万科航海路市场报告

万达郑州航海路项目市场报告克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年4月郑州市在中部城市中，处于较高经济水平，随着中原城市群的发展，郑州市与周边城市交通网络将逐渐完善，郑州市核心城市的地位将逐渐巩固，作为郑州市南大门的万达项目，将有利于导入地市客户。国务院通过的《促进中部地区崛起规划》提出，到2015年，中部地区实现经济发展水平显著提高，加快形成沿长江、陇海、京广和京九“两横两纵”经济带。支持城市间及周边地区基础设施建设，引导资源整合、共建共享，形成共同发展的合作机制，中部地区有望成为中国经济新的“增长极”。随着国内区域形势的变化，以郑州为首的中原城市群要突破目前发展形势——“中原行动”、扩大区域影响是首要之举。郑州在中部崛起中起到承东启西的重要地位，与周边城市连接最为便利，优势突出，有着区域性中心的作用。2009年，郑州市GDP完成3300亿元，在中部六省中处于第三位；比去年同期增长12%，经济发展势头良好。郑州市作为区域性中心城市，随着经济的发展及城市框架的不断拉大，城市首位度不断提高，集聚能力不断增强，城市人口每年以约10万人的增长速度不断攀升，外来人口约占全市总人口的1/3，庞大的外来人口在为郑州经济的发展做出巨大贡献的同时，也促进郑州房地产市场和商业市场的发展。总人口752.1万城镇人口476.9万市区人口333.1万全市总人口：752.1万全市城镇人口：476.9万；市区人口：333.1万；建成区面积：336.6平方公里（含上街区26.6平方公里）城市人口总人口1100万城镇人口880万市区人口500万2009年2020年郑州市人口保持上涨态势，二七区国民生产总值位于郑州市第二位郑州市人均GDP水平及人均可支配收入水平持续上涨居民收入水平人均可支配收入的快速增长，直接关系到居民的消费购买能力，居民对住房的需求意愿加大，将会推动房地产市场的快速发展。郑州未来１２年的发展方向，以东西南三向为主，北部控制开发建设，郑东新区依然是郑州市发展的主导方向《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》确定了城市的定位和发展目标：到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。郑州市城市规划南优西连北部控制发展东移六大城市中心区区域功能如下：金水区：综合服务商圈中原区：退二进三，繁荣辖区第三产业郑东新区：省级区域服务中心

管城区：城市级体育文化中心二七区：四大经济板块升级惠济区：生态居住区郑东新区承担着拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市现代化的重任，老城区依托多年发展、具备良好的居住氛围和完善配套，目前老城区定位多为旧城改造，提升老城区形象。二七区确定了“一二三四五六”的发展思路：围绕一条主线，实施两大战略，打造四大经济板块，培育五大商圈，升级六大产业集群运河新区整体规划二七商圈升级改造2010年，二七区确定了“一二三四五六”的发展思路，即：围绕“建设现代商贸强区、实现经济社会科学发展新跨越”一条主线;实施“产业集群升级与项目带动”两大战略;开展“项目落地年、市容环境美化年、工作效能提升年”三大行动;打造“运河新区、中心城区、马寨食品机械工业园区、西南部休闲生态旅游区”四大经济板块;培育“二七商圈、火车站商圈、西广场商圈、医疗服务商圈、中原路—大学路商业商务黄金十字架”五大商圈，升级“名街商圈商业、大学路及滨河楼宇经济、南部物流产业、马寨食品机械工业、服装（女裤）工业、文化旅游产业”六大产业集群。项目所在区域位于城市东西发展轴线上，是郑州市乃至全国商业、物流的重要集散地，与二七区发展规划的运河新区相距仅2公里运河新区运河新区经济指标：总占地面积：27.53平方公里总建筑面积：2400万平方米总居住人口：约25万人总就业人口：约31万人

