市调报告内容参考：西水东

项目概况小结个案分析盛高·西水东项目概况产品监测个案分析盛高·西水东产品监测规划西水东根据不同区域位置不同建筑类型或功能差异，将整个项目分为六个不同的区域，每个区域都有各自的特色，这样有效解决大盘规划难的问题，使整个项目可以更加有条理进行。另外，各区的命名也增加了项目的文化内涵。酒店与商务区：约280米的城市中央地标溯园：高端居住溯水而上，溯为北，北为上，地块在北。近邻古运河，是为溯源，溯源即溯园泓府：高端居住在项目东南地块；鸿音通弘，是伟大宏大之意，府为官邸用名，尊贵大气润轩：高端居住两河交汇，故为润，低密度住宅以轩命名有庭院别墅的高压感熙第：高端居住熙，寓意良好（康熙）音又同西，此地块在河西，地近商业区，熙同“禧”，兴盛的意思。灏阁：高端居住灏音与浩通有水有景是为灏适宜该区临水建筑

阁也是高层建筑的形态。西水东项目共规划为六大区：六大组团区分不同物业类型及形态产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度07规划鸿府润轩灏阁熙第溯园酒店商务区产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度建筑规划设计：美国SOM

新建筑设计：巴马丹拿、澳大利亚PTW保留建筑：意大利KOKAI外立面：石材、涂料里面风格：现代主义6幢超高层、国际知名是事务所设计等因素将最终有效的将项目打造成为无锡繁华居住及商业区，但目前从基本封顶的高层鸿府来看，其外立面采用素白色涂料，这不仅在一定程度上影响项目高端品味的表达，另外也为以后的外立面维护带来一定的麻烦。西水东中央生活区将有6幢140米以上超高层建筑，其中有最高达280米的城市地标，建筑群高地错落。国际知名设计公司设计超高层城市新坐标产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度西水东景观由参与过迪士尼景观设计的泛亚公司担纲设计，充分利用“三河交汇”这一先天优势，规划将项目建成滨水国际社区，创造人文风貌的滨水美景，从目前其景观示范区的造景来看，人造水流、景观小品、人造坡地等能够较好的结合。

景观设计：泛亚景观

景观风格：开放型滨水国际社区景观成本：1500元/平米景观特点：“三河交汇”“运河步道”三河交汇处，人造坡地、人造水流、景观小品打造的开放型滨水美景产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度景观户型目前主推涉外精装公寓以88平1室及143平2室为主，这两类户为主，卧室、客厅等面积预留空间较大，偏重居住享受。03/04户型1室2厅1卫88.00㎡双厅空间观景阳台视野宽阔05户型2室2厅2卫143.00㎡书房、卫生间、衣帽间集于主卧，尽显奢华享受。户型多方正符合无锡人居住要求产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度装修西水东项目前提推出的泓府、溯园均为毛坯产品，目前主推的熙第1B3号楼均为精装户型，结合产品定位，西水东投入较高的装修成本，既增加了客户的选择性，有可以在不影响项目调性的情况下提高性价比，并最终给促进成交。装修标准：3000元/平方米

装修风格：现代主义室内主要装修品牌：地板卫浴门窗厨具建材设备：3000元/平方米精装标准，注重豪华享受产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度内部配套产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.内部配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度智能化系统安保系统车辆出入一卡通、门禁管理系统、红外防盗系统、周界防范报警系统、可视对讲系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统车库配置停车场管理系统其他智能化系统可视对讲系统、背景音乐及公共广播系统、电子屏显示系统智能化系统在项目内的配置普及度也是衡量楼盘品质的重要因素，出车辆出入管理系统、可视对讲系统外，西水东在无锡较早的使用了周界防范报警系统、电子巡更系统等，但从目前来看，西水东项目没有在智能化系统方面投入过多的宣传笔墨，这一方面目前还未成为其重要卖点。基础智能化系统与项目整体调性相比来说配置有改进空间产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度物业服务物业公司：上海新独院物业费：2.10-2.30元/㎡.月服务内容：目前主推精装公寓提供公寓配有360度的定制式服务体系，例如，有管家为客户带租房屋、清扫室内等服务。

上海新独院物业管理有限公司是澳大利亚盛高置地（控股）集团公司的全资子公司，根据其他城市情况来看，上海新独院具有较好的服务口碑，但西水东是盛高在无锡的第一个项目，物业服务及服务细节尚有待考量。物业公司为开发商全资子公司在上海拥有较好的口碑产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度工程进度熙第3栋高层、超高层主题工程基本完工溯园、泓府部分楼栋主体工程基本结束，泓府5.6号楼已完成外立面装修目前在建主要为泓府、溯园及熙第三个区域工程，其中泓府工程进度最快，已有部分楼栋完工交付；溯源正在进行体工程建设；熙第推出的3栋高层或者超高层的已结构封顶，预计最迟明年底交房。泓府部分已交付目前主推熙第楼栋已结构封顶产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度产品检测小结总体量近70万方的西水东项目，经过两年多的开发运作，目前已完成约20万方住宅部分，部分沿河及建筑底层商业也在招商中，预计2015年完成所有交房及入住。另外，西水东住宅产品从毛坯到精装，代表着项目在目前市场下开发策略的转变，后续推出具体产品情况仍取决于市场变化及开发商的定位。

