江夏区文化路项目市调

华岸商业机构

TriumphCommercialOrganization

中建·文化路项目市场调研报告

CSC.CultureRoadProjectMarketResearchReport

华岸文化路项目服务团队用20多天的时间，通过对项目周边及辐射区域的实地调研、潜在客户和商家的问卷调查以及深度访谈、网络和行业资源的资料收集等多种方式，在与中建三局营销部的各位领导三次正式会议沟通以及与大桥新区规划局有关领导进行相关规划了解的基础上，提出本市场调研报告，请各位领导予以指导和确认。TriumphCultureRoadProjectserviceteamspendmorethantwentydays,throughtheanalysisofthesurroundingareaandradiationfieldresearch,potentialcustomersandmerchantsquestionnaireanddepthinterview,networkandindustryresourcesdatacollectionandsoonmanykindsofways,inthreeinnings,thestate-ownedandMarketingDepartmenteveryleaderCSC3rdBranchmeetingcommunicationandTheBridgeNewDistrictPlanningbureautheleadersknowrelatedplanningareputforwardbasedonthemarketresearchreport,pleasealltheleadersgiveguidanceandconfirmation.前言Preface目录CONTENTS１.宏观经济综述２.房地产政策解读与思考３.武汉市房地产发展现状及对本案的影响４.江夏区房地产发展现状及对本案的影响５.市调结论及项目思考我们通过对武汉市宏观经济的研究，得出如下结论：１.武汉经济的持续发展能为本项目开发保障良好的外部环境２.武汉人口空间分布正处于吸纳型向扩散型转换的初级阶段，分布的日趋合理为项目开发带来市场支撑３.居民收入和消费力的同步持续增长，武汉所消费力也有从主城区向外溢的发展趋势，对本案开发会产生利好1.宏观经济综述1.1武汉市宏观经济分析

1.2江夏区宏观经济分析

1.1.1武汉市宏观经济分析.城市概况WuhanMacroEconomics.Survey

武汉是内陆地区的经济、金融、商业中心，是内陆地区最大的工商业城市。全境面积8494.41平方公里；2011年5月第六次人口普查，统计得出武汉市常住人口978.539万；如果包括81所高校及暂居人口的话，武汉市总人口已突破1250万大关。城市正经历一轮新的发展扩容，武汉人口的空间分布向城区外围、高新区、大学园区扩散的趋势明显。

城市概况描述1.1.2武汉市宏观经济分析.交通概况WuhanMacroEconomics.Traffic交通概况描述

外部交通：

武汉九省通衢。武汉是中国最重要的铁路枢纽之一，是五条高铁线路的始发站，城际高速发展迅速，已成为湖北省乃至中西部地区的重要交通运输大动脉。

武汉天河国际机场是中国民航总局指定的华中地区唯一的综合枢纽机场和最大的飞机检修基地；同时武汉也是中国内河重要港口城市，是长江中上游航运中心，交通部定点的水铁联运主枢纽港。

内部交通：城市道路系统日趋完善，主要体现在过江通道的增加和城市环线的建成，武汉公共交工具除公汽、出租车外，还有已投入使用的轻轨和年底即将建成通车的地铁1.1.3武汉市宏观经济.经济概况WuhanMacroEconomics.Economic

2011年武汉市GDP总量为6,756.2亿元，人均GDP为62,003元，分别比上年增长12.5%、9.9%；2015年武汉市人均GDP预期目标突破10000美元，预期年均增长率大于12%。

2012年上半年武汉市房地产开发完成投资746.92亿元,同比增长32.7%；房地产投资占全社会固定资产投资比率为29.94%。固定资产投资及房地产开发投资年均增长已连续7年超过20%。2012年1-8月武汉市社会消费品零售总额为2,177.79亿元，增幅为15.5%，呈稳定增长态势。经济发展概述投资环境概述消费环境概述

