戴德梁行郑州兰德环球商务中心ibc定位报

兰德花园路城市综合体项目定位报告（第二阶段）

宏观环境分析基于产业分析的办公楼市场区域发展规划分析研究思路公寓式酒店物业办公物业本项目可发展物业定位产品建议物业功能及总体布局建议地块分期与开发策略建议财务分析项目地块分析城市宏观分析城市重点项目分析定位篇市场篇宏观篇经营篇地块篇商业物业第一阶段第二阶段城市产业分析地块现状分析公寓式酒店市场项目初步定位相关案例借鉴地块规划条件可发展物业市场研究国内外类似案例研究商业市场分析本项目初步定位建议

中原核心商圈地标性城市综合体兰德IBC，比肩香港IFC、ICC，树立中原鼎级商务新坐标钻石级稀缺旺铺，超5A级地标写字楼5A甲级写字楼时尚商业广场公寓式酒店兰德·环球商务中心兰德·IBC项目总主题兰德·环球商务中心高档商业、购物餐饮娱乐中心，购物与休闲娱乐的天堂本项目功能组合建议

5A甲级地标写字楼公寓式酒店（以小面积公寓为主、拟配置较丰富的面积段，宜居住宜办公，自用投资都合适）花园路商圈首席集购物、休闲、娱乐、办公、居住为一体的城市综合体展示项目形象，增进项目品质商业消费客户重要组成部分增加办公配套、提升办公产品档次树立项目形象，增进项目品质输送公寓居住客户提供公司形象展示场所写字楼商务办公群体的重要组成部分商业消费群体重要的组成部分增加居住配套、提升居住品质三大黄金业态加上花园路商圈全功能的配套，造就郑州市区最富有投资及自用价值的项目地处主城区核心区域位置为各大园区所围合项目战略地缘标杆意义交通要塞高端形象连接主城区与郑东新区CBD商务区要塞扼守城市主干道花园路与农业路交通要地关虎屯周边整体高端规划聚集了大商等大量高端商业成熟的地段主城区国际标准5A级城市综合体区域内重要标志性项目项目最终定位应充分利用各方驱动因素，以其更大程度符合区域和地块特点项目定位思路项目初步定位项目发展驱动力分析数据来源：戴德梁行策略发展顾问部各物业评判综合评价区域匹配市场表现区域适应度物业利好度现状发展未来空间拟发展物业办公甲级办公特色办公商业购物中心街区式商业公寓式酒店低中高其它特色产品：主要是指企业会所、艺术馆、生态餐厅等特色物业拟发展各物业综合研判数据来源：戴德梁行策略发展顾问部物业类型优势劣势特色办公小面积、低总价作为销售产品，可快速回笼资金符合市场需求中的中等档次需求市场去化度高，风险小通常商住两用，品质不高，档次较低与区域中心区高端形象不符公寓式酒店作为投资型产品，市场波动相对较大郑州外来企业高管需求日益增长项目体量不大，缺少酒店配套商业传统商业核心区商业需求周边大量高档住宅区的居民商业需求郑州外来企业高管数量巨大的商务需求地块便利的行车交通条件周边商业成熟，竞争相对激烈周边区域业态完善，需要差异化发展甲级办公核心地段的先天优势全市办公物业良好的市场表现城市核心区高端办公的稀缺性形成项目亮点甲级办公硬件指标高对客户要求相对较高，会缩小目标客户群范围各物业发展的优劣势分析数据来源：戴德梁行策略发展顾问部项目定位思路项目初步定位区域匹配度与市场表现综合判断：区域匹配市场表现特色办公公寓式酒店街区式商业甲级办公购物中心可选物业类型：低中高低中低中高建议发展物业：甲级办公、购物中心、街区式商业协调发展物业：特色办公、公寓式酒店（体量可根据主导物业进行适当调整）项目物业定位筛选数据来源：戴德梁行策略发展顾问部项目定位思路项目初步定位综合项目区域特点、地块规划以及可发展的物业。项目定位主要考虑如下几个方案：方案一方案二业态组合包括商业街区甲级办公公寓式酒店特色办公业态组合包括商业街区甲级办公特色办公我行将分别对其进行分析，并作综合比较，以甄选出更适合本项目的物业发展方案项目定位数据来源：戴德梁行策略发展顾问部业态组合包括甲级办公购物中心特色办公方案三宏观环境分析基于产业分析的办公楼市场区域发展规划分析研究思路公寓式酒店物业办公物业本项目可发展物业定位产品建议物业功能及总体布局建议地块分期与开发策略建议财务分析项目地块分析城市宏观分析城市重点项目分析定位篇市场篇宏观篇经营篇地块篇商业物业第一阶段第二阶段城市产业分析地块现状分析公寓式酒店市场项目初步定位相关案例借鉴地块规划条件可发展物业市场研究国内外类似案例研究商业市场分析1.办公物业市场市场回顾2.本项目办公物业整体定位3.甲级办公物业定位4.特色办公物业定位5.办公物业特色亮点办公物业定位思路郑州目前在售写字楼市场分布编号项目体量平方米价格（元/M2）1千玺广场240000260002温哥华大厦36000126723王鼎国际72445140004领袖国际78206130005金科国际75390100006建业总部港20000100007永和国际155323160008美盛中心160000——9原盛国际300000900010绿地之窗480000889411升龙国际93000900012商都世贸80000600013曼哈顿630001300014兴达国贸12000——15时代国际60000——16科技财智60000520017鑫苑商务10590498818鼎盛时代301116500123456789101112131415171816郑州在售写字楼分布状况金水区郑东核心区郑东外围区管城区目前郑州在售的写字楼有将近200万平方米，主要分布在郑东新区。写字楼销售市场分析——小结郑州市在售写字楼集中在城市的东部，分布于金水区，郑东新区和管城区。销售类写字楼相对较为集中的区域为郑东新区。供应特征分布特征价格特征销售特征销售类写字楼总供应量为116万平方米，郑东新区总供应面积为62.6万平方米，占全市总供应面积的一半以上。新增写字楼平均建筑面积较大，达到83102平方米。全市销售类写字楼的平均价格为7728元/平方米。销售价格受地理位置和内部配置的影响较大，金水区的写字楼平均价格全市最高，其次为郑东新区，最低的为管城区。在售写字楼目前平均售出比例为68%，开盘时销售速度相对合理，1。5年为郑州市写字楼平均清盘时间段。大多数写字楼分割面积段集中在101至300平方米之间的小户型为主。郑州市销售类写字楼半数以上集中在郑东新区，总供应量较大，大多数写字楼分割面积为101到300平米之间的小户型为主。数据来源：戴德梁行策略发展顾问部1润华商务花园2国奥大厦3联盛大厦4文化嘉园5新田大厦6中孚大厦8国际企业中心9e时代广场10北晨商务11汇宝商务大厦12航天商务大厦13聚合大厦14豫博大厦15国贸大厦16信息大厦17安华大厦18新迪商务19联盟国际大厦20天一大厦21清华国际22经纬大厦23郑州纺织大厦24合立大厦25盛地大厦26富田大厦27凯瑞大厦28江山商务广场29天明商务大厦30索克大厦31鸿海大厦32富凯大厦33地矿大厦34荣华大厦35永茂世纪大厦36未来大厦37金融广场38兴达财源大厦39广汇国贸40思达数码大厦41鑫苑金融广场42银丰商务港43财富广场44东盛国际45财富广场46英特大厦47兴业大厦48省汇中心49海特大厦50金城国际广场51恒美商务52注协大厦53浦发国际金融中心54科技市场数码港55联合中心56绿地世纪峰会57龙湖大厦58蓝码地王大厦59顺驰第一国际60绿地峰会天下61金城东方国际62中油国际63新澳世贸大厦64世贸大厦65金运大厦66西大街企业中心67正弘大厦68豫港大厦69金源大厦70亚新投资大厦71长城康桥华城72大河商务楼73华亿大厦74兴亚广场75江海大厦76金成国贸77紫金城78紫鼎商务79长江广场80福华大厦81泰隆商务大厦82科技大厦83裕达国贸84绿城数码大厦85中州商务写字楼租赁市场分析——分布特征123456786667686591011121314151617182019212228362425262327293031336537384039485049424543474644515253545756555860596162636462697071728173747576777879808285848334数据来源:戴德梁行策略发展顾问部.写字楼租赁市场分析——小结郑州市甲级和乙级写字楼主要分布在城市东侧的金水区，郑东新区，二七区和管城区内，其中金水区的高端写字楼数量占全市总数量的半数以上。经三路，花园路沿线为高端写字楼分布相对较为集中的地段。市场供应分布特征租金和入驻率特征客户特征2005年之后郑州市写字楼市场供应量迅速增长，2006年与2007年年均供应量超过50万平方米。近年来新建成的写字楼集中在金水区和郑东新区。全市甲级和乙级写字楼的平均租金水平较低，仅为1.28元/米2/天。甲级写字楼的平均租金在1.3元/米2/天以上，乙级写字楼的租金在0.8元/米2/天至1.2元/米2/天之间。甲级写字楼的平均入驻率达到88%，乙级写字楼的平均入驻率为79%。郑州高端写字楼内半数以上为郑州市当地企业，外资比例较低。入驻高端写字楼的企业主要集中在商务服务，金融服务，通讯电子，地产建筑，IT技术和贸易进出口业。郑州市写字楼集中在城市的东部，供应量较大，但平均租金水平不高，入驻企业大多来自本地。数据来源：戴德梁行策略发展顾问部写字楼销售市场个案：郑州楷林国际楷林国际—概况