项目周边衔接航海路、大学路、嵩山路、京广路主要干道，交通便捷、批发物流业发达。向北可接二七区商业中心及片区商业中心、二七区行政中心、碧沙岗商业中心，向南接南三环、南四环、绕城高速，串联运河新区、各大物流中心及经济开发区。项目与城市发展关系：本项目距运河新区2公里本项目距南水北调线2公里本项目距碧沙岗商业中心4公里本项目距二七商业中心6公里本项目距经济技术开发区7公里二七区位于郑州市中心偏西南部，区辖1镇1乡13个街道办事处。辖区总面积156.2平方公里，建成区面积33.73平方公里，总人口65.9万人。市场分析——供求关系受08年投资开发节奏放缓的影响，09年郑州市商品住宅出现了阶段性的供不应求，预计2010年下半年全市供求关系会有所缓和，基本达到供求平衡状态。二七区受典型项目影响，因此区域项目的供求受典型个案影响较大，08、09年区域新入市项目较少，因此区域供求占比相对较少，09年1月—10年3月区域供应、成交占比分别为12.51%、12.36%，从09年、10年挂牌土地情况以及区域城中村改造项目进度来看，未来2年区域供应量将有一定的激增。市场分析—量价走势09年全市供求结构原因导致了全市年度成交均价上涨明显，但全市成交价格近期出现了滞涨现象，受未来供求关系影响，未来两年全市商品住宅销售价格增长将放缓；二七区商品住宅09年量价走势亦呈现为上升的态势，区域均价在全市中处于中游水平，从区域近两年入市的大体量城中村改造带来的竞争格局来看，未来1-2年区域成交价格上涨幅度将会有一定程度的下降全市商品住宅存量较小，10年3月底全市存量为203万㎡左右，去化周期仅3个月，而二七区存量为27.52万㎡左右，去化周期约4个月左右。全市以及区域存量压力较小。市场分析—存量未来24个月全市商品住宅可售量为1883万㎡，其中新增供应1548万㎡，二七区未来24个月供应量约252.84万㎡，区域未来竞争压力突出。供应总量预测值：1883万㎡截止12月底存量值：1548万㎡新增供应量预测值：335万㎡09年12月底存量+未来24个月新增供应量=未来24个月供应总量市场分析—未来供应区域客户消费习惯分析区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段；在项目配套中，客户多考虑孩子教育的便利性，尤其是小学教育以及中学教育的环境；认知途径集中于报纸、户外等传统媒体；其中老带新现象较为明显；郊县客户郑州置业对区域认知较为陌生，更多的关注项目的配套交通以及价格等，郑州购房是为了给家人孩子提供更加优越的生活环境，享受城市完善的配套，同时得到某种身份的象征。客户消费习惯区域典型项目客户以二七区客户为主，主要集中于陇海路、航海路、南三环沿线的鞋城、茶城等批发市场的私营业主；区域典型项目购房客户年龄集中于26-40岁，以首次置业以及首次改善为主；区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段；认知途径集中于户外广告以及项目的围挡等方式；选择该区域置业客户,价格承受力集中于4500-5500元/㎡之间,总价集中于30-50万元;首次置业者对单价较为敏感;对房间功能的采光需求度排序是：主卧>客厅>次卧>其他房间；目前全市市场中“赠送阳台面积”、“2+1变换户型”、“赠送入户花园”等变相“偷面积”成为目前户型的创新点，市场接受度较高；对于项目卧室以及客厅开间、进深的设计中，需考虑购房客户后期的需要，在部分户型设计中，客厅的开间一般需要在3.9米以上，主卧的开间一般需要在3.6米以上，次卧的开间一般在3.3米以上。客户消费习惯北客厅卧室卧室赠送空间热销户型鉴赏：卧室卧室客厅赠送空间卧室卧室赠送空间客厅周新庄项目与航海路项目对比分析万达航海路项目：周边1公里：以居住组团为主，大学高校云集周边；零星分布部分区市直单位；周边2公里：以居住为主，批发市场云集；周边3公里：以居住为主，有部分批发市场，未来城中村改造项目较多；万达周新庄项目：周边1公里：以居住为主，周边旧工厂、汽修、汽贸云集；周边2公里：以居住为主，市直单位、医院、学校较多；周边3公里：以居住为主，未来城中村改造较多；周边1公里周边2公里周边3公里航海路陇海路中原路大学路嵩山路桐柏路长江路建设路郑州市航院郑州市测绘学院黄河科技学院郑州市卫生学校河南交通职业技术学院鞋城郑州眼睛批发市场华中食品城金泰城灯饰广场古玩城淮河东路小学政通路小学郑州市二中分