2023年房地产行业市场展望：供给端

截至前22热市202三批集地均完，分市继续第四次中的土规结直定明的品供数供给格一而房拿地取预证需间会当政策项体、开发资等素不而有差拿之3月内该工期2年府无此从势年拍况接定年品的供给。中央济作议出23地工重仍保交民稳定。明年新供宅，来源两个渠道一是年新地项目，是库项目活今年地场交清，明年否临效应足的力？1、今年供地少明年新增住房供应有缺口亟需活存量当前已供地量仅为年年一半222年11月全国宅地成规建筑积91平去年的514往成交相比供不足20921年全住用成建分别10平235亿平177亿。图：216022年11月全国住宅用地成建规模住宅用地成交建面（亿平）占去年成交建面比例（，右轴）2520151050216 217 218 219 220 221

101010806040200资料来源：ind，明年住宅供给预计在16亿平缺口，需要盘活存项目补足。前1全住宅用成交91亿，点城还积谋第批集供，12月计会有09平新宅交，计年交0平住用。设10会被正常发成效售应，新块应年宅给10亿。2022年计国品售13亿、品宅售14平假明售16亿，么有16亿平宅口靠量目供。图：216021年全商品住宅销售面积增速商品住宅销面积（平） 增速（，右轴）1.01.51.01.51.01.51.01.5

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101010806040200资料来源：ind，广义库存处于历史高位目前市场上有大量库存目需要积极盘活。年1月份全狭库，商品待积55，累同长0去化期5月义更广存222年小幅下总仍于高位。至1月广库，即开未的积26亿，化期较20年底长5月到35个广库即待开土的售积12亿平去周较201年底长7个，到2月广库较说明市场有量存目要积盘。狭义库存（万平）广义库存（万平）更广义库存（万平图：212022年1狭义库存（万平）广义库存（万平）更广义库存（万平600050004000300020001000221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1资料来源：ind，图：212022年11月全国房地产库存化期狭义库存去化周期（已竣工未售，月）广义库存去化周期（已开工未售，月）更广义库存去化周期（含待开发土地的未售，月）广义库存去化周期（已开工未售，月）更广义库存去化周期（含待开发土地的未售，月）45403530252015105221-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-121-321-721-122-322-722-122-322-722-122-322-722-1资料来源：ind，2、预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大、一线市场热度较高，需要积极盘活存量项目、新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定一线城市市场较热当销售一般都大于上年地供给“本年商品住宅面积上一年住宅用地成建面，该比例可以略征供需关系。020城市比为4201为993。图：216021年全一线城市商品住宅售积及转化率商品住宅销面积（平）本年商品住销售面/上一年住用地成建面(右轴）6005004003002001000

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40%30%30%20%20%10%10%5%0%资料来源：ind，预计一线明年住宅给在108万平缺口222年11月一城住用地成建面2643万占全比为29。今年年线市宅地成交面在2800万右，设10被开发成效售应对应明年800万的宅售。计022年年宅销售3733平203年时间住宅用地成交建面（万平）占全国比例284.121%192.511%201.918%283.114%3时间住宅用地成交建面（万平）占全国比例284.121%192.511%201.918%283.114%384.716%470.318%474.228%02.-243.429%资料来源：wind，表：215023年一城市销售面积预测表时间商品房销售面积（万平）商品住宅销售面积（万平）647005244370500525324990034080473503581849260375055229041426530904748102E421903773303E4303038484资料来源：wind，表：215022年一线4城住宅用地成交建面商品住宅销售规模时间住宅用地成交建面（万平）商品住宅销售面积（万平）北京上海广州深圳北京上海广州深圳875.212649798.94521392280310822747.8219.9678.6506.1879972.42204714160660.1969.0173741.8239544.113612981.8521.0624.51092910018639515.313133980.9772.2641.91435910757131.2729.014002962.8658.5608.11493615314537.1745.514516120773.5688.62130314956559.7103661800712676643.3222.-484.810385727.5392.8----资料来源：wind，、二线城市处于供需平衡的临界点，盘活二手项目很重要预计二线明年住宅给在01亿平缺口。11二线市宅地交划建面21全比为228预今全二线市宅地交面在22亿左设0%形有可供应对明年22平住供。预计02全住售21亿平203年23亿平那将有01缺口要靠量目给。表：215022二线市住宅用地成交建规模时间住宅用地成交规划建面(万平)全国占比201537484259%20163744285%201742036265%201847966238%201955937267%202058305248%202143386245%2022120606228%资料来源：ind，时间商品房销售面积（万平）商品住宅销售面积（万平）20154379时间商品房销售面积（万平）商品住宅销售面积（万平）20154379033105201654770430012017556503418720185653035487201954250364252020548203561220215369037061202E3052021030202E3073023218资料来源：wind，分热城来看热线城市热较将成比大供缺口要盘活一定的量项进行足。非热二线市市活跃度较，供缺口小甚至在供的宅地卖完情，续地需慎。表：热点二线与非热二线住宅用地成交面商品住宅销售规模时间热点二线城市非热点二线城市住宅用地成规划建面（万平）商品住销售面（万平）住宅用地成交规划建（万平）商品住销售面（万平）201518735221698819610936201619634287581094641424320172191121708122635123792018229142299813488512489201927197221221647441420320202747221751193851139612021252982356110454913400资料来源：ind，图：二线城市各年商住宅销售与上一年地给对比7,00

