批发为主的卖场。同时，在原八卦市场的原址上正规划建设着大型综合类购物中心新华城市广场。

它与郑州银基服装商贸城合作，引入其管理模式跟运作策略，定位为南阳首家产权式室内步行街。但该商场存在店铺密度过大、布局不合理﹑档次过低的问题，同时，其经营业态较为混乱，涵盖了服装、手机通讯、家用电器等多个品类，缺乏统一规划，最后导致几个业态互不兼容、相互影响，因此经营状况差强人意。（1部扶梯）个案分析/港达商贸城

位置：新华路与工业路交汇处总建筑面积：

4万平方米；共有500余间店铺；业态：

百货档次：低档主力店：无开业时间：－

裕华商城定位为“以服装批发为主，鞋类、百货类经营为辅”的大型综合批发零售商城，经营档次以中、低档为主，兼顾高档。商城布局采用室内步行街和大型服装卖场相结合的方式，总建筑面积近6万平方米，商铺3000余间。裕华商城在销售初期采用室内商场分割反租销售,缩小投资客的首付比例一举取得销售成功,其销售策略值得借鉴。个案分析/裕华商城

位置：建设路与工业路交汇处总建筑面积：

6万平方米；商铺3000余间；业态：

服装批发、零售档次：低档主力店：无开业时间：2004年物业名称裕华商城市调日期2008.7.16经营状况人流量30人次/5分钟（2部扶梯）年龄分布无明显特征，中年人居多，三四个人一起进出性别比例无明显特征，男女较均匀租金/费用楼层租金负一层12元/m2月第一层70～80元/m2月第二层60元/m2月第三层40～50元/m2月第四层30元/m2月楼层业态分布负一层经营品种鞋类具体分割/布局铺面经营品牌较杂，一个店面中销售多种品牌。面积划分：面积偏小，5～30平方米不等，绝大多数在16平方米左右一层经营品种箱包皮具、童装童玩、针织内衣、大小百货具体分割/布局铺面经营品牌较杂，一个店面中销售多种品牌。面积划分：面积偏小，5～30平方米不等，绝大多数在16平方米左右过道2.4米左右、2米左右均有，正对主入口纵向过道较宽，横向过道较窄，由于过道两边门面是半封闭结构，因此略显拥挤。品牌品牌杂乱、高低档均有二层经营品种贵妇装、淑女装、少女装、女士单品、羊毛衫三层经营品种学生装、运动装、商务休闲、床上用品、男士正装四层经营品种男装、女装、童装、羽绒服、针织内衣整体评价作为豫西南最大的服装批发商城，裕华商城具有较大的商业面积。但由于其开业不久，地处非核心商圈，因此人气不够。其缺点有如下几点：招商不成功，入驻知名品牌量严重不足，大大影响其营业形象。业态分布不合理，各楼层间存在重复业态。内部装修较新，但布局过于拥挤，降低了其购物环境档次。

拟建成集商业，公寓，写字楼多业态为一体的城市综合体。规划由6层商业，商业以上为1栋写字楼，2栋公寓组成。先进的CITYMALL经营理念、70余亩大型市政广场、特色下沉式广场设计、室外自动扶梯等特色设计，南阳尚属独创。新华城市广场前期建筑规划失败，经历了建材市场、物流市场、服装卖场等多次方案改动，但仍是现在南阳地区影响最大的商业地产项目。个案分析/新华城市广场

位置：新华路与工业路交汇处总建筑面积：

13万平方米；业态：

服装批发、零售＋百货档次：高中低档主力店：丹尼斯卖场、苏宁电器开业时间：个案分析/金玛特生活广场

金玛特虽然地处核心商圈边缘，但它弥补了工业路的商业空白而且整修升级后的金玛特在产品档次及装修档次方面有所提升，因此人气较旺。（1部扶梯）位置：中州路与工业路交汇处总建筑面积：