校汝河路小学齐礼闫城中村改造华泰医药有限公司计算机培训中心省铁路工程i检验测试工程扁电缆厂中陆茶业批发市场中陆洗化城中陆鞋城白鸽集团电缆厂郑州磨料、磨具研究所郑州煤矿机械厂汽车西站汽车、汽贸一条街秦岭路为休闲一条街伊河路小学市规划局市人大十九中中原商贸城碧沙岗商圈郑上路副食品批发市场郑州市大学郑州市大学附属中学世纪联华王胡寨城中村改造高砦城中村改造冯庄城中村改造路砦城中村改造帝湖花园升龙国际中心正商蔚蓝港湾亚星城市山水中原新城锦艺国际华都绿都城颖河港湾中原名邸康桥上城品两项目周边环境对比区域房地产供求：09年1月—10年3月中原区商品住宅供应、成交量分别为164.96万㎡、219.81万㎡，中原区供应、成交结构占比分别为22%、18%；截止到10年3月底中原区商品住宅存量为44.96万㎡；区域一房供过于求，二房供求基本平衡，三房供不应求；区域供应结构：区域一房40-50㎡、二房80-90㎡占绝对市场供应主力；三房户型中，80-90㎡、110-120㎡、130-140㎡占比较高；区域需求结构：区域一房40-50㎡、二房80-90㎡为市场成交绝对主力，二房其他户型占比较小；三房成交集中于80-90㎡小三房、110-120㎡、130-140㎡三房；区域价格：区域商品住宅09年成交均价为4575元/㎡，中原区商品住宅成交均价处于全市最低位；09年1月—10年3月区域成交单价集中于4000-5000元/㎡；区域客户：以首次置业、首改客户为主；客户职业：项目客户以周边学校、医院、企事业单位职工以及私营业主为主；客户来源：以中原区客户为主，以荥阳、上街为主的郊县客户为项目客户的有力补充；收入水平：以周边医院、学校、企事业单位的职工为主，收入水平相对较低，客户承受力相对较低。区域房地产供求：09年1月-10年3月，二七区商品住宅供应、成交量分别为93.28万㎡、152.19万㎡，二七区供应、成交结构占比分别为13%、12%；截止到10年3月底区域商品住宅存量为27.52万㎡；区域一房供过于求，二房、三房均供不应求；区域供应结构：区域各户型面积段集中度相对较低，30-40㎡、40-50㎡、50-60㎡、60-70㎡均为一房供应主力；二房70-80㎡、80-90㎡占比相对较高；三房80-120㎡占比相对较高；区域需求结构：区域40-50㎡为一房成交主力；80-90㎡为二房需求主力，70-80㎡、90-100㎡二房结构占比分别达到了8.79%、9.50%。区域价格：区域商品住宅09年成交均价为4891元/㎡，二七区商品住宅成交均价在全市排名处于第四位（第一位郑东新区、第二位惠济区、第三位金水区）09年1月—10年3月成交单价集中于4500-5500元/㎡；区域客户：以首次置业、首改置业为主；客户职业：项目所在区域客户以批发市场客户为主；客户来源：以二七区客户为主，管城区客户以及以新密、新郑为主的郊县客户为项目重要客户；收入水平：项目所在区域客户多为批发市场的私营业主为主，收入水平相对较高，客户承受力相对较高。万达航海路项目万达周新庄项目两项目市场环境分析相同点：不同点：万达周新庄项目、航海路项目分别属于郑州市的西、南大门，处于郑州市区域边缘地带，随着区域交通升级，通达性提升，利于郊县客户的导入；周边城中村改造项目均较多，城中村改造项目密集入市将带动配套设施的完善，整体形象的提升；两个项目均面临着周边大型城中村带来的激烈的竞争；周边城改项目均以现金流产品为主，使得两个项目价格上涨空间较小；两个项目面临的市场大环境相同：楼市调控政策密集出台，谨防楼市政策突变；两个项目片区均以居住组团为主；两项目客群均以首次置业、首改置业为主；1、两项目客群不同：由于两项目周边环境不同直接导致了两项目的客群有较大的不同；2、万达航海路项目、周新庄项目分别位于的二七区、中原区市场环境不同；3、项目的商业认知度不同：万达航海路项目的商业认知度高于万达周新庄项目的商业认知度（原因：项目周边客户购买力，区域内的商业氛围以及商业聚集度）。万达周新庄项目与万达航海路项目相距4.5公里，但由于周边环境、居住人群的明显不同，导致直接客群关系的变化两项目相同点及不同点未来竞争关系分析未来1-2年内，项目周边4公里内以大型城中村改造项目为主，2010年下半年以及2011年项目周边将形成大盘鼎立的局面，竞争激烈。项目周边4公里范围：东：紫荆山路西：西三环沿线南：南三环北：中原路周边4公里竞争项目共15个，其中，在售项目9个，潜在供应项目6个竞争项目紧密分布在本项目周边，包围之势显著。