地理位置：位于郑州市金水东路与英协路交汇处，处于老城区与郑东新区CBD的衔接处。

道路交通：紧邻中州大道，来往南阳、新郑机场、火车站等交通便利。

轨道交通：距离郑州市未来将建成的地铁一号线黑庄站步行仅需5分钟。

规划理念：总体规划以“自然天成之美”为设计理念，力争成为由中州大道驶入郑州市区的第一栋大型标志性建筑，整体设计在主力体现现代化办公建筑的同时，更融合了国际流行建筑的

“实用、舒适、美观、节能”的特点。

郑州地铁一号线黑庄站楷林国际数据来源：戴德梁行策略发展顾问部楷林国际—建筑特色设计楷林国际地上26层，地下两层，方案设计由加拿大宝佳国际建筑有限公司设计。建筑面积总建筑面积为78043.17平方米，标准层建筑面积为2857.8平方米，标准层3.65米层高。外型楷林国际将两栋姊妹楼通过中间连接体联成一栋塔楼形式，表现了一种明显的国际合作精神。建筑造型融合了现代与古典的美，突出了写字楼应具有的稳重与进取并存的特点。外立面玻璃幕墙采取由热反射膜玻璃及低辐射膜（LOW--E）玻璃组成的中空玻璃，夏季有效地阻挡了室外热量进入室内，冬季阻挡室内热量流失室外。顺应了节能、环保、舒适、美观的世界潮流。建筑方式拼板式箱筏基础、楼体框架剪力墙结构，采用现浇空心楼盖技术，更好的隔音、增加楼体净高、减轻楼体自重。

数据来源：戴德梁行策略发展顾问部楷林国际—内部规划设计八大全景空中花园楷林国际在7、12、14、16、18、20、22层东西两侧打造八大风水景观花园，四层挑高，开敞布局，铺陈绿树、水景、雕塑。地下1-2层，智能化停车场附楼1-3商务配套4层多功能国际会议中心空中花园4-26层标准办公楼层数据来源：戴德梁行策略发展顾问部停车位地上及地下共计400个停车位，车位只租不售，并配置LCD车位导示屏，可以将车位利用效率提高3-4倍。

大堂楷林国际项目在首层大堂的设计中，采用了15.2米三层挑空无柱空间设计，总面积超过800平方米，东西通透，充分实现自然采光、自然通风。

双层国际会议中心楷林国际项目特设500平米双层挑高国际会议中心，适宜于公司业务洽谈、拓展培训、企业年会等的召开。楷林国际—平面层设计全景观的办公室标准层布局紧凑，所有附属功能用房位于核心筒内，将周边大开间、全方位景观的面积提供给办公人群，创造舒适的工作环境。通透的玻璃幕墙可将周边美景尽收眼底。标准层办公空间楷林国际层高3.65米，去除设备安装、装修吊顶空间，标准层净高可达2.75米以上（甲级写字楼标准为2.6米），在满足建筑标准的基础上充分实现舒适目标。灵活自主的格局，无固定隔墙的大开间办公平面可以提供给未来业主灵活自主的空间使用方案。楼层分布双核心筒的规划设计，将卫生间、茶水间、吸烟室等配套服务空间都分布在里面。同时在吸烟室的位置分布上，将吸烟室排布在了标准层男卫生间的旁边。体现了楷林国际建筑规划设计的人性化设计理念。楷林国际项目还专门配备员工餐厅。充分站在用户的立场，提供最贴心的配套，确保最高效的工作。数据来源：戴德梁行策略发展顾问部楷林国际—设备设施生态中央空调：采用离心式机组，其能效比高、体积小和运行平稳，更环保节能。在中央空调中加入双层空气净化系统。新风系统：采用高端医疗服务机构专用的中效过滤器，新风量不小于30立方/小时，双层过滤，除尘除菌功效首次应用于写字楼，可提升空气质量，营造健康的工作环境。电梯：楷林国际采用双电梯厅设计，两面开敞式的电梯厅设计保证了最短距离到达自己的办公室，客户到达每一个标准层均有14部电梯提供服务，速度2.5m/S；电梯最忙时，最长候梯时间也不超过34秒。大楼自动控制系统：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等。通讯自动化系统：主要包括光缆接入、电话线、移动电话网络等，路由器等配制、无线对讲系统等。消防报警系统：包括大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋系统、烟感系统等。安全管理自动化系统：设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统。交通动线规划：采用互不干扰的规划,即客运和货运电梯单独设置出入口,将商务办公人群与货运工作人员分离,充分保证办公空间的纯粹与档次。电梯空气净化系统交通动线规划数据来源：戴德梁行策略发展顾问部现入住大厦的客户多为金融单位、上市企业及中部地区的实力企业。已经入住和即将入住的企业有：楷林国际—入住公司黄河明珠集团开阀集团河南银鸽集团河南省中小企业投资担保有限公司中信银行中国平安保险河南总部中铁七局电务工程有限公司中铁十局二公司杭州海康威视莱美鑫进出口贸易集团崤山集团木林森鞋业利郎服饰数据来源：戴德梁行策略发展顾问部楷林国际—对比销售类楼盘情况楼盘名称国际商会大厦蓝码地王大厦荣勋赢座楷林国际区位郑州市CBD商务外环郑州市CBD商务外环郑州市金水区郑州市金水区大堂10米两层挑空10米两层挑空10米高15.2米三层挑空土地使用年限40年40年40年70年单层面积1700㎡1400㎡-1600㎡1800㎡2857.8㎡电梯数量8部客梯6部客梯6部客梯15部客梯销售情况均价8500/㎡所售房源均为二次转售2、3、4层

