内蒙物业管理招投标

卓信中达物业服务集团公司方爱华物业管理招投标方爱华：卓信中达物业服务集团公司董事长中国物业管理师师资库讲师注册物业管理师物业管理师北京市物业管理评标专家曾任中国航天科技集团时代远望公司物业部部长、北京玲珑花园物业发展有限公司总经理北京北辰实业公司汇园公寓项目经理北京翠提花墅、冠云庄园、一瓶等顾问项目经理先后主导顾问招商地产安徽项目、合肥金帝国际城、马鞍山国际华城等项目、君山别墅前期介入邮箱：zxzd_xam@126.com联系方式程主要内容《兴安盟物业管理招投标暂行办法》解读物业管理招投标程序物业管理的招标与投标物业管理招标文如何编制投标书物业管理招投标的策略及实施总则1、依法依规制定暂行办法。

2、明确暂行办法的主管部门职责及指定招投标的统一交易平台——盟房地产协会。

要点提示：

协议方式选聘物业管理企业的条件投标人少于3个或2万平方米以下的普通住宅、保障性住房、弃管、未进行物业管理的小区，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。应备案。

总则暂行办法对全盟物业管理招投标的要求：建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，都要进入全盟物业管理招投标统一交易平台进行招投标。成立业主委员会的住宅小区，选聘物业服务企业都要进入全盟物业管理招投标统一交易平台进行招投标。选聘物业服务企业可以委托招标代理机构办理招标事宜。总则招标

公开招标：(兴安盟住宅与城乡建设局）（兴安盟房地产协会）（公众媒体）邀请招标：3个以上邀标单位招标方式招标备案

招标人可以委托经物业管理主管部门备案的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜，有能力的招标人可以直接办理招标工作，开标、评标活动必须在统一招投标平台范围内进行。物业管理咨询（招标投标代理）机构，须在物业管理主管部门备案。招标

招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；及服务时限。对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、招标活动方案招投标时间节点、地址是否现场答疑等；招标人应在发布公告或发出招标邀请书10日报主管部门备案。主管部门应在5个工作日给予备案通知。具体资料见暂行办法。招标招标文件编制招标人注意事项1、公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。2、招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业管理主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。4、招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（二）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（四）物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业管理项目，应当在服务合同到期前60日完成；（五）已成立业主委员会的物业管理项目，业主委员会应在招投标前的60日内召开业主大会，确定招标方式、时间、委托管理的内容及物业服务标准，并完成物业管理项目的招标文件及备案。招投标工作结束后，需更换物业服务企业的，应在60日内完成物业管理项目交接。投标投标人参加物业管理投标具体要求:1、具有物业管理资质和独立法人资格；2、一级资质物业服务企业可以投标各种物业管理项目；3、二级资质物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；4、三级资质物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；5、暂定三级资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目；6、外地来我盟的物业服务企业参加本盟物业管理项目投标的，必须按照规定备案并符合上述规定。投标书主要内容1.序言2.物业管理有限公司简介

3.整体设想及管理目标

4.拟采取的管理方式

5.管理服务人员的配备6.管理服务人员培训7.物资装备计划8.物业维修养护计划9.服务质量的控制体系10.工作计划11.服务标准

12.管理和档案制度13.特色服务

14.经费收支测算投标项目内容具体要求一、序言简介介绍公司的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况，着重介绍现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的效绩、成果、经验。体现平台优势、管理资源优势、人力资源优势等。物业管理公司简介管理优势业绩介绍标书主要内容投标

