产权式酒店运营分析

西门古镇产权式酒店项目

产权式酒店运营管理系统分析建议

目录1、项目酒店物业分析2、产权式酒店运作模式分析3、客户投资收益系统分析4、产品整体定位分析5、产品营销拟定思路简述一：项目酒店物业分析

项目酒店物业总面积约1.5万方，共150余个标准间，其中配有KTV、餐厅、酒店大厅等公共配套设施。从项目整体空间布局上看，酒店物业占据项目的东南面，昭示性较好，交通方便，建成将是项目对外展示的窗口之一，从项目整体人流动线组织上看，酒店物业处于动线的关键再组织环节，在项目人流量能得到保证的前提下，酒店物业能得到可观的人流输送，为酒店物业增加了潜在的选择性消费客群；项目酒店物业分析二：产权式酒店经营模式建议参与各方关系及其法律责任投资者开发商担保公司管理公司酒店管理公司《房屋租赁合同》《担保函》《房屋买卖合同》委托关系两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。签定借贷合同，以房产抵押作保证。开发商向银行作保证，承无限连带责任。产权式酒店的运作模式产权式酒店经营模式建议（一）房屋买卖合同法律关系。

投资者首先与开发商签订《房屋买卖合同》，这与商品房买卖是相同的。（二）房屋租赁合同法律关系。

投资者与酒店管理公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。（三）担保法律关系

投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的《担保函》以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。

备注：

管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。参与各方关系及其法律责任经营模式相关内容简述经营管理模式例举分析产权式酒店经营管理模式1）管理公司自营

由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2）委托知名酒店经营公司经营

委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。3）挂牌知名酒店经营公司自营

挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。经营管理模式swot分析序号经营模式优势劣势1号模式

管理公司自行经营成本较低灵活性较大缺乏酒店管理经验没有品牌优势，抗风险能力很低投资者信心不足2号模式委托酒店管理公司专业经营管理品牌知名度高能很好提高投资者信心成本过高酒店管理公司对项目要求苛刻3号模式挂牌酒店自行经营品牌知名度高有相应的管理经验和人才技术投资者对其有信心灵活性较高，成本相对较低抗风险能力相对较低管理力度与执行力可能有所下降备注：对于经营模式的考核与评估主要因素有：1.经营成本2.品牌知名度对消费者的影响3.抗风险能力据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，2号模式优点多，缺点少，1号模式缺点较多，不利于项目整体运作。分析结论建议结合我司多年来对商业地产的成功运营经验，在从分考虑产品快速溢价销售的前提下我司建议贵公司在产权式酒店运营模式上应选择委托酒店管理公司运营的模式进行，该运营方式能较好使公司规避经营风险，增强自身的行业竞争力；三：客户投资收益系统分析客户投资收益分析投资品种投资金额

投资回报率投资风险

投资前景产权式酒店适中8%-10%的物业产权+15天的免费入住稳定享受免费旅游渡假及房产升值商品房高物业产权不稳定空置时无收入，未来供过于求时，容易贬值股票任意不确定高不明，易受市场左右，投资无保障银行存款任意3.5%（一年的定期）稳定一般，受政策影响，利率会下调保险任意不确定较稳年限过长，货币容易贬值客户投资收益分析例如：**号产权式酒店，面积约40平方米，产品模拟销售单价为8000元/平方米，总价即为320000元。

前五年8%付款方式收益分析面积（㎡）总价（万元）首付款（万元）一次性返还1年租金（元）实际只支付房款（万元）按年回报率8%计算年收入和月收入贷款10年月供（元/月）月盈余（元）贷款15年月供（元/月）月盈余（元）不打折40.0032.0016.0025600.0013.44年25600元，月为2134元.1860.00274.001440.00694.00一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.84年25600元，月为2134元.0.002134.000.002134.00贷款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.12年25600元，月为2134元.1820.00314.001350.00734.00客户投资收益分析例如：1108号酒店公寓，面积约40平方米，模拟销售建筑单价为8000元/平方米，总价为320000元。

后五年10%

付款方式收益分析面积（㎡）总价（万元）首付款（万元）一次性返还1年租金（元）实际只支付房款（万元）按年回报率10%计算年收入和月收入贷款10年月供（元/月）月盈余（元）贷款15年月供（元/月）月盈余（元）不打折40.0032.0016.0025600.0013.44年32000元，月为2667元.1860.00807.001440.001227.00一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.84年32000元，月为2667元..0.002667.000.002667.00贷款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.12年32000元，月为2667元..1820.00421.001350.001317.00客户投资收益分析10年投资收益付款方式收益分析面积（㎡）总价（万元）首付款（万元）一次性返还1年租金（元）实际只支付房款（万元）10年租金回报10年酒店入住权150天每天400元10年物业增值30%10年投资收益不打折40.0032.0016.0025600.0013.4428.8万6万10万48万一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.8428.8万6万10万48万贷款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.1228.8万6万10万48万分析结论

从上诉数据结论上可以看出，产权式酒店在投资收益上明显优于其他物业，在对外宣传及销售上我们将通过实际收益数据的演算展示进行整体的物业投资收益类比，此物业稳定且较高的投资回报率将使的客户购买此物业的可能性大大增加，因此公司进入此细分市场的可操作空间较大；四：产品整体定位分析产品整体定位分析空间结构定位：建水首家五觉全方位体验式5A级酒店营销主题定位：建水首家爱情＊文化主题式5A级酒店文化附着定位：建水首家非物质文化传承体验式5A级酒店五：营销拟定思路简述营销拟定思路分析酒店物业销售方式建议：

一、带返租销售酒店客房产权二、高折扣销售客房期权销售方式模拟分析一、以每年8%的返租，销售客房产权：1、即以30万左右销售客房产权，销售后与购买客户签订5年返租合同。客房经营权收回到开发商下属的酒店管理公司，酒店管理公司通过经营获取利润；酒店管理公司每年给予购房客户购房金额8%作为投资回报，即：300000X0.08=24000元，平均每月稳定收益为：2000元2、并且每年给予客户7-15天免费入住权，可以自由转让。3、5年回购，按原购房价上浮10%的价格回购（建议）。例如：客房水牌价760元，实收价380元。按照实收价格的一半销售期权，以100次房间使用期权起售。即最低投资额为：380/2X100=19000客户购买期权后，无论自己消费还是朋友、企业订房都扣减房屋期权。如朋友及企业通过现金结算，也可扣减期权，所得房费全部返还给期权购买人。期权有效期及未使用期权均有回报，设不同梯级，以便客户购买。如：100次客房期权，未使用期权享受每年6%利息返回，期权有效期一年，到期后按照剩余期权退还客户现金及利息。200次客房期权，未使用期权享受每年7%利息返回，期权有效期二年，到期后按照剩余期权退还客户现金及利息。300次客房期权，未使用期权享受每年8%利息返回，期权有效期三年，到期后按照剩余期权退还客户现金及利息。客房期权销售方式分析物业回购方式建议当前产权式酒店回购的方式主要有：三年原价回购五年10%回购十年20%回购本项目在初期整体推广阶段益采纳该方式，后期根据产品测试反应状况做出相应调整；物业返租率建议

当前产权式酒店返租率主要有：第一年至第三年8%第三年至第六年9%第六年至第十年10%本项目在初期整体推广阶段益采纳该方式，后期根据产品测试反应状况做出相应调整；推广策略组合分析建议针对产品，可以考虑