2.2万/㎡-2.3万㎡低楼层：1.1万/㎡

高楼层：1.2万/㎡10层均价1200元/㎡租金分析1.5元/平方米天1.2元/平方米天1.6元/平方米天2元/平方米天客户群体6-12层拆散销售小企业居多高楼层为浙江商会民生银行、黄河旋风等不详多为上市公司及世界500强企业平安保险、开阀集团、银鸽实业等项目配套暂无银行、小超市银行、会所银行、高档餐饮、员工餐厅、多功能会议厅物业服务待定蓝码物业

物业费6.5/㎡/月世邦顾问

物业费10.5/㎡/月第一太平戴维斯驻场顾问

物业费5.5/㎡/月数据来源：戴德梁行策略发展顾问部区域租赁市场代表金水区楷林国际楷林国际类型：甲级租金:1.8-2入住率：55%售价：售价在1-1.2万元/平方米左右。租售策略:先销售再招租租赁客户类型：详见下页楷林国际项目经营状况楷林国际客户结构:以贸易类、高科技电子信息类、金融类、保险类、咨询公司企业为主。楷林中心标准层2800平方米，单层分给为16套，平均面积在100-200为主。楷林国际客户类型及户型楷林国际—案例借鉴地理位置

1坐落于郑州市金水区，是河南省综合改革试点区，地处郑州东北隅，是省委、省政府所在地，河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，是郑州市面积最大、人口最多、经济最发达的城区。方圆不足2公里内聚集郑州90%高档餐饮：花园酒店、越秀酒家、祥记鲍鱼、香港鱼翅皇等；三家五星级酒店：兴亚建国饭店，中州皇冠假日酒店，索菲特国际饭店；以及高档娱乐场所如大浪淘沙旗舰店、在水一方、大溪水、银鼎精英会所、脸谱会所等。 花园：位于项目东西两侧分层设置独特的空中花园，提供休闲和交流的商务平台。装饰：外墙采用复合一体化保温板，河南首家。大楼内部即可提供完善的配套设施。餐厅、健身会所、高空商务会所、空中花园、便利店、自行车库、汽车停车库及设备用房等等。大厦设有专门的货运通道，货车可以通过通道直接联系每座塔楼所专设的服务电梯，直达各楼层。配套设施

3设计与装饰2数据来源：戴德梁行策略发展顾问部区域主要已交付项目车位总结项目名称总建筑面积车位数量车位租售价格每个车位服务面积车位类型招银大厦360002000240/月18（与商业共享）地下1-2层省汇中心2800040012万/个，200/月70平方米地下1-2层，局部机械车位国际企业中心45000320150元/月140平方米地下1层地上机械车位楷林大厦78000400250元/月195平方米地下2层智能化停车裕达国贸160000400280元/月400平方米地下4层第一国际58364200150元/月291平方米地下2层绿地峰会天下52124310160元/月168平方米地下3层与世纪峰会互通主要已交付项目电梯总结项目名称电梯数量电梯品牌标准层面积每个电梯服务面积招银大厦8日立1600平方米200平方米省汇中心10（2部观光）三菱1000平方米100平方米国际企业中心12部永大日立1800平方米150平方米楷林大厦15部芬兰通力2857平方米190平方米裕达国贸8部原装三菱1600平方米200平方米第一国际10部日立1400平方米140平方米峰会天下6部原装三菱1200平方米200平方米主要已交付项目外立面总结项目名称外立面特色招银大厦玻璃幕墙循环呼吸玻璃幕墙省汇中心墙砖——国际企业中心墙砖——楷林大厦玻璃幕墙双层中空裕达国贸大理石干挂+局部玻璃幕墙尖顶第一国际玻璃幕墙+铝塑圆顶绿地峰会天下LOW-E中空玻璃幕墙——1.办公物业市场市场回顾2.本项目办公物业整体定位3.甲级办公物业定位4.特色办公物业定位5.办公物业特色亮点办公物业定位思路本项目办公物业体量定位未来供应增大，面临区域内外部市场竞争激烈近年郑州年均去化量约40万平方米建议本项目写字楼体量——甲级办公3-5万平方米，根据不同方案不做体量调整；协调发展特色办公1.2-2万平方米之间，根据不同方案在体量之间浮动。近年郑州单个写字楼项目的年均销售量约0.8-1.2万平方米1.办公物业市场市场回顾2.本项目办公物业整体定位3.甲级办公物业定位4.特色办公物业定位5.办公物业特色亮点办公物业定位思路甲级办公目标客户定位——金融类客户郑州金融类写字楼客户的区域分布郑州金融类写字楼客户的行业分布郑州金融类客户特征目前金融类企业主要集中在郑东新区，郑东新区主要以行政行为为主；金融企业在市场行为主导情况下还是偏好于传统市中心，因此金水和二七区是金融企业市场行为下首选区域；银行、证券、人寿保险类企业，集中在人口密度较大、企业较为集聚的市中心考虑到市中心的成熟度、太湖广场未来的发展定位，以及未来供应中上述两个区域有众多高品质、综合型物业供应，因此在金融类客户上，郑东新区竞争力较弱，但在吸引外资银行、财产保险、投资担保类企业上存在较大的市场机会。郑州专业服务类写字楼客户的区域分布郑州专业服务类写字楼客户的行业分布郑州专业服务类客户特征专业服务类客户主要分布在市中心在郑东新区有少量的管理咨询、投资顾问、会计税务以及广告类企业，其业务主要是针对区域内相关主导产业的企业因此，在本项目所处的成熟区域，可能入驻的专业服务类企业，主要是对区域位置比较敏感的专业服务类企业。甲级办公目标客户定位——专业服务类客户郑州物流商贸类写字楼客户的区域分布郑州专业服务类客户特征商贸物流类企业对交通便利性和三产的集聚程度要求较高其业务对象通常针对某一行业，属产业链下游的配套型企业因此，与专业服务类企业相似，进入郑州的商贸物流客户，均会选择传统的市中心区域办事处，以寻求当地认知度。甲级办公目标客户定位——商贸物流类客户代表客户——甲级办公入住客户驱动力研究城市有机更新驱动市政建设企业房产开发建筑业城市核心区吸引力驱动总部经济区域办事处产业升级驱动力金融投资企业咨询服务业商贸流通业城市地位驱动力总部经济区域办事处甲级办公目标客户定位三产服务业金融投资管理咨询商贸服务电子通讯城市服务市政建设工程建设房地产开发总部经济机械制造业食品饮料矿产资源商贸流通本项目主要针对投资群体，包括个体、私营企业主和企业中高层管理人员、公务员等；还有一部分为本地大中型企业。甲级办公销售客户分析本项目办公购买的主要客户群结构：本地外地自用投资主要客户群主要客户群自用为主投资为主本地大中型企业市场供应客户需求本项目建议

上海甲级写字楼平均

郑东新区写字楼平均郑州企业需求面积

写字楼标准层面积（M2）2,1041,400-1,600500-1,5001,500使用率（％）67-79％－－70％本项目建议：项目的开发具有一定的前瞻性，但是由于受地块条件限制，预计未来本项目写字楼标准层面积在1,500M2，办公楼使用率在70％标准层面积建议