江夏区１.江夏区整体人口增速明显高于武汉市的平均水平，其中本案所处属大桥新区，由于大学城和产业基地的大量迁入，正处于整个江夏人口增速最快区域。

２.江夏区居民人均纯收入年均递增约12%，早在2008年江夏城镇人均可支配收入就已突破20000元，而武汉市城市居民人均可支配收入在2010年才突破20000元达到20806元，江夏消费力所展现的消费强度明显高于武汉整体平均水平。，３随着产业人口与居住人口的不断攀升，区域住宅房地产发展还将得到持续而稳定的发展支撑。同样，在区域消费力日趋强大的现状下，商业及商业地产也具有了广阔的市场预期和发展空间。

1.2.6江夏区宏观经济.华岸思考JiangxiaMacroEconomics.TriumphThinking华岸思考江夏区概况1.2.1江夏区宏观经济.区域概况JiangxiaMacroEconomicsSurvey

江夏区地处武汉城区南面，属武汉南大门，是东湖新技术开发区的拓展区和武汉经济技术开发区的产业延伸区。江夏区全境面积约2009平方公里；区域总人口约68万人；

近几年，江夏区整体人口呈现持续增长，增长率稳步上升，明显高于武汉市整体水平。

1.2.2江夏区宏观经济.经济概况JiangxiaMacroEconomics.Economic2011年江夏区完成生产总值（县域口径）389.86亿元，区域人均GDP为48,655元，年增长率为17.1%；2012年上半年地区生产总值(GDP)完成194.37亿元，同比增长15.6%，增速超过武汉市整体水平，蝉联全省县域经济第一。经济发展概述2011年江夏区全社会完成固定资产投资233.36亿元，比上年增长35.5%，其中房地产开发投资54.33亿元，增长32.4%；2012年上半年固定资产投资额为141.21亿元，同比增长20.7%；房地产完成投资27.07亿元，同比增长13.2%

。固定资产投资及房地产投资增速明显高于武汉市总体水平。2011年江夏区全年实现社会消费品零售总额82.49亿元，增长19.8%；2012年上半年社会消费品零售总额完成46.65亿元，同比增长18.2%，增幅比上年同期提高2.7个百分点。投资环境概述消费环境概述

武汉江夏经济开发区大桥新区成立于2006年，新区地处武汉南部新城组群，版图面积64平方公里。截至2011年底大桥新区人口超过11万人。新区规划五大功能分区：综合服务区、科研教育区、文化生活区、工业发展区、特色农业区。结合园区功能布局，星光大道、文化大道、武昌大道将新区经纬分割，打通新区内部组织动线；

京广铁路、107国道、李纸公路、文化大道、青郑高速“五纵”贯穿南北；武汉四环线横贯东西，保证与武汉主城区及周边县市互达。大桥新区概况大桥新区交通概况1.2.4江夏区宏观经济.大桥新区概述JiangxiaMacroEconomics.TheBridgeNewDistrictSurvey2.1全国房地产市场政策

2.2十八大新政解读

2.3

武汉市房地产市场政策

2.4华岸思考

2.房地产政策解读与思考至201２

年１1月前，国家出台“限购”、“试点开征房产税”、“调息”、“调准”等一系列行政手段、财政政策、货币政策，对一二线城市房地产市场造成一定影响，但一系列调控措施的主要目的还“限制部分城市房地产投资过热，房价过快上涨”的态势，意在“平抑”，而非“打压”。十八大提出“新型城镇化”建设，有别于以往的“高密度超级都市圈”的概念，更强调城乡统筹、坚持大中小城市与小城镇合理布局、协调发展，是一种绿色的更有效率的城镇化发展思路。城镇化的推进将伴随基础设施建设和新一轮的投资热潮，对于经济和资本市场是一个中长期利好，预计在很长时间内都会成为资本追逐的对象，尤其是建筑建材、机械设备、房地产、公用事业、商业等将明显受益。目前我国城镇化水平还比较滞后，未来还有20％-30％的提升空间，2亿到3亿人会转化为城市人口。本项目启动时的政策大的趋势向好，城镇化加速发展的政策推手使项目在投资和消费方向得到有力支撑。