未来竞争关系分析航海路陇海路中原路京广路大学路桐柏路嵩山路紫荆山路高砦城中村改造项目王胡砦城中村改造项目陇海村城中村改造项目齐礼闫城中村改造项目冯庄城中村改造项目路砦城中村改造项目中原新城升龙国际中心亚星城市山水南三环长江路橄榄城正商蔚蓝港湾帝湖花园隆福国际爱都汇鑫苑现代城未来入市项目在售项目未来1-2年项目周边累计新增供应250万平方米，按现有去化速度看，需24个月才可去化完毕未来竞争关系分析竞争项目未来新增供应量预测航海路陇海路中原路京广路大学路桐柏路嵩山路紫荆山路高砦城中村改造项目王胡砦城中村改造项目陇海村城中村改造项目齐礼闫城中村改造项目冯庄城中村改造项目路砦城中村改造项目中原新城升龙国际中心亚星城市山水南三环长江路橄榄城正商蔚蓝港湾帝湖花园隆福国际爱都汇鑫苑现代城未来入市项目在售项目周边4公里﹥250万㎡竞争关系分析在售竞争项目多采取低开高走的价格策略，均价集中在5000-5500元/㎡之间，存量总计25万㎡;供应户型以40-50㎡一房、70-90㎡二房为主。存量截止到2010年3月底项目名称开盘日期总建面积（万㎡）住宅已推面积（万㎡）开盘价格（元/㎡）3月销售均价（元/㎡）供应主力户型（已推案）住宅存量（万㎡）未来两年新增供应（万㎡）橄榄城2008-11-28135万㎡18.394363523580-110㎡三房1.120亚星城市山水2008-8-3035.54万㎡21.714670523480-90㎡二房4.2710鑫苑现代城预计开盘时间2010年5月25.43万㎡预计推案6万㎡//80-90㎡二房/10爱都汇预计开盘时间2010年6月1.15万㎡///37-47㎡一房、87-93㎡二房/1.15正商蔚蓝港湾2008-3-2910.55万㎡10.555097498460-90㎡二房00中原新城2008-12-20180万㎡604301520640-60㎡一房、80-90㎡两房、130-140㎡三房10.2240升龙国际中心2008-5-10120万㎡44.945045539740-50㎡一房、70-100㎡两房、130-150㎡三房9.526齐礼阎改造预计2010年180万㎡/////40世界城（路砦城中村改造）预计2010年282.42万㎡/////30（黄金海岸）王胡寨城中村改造预计2010年180万㎡/////30高砦城中村改造（长江路以南、南三环以北、京广南路两侧）预计2010年下半年138万㎡（其中安置46万㎡）/////20蓝海港湾（陇海村城中村改造）预计2010年预计60万㎡/////15冯庄城中村改造预计2010年//////15孙八砦城中村改造预计2010年58.6万㎡/////20未来两年供应量总计257“低开高走”为大盘项目主要的价格策略中原新城，中原区典型楼盘，08年12月以4301元/㎡的低价入市，后期根据项目每期的位置进行适度调价。08年12月—09年11月，项目均价一直保持着稳定的上涨，空间较小，11月，项目临近教育配套位置的楼栋开盘，项目价格有一定幅度的上涨。升龙国际中心项目08年5月，以高于周边项目的价格入市，后期采取了稳定的价格，调高空间较小。自08年5月到目前位置，项目均价上涨在300元/㎡。竞争楼盘价格策略未来竞争关系分析未来竞争关系分析小结项目周边4公里有15个项目，包围之势显著，未来竞争激烈；在售竞争项目多采取低开高走的价格策略，均价集中在5000-5500元/㎡之间，存量总计25万㎡；在售项目供应户型以40-50㎡一房、70-90㎡二房为主；城中村改造项目是未来竞争关系的主导形式，周边4公里未来两年入市总量高达257万平方米，再加上现有存量，累计供应量高达280万平方米，市场竞争激烈。低开高走为竞品项目采取的主要价格策略。二七区万达广场，二七区又一商业中心航海路综合体项目都市生活中心致力于打造郑州市综合体的标杆之作，创造郑州市另一个中心户型配比：产品建议产品线房型面积区间㎡标准面积㎡套数（套）套数比建筑面积（㎡）面积比备注首次置业二房70-9085108740.00%8423933.83%本建议就市场判断得出，具体产品实现需后期与设计方沟通后落定90-1009527210.00%235379.45%首次改善三房100-11010554320.00%5203020.90%110-12011554320.00%5698522.89%多次改善型三00%3220912.94%小计