客户需求：通过访谈郑州写字楼内的企业，发现普遍需求面积集中在100-500M2为主，而甲级写字楼内的一些大型企业，需求面积则集中在500-1,000M2，其他特大型企业则租赁面积在1000M2以上。现有供应：参考目前上海甲级写字楼平均标准层面积，主要集中在2,100M2左右；郑州未来主要竞争项目郑东新区甲级写字楼的平均标准层面积，主要集中在1,400-1,600M2左右甲级办公标准层建议注：方案2的L型甲级办公楼的标准层面积为2500M2，是1300M2平方米+1200M2的两个标准层办公楼拼接，类似郑州金水路的楷林国际广场项目。建筑层高4.0米室内净高2.80米架空地板高度130mm楼层高度上海甲级写字楼平均郑东新区平均本项目建议建筑层高(m)4.023.744.0室内净高(m)2.762.62.80架空地板(mm)110-150－－130考虑到市场发展对于物业品质需求的提升，我行建议，本项目写字楼层高为4.0米，室内净高为2.80米，架空地板高度为130毫米。标准层层高建议甲级办公层高建议高度(M)大堂写字楼层高(M)层数(层)层高(M)层数(层)100634.020写字楼层数（层）大堂层数（层）标准层面积（M2）写字楼体量（M2）203*1,50030,000合计30,000层数（层）标准层总层数写字楼大堂面积（M2）层高(M)232031,5004.0预计本项目100米高的标准写字楼的体量共为30,000㎡。*建筑面积按照二层计算23层写字楼（4-23层）大堂（1-3层）体量建议

甲级办公体量建议企业办公面积需求分析

需求：租户需求调查供应：郑州写字楼平均M2建筑面积（M2）总套数比例（％）23F整层11.3%21-22F半层45.2%4-20F3001610.4%1503220.8%10015462.3%合计//100%单元划分考虑到本项目甲级写字楼的地标形象，建议入驻企业要有一定的规模和市场知名度；根据郑州市目前甲级写字楼入驻企业办公实际面积需求，建议21层以下平均单元分割面积控制在100-300平方米左右，以符合中等规模企业的办公面积需求。21层及以上分别以半层和整层起租，以符合大型或跨国企业的办公需求；本项目内部采取无柱式空间，客户可根据自身需求对整层自由分割。单元面积分割建议甲级办公单元面积分割建议市场供应本项目建议上海甲级写字楼郑东新区首层大堂净高（M）9-1212-15≥12挑空楼层数（层）222本项目大堂建议

大堂高度

12米以上

大堂建材进口石材

大堂商务配套接待台、水牌宽敞通透高档次的写字楼大堂，可以为本项目写字楼提供较佳的商务形象；同时，建议本项目写字楼在大堂入口处，点缀艺术品，借此营造高尚氛围，提升写字楼档次。产品建议——大堂甲级办公大堂建议客用电梯现状供应本项目建议

上海甲级写字楼平均郑州写字楼平均单部电梯服务办公面积（M2/部）4,9897,5605,000100M，23层本项目甲级办公面积（M2）29,400-52,000单部客梯服务办公面积（M2/部）5,000本项目客梯数（部）6-11目前上海甲级写字楼单部电梯服务办公面积平均接近5,000M2，而郑州郑东新区未来供应写字楼单部电梯服务办公面积平均为7,560M2，考虑到项目的标杆作用，我行建议：本项目单部客梯服务办公面积为5,000M2，客梯数量为6-11部/栋。本项目机电系统（电梯）建议100M，23层（每栋）客梯服务梯区域低区高区消防/停车数量（部）331服务楼层1、4-131、14-26地库-26层产品建议——机电系统（电梯）

甲级办公电梯建议说明FCU（风机盘管系统）VAV（变空气流量系统）VRV（变制冷剂流量系统）系统类型集中式中央空调系统半集中式中央空调系统主要工作原理集中的冷热源通过水作为媒介将负荷送至房间末端的分机盘管，在末段与房间内的空气完成热交换集中的冷热源通过水作为媒介将负荷送至每层的空调机房，与空气完成热交换后从空调机房内由风管将空气送至各个房间内一台室外机独立控制多台室内机，室外机将冷媒送至房间内的室内机中，在末端与房间内空气完成热交换技术成熟度高高高前期投资成本低高高占用空间高度中大小用户调节自由度低低高室内空气质量低高中改造灵活性低高低长期运营能耗中低高写字楼三种主流的空调系统比较产品建议——空调系统甲级办公空调建议项目名称竣工日期空调系统城建国际中心2006VAV淮海国际广场2006VAV嘉华中心2005VAV汇亚大厦2005VAV花旗集团大厦2005VAV企业天地2004VAV世纪商贸广场2004VAV上海早期竣工的部分写字楼项目名称竣工日期空调系统财富时代广场2006VRV裕景国际广场2006VRV旺角广场2005VRV嘉麒大厦2005VRV飞洲国际广场2005VRV盛高国际广场2005FCU均瑶国际广场2003VRV上海新建的销售型写字楼上海新建的部分高品质写字楼项目名称竣工日期空调系统香港新世界2003FCU万都中心2002FCU上海城2002FCU浦项广场1999FCU香港广场1998FCU力宝广场1997FCU国际贸易中心1994FCU上海早期竣工的写字楼基本都采用FCU系统近三四两来，VAV系统在保障更佳的空气质量方面获得客户认可，因而，新建的高标准的租赁型写字楼中绝大部分采用VAV系统VRV技术近来内得到了快速的发展，其独立灵活控制、安装简便、节省层高的优点使得新建的销售型写字楼绝大部分采用了VRV系统建议本项目写字楼采用VAV空调系统产品建议——空调系统甲级办公空调建议智能化OA办公智能化BA楼宇自动化FA消防智能化SA安保智能化CA通信自动化子系统甲级写字楼配置现状

物业管理系统智能卡管理系统公共信息服务系统

暖通自控系统给排水自控系统供配电及照明监视系统电梯监视系统空调系统

自动报警和消防联动系统广播音响系统

闭路监视系统巡更系统红外报警系统停车场管理系统

综合布线系统电话通信系统卫星及有线电视系统

很少使用，人工操作代替驻户自行安装门禁智能卡系统通常大堂入口安装查询机或显示屏

监视主机，终端监控监控水泵、水箱监视高配电参数、照明开关控制监视电梯运营，调节运行程序

自动消防报警，启动喷淋系统紧急状态下启动广播

监视主要公共区域人工楼宇巡更外围区域及地库至核心筒红外报警图象对比（采用较少）、收费系统

光纤与网络线（超五类）接入总机房，多个运营商；每10平方米1对，电话，接入标准层配电箱有线电视信号、鑫诺一号接收天线智能化是隐性系统，客户不易感知，目前甲级写字楼智能化方面差异不大产品建议——智能化系统甲级办公智能化系统建议市场供应客户需求本项目建议郑州单栋甲级写字楼平均