15000平方米；业态：食品＋生活馆＋服装百货＋休闲娱乐档次：中低档主力店：无开业时间：2004年

小结:该商圈的裕华商城，由于其分割销售面积比较小，曾创造了中原商铺销售的奇迹。但其目前经营和管理的问题开始突显。其去化程度之快与商业规划之乱的正反经验均应借鉴。由于新华商城的拆迁及新华城市广场尚在建设之中，本商圈人气受到了一定的影响，港达商贸城和裕华商城均经营惨淡。但同时也从港达商贸城的现状中看出专业化经营、合理布局的重要性。而新华城市广场多次改动方案也可以看出差异化经营才能避免同一商圈内的各商场恶性竞争。人民北路与光武路商圈

随着城市扩张，高层建筑聚集。本区域不但扩充着人民路商圈，并可能孕育新的商圈，这里坐落着南航大厦、电力大楼，口腔医院等效益良好的企事业单位。同时，光武路的改建、扩建，梅溪河治理、美化，并且随着本项目以及淯龙苑的开发，本区域在近年内将有十几栋高层住宅竣工，由此将形成以南阳中高阶层为主的新商圈。

本商圈目前只有三色鸽量贩、圣德美购物广场等商业项目，但随着光武路的改建拓宽和本项目及淯龙苑商业项目的进一步兴建，本商圈将逐步完善并在南阳商业圈中扮演重要角色。

盛德美购物中心距离核心商圈有一定的距离，周边居住小区与农专非混杂，人气很旺。该商场06年1月建成开业，内部规划布局相对当地超市来说要合理，层高、开间较大，内部装修一般，以超市经营为主，超市外的柜摊较少，且很难租出去，现在多为自行经营，卖些饰品、餐饮之类。个案分析/盛德美购物中心

位置：人民北路、南航大厦旁总建筑面积：

7000平方米；业态：超市档次：中低档主力店：无开业时间：2004年

它位于在盛德美购物中心对面。电力大楼裙楼的商业主要有歌德咖啡、家福富侨足疗城及健身中心，档次定位较高，周边居民消费水平可见一斑。个案分析/电力大楼裙楼商业

个案分析/三色鸽量贩

与电力大楼隔街相邻。相比较盛德美，其规模较小。以日用百货为主，比较方便，能满足人们基本生活需求，还有餐饮与之配套。经营状况还算可以。

项目位于人民路与光武路交界处，隔梅溪河与本案相临。项目规划有大型商业中心，地上地下步行街、城市休闲广场、空中休闲公园，大型地上地下停车场，住宅由一幢小高层，三幢高层组成。淯龙苑定位于大型商住混合体。是本项目最大的竞争对手。其商业业态规划及销售价格尚未公布。

调查估计：一层商铺约24000元/平方米均价13000元/平方米以下个案分析/淯龙苑商住区

主要商业街分析名称长度主要经营种类与项目距离人民中路0.6公里目前在营临街商铺较多，服饰、百货占多数；与项目相距1.95公里；新华西路约1.33公里电动车专卖店较多，另有大型家电卖场数个；与项目相距2.73公里；中州路约3.36公里品牌服装店、餐饮、杂货铺等；与项目相距1.95公里；梅溪路约1.25公里服装为主；与项目相距1.12公里；城市扩张区的商业地产调查与分析

尽管南阳大部分商业都处于两大核心商业区中，但是随着城市扩张,商业地产也大量出现在城市新区。南阳主城区的商业已趋于饱和，近期没有大型商业项目建设，而在城市扩张区以住宅和商业混合体的形式迅速发展起来，并取得了较好的销售业绩，近期的集中放量将会挤压本项目的市场空间。个案分析/玉龙苑

位于独山大道北段，是商住混合的项目。住宅为南阳司法系统的定向开发。商业体量约2万平方米。商铺面积普遍为100平方米以上。目前已经进入招商阶段。个案分析/凤凰城

与玉龙苑毗邻，位于独山大道与张衡路交叉口。商业体量约有3万平方米。3层商铺，其中一层价格为1.6万元/平方米。商铺面积均比较大，只有一楼有少部分80平方米产品，其余均在200平方米左右。个案分析/帝苑锦城