2716

249000

备注：项目住宅总建筑面积为25.1万㎡，由于物业用房的需要，以上的建筑面积为减去物业用房约2000㎡以后的总建筑面积。户型配比支撑依据一：二七区在售项目一房、二房属于区域供应、成交主力户型，其中二房、三房存在一定的市场机会，四房及以上户型属于市场空白点户型配比支撑依据二：40-50㎡一房、80-90㎡二房产品为市场主流，70-80㎡、90-100㎡二房市场机会点明显；三房80-90㎡创新户型市场接受度较好户型配比支撑依据三：二七区单价承受水平集中于4500-5500元/㎡之间，总价集中于20-50万元，20-30万元为区域一房的总价集中区间，30-50为区域二房、三房的总价集中区域，区域单价、总价对应的主力面积段区间为30-60㎡一房、70-110㎡二房或三房户型配比支撑依据四：区域成交客户以投资型客户、首次置业客户为主，未来市场仍然呈现出二元客户结构，但首次改善以及多次改善客户会有一定的增加产品建议户型配比依据：住宅定位—价格建议价格建议：本项目2011年二季度入市价格建议为5732元/㎡左右。依据一：全市及区域商品住宅未来价格空间较小,区域09年市场均价（剔除经济适用房）4891元/㎡。依据二：万达航海路项目竞品价格分布在4600-5600元/㎡之间，由于项目所处的位置以及周边环境不同，按照不同的权重，得出项目目前的比准均价为5153元/㎡。增长率确定依据：一般价格增长率按照GDP增速来计算，按照GDP平均增长率8%作为项目年度价格增长率，万达品牌溢价增长率3%。比对项目对比得分销售均价比准价格权重权重均价备注升龙国际中心98.97%5298524340%2097二七区典型城中村改造项目，与项目产品类型相似，对项目客户分流较大亚星城市山水102.94%5015516235%1807客户分流较大橄榄城97.21%5140499725%1249南三环典型项目，客户分流较大比准均价5153产品体系—建筑标准-现代主义建筑项目建筑风格建议：项目名称建筑风格