郑东新区单栋写字楼平均郑州企业需求车位数写字楼停车位个数（个）299380－450停车位数/百平方米0.540.450.50.6产品建议——停车位配比本项目建议：预计未来本项目写字楼的停车位配比在450个，每百平方米停车位个数为0.6个。客户需求：通过访谈郑州写字楼内的企业，发现企业普遍对停车位的需求集中在每百平方米0.5个，而甲级写字楼内的一些大型企业，对停车位的数量需求则更大。现有供应：参考目前郑州写字楼的停车位个数，集中在300个左右，而主要竞争项目郑东新区甲级写字楼的停车位数量集中在260-500个。甲级办公停车位建议全玻璃石材加玻璃窗玻璃加金属板ArtDeco风格玻璃加金属肋玻璃加玻璃肋无论是以玻璃为主元素还是以石材为主元素的幕墙，均可实现较佳视觉效果玻璃为主元素的幕墙时代感觉鲜明，石材为主元素的幕墙给人以厚重庄严感在造价方面，不同材质的玻璃价格差异很大，石材也是如此，相比较而言，金属板则较为经济目前上海新建的高品质写字楼中普遍采用全玻璃幕墙，主要原因在于全玻璃幕墙更容易将阳光及室外景观导入室内，因而受到多数驻户的青睐建议本项目采用全玻璃幕墙，并在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感产品建议——外立面甲级办公外立面建议外立面泛光照明优点缺点光线柔和，彰显质感能够塑造稳重、庄严的建筑物形象影响客户夜间的工作外部条件可能限制架设光源线条勾肋建筑轮廓设计安装简便、节能配合独特的外立造型和动感线条灯光，可营造生动活泼的建筑形象对于无特色的外立面造型的建筑，容易造成呆板的形象建筑外立面积透光照明易塑造通透明亮的建筑形象灯光众多，高耗能巨型LED、电脑变色系统绚丽夺目，易在夜间突出建筑标识性造价昂贵本项目在区域内相对高度突出，尤其是大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光将显著提升项目标识性。产品建议——夜景灯光甲级办公夜景灯光建议建议在建筑内或建筑外充分考虑水景、绿化、雕塑等小品设计，为项目增色产品建议——景观小品甲级办公景观建议天花板隔音吊顶地板架空地板墙身办公区：乳胶漆饰面公共走廊：乳胶漆（或墙纸）饰面窗帘卷帘窗帘门玻璃单元门（只适用于分割单元）视频会议提供接入条件电脑地线每层均提供接点国际互联网每层均提供接点卫星系统提供预留安装空间，通过通信卫星接受天线接收多个卫星频道产品建议——交房标准甲级办公交付标准建议1.办公物业市场市场回顾2.本项目办公物业整体定位3.甲级办公物业定位4.特色办公物业定位5.办公物业特色亮点办公物业定位思路各面积段体量配比原则垂直系统布局原则主力面积分割原则高区低区将户型面积较小、总价较低的户型置于低层，通过价格杠杆来争取合适的消费群体，增强项目的抗风险能力。将户型面积大、总价高的户型置于高层，做一部分LOFT，使其拥有最好的视野和景观；结合市场供应、市场需求及本项目SOHO/LOFT两种物业之间的协调，建议本项目SOHO/LOFT的面积划分多样化，总体而言，以50-100M2为主要面积段；以填补甲级办公楼带来的面积段空缺。SOHO适当增加100M2以下小户型比例，满足面积需求较小的客户，同时由于其面积小总价低，经济上较容易承受，未来出租也相对容易，从而吸引一定的投资客户；特色办公产品建议——标准层面积分割原则特色办公分割面积段配比综合考虑了市场需求、市场供应及本项目内部竞争条件等因素。高区低区垂直系统布局图（仅做示意）大堂+其他配套商业设施2F商业区LOFT21-25层2-20层(25层)特色办公产品建议——标准层面积分割建议特色办公户型面积数量总户数比例

LOFT

452417613.6%6081764.5%8041762.3%

SOHO

902017611.4%752017611.4%604017622.7%554017622.7%452017611.4%SOHO建筑层高3.0米LOFT建筑层高5.20米SOHO标准层室内净高2.7米LOFT标准层室内净高4.8米架空地板高度100mm特色办公产品建议——标准层层高建议SOHO/LOFT标准层层高建议：市场供应案例借鉴客户主要需求本项目建议市场平均大宁国际风云国际客户调研SOHO标准层层高（M)32.7（净高）333市场供应案例借鉴客户主要需求本项目建议市场平均祥腾苏河1号客户调研LOFT标准层层高（M)5.25.45.05.45.4通过市场供应、客户需求及典型案例借鉴，建议本项目SOHO物业标准层层高为3米，室内净高2.7米；LOFT物业标准层高为5.4米，室内净高4.8米。特色办公产品建议——空调系统建议空调形式区域市场本项目建议SOHO以风机盘管系统（PCN）为主风机盘管系统（PCN）LOFT以风机盘管系统（PCN）为主风机盘管系统（PCN）空调品牌区域市场同档办公物业标准本项目建议SOHO国内空调国内知名品牌国内知名品牌LOFT国内品牌国内外品牌国内知名品牌SOHO/LOFT空调系统建议：根据区域SOHO/LOFT现状及同档次物业标准对比分析，我行建议：本项目SOHO/LOFT空调系统均采用风机盘管系统（PCN）,可以实现单独控制和随意调节各个房间的温度；空调品牌建议采用国内知名品牌产品。特色办公产品建议——交付标准建议天花板隔音吊顶地板架空地板墙身办公区：乳胶漆饰面公共走廊：乳胶漆（或墙纸）饰面窗帘卷帘窗帘门玻璃单元门视频会议提供接入条件电脑地线每层均提供接点国际互联网每层均提供接点卫星系统提供预留安装空间,通过通信卫星接收天线接收多个卫星频道SOHO/LOFT交付标准建议：“创智坊”物业定位：考虑到项目用地性质均为商业用地，开发商利用SOHO这一居住、办公两相宜的产品形式规避市场风险，形成融居住与办公功能于一体的多功能社区。建筑布局：采用多层建筑与庭院式花园的设计手法，在一个院落内居住位于日照条件较好的南侧，办公位于北侧，整体环境迎合年轻创业者的工作习惯和生活方式。面积配比：除去配套商业设施，居住与办公面积之比基本为1：1。配套设施：从生活设施、配套服务等方面提供便利，商业设施有咖啡茶座、艺廊、书吧、小饰品店、数码冲印、干洗及小便利店等。创智坊1区A座含公寓式办公66套，公寓77套，均为多层电梯全装修房，平层型的SOHO办公物业层高不小于3.2米。创智坊1区A座本项目产品定位—特色办公借鉴案例创智坊“创智坊”SOHO房型示意创智坊大部分的公寓或公寓式办公均采用挑高4.8米的LOFT形式，提供灵活多变的功能空间，可根据业主需要进行分割布局。LOFT下层平面LOFT上层平面工作/办公氛围居家/生活氛围项目提供建筑面积在60平方米~180平方米之间多样化房型，LOFT房型的面积多集中在130平方米~140平方米。本项目产品定位—特色办公借鉴案例创智坊1.办公物业市场市场回顾2.本项目办公物业整体定位3.甲级办公物业定位4.特色办公物业定位5.办公物业特色亮点办公物业定位思路特色亮点1：甲级办公楼顶层“中原会”企业会所企业会所是目前国内发展最为高端的俱乐部会所形式，企业会所多为会员制并且收费较高，多为国际集团式管理。其发展会员要求严格，会员均为国内外知名企业的领袖，政界领袖等，如北京长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、上海雍福会，杭州西湖会等。本项目作为城市核心区黄金地段，在特色亮点打造上以精品为主，打造郑州首家企业会所——中原会，直接吸引河南乃至国外最顶级的客户，直接为甲级办公和公寓式酒店品质提供保障。本项目亮点打造——郑州首家企业会所：中原会为河南企业家打造一个顶级的商务交流平台特色亮点2：甲级办公楼顶层直升机停机坪国际出台《低空空域管理改革指导意见》明确，在北京、兰州等5个飞行管制区分类划设低空空域。随着时间的推进，开放低空空域已经成为大势所趋。直升机停机坪是长方型的，具体尺寸为20*12米，每两个停机坪间用6米的宽的草坪隔开，建议本项目设计一个停机坪。本项目在此背景下亮点打造——总裁飞行停机坪为河南企业家打造一个顶级的商务出行途径特色亮点3：甲级办公楼总裁专属通道4.5*7米总裁专属车库，非触式智能感应识别器只向拥有特殊权限的人开放专属私家车道，企业总裁可通过地下车库的专属电梯直达总裁独立办公厅。项目亮点打造——总裁专属电梯、专属停车库为企业家提供私密、安全、至尊的出行出道建议增加高端总裁专属电梯：至尊、至荣、至安全－独立门厅设计，私家会所空间，尊荣礼宾服务－顶级配置电梯，豪华内装，一站直达，安全私密特色亮点4：甲级办公楼BA系统－电和人工煤气双能源供给