位于独山大道与光武路交叉口。项目分两期开发，一期商铺两层，只有400间，一楼2万元/平方米，二楼1.2万元/平方米。目前已销售过半。二期商业体量较大，还未开盘。在售商业项目分析

个案分析/鸿德购物公园

该项目是集购物、休闲、娱乐为一体的大型精品百货，鸿德购物公园主体项目，营业面积38000m2，经营布局为一楼精品时尚馆，二楼东塔绅士休闲馆，二楼西塔运动健康馆，负一楼为流行前线和丹尼斯大卖场，是南阳目前最大的零售百货商场。六条步行街名品荟萃，三大主题广场恢宏大气，八组双向自动扶梯四通八达。目前正在销售的是负一层流行前线部分商铺。

a鸿德百货

它位于鸿德购物公园A区，单层面积12000m2，实用率80%；百货一层内铺租金较外铺高是由于内铺由发展商统一招商经营，而外铺则由业主自行招租，且外铺不临街；内部品牌较全，档次较高。b鸿德商业街

它位于鸿德购物公园B区，为临人民路双层街铺，实用率90%；商家入住两年内免水电管理费；鸿德商业街很好的将南阳文化保护建筑南阳府衙与商业文化结合起来，在建筑风格上采用青砖、绿瓦的古朴风格，在风格上与府衙保持了一致，先基本形成了以专卖店为主的临街商业街与以财神庙为中心的美食一条街，吸引了较多的人气。c流行前线流行前线与鸿德百货实行错位经营，以大众化消费为主，主要经营流行服饰、美食城等，店铺面积多在20平方米，有多大千余各商铺（有千余多的商铺）。其通路四通八达，与丹尼斯百货相连通，形成了连通效应。但由于品牌同质化严重，产品线较短，经营状况并不十分尽如人意。

鸿德购物公园租金售价楼层A区B区租金（元/m2月）售价（元/m2）租金（元/m2月）售价（元/m2）负一层引进丹尼斯22000第一层内铺245～260外铺185～21522800～25800180～19020000～21000第二层90～1101540065～8011000第三层未定无三层注：销售优惠政策:1万抵3万一次付清每平方米优惠2%。

个案分析/新华城市广场

该项目位于南阳市工业路和新华西路交汇处东南角，项目平面形状为矩形，南北长242.5米，东西宽272.8米，总占地6.52公顷，总建筑面积128580平方米。购买人群多为原新华商城老客户；是一个商业、写字楼、住宅、公寓四位一体的商业综合楼盘，因位临火车站，交通便利，又承继前新华商城的商业氛围，其独有的地段优势，是南阳市目前最大的商业楼盘，本项目最有竞争的对手之一。楼层价位售价（元/m2）负一层17000第一层22000～32000第二层17000～18000第三层15000～16000第四层12000～13000第五层8000新华时代广场商铺售价新华城市广场项目分三期开发:一期为地下一层，地上五层（部分六层）的商业，二期为层高25层的2栋小户型公寓，三期为层高25层的纯写字楼，楼层经营范围负一楼箱包皮件、男女皮鞋、儿童世界、孕婴用品、美食天地、医药超市一楼时尚潮流服装、中档男女服装、烟酒茗茶、特色精品店、西式快餐二楼精品女装、内衣、女士单品、休闲装、家电卖场三楼精品男女装、男士单品、体育运动、SPA、美容美发、家电卖场、网吧四楼床上用品、卫生衣、家居服、羊毛衫、精品羽绒服、图书音像、健身广场、电玩五楼五金交电、婚庆用品、日常杂货、工艺礼品、KTV、足疗保健、酒吧六楼五星级奥斯卡电影城新华时代广场经营业态

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淯龙苑商住区，是市中心城市中心双景观首席高层商住区；

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项目位于本项目对面；

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项目规划有大型商业中心，地上地下步行街、城市休闲广场、空中休闲公园，大型地上地下停车场，一幢小高层，三幢高层住宅；

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淯龙苑定