本年商品住宅销售面积万平米

上一年商品住宅供地面积上一年商品住宅供地面积万平米)本年商住宅售积上一商品住供面积6,00

10%5,00

10%4,00

8%3,00

6%2,00

4%1,00

2%0216

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0%221资料来源：ind，、三四线市场疲软，有供给过剩的风险预计三四线明年住供存在14亿平缺口。111月三城住用成规划面67亿占国例为42计年年三线市宅地交建在75亿左右设10成效售应对明近75的住宅供。计022年年住销售89平03年年宅售89平，那么有14平口靠存项供。表：215022年三线城市住宅用地成建规模时间住宅用地成交规划建面(亿平)全国占比2015104721%201693704%2017114716%2018150748%2019151718%2020173734%2021129728%202216742%资料来源：ind，表：215023年三线城市商品住宅销面预测时间商品房销售面积（亿平）商品住宅销售面积（亿平）201578742016969020171091072018101092019121020201615202112115202E9589202E9789资料来源：ind，三四线城市供地充足，库存可能卖不完，后续无需大幅供地，应将重点放在保交付、消化存量供上。图：三四线城市各年品住宅销售与上一宅供给对比2000100010001000100010008,006,004,002,000

今年商品住宅销售面积万平米)上一年住宅用地供给面积万平米)本年商品住宅销售面积上一年住宅用地供给面积21上一年住宅用地供给面积万平米)本年商品住宅销售面积上一年住宅用地供给面积

10%10%10%8%6%4%2%0%资料来源：wind，3、城投拿地影响供应节奏，阶段性影响供给无锡、福州、苏州、郑州、沈阳等热度较差城市依靠城投托底拿地，可能不会很快开发在营业体拿意减的况分市城企始积极拿从地额看无州苏郑阳青济南所地主由投底武汉沈等市投企拿金占超。无锡济、州地投拿金占也过。图：222年集中供地点城市城投拿地金额总供地金额(亿元) 城投拿地金额(亿元)6050403020100无锡 武汉 青

福州 郑

济南 沈阳资料来源：ind，地方城投企业不同于高周转的房企，在地块推进上整体速度比较缓慢。统计示2021年一成块模企地率达61而投司开工仅2截至022年8，201集供项目，央整入率超四成，民企入市率超三成，而地方国资（以城投为主）整体项目入市率不足10。城投司地本以价成且拿块数非热地托意明。城投司身不专的开在拍场底拿更的出稳市场的虑所以投开发目能小会在地再由业开发商开地，间在长时。城投地稳地产场考但开发验期通过代建方运土，发节较。表：22城221年不同企业各批次拿地项入情况企业类型首批次二批次三批次合计成交宅宗入市项数入率成交宅宗入市项数入率成交宅宗入市项数入率成交宅宗入市项数入率央国企混合所有制988地方国资民企资料来源：中指数据，一线长三角等核热城市国企拿地占主发速度预计相对正京、上津长州南门年二次拍国始为拿地主地额比超0%中北超成上北等线市，保利中铁等型央企积在三城群拿。表1：022年北京集供地主要拿地房企排序三批次拿地企业三批次拿地金（亿元）二批次拿地企业二批次拿地金额（亿元）1中海147.5华润置地1892海开532中海8133建发665中建玖合6684首开383首开4005金茂381金隅+住总3886建工319中建智地2987华润置地250电建+首钢2658兴创250龙湖+建工2449中铁250中铁建+大悦城230龙湖243北京城建226资料来源：ind，表：022年上海集供地主要拿地房企排序三批次拿地企业三批次拿地金额（亿元）二批次拿地企业二批次拿地金额（亿元）1上海北万置业120.6华发股份1042华发股份804保利发展8333中华企业681陆家嘴集团794