二、整体设想及管理目标项目周边环境分析对物业的地理位置、开发建设单位、施工总承包单位、开工及竣工时间、物业建筑构造、配套设施、周边环境、占地面积、建筑面积、绿地面积、栋数、层高、使用功能等进行综合说明。项目客户群体分析综合物业布局、功能上的特点管理服务整体设想通过以上项目、客户群体的分析提出的管理模式，展开整体设想管理目标服务承诺拟定质量管理目标和采用的管理模式，质量管理目标：管理合同期内应取得怎样的社会效益、经济效益、环境效益、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据三、管理方式管理方式实行的管理方式，推行ISO9000质量体系规范化运作等方式。拟定管理服务内容：包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容，大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、文化活动等七大服务，内容力求周详。设计图表，结合流程图等组织语言表达管理方式的优势。组织架构内部管理架构机构设置工作流程信息反馈渠道及控制方式提供电梯、消防、客户急诊、不可抗力造成的事故等的应急处理方案。体现整个后方系统、支援系统的完备有效。后援系统四、管理服务人员的配备及培训配备原则根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用功类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。岗位设置管理服务人员的素质要求主要管理人员简介培训体系包含：培训目标、培训方法、培训方式、考核方法、前期员工培训计划、正常工作期员工培训计划五、物资装备计划物资配备分析本着合理配置、保障利用的原则，对员工住房、管理办公用房以及各类设备和用具，拟出一个周密的计划，计划中应确切列出住房面积、物品分类单价及金额。物资装备计划设计表格，表达以下几个项目：A、管理用房B、行政办公用物资C、安全管理装备D、清洁、绿化用设施设备及材料E、建筑、机电维修保养用品F、

特殊用品六、物业服务及维修养护计划建筑及设备特征列举主要特征，从规划、建筑设计、给排水系统等逐一描述设备的管理及设想按要求，依设备分类提出管理、服务的新思路；为提高管理水平，实施科学化、规范化管理、能源节约、服务承诺等即务实又能体现创新的大思路，以确保管理目标的实现。制定详细的动力设备的日常运行计划、动力设备的维修保养计划、本体物业维修养护计划、机电设备的节能管理方案、智能化设施设备的综合运用及维修养护方案。在工程阶段提出有利于物业管理改进的建议。

设备的日常运行计划设备的维修保养计划本体物业维修养护计划机电设备的节能管理设施设备的综合运用及维修养护方案服务质量规范的建立结合项目的各个要素、开发商本身的具体要求建立服务质量的控制体系。评定的建立工作计划服务标准工作计划拟定管理服务工作计划：建设期间的工作计划、物业竣工验收期间工作计划、实质运作期间的工作计划。重点是实质运作的工作计划。要求有新意，切合实际。服务标准依据招标书相应章节制定服务标准管理制度和档案制度管理规章制度包括管理单位员工内部制度和约束各方的公共契约，各项制度均要以国家法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性，也才能产生约束力。档案管理制度制作标准化、电脑化建立档案管理流程，分环境资料（图片）、建筑工程资料、图纸、客户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、荣誉等各类资料。特色服务CI等服务依据公司现有的资源：社会资源、客户资源、自身资源、政府资源设计合理新颖的特色服务项目有偿服务无偿服务经费收支测算测算依据及标准A、根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，作出较为精确的测算B、对国家规定的管理服务单价可不必计算。C、在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲，单价确定后与工作量相乘，便可得出管理服务费总标价。D、以总建筑面积为基数，按成本、利润、总标价测算。

列出管理费、水电费（四代收）等费用标准、管理经费的来源、说明收支情况、收支测算表。收费及财务预算分析开标开标要求：开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

评标要求：1、招标人依法组建评标委员会负责2、评标委员会组成成员为5人单数以上，招标人以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。专家库随机抽取。3、与投标人、有利害关系不得参与。4、评标委员会成员不得透露对投标文件的评审及中标候选人等其他情况。5、评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的进行澄清或说明；要求现场答辩应在招标文件中明确。6、评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。7、评标委员会完成评标后，应出具书面报告并按照有关规定推荐有序的合格中标候选人。

中标中标人确定后，招投标组织机构和招标人应当在兴安盟住房和城乡建设局网站和物业管理区域内将招标结果进行公示，公示期为3日。项目中标人确定后，招投标组织机构应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。物业合同备案招标人应当自物业服务合同签订之日起15日物业管理主管部门备案。备案材料见暂行办法。新建物业项目，开发建设单位在申请办理《商品房预售许可证》或现售备案手续时，必须提交物业管理主管部门出具的物业管理招投标备案证明或批准协商选聘的物业服务企业证明。附则：招标过程中发生的费用应在招标文件中予以明确。招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会决定自行筹集或在共有部分收益中列支。新建物业项目，开发建设单位承担招标费用。投标人和其他利害关系人认为招投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招投标组织机构或招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

招投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：（一