应对上海地区夏季用电紧张的情况－末端采用VAV空调系统

使得空调水源不进入办公区域，根本避免运行中的潜在问题－空调水系统采用4管制，办公区域分内外区

满足内外区全年同时供冷供热，提供充分的舒适度－二氧化碳浓度监测控制

带来自然舒适的生态化办公环境－客户冷却水系统

全年24小时，可提供客户机房的不间断冷源

－后备发电机

专用于高端客户24小时不间断备用电源

从项目内部打造甲级标准写字楼，为客户提供感官的享受。特色亮点5：甲级办公楼立面创新独特的鳞状幕墙：-也简约也丰富-又大气又独创阳光下的光影变化使中信广场具备地标建筑的充分标识性环保节能：－100M高空开窗，具备其他写字楼难以比拟的环保通风性能－对能源依赖降低到最低效果图特色亮点6：甲级办公楼阳光电梯厅挑高12米全采光电梯厅的设计，色调高贵典雅，层次关系明确，大大增加了大厦内部空间的采光度，使办公区域无临窗和内部之分，视野、景观极大提高，彰显卓尔不凡的国际品质。阳光电梯厅将为客户提供绝无所有的享受，全面提升项目品质。项目亮点打造——阳光电梯厅为住户提供开敞、阳光空间，彻底改变写字楼压抑的现状特色亮点7：甲级办公平面创新建议采用U型平面布局，可以提供办公效率单层约1400M2，进深约10M-12M，位于现代甲级写字楼领先水平专为金融企业所设计的承重要求,梯次变化，指定区域承重可达1吨/平米会议室8m×10m3m7KN/平米10KN/平米让写字楼空间不再压抑－4-18层层高约4.0M，净高约2.8M

－19-23层层高约4.2-4.5M，净高约3.0M4500420012M12M10M为金融企业量身定制，部分高区楼层采用比标准层高的超高层高，为客户提供舒服办公享受。特色亮点8：甲级办公外立面灯光创新建议采用多层次的照明设计，在每个立面上营造主题式灯光效果，演绎备受瞩目的地标性灯光景致。产品建议：通讯系统实现CA-通讯自动化是本项目写字楼通讯系统的基本要求：综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，实现一个开放性网络

平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。提供以5

类线为基础的综合布线信息通道。

无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。提供无线网络服务：无线网络通讯技术作为传统综合布线系统的补充和延伸，将大大提高办公环境及办公人员的灵活性和可适应性，并提升本项目写字楼的品质。特色亮点9：甲级办公通讯系统产品建议：智能化系统楼宇设备自动化系统(BA)

对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶

梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

包括空调自控系统

、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统

安全防范系统（SA）1-闭路监视系统2-防盗报警系统3-停车场管理系统火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1-设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2-广播音响系统通信自动化系统（CA）1-综合布线系统

2-无线通信转发系统办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。特色亮点9：甲级办公智能化系统宏观环境分析基于产业分析的办公楼市场区域发展规划分析研究思路公寓式酒店物业办公物业本项目可发展物业定位产品建议物业功能及总体布局建议地块分期与开发策略建议财务分析项目地块分析城市宏观分析城市重点项目分析定位篇市场篇宏观篇经营篇地块篇商业物业第一阶段第二阶段城市产业分析地块现状分析公寓式酒店市场项目初步定位相关案例借鉴地块规划条件可发展物业市场研究国内外类似案例研究商业市场分析第阶段商业市场分析2.区域商业市场分析1.商业市场回顾3.本项目商业定位郑州市主要商圈分布郑州市核心商圈分布目前郑州商圈主要包括二七商圈、紫荆山商圈、花园路商圈、碧沙岗商圈、大学路商圈、曼哈顿商圈、郑东商圈等在内的7个大型商圈。二七商圈是全市商业体量、零售总额、人流量都最大的核心商圈，随着业态的更新和商圈的升级，其核心地位和辐射能力也不断增强。大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗商圈在中原万达广场和伟业时代广场等的推动下，将共同架起西区的大商圈氛围。同时，近年来，随着城市的东扩，东部的商圈快速崛起，而曼哈顿广场、宝龙城市广场等大型项目的落成也标志着新商圈的形成。目前东部的新区CBD商圈、金水路曼哈顿商圈以及花园路商圈几乎已经连成一片，未来几年内，城东商圈将会同二七商圈共同成为郑州的核心商圈之一。郑州市商圈分布的发展趋势随着二七商圈升级换代、花园路商圈的能级提升、郑东商圈的蓄势待发，郑州市商圈呈现两个特点：在政策和基础设施的推动下，东部商圈蕴藏巨大潜力，本项目所在花园路商圈高档地位以及深入人心。二七商圈的核心位置在一定时期内还难以改变。二七商圈碧沙岗商圈紫荆山商圈大学路商圈花园路商圈曼哈顿商圈郑东商圈新兴商圈传统商圈随着城市的东扩，郑州市商圈分布向东发展的趋势，特别是花园路商圈能级提升，高档商业区的定位逐步深入人心，这给本项目带来发展带来很大的契机。城市东扩，商圈东移传统核心商圈、地位根深蒂固新兴商圈、蓄势待发；能级提升，和核心商圈抗争能力初步显现传统商业氛围较弱的区域、短期弱势地位难以改变未来发展定位以区域中心为主。**指商圈1F商铺的平均租金水平。各大商圈租金水平