个案分析盛高·西水东产品监测个案分析盛高·西水东营销监测营销监测客户分析机会客户重要客户核心客户作为无锡高端项目品牌，西水东产品定位于全市具有较高购买力及高居住品味追求的客户，因西水东产品线比较丰富，涵盖了毛坯、精装，实用小户型、奢侈大平层等多类型产品，从目前成交情况来看，南长、崇安、滨湖区客户占据响当大成交比例，也有部分客户为国外在无锡工作人士。市区高端用户，如市区内私营业主、企事业单位高层领导等无锡郊区有较强购买能力的客户。对盛高品牌及西水东产品具有高认同度的其他区域客户，如投资客等。定位全市具有较高购买力客户营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意形象定位西水东致力将打造成开放式滨水社区及高档市中心中央生活区，大盘、大开发商、好的区域位置决定了西水东项目成为一个中央社区的潜质，开发商邀请国际知名规划及建筑景观设计公司来完成对社区的打造，这有为期达到其定位提供了重要的保障。项目定位：市中心规模大,档次高,功能全的开放式滨水街区,是一个集高端住宅、五星级酒店、特色商业、餐饮娱乐、文化休闲等多功能设施的市中心中央生活区。市中心中央生活区高调性营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意现场营销西水东营销中心设在原地快国棉厂旧厂房内（该厂房为无锡文化遗址，不得拆迁），开发商从分利用产房空间，将沙盘、影音室、控台、接待室、茶水室、样板房合理布局，营造出大气稳重的形象。侧入口侧入口主入口营销中心看房动线控台内部布置精致样板段情景营销促进销售营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意推售节奏项目按照工程进度进行推盘，在10年前三个季度无小户型建筑满足推盘要求，期间推出产品多为大户型，且推量较少，错过了10年良好的市场发展时机。09年9月首推280余套房源报价：均价12500元/平米09年11月加推57套房源报价：洋房15000元/平米11年6月加推精装房源报价：16000-19000元/㎡10年5月加推水景公寓报价：均价17000元/平米10年9月加推水景公寓报价：16000～22000元/平米10年11月加推房源报价：14000～20000元/平米10年12月及11年2月加推房源报价：17800元/平米10年推售房源较少且多为大户型错过市场时机营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意价格策略目前西水东周边高端楼盘主要为天元世家及万科金域蓝湾，金域蓝湾08年入市，天元世家10年中旬入市，3个项目成交价格相差不大，其产品及产品品质虽各有特色但处于同一水平，其定价应为竞争导向定价策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均价12500元/㎡高层13000元/㎡洋房17000元/㎡均价16500—20000元/平米17500元/平米起高层公寓：均价16000-19000元/㎡；洋房：均价23000-28000元/㎡下表为西水东各时间点报价，从表中我们可以看到从09年至今，西水东项目报价呈不断上升趋势，但考虑其推出产品不同，报价变化趋势仅供参考。。根据市场反应调整产品价格，经历了市场涨跌震荡过程营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意渠道策略盛高西水东主要采用传统内场渠道进行产品销售，销售渠道略显单一，在好的市场环境下，单一渠道可以满足成交需求，但在目前调控环境下，外场销售等尚未被大部分开发商及代理商重视的销售方式将会给项目代理良好的成交促进。

盛高置地将魅西水东项目交由怡信天成公司在售楼内场进行产品销售，内场销售为最主要销售渠道。内场销售外场导入网上渠道通过派单、巡展、小众sp等将客户引导至销售中心，但目前盛高及怡信天成没有专门外场销售人员。

建立专门产品网页或与无锡专业门户网站，如搜房、365house、e房网等合作，在网页上设置报名渠道。以传统内场渠道为主渠道较显单一营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意媒体策略西水东主要通过报纸及网略进行媒体广告的释放，因大盘造势的需要，西水东尽江南晚报、现代快报及无锡日报上当广告投入就达到了695.3万元，从实际反馈来看，大手笔主流媒体广告投放有效的提高了项目知名度及美誉度，达到了调性营造预期。以《江南晚报》为主，《现代快报》、《无锡日报》为辅，具体投放比例见下表。目前仅在无锡搜房网投入广告:报纸名称投放次数费用百分比江南晚报374,057,50060%无锡日报122,070,00020%现代快报（无锡）12825,50020%报纸广告内容2011-08-05·西水东中央生活区精装服务公寓均价170

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