升龙国际中心简约现代

亚星城市山水中式现代橄榄城特德式建筑风格项目建筑风格建议从竞品项目来看，竞品项目主要呈现出现代简约风格，未来较大的竞争项目齐礼闫建筑风格亦为现代建筑风格，为了使项目与周边建筑物共融，以及与万达商业呈现出的现代时尚风格一致，万达航海路项目建筑风格为现代简约建筑风格！升龙国际中心亚星城市山水橄榄城现代主义风格的元素推陈出新。强调建筑要随时代而发展，应同工业化社会相适应，强调建筑的实用功能和经济问题，主张积极采用新材料、新结构，坚决摆脱过时的建筑式样的束缚，放手创造新的建筑风格，主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。造型和线条。以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区表情。立面和建材。通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料堆积出居住者的炫富感，以国际流行的色调和非对称性的手法，彰显都市感和现代感。色彩。竖线条的色彩分割和纯粹抽象的集合风格，凝练硬朗，营造挺拔的社区形象。布局。波浪形态的建筑布局高低跌宕，简单轻松，舒适自然。强调时代感是它最大的特点。关键词：推陈出新；造型和线条；立面和材料；色彩；布局深圳泊林花园杭州深蓝广场建筑风格建议升龙国际中心：40万㎡商业，除满足日常生活需求，预建立新二七商圈，同时内部配有幼儿园和会所。亚星城市山水：规划有4.06万社区商业，带状水系景观带，满足社区居民的基本生活需求。橄榄城：休闲广场、景观组团有机结合。10万㎡商业大体量、新BLOCK商业街区、风情会所，大型医院、文化活动中心、9所幼儿园、4所小学、1所中学，一站式生活配套。竞品基础配套情况：项目配套建议项目周边生活配套缺失项：1、健身舞厅、桑拿、影院等娱乐设施较少；2、幼儿园缺失；项目配套设施建议：1、建议开设会所，会所内容涵盖健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身设施；2、建议增加项目影院、舞厅、酒吧等娱乐设施；3、建议在小区内部建幼儿园；住宅交房标准：1、外墙：涂料或瓷砖、面砖2、内墙：混合砂浆3、顶棚：混合砂浆4、地面：水泥砂浆抹面（厨房、卫生间加做防水层）。5、门窗：配入户防盗门，户内预留门洞，对讲单元门；阳台门、外窗为塑钢或铝合金。6、厨房：预留上下水接口；7、卫生间：预留上下水接口8、阳台：地面混合砂浆抹面9、电梯：品牌电梯。

10、其他：公共楼梯间墙面及顶棚采用仿瓷涂料，公共楼梯间地面水泥砂浆抹面；户外空调位部分预留；房内未预埋电线管；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅单元安装有可视对讲系统；燃气管道安装到厨房。住宅建造标准郑州又一座万达城市广场诉求一：再现郑州万达的风采，再建郑州市新商圈，为您提供万达的物业服务、万达物业的投资机会——万达在每一座城市都能创造出另一个城市中心，拥有万达的一套住宅、一个商铺，您将坐享物业升值的喜悦。诉求二：郑州市纯粹的shoppingmall，新生活方式的尝试——给您创造一种“出则入市（shopping)，入则出世”的生活，改善您的居住空间。推广主诉求2023/2/5郑州市业态最齐全shoppingMall

