台湾2017年上半年房地产估价师制度与政策：土地面积测算考试试卷

台湾省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：土地面积测算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素2、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调3、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年4、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少一名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。12345、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括_。A.价值最大化B.双方都认可C.经济上可行D.技术上可能6、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格7、2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。（2007年试题）该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。A：该区人民政府建设行政主管部门B：该市工程质量监督机构C：甲公司D：丙公司E：房地产估价机构必须加盖公章8、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。八：税后利润B：经营利润C：净经营利润D：净租金收入E：借款合同9、某宗房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%,自有资金资本化率为9%,综合资本化率。A：0.725%B：0.73%C：0.69%D：7.6%E：工业用地的监测点评估价格10、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%,该建筑物的成新率为（）。A.75%B.79%C.81%D.84%11、某宗土地的总面积为5000近，容积率为2,剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/近，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工业用地的监测点评估价格12、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元.其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺.则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为.【2006年考题】A：23.4万元B：28.6万元C：33.4万元D：46.8万元E：工业用地的监测点评估价格13、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%。管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为。A：7.78%B：8.28%C：13.21%D：14.21%E：工业用地的监测点评估价格14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。（2009年试题）A：38B：40C：68D：70E：房地产估价机构必须加盖公章15、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同16、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为一万元。A.695.83B.681.25C.715.83D.718.7518、根据—的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型19、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙E：执行层的组织协调20、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为一万元。817.55953.521144.57681.0921、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过一万元。3.003.804.006.0022、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。A：达到初始注册教育合格标准的证明材料B：达到继续教育合格标准的证明材料C：达到学历教育合格标准的证明材料D：达到估价教育合格标准的证明材料E：执行层的组织协调23、地租-市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）是—提出的。A.亚当•斯密B.威廉•配弟C.大卫•李嘉图D.马尔萨斯24、房地产开发用地，常规来讲应通过—的方式取得。A.出让B.竞争C.招标D.申请25、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是.。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属簿册E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触^法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D：行政法规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章2、下列各种价格中肯定是事实的有_。A.不能作为可比实例的交易实例价格B.可比实例价格C.非公平市价D.评估价格3、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。A：地役权设立的情况B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：临街状况4、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。A.其他商品的价格B.厂商对未来的预期C.生产技术的变动和生卢要素的价格D.政府的政策E.消费者的收入水平5、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于一元。1000011000780092006、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。土地购置贷款土地储备贷款土地开发贷款D.建设贷款7、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。50%60%70%80%8、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D：地面上无建筑物的转让E：出让方式取得的土地使用权转让9、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正10、企业确定广告预算的主要方法包括。A：销售百分比法8：目标任务法C：谈判法D：竞争对等法E：量力而行法11、质权的特征包括。A：质权是一种担保物权B：质权是一种用益物权C：质权的标的物只能是动产或财产权利D：质权须转移质物的占有E：质权是就质物优先受偿的权利12、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。A：施工单位B：建设单位C：监理单位D：设计单位E：借款合同13、下列建设工程必须实行监理的是。（2002年试题）八：三峡水利工程B：农民个人出资自建住宅C：利用亚洲开发银行贷款工程D：利用外国政府援助资金的工程E：民营企业家投资开发建设的住宅小区工程14、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。A：土地使用权因土地灭失而终止B：因土地使用者的转让而终止C：因土地使用者的抛弃而终止D：因土地使用者的出租而终止E：因土地使用者的抵押而终止15、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证B：分类凭证C：资料凭证D：借贷凭证E：记账凭证16、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的条件为。A：取得执业资格B：达到继续教育合格标准C：受聘于具有资质的房地产估价机构D：具有完全民事行为能力E：刑事处罚尚未执行完毕17、—是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段18、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。A：城市化水平的提高B：房地产开发建设的技术进步C：房地产本身价格的提高D：消费者收入水平的提高E：房地产开发建设要素价格下降19、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是_。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算20、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12B：24C：36D：48E：执行层的组织协调21、强制拍卖标的须符合以下三个要件。A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产22、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二