**(元/天/M2,截止2010年8月)郑州市主要商圈体量及租售现状各大商圈商业体量*(万M2,截止2010年8月)郑州市商圈租售水平本项目所在花园路商圈由于其定位较高，租金水平也较高。达到6元/天/M2，180元/月。本项目所在花园路商圈目前一层商业物业售价在3-5万元左右。主商圈商业一层售价元/平方米代表项目二七商圈5-8万德化路购物街花园路3-5万暂时无项目出售，咨询花园路中介所得郑东新区3-4万中油国际名品街西区商圈2万伟业国际广场典型项目售价水平代表项目商业经营模式研究（表一）市场主流商业项目（目前市场在售在租项目）项目名称招商模式餐饮娱乐购物业态配比是否有主力店中原万达广场（西区）1、自有主力店品牌，2、次主力店和精品店对外招商，目前已经完成；3、售价预计3-4万是一层连接二层的6:2:2购物/餐饮/休闲娱乐万千百货、万达院线、大歌星vktv，大玩家电玩、沃尔玛超市、迪卡侬、国美电器等伟业国际广场（西区）后街直接销售、负一层淘宝街直接销售，价格预计要2-3万。购买后可委托出租。地铁沿街1-5层直接持有出租，面积几十平方到几千平方，单层面积一万方左右。租金根据位置不同2.6到6.6元/平方米天，销售类估计10月开盘。4:3:3购物/餐饮/休闲娱乐负一楼主力超市在谈，五楼新美院线已经入驻中油国际名品街（新区）商业三层，全部带租约销售。前三年代为管理，年回报率8%，销售时直接打76%折，是比较好的销售模式。目前全部售完，一楼售价在3万元以上，三楼售价在1万6-1.9万左右。单铺面积60左右开始。5:3:2购物/餐饮/休闲娱乐与澳大利亚零售服务商LJHOOKER合作，由其代为商业管理和品牌引进资金注入等，业态定位以引入国际知名品牌为主二七商圈大上海城（二七）销售，可委托物业招租经营。负一层bobo街4区产权商铺销售，住宅用地，商铺性质，5成首付。得房率约40%，面积有35到100平方左右，主力面积在60平方左右，售价均价1万6。由于使用面积比较低，换算到使用面积售价都在3万以上。但是由于1区2区租金回报率非常高，一般能到300到900一个月。虽然四区的位置最差，但是销售去化还是比较好。目前销售率在95%左右。主要考察负一楼时尚街铺的配比8:1:1购物/餐饮/休闲娱乐一楼以上大上海商场，负一楼时尚潮铺。代表项目商业经营模式研究市场主流商业项目（目前市场在售在租项目）项目名称招商模式餐饮娱乐购物业态配比是否有主力店花园路东风路正弘蓝宝湾沿街商铺（花园路）全部销售，沿花园路售价2.7万到3万，主力面积400平方，总价在1000万以上。内街售价1万左右一平方，有小面积商铺70-200左右。以全部销售为主，预计业态以购物和餐饮为主。面积70到600平方，主力店不详丹尼斯商业步行街（新区）总体量达20万方，投入资金10个亿，采取全部持有经营的模式7:1.8:1.2购物/餐饮/休闲娱乐丹尼斯百货，丹尼斯精品超市CBD东环步行街（新区）整体招租，目前美食娱乐区已经招租完成，古玩艺术品区也有很多商家在装修，均价50元/平方米/月。业主方面说未来会考虑带租约销售，但是目前售价未定。该项目应该也是先租赁后带租约销售的模式。项目分三个区一区为休闲娱乐美食区，；二区为古玩艺术品区，三区为奇石和旅游商品区。6:3:1购物/餐饮/休闲娱乐主力店不详永威步行街（新区）经营模式采取整体持有租赁的方式，目前租金还没有出来。负一楼：大型超市、运动馆等；一楼：定位为IT体验中心、通讯器材品牌店、数码专营店以及各种高档商务配套等；二楼：该区域定位为家居、家饰、手工工艺品等，另外，相对轻松的书吧、音像制品以及文化用品、办公礼仪用品等也适合在此布局；三楼：该区域定位为休闲类中西餐饮、网吧、书吧、茶坊等业态；7:1:2购物/餐饮/休闲娱乐主力店不详宝龙时代广场总体量达到19万平方的大型商业综合体，除了持有型主力店，一些小铺带五年租约销售，铺面40-400，售价在1.5万-2万左右。目前租金50-80元左右。6:2:2购物/餐饮/休闲娱乐大商百货、美食广场、溜冰场、横店影城、苏宁电器等代表项目商业经营模式研究项目周边（已运营）项目名称招商模式餐饮娱乐购物业态配比是否有主力店关虎屯生活广场（花园路）分割小铺销售，自主招商，头几年免租金。目前一个15平方左右的档口，售价在2万5左右，月租金600元，商业氛围不浓，主要消费客群为周边写字楼客户。主要考虑一楼购物街的配比，基本以购物业态为主。二楼有个超市曼哈顿广场（金水路）统一招商带两年租约销售，目前入住率很高，仅有少量店铺空余未租，租金不高，目前是2.3到3.5(报价140到200平方米/月，实际租金对折优惠)，销售价格一楼3.3到3.5万，二楼2.5万均价，全款94折，按揭95折。7:2:1购物/餐饮/休闲娱乐；以购物业态为主的特征非常明显沃尔玛超市、国美电器、奥斯卡影城等国贸360广场(花园路)统一招商，根据不同品牌和位置提供不同的租金，一般保底租金在115到200，在保底的基础上进行扣点，整体引入品牌的档次都比较高。8:1:1购物/餐饮/休闲娱乐c&a，必胜客，哈根达斯等酒店式公寓摩尔国际底商直接销售，一层层高六米，均价1万5，二层4.5米高，均价7500，目前尾房销售未知未知项目周边商业街目前以花园路商业街最为繁华，农业路、黄河路其次。目前项目周边商业街街铺无论是购买还是租赁都比较困难，典型的一铺难求的局面。街铺档次较低，花园路街铺目前市场转让价在3万一平方以上，租金在150-250之间。以花园路为例，大致是7:2:1购物/餐饮/休闲娱乐————商业市场分析2.区域商业市场分析1.商业市场分析3.本项目商业定位区域商业市场分析我们把本项目所在的花园路商圈以及附近的曼哈顿商圈共同组成金水商圈，一级辐射范围以周边3公里辐射半径，作为区域商业市场进行重点分析。花园路商圈曼哈顿商圈新兴商圈传统商圈金水商圈（花园路商圈+曼哈顿商圈）3公里区域商圈内大型商业花园路商圈曼哈顿商圈新兴商圈传统商圈金水商圈（花园路商圈+曼哈顿商圈）3公里区域商圈内大型商业物业商业体建筑面积（平方米）档次商业类型大商新玛特总店70,000高档购物中心丹尼斯百货68,000中高档百货正道中环百货54,000中高档百货正道花园百货30,000高档百货国贸360购物中心40,000高档购物中心丹尼斯关虎屯生活广场15,000中档服装购物市场大型商业分布商业体建筑面积（平方米）档次商业类型曼哈顿广场60,000中高档商业街区名门广场40,000中高档商业广场目前花园路商圈大型商业体量约30万方，主要沿花园路呈带状分布。曼哈顿商圈大型商业体量约10万方，作为花园路商圈的补充。花园路商圈曼哈顿商圈区域商圈内写字楼裙房商业——经过对区域商圈内几大写字楼的群商商业业态进行走访调研，发现主要的商业业态为银行营业部、餐饮和休闲娱乐主力店、电器卖场等等，其余业态较少。——大部分群商以销售型商铺为主，销售后招商。其中仅有国贸大厦的群商作成了购物中心，经营方式是长期持有收取租金为主。