——有大型购物中心、步行街、精装SOHO等万达第三代“城市综合体”——体验式的、情景化的、特色的商业建议商业定位郑州市场对临街分割店铺接受程度较高首层层高的增高，获得更好的展示效果并提高使用率，使产品的附加值加大产品面积分割要符合产品定位需求、另外也要有效控制总价，满足投资者的投资需求产品体量控制为两层以及首层和二层连体销售，增加产品价值的同时加快二层销售速度；全市典型商业的单铺面积集中于30-70㎡；30-60㎡单铺开间集中于3.5-4米；60-70单铺开间集中于6-8米；建议本项目单铺面积30-70㎡。项目名称单铺面积开间进深曼哈顿广场40-603-4.5米8-12米60-706-8米7-10米华城国际中心30-503.5-4米8-12米商业定位—商铺建议商业定位—商铺价格建议同等区域项目名称商业类型项目租金水平售价主力面积区间长城康桥华城步行街（一层）80元/㎡/月1-2层平均售价22500元/㎡30-50平米卖场内150元/㎡/月曼哈顿广场步行街一层150-180元/㎡/月，二层90-100元/㎡/月步行街一层36000元/平方米，二层26000元/平方米40-70㎡项目周边华逸名家住宅底商1-2层租金：50-70元/㎡/月1-2层商业均价13000100-200㎡亚星奥特莱斯住宅底商、步行街内街45-50元/月/每平米、外街65元/月/每平米亚星路：内街一层售价13000元/㎡，二层售价8500元/㎡；长江路：一二层8000元/㎡；嵩山路：一二层12000-14000元/㎡；30-80㎡大学路（淮河路—航海路）底商60-100元/㎡/月//住宅底商：从项目周边目前商业氛围来看,住宅底商的租金收益率约在5%左右,住宅一层底商的平均租金水平为65元/㎡/月,利用租金还原利率法计算项目1层的商业售价为15600元/㎡；按照商业一层与二层价格的经验值比重0.6计算得出住宅底商二层的均价为9360元/㎡；对于住宅底商，如果1-2层捆绑出售，住宅底商的价格侧重于住宅一层的价格，利用加权平均计算方法，1层价格（70%）、二层价格（30%）计算万达住宅底商1-2层的捆绑价格约13728元/㎡；步行街：按照同等商圈商业项目的租金水平计算售价：如长城康桥华城，目前商业步行街租金80元/㎡（一层），曼哈顿广场步行街一层的价格150-180元/㎡；按照两个项目步行街平均租金分别计算售价（收益率8%）为12000元/㎡、24750元/㎡，分别取不同权重（长城康桥化成20%、曼哈顿广场80%）计算项目一层售价约22280元/㎡。按照商业一层与二层价格的经验比重0.8来计算得出项目商业步行街二层的价格17824元/㎡。对于商业步行街1-2层销售，由于商铺1-2层内部打通，客户对于步行街1-2层的抗性较小，因此步行街的1-2层捆绑的价格可以侧重于1层的价格，一层的价格权重为80%，二层的价格权重为20%，步行街1-2层捆绑销售的价格为21389元/㎡；办公建议市场供应：区域现代办公物业与传统办公物业并存,销售型办公物业较少；市场需求去化：区域销售型项目较少，目前销售型写字楼与住宅售价基本持平，价值实现度低；客户特征：以中小企业为主,客户需求多通过中低档物业满足，办公客户租金承受力相对较低，租金水平集中于0.8-1元/㎡/月，使得区域办公物业价值实现度较低；竞争：与万达航海路100米左右距离，已有一个3万㎡、2栋的办公项目，分流了区域的办公中小型客户；发展趋势：项目所在片区为二七区边缘区,办公氛围较淡,客户为中小企业为主,租金较低，长期来看,本区域并不是郑州市办公的发展方向，区域办公物业多通过中低档次物业满足，客户仍以中小客户为主。定位结论：为了规避项目风险，建议万达航海路项目不做办公物业，做可商可住的公寓型产品，公寓产品体量为8.7万㎡。公寓产品产品建议供应结构：主力供应集中在60平米以下的一房，辅以65-90平米左右的二房，三房总体供应极少。各房型大致占比为：1房占80%，2房占18%，3房占2%；去化结构：1房为去化主力，其中40-60平米面积段一房产品去化最为良好，二房产品的去化集中于60-90㎡；总价区间看，20-30万的1房和30-45万之间的二房为去化主力；价格结构：从单价看，主要集中在4700-6100元/平米，从总价看，1房总价主要集中在16-36万，2房的总价主要集中在34-50万之间，3房的总价集中在56-75万之间；市场特征：在全市范围来看，多数项目小户型公寓类产品去化量和去化速度较好，本项目开发公寓类产品具有一定可行性；但是项目所处区域一房产品在城中村改造项目个案的影响下存在较大库存，存在恶性竞争的威胁;房型面积区间㎡标准面积㎡套数套数比建筑面积㎡面积比备注一房

30-403584940%2970734%采用精装40-5045127360%5729366%小计

2122100%87000100%公寓价格定位利用市场比较法得出万达公寓产品目前的比准价格：项目比准价格：5091元/㎡比对项目一房销售均价权重权重均价中原新城515520%1031升龙国际中心526540%2106亚星城市山水488640%1954比准均价5091明年入市价格暂时按照自然增长率（约等于GDP的增长率）计算：则：价格需调整为5091*（1＋8%）＝5498区域价格增长：

按照溢价3%计算，则项目整体均价为：

5498*（1+3%)=5662

按照500元/㎡的装修价计算，项目公寓产品入市价定为：6162元/㎡公寓（毛坯）交房标准外墙内墙顶棚地面门窗厨房卫生间阳台电梯其他涂料或瓷砖、面砖混合砂浆混合砂浆水泥砂浆抹面（厨房、卫生间加做防水层）配入户防盗门，户内预留门洞，对讲单元门；阳台门、外装为塑钢或铝合金预留上下水接口预留上下水接口地面混合砂浆抹面品牌电梯公共楼梯间墙面及顶棚采用仿瓷涂料，公