飞龙化工厂项目(暂定名)可行性浅析

【南充逸合置业·飞龙化工厂项目】可行性浅析项目属性1项目区位及交通四至项目周边环境资源项目经济参数项目属性界定项目区位本案4000m高坪机场高坪政府及商业中心2000m五星花园商业中心3800m高坪汽车站2200m7100m南充客运站顺庆区嘉陵区北部新区3500m项目位于高坪区江东中路左侧，嘉陵江畔，江对面定位为高端居住聚集区，具有区位优势；距离南充最繁华商业中心3.8公里，距离北部新区市政府3.5公里，距离高坪区政府及商业中心2公里。位临嘉陵江畔，与顺庆区的高端居住聚集区隔江相望高端居住聚集区项目交通认知交通便捷：成熟的江东路，未来的临江道路的建成，形成较为完善的道路系统，可增加项目在市场上的接受及认可度本案高坪机场上中坝大桥高坪区政府213江东路航道站通往航道站小道目前项目周边公交线路：1品信汽车站9路公交2嘉陵江大桥28路环线3阳春路14/26路公交在建道路地块临江东北路，道路状况佳，增加了地块的可达性性；现有公家系统不成熟，地块周边目前只有一路公交线路，易达性较差，；目前临近嘉陵江边，有一条临江道路在建中，增加了通达性。江东路通往航道站小道项目四至及环境位临嘉陵江畔，拥有绝佳的江景资源，但土地污染将、辐射将影响宜居性北面南面西面东面本案13241234北面：飞龙化工厂西面：嘉陵江，江对面为蓝光COCO及中南世纪城在售项目东面：江东中路主干道，主干道对面为工厂、旺成小学、江东帝景项目南面：泰信蝶院、慢城八岛、滨江阳光、香颂湾小区距离主城各区中心较近的稀缺江景项目；周边项目的开发已将区域的知名度推向市场。项目受化工厂、航电站、变电站影响，土地受到污染及辐射。项目资源和配套项目1公里范围内目前生活配套设施缺乏，3公里范围内可享受高坪中心区域的配套资源江东初中天来大酒店本案高坪区府川北医学院第二中医院高坪机场五院周边1公里范围配套资源农贸市场周边3公里范围内配套资源滨江公园白塔公园地块参数2.5容积率，公园、江景资源的因素具备塑造江景品质大盘的潜力项目基本参数项目总占地340亩总占地面积226678平米计容总建筑面积566695平米容积率2.5楼面价2099成交排名项目容积率建筑面积1南充碧桂园2.15027402绿地城3.7218160593蓝光COCO香江34800004东方夏威夷2.31073875丽晶府3.741100006上河湾2.627000007中南世纪城2.22900008春风玫瑰园2.24200009九洲名苑4.516000010佳兆业君临3210000——本项目2.5566695

南充销售排名前十的在售项目中，容积率在3或3以上的占50%，产品以全高层或高层+小高层；基于地块的资源和条件，本项目产品可以小高层、高层物业为主，具备塑造品质江景大盘。小结区位：江东片区较为集中开发区域，市场有一定的认知度交通：临主干道，通达性较好配套：目前周边配套较缺乏，未来规划配套较为齐全资源：稀缺江景资源，区域内具有一定的优势打造品质江景住宅现状：土地受到污染，将增加开发成本和影响项目名誉及宜居性。市场环境简述2土地价格简述销售价格简述项目区位版块功能楼面价成交时间绿地城顺庆西华新区工业园区406元/㎡2013中航顺庆清泉坝城市副中心1600元/㎡2013碧桂园嘉陵区文峰大道化工园区750元/㎡2013希望城嘉陵区南湖新城城市副中心1315元/㎡2014上河湾高坪区下中坝城市副中心1150元/㎡2014本案高坪区江东新区？2099元/㎡预计2014年各区不同功能版块楼面价差明显2099元/㎡楼面地价对本板块而言相对较高，建议降低拿地成本土地价格南充住宅价格呈稳步上涨态势，但本案区域与热点板块价差明显价格趋势目前高坪区住宅成交均价在4700元/㎡左右通过对市场的分析：通过对市场及典型项目分析，高层/小高层总价40-55万元的产品最受欢迎；目前市场主要以刚需客户为主，对价格敏感，总价天花板难以突破；典型项目的2房单价集中在5000-5500元/㎡，总价在40-45万；典型项目2变3/3房单价集中在4500-5000元/㎡，总价在45-55万。产品区间项目定位方向3项目机会点分析项目整体及形象定位项目产品方向项目客群选择项目价格分析项目商业方向项目SWOT分析机会劣势优势威胁S.W.O.T嘉陵江畔，一线江景，享受无敌景观沿江面长，展示面广交通相对便利，通达性较好项目板块目前认可度较低，全国品牌开发商云集，价差明显，竞争激烈市场环境、政策不太明朗临江道路的修建，提升项目品质形象来政府规划明确，未来发展前景好航电站、变电站、化工产的污染及辐射，增加开发成本及影响区域宜居性。地块存在拆迁问题，拆迁困难较大。项目定位城市滨水生态品质居住区公园旁、水岸边的家坐享江景品质生活项目产品方向基于地块的资源和条件（容积率2.5），本项目产品可以小高层、高层物业为发展方向。建议以市场热销和主流产品为主力：户型建议以2房、2变3、3房为主力户型，同时设置1变2产品面积区间以75-110㎡为主——针对首次置业及首次改善型客户需求，持续推出引领市场的热销产品市场主流+创新产品，领跑区域市场项目客群选择购房者对于区域抗性较大，多数消费者选择在自己所处区域购房。核心客群次要客群核心客群：以高坪主城区及江东片区的刚需客户为主。次要客群：距离项目较近的老君镇、青莲镇、江陵镇、螺溪镇、走马乡等为辅。项目产品面积及价格备注：销售价格参考目前高坪区市场产品折后均价4700元/㎡，后续每年上浮100元预估产品面积区间（㎡）价格（元/㎡）总价（万元）2房75-80470035-38万2变380-85470038-40万3房85-95470040-45万压缩面积，控制总价，以明显价差吸引对价格敏感的刚需客群目前南充市场，高层/小高层总价40-55万元的产品最受欢迎；考虑到本项目区域成熟性尚显不足，建议压缩产品面积，控制总价，以低总价吸引对价格敏感的刚需客户项目商业方向滨江慢飨生活空间

形象：以格调餐饮、休闲娱乐、咖啡等为主的情景生活空间

功能：满足社区居住人群生活需求；

成为城市休闲、娱乐、餐饮消费的目的地。

业态：格调餐饮、轻便餐饮、主题餐饮、异域餐饮、江湖菜、风味菜、火锅等；美容SPA、美发会所、茶楼、咖啡厅、甜品店、电玩、康体健身。

静态经济测算4项目风险分析及可行性浅析结论5项目风险分析可行性浅析结论项目项目风险因素分析项目风险因素：350万元/亩，地上计容总建筑面积2099元/㎡，楼面价过高，单方成本高于目前在售均价，市场接受度低。因化工厂产生土地污染，若需进行换土，开发成本将进一步增加；航道站、变电站辐射影响，导致项目市场形象受损，市场可供选择的刚需产品相对较多，项目缺乏竞争优势楼面价高环境污染拆迁难度大地块内化