并行工程在房地产开发中的应用

并行工程在房地产开发中的应用严斌（扬州大学水利与建筑工程学院工管系，江苏扬州225009）〔摘要） 并行工程的基本思想是:尽可能以并行工作的方式代替顺序工作方式以优化工作程序,缩短整个任务的完成时间。本文针对并行工程对房地产开发项目的意义进行了分析和思考，提出了并行工程给房地产开发项目带来的巨大的经济效益。〔关键词） 并行工程房地产项目经济效益并行工程（concurrentengineering简称CE）是一种新的过程控制管理的哲理。它将不同的专业人员组成小组，协同工作，将原来的串行过程尽可能的并行进行，以保证在过程的各个阶段尽量消除各种不必要的返工，使项目开发一次成功，从而进一步缩短项目开发时间，降低开发成本。并行工程技术的采用使得产品开发人员、工程技术人员、生产管理人员以及市场营销人员等所有相关人员在产品设计的同时就通盘考虑产品的整个生命周期中的所有因素。1986年,美国国防开发研究所（IDA）以武器生产为背景，对传统的生产模式进行了分析，提出了并行工程的概念:“并行工程是集成的、并行的设计产品及其相关过程（包括制造过程和支持过程）的一种系统工作模式。这种工作模式力图使开发者们从一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废的所有因翥包括质量、成本、进度计划和用户要求。”其基本概念如下图所示：并行工程基本概念示意图房地产开发项目的寿命周期一般分为四个阶段:项目的前期策划和确立阶段;项目的设计和计划阶段;项目的实施阶段;项目的使用阶段。对项目投资者来说,最重要的是收回投资和获得预期的投资收益。并行工程在房地产项目中的应用会给工程项目带来巨大的经济效益。1.并行工程能大大缩短项目开发和准备时间,使各阶段的工作部分重合,能有效地缩短产品上市时间。（如下图所示）过程的并行扣」丁 讨程的申行执行假设房地产开发项目的四个周期的执行时间分别以t1,t2,t3,t4来表示，四个周期的执行间隔时间（步距）分别以k1,k2,k3来表示，则在相同情况下，分别采用串行和并行完成同一项目所需的时间为:Ts=t1+t2+t3+t4Tc=k1+k2+k3+t4Tc<Ts从上式可以看出由于并行技术的应用，使房地产开发项目的周期明显缩短。另外，在对各阶段重合的程度可以用并行度P来描述，其计算公式是：P=1-Tc<Ts在一般情况下，过程的并行度P介于0〜1之间,并且,P越大，并行度越高。房地产开发项目具备较强的时间效应，一个开发项目的前期、设计和实施时间的缩短能有效的降低市场变动风险和融资风险。项目的建造期相对比较容易确定，但项目开工前的时间长短一般难以预测，比如:拆迁、安置、补偿和土地前期开发等。项目前期的时间拖得太长会增加融资成本从而加大了投资者的风险。另外，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件的变化对房地产市场会产生很大的影响。地区市场条件随时间的变化呈现越来越难的预测情景，危险性显而易见。并行工程能降低项目总成本。主要表现在:它将项目中可能产生的失误主要限制在设计阶段因设计问题而在项目后期再进行重大改动的情况将大大减少;并行工程利用计算机的仿真技术，以较低的成本增强了产品的宣传力度;产品设计时就考虑了土地征用、拆迁、安置、补偿、设计、建造、广告、物业、销售等成本形成环节产品寿命周期成本将会降低。并行工程能有效提高质量。它将质量问题消灭在产品设计阶段，使所设计的产品便于制造、使用、维护。工程质量是项目获得利润的基本条件，在房地产投资项目中，对投资地点的选择和投资机会的把握是一个非常重要的问题，正确的作出选择往往会给投资商带来相当可观的利润。同时，必须重视提高建筑产品的质量，一个质量低劣的建筑产品会因其使用过程中出现的各种问题影响开发项目的后期销售和企业的信誉。保证功能的实用性。在项目开发过程中有市场营销人员参与，甚至还发展到请未来的潜在客户参与。这样的设计方式能反映客户的要求，保证去除冗余功能，提高产品的可靠性和实用性。目前我国的建筑的市场中出现个性化的建筑产品正是这种方式的体现，建筑产品的消费方式已经由传统的开发商建造、销售及消费者的被动接受的购买，变成了消费者主动要求参与产品的设计过程虽然，目前消费者参与项目开发过程的程度还很低，但已明确的提示了房地产开发商们产品的开发必须首先要满足顾客的需求，要了解顾客的需求，掌握顾客的消费心理,最有效的是邀请顾客参与产品的开发过程。顾客在效用获得满足时才可能愿意支付开发商确定的远远超过其成本的价格，所以，保证了功能的实用性最终给开发商带来了高额的利润。增强市场竞争力。并行工程可以较快地推出适销对路的产品，最终有效地增强企业的竞争力。并行工程在房地产项目中的应用，使得生产、销售等人员甚至客户的同时参与提高了产品的适销性，在产品得以顺利销售的过程中会产生许多的正面影响，资金的有效回收利用、高额的利润、企业信誉的提高、能满足需求的销售产品的间接宣传等均会促进企业的迅速发展，增强了市场竞争力。产品的存储时间短，建造和销售同时进行,降低投资风险。对房地产开发项目的通盘考虑能有效的缩短项目建造和销售的时间，减小了产品滞销的可能性，能降低项目开发的风险。另外，在项目建造过程中，开发商可以通过预租或预售部分或全部开发项目以降低融资成本使产品的租售期不至于拖得太长而增大开发商的风险。预租的预售能有效的降低投资风险。参考文献1赵西萍.高级管理学教程及学习指导.高等教育出版社,1999,122钱多一.FPSO开发与并行工程.船舶,2001,053卢向