案例省汇中心B座裙楼商业业态品牌楼层分布使用面积购物河南晟鑫烟酒商贸公司1楼100其他中国联通营业部及办公1楼-3楼800餐饮全聚德1楼-3楼1000餐饮红高粱快餐1楼-2楼500餐饮优乐自动火锅餐厅2楼800餐饮橘子酒吧2楼500休闲娱乐卢浮宫海派摄影3楼900金融保险中荷人寿保险4楼900金融保险邦成担保4楼600金融保险安邦财产保险5楼1500省汇中心B座沿农业路，设置了5层裙房，主要引入的业态为餐饮、休闲娱乐、联通营业部、以及摄影中心和金融保险企业。其中餐饮业态占30%，共四家主力店。金融保险占40%，主要分布在位置较差的4-5层，一楼主要作为品牌主力店的入口，如全聚德、红高粱餐饮店的入口，如中国联通的对外营业部等。省汇中心五层裙房商业配置了六部观光电梯，商业客户和写字楼客户通过不同的电梯入户，有效分割。车停靠在写字楼门前广场或写字楼的停车场（地下、地面）案例省汇中心B座裙房商业动线组织商业观光梯写字楼电梯停车区域商圈内其他类型商业分析花园路商圈商业步行街概况主商业街主要特色平均入驻率一楼平均租金一楼商铺均价花园路大型商业集聚、金融机构较多99%3~830000文化路餐饮和时尚购物类店铺最多、金融机构较多98%2~523000经三路金融商务一条街98%2.5~727000农业路金融+购物、餐饮类97%2~420000黄河路购物+餐饮为主95%2.0~3.516000金水路金融、购物、休闲娱乐、办公等95%2~622000其他次干道购物、休闲娱乐都比较多90%1~1.512000花园路商圈内商业街商铺出租旺盛，入驻率高达95%以上，很少有商铺转让。主街几乎没有商铺出售。商铺均价以花园路和经三路最高（咨询二手房中介以及参考以往项目）。目前花园路商圈售价已经突破3万元/平方米。商圈一级辐射圈内主要物业及辐射人群预测一级商圈内消费客户预测——近期新房建设导入的人群本项目一级辐射圈辐射到的新房包括已售罄、在售、和未售的楼盘大约有50个左右，总体量约500万平方米，覆盖高端人群约15万人（新增），这部分人群包括高端居住客户一级高端办公客户两类。本项目已售完在售未售一级辐射圈本项目本项目一级辐射圈辐射到的老小区一共有400个左右，按平均每个小区3万方体量算，总体量达到1200万平方，总辐射人口约36万人。这批消费群以商圈内原住民为主，也有早期签入的政府机关、金融机构的家属院等机关小区、他们是本项目所在花园路商圈得以快速发展的基础。老校区原有人口加上新小区新增或导入人口，本项目所在商圈所辐射的一级商圈本地消费人数预计超过50万人。其中商务和办公客户预计5万人，居住客户预计15万人。一级辐射圈一级商圈内消费客户预测——老小区固有的人群商业市场分析2.区域商业市场分析1.商业市场分析3.本项目商业定位项目商圈现状分析商圈距离常住人口主要消费群构成典型特征主商圈3公里范围内约35万人/（注：近年新增导入人口约15万人）消费群以3公里范围内原住民为主，也有早期迁入的政府机关、金融机构的家属院等机关小区。新增客户主要是办公及经商客户、新建小区入住客户。由区域内大商业导入的其他客户。郑州花园路板块周边是典型的富人集中区，机关小区、金融机构福利房聚集，包括高级政府官员、公务员、企业高管、高级白领等，购买与消费能力非常强。次商圈5-7公里范围间约80万人包括金水路曼哈顿板块、郑东新区部分新入住剧集的住户，办公客户。花园路南面紫荆山板块、以及北面和西面的老居住区客户第二商圈客户分以下几个部分，东面曼哈顿板块是新形成的富人集聚区，其他几个方向属于传统老城区居住小区为主，这个圈层的客户是主商圈客户的重要补充，也是非常具有消费能力的重要客群。边缘商圈10公里范围间约120万人把商圈大致分成东西两半部分，东部属于新开发区域，靠未来人口导入客户为主，包括居住客户和办公客户为主，西部以老市区居住客户为主。边缘商圈客户呈现典型的目的性消费特征，本项目商圈划分呈现不规则型，西南面辐射范围较短，东北面辐射范围大，主要考虑到传统的二七商圈强大的客户集聚力。郑州西区比郑州东区落后，亦即郑州的富人区居住在城市的东面。因此从项目所在区域分析，本项目主要辐射范围内的客户是郑州高端消费客户主力集中区。西东商圈2010年2013年（预测）2015年（预测）2018年（预测）3公里范围内总人口（万）35505560常住人口（万）30434548就业人口（万）5710125－7公里范围间总人口（万）8095110120常住人口（万）65758595就业人口（万）1520232510公里范围间总人口（万）120150175200常住人口（万）105132153175就业人口（万）15182225项目商圈人口预测人口规模从预测的人口规模来看，项目所在花园路商圈辐射人口规模庞大，属于市级主商圈之一，按照这个人口基数，本项目商业适合发展包含购物中心在内的各类商业物业形态和商业业态。我们将结合市场研究结论，从市场竞争性和客户需求性以及知名商业案例的经验借鉴等多角度考虑最适合本项目发展的商业物业形态和商业业态。区域市场商业竞争性分析竞争性分析——大型商业217编号商业体建筑面积（平方米）档次商业类型1大商新玛特总店70,000高档购物中心2丹尼斯百货68,000中高档百货3正道中环百货54,000中高档百货4正道花园百货30,000高档百货5国贸360购物中心40,000高档百货6丹尼斯关虎屯生活广场15,000中档服装购物市场7丹尼斯购物中心（未来供应）100,000高档购物中心34以大商、国贸360购物中心、丹尼斯、正道中环百货等为代表的高端百货商场带状分布于花园路两侧，本项目西北角的空地规划建造大型购物中心，现状购物中心类大型商业体量约30万方，未来供应大型商业一个，总计体量约40万方。高档商业约24万方，中高档商业13万方。大型商业分布竞争性结论：目前项目周边大型商业集聚，以百货以及购物中心为主，高档商业约24万方，具有较大的竞争压力。56本项目农业路金水路文化路花园路经三路未来路中州大道花园路商圈内步行街林立，商业氛围浓厚。等级较高的主街包括纵向花园路、文化路、经三路；横向的金水路、黄河路和农业路。次街包括这几条道路中间的纵向的经八路、经七路、经六路、经五路、政六街、政七街、经二路、经一路等；横向的主要有农科路、丰产路、红专路、红旗路、纬五路、纬四路、纬三路、纬二路、纬一路等等，由于商业氛围很浓，很多支路的住宅一楼都破墙开店。本项目黄河路丰产路竞争性分析——商业街竞争分析竞争性结论：虽然商业街较多，但是花园路竞争性最强，无论从售价、还是租金表现来看，花园路商业街都是区域内最高的。花园路商圈商业步行街概况主商业街主要特色平均入驻率一楼平均租金一楼商铺均价花园路大型商业集聚、金融机构较多99%3~830000文化路餐饮和时尚购物类店铺最多、金融机构较多98%2~523000经三路金融商务一条街98%2.5~727000农业路金融+购物、餐饮类97%2~420000黄河路购物+餐饮为主95%2.0~3.516000金水路金融、购物、休闲娱乐、办公等95%2~622000其他次干道购物、休闲娱乐都比较多90%1~1.512000花园路商圈内商业街商铺出租旺盛，入驻率高达95%以上，很少有商铺转让。主街几乎