2.4华岸思考TriumphThinking华岸思考2.1.1全国房地产市场政策.政策回顾TheRealEstateMarketPolicy.PolicyReview2010年至2012年全国房地产调控政策回顾：序号方式表现形式1行政手段48个城市限购、3个城市限售、30个城市限价、661个城市限贷、1个城市限利令。2价格手段全国实行一房一价，608城市建立新价格控制目标，121个城市出台详细目标3税收手段取消商品房契税与印花税优惠政策；提高二手房转手营业税与首套房购房契税与印花税。2个城市试点房产税。重提房地产增值税4土地手段增加土地供应、提高拿地门槛，土地出让金首付50%;打击囤地,清理空置土地、打击小产权房及禁止新建别墅项目5金融手段提高贷款比例与利率，首套30%-40%，二套房首付款比例提至60%，三套停贷；下降公积金贷款首付比例与上调利率；三次加息，二次降息；六次上调存款准备金率，三次下调；叫停土地抵押贷款，限制上市与海外融资。6市场手段打击捂盘惜售，增加保障房建设，今年保障房基本建成500万套，新开工700万套以上。2013年新开工500万套。

2012年，各城市调控抗性解读：发布日期城市政策主要内容2012-2-1上海外地户籍居民持长期居住证满3年，可享受本地户籍居民购房资质。2012-5-7江苏扬州出台《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，购90㎡内成品房可获奖6‰房款。2012-6-26河南省出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，微调楼市首套房“认房不认贷”再试中央底线。2012-7-26包括北京在内的全国33个城市从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等2012-8-21多个二线城市，包括武汉新政策规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。2.1.3全国房地产市场政策.调控抗性TheRealEstateMarketPolicy.RegulationResistance

房产税试行城市对比与猜想：项目重庆上海武汉试点范围重庆主城区上海市行政区域

？税率0.5%、1%、1.2%

0.4%、0.6%适用对象本地独栋商品住宅、新购高档住宅本地二套及以上住宅外地新购第二套普通住宅外地新购住宅计税依据实际交易价实际交易价×70%免税面积存量独栋180㎡；新购高档住房100㎡家庭人均60㎡2.1.4全国房地产市场政策.房产税TheRealEstateMarketPolicy.HousingPropertyTax

十八大新政解读：2.2十八大新政解读TheEighteenthBigNewDealReading

建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。

改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。城镇化是中国未来发展的主方向之一。

党的十八大报告提出要“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。报告还指出，推进经济结构战略性调整，是加快转变经济发展方式的主攻方向，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、以推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。城镇化战略背后，涵盖了广泛的改革和发展领域，例如产业接入问题、土地问题，区域经济结构，区域基础发展以及就业问题等。2.2十八大新政解读TheEighteenthBigNewDealReading2.2十八大新政解读TheEighteenthBigNewDealReading习近平：“稳步推进城镇化健康发展”

——2012年11月30日《人民日报》刊登2.2十八大新政解读TheEighteenthBigNewDealReading李克强：“中国未来最大发展潜力在城镇化”

——2012年11月28日《人民日报》刊登李克强：“中国扩大内需、激发城镇化潜力”

——2012年12月5日《人民日报》刊登2013年可能实施的中央房地产储备政策，主要包括八个方面：2.1.5全国房地产市场政策.2013储备政策TheRealEstateMarketPolicy.2013ReservePolicy一、调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨及稳定经济增长需要，今年年底到明年，预计降息二次和降准二次。二、房贷政策，调整普通住房与及公积金贷款的首套首付比例和利率。考虑到刚需购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。三、调整部分城市限购的条件。考虑到价格控制目标与保障房任务完成的城市及经济增长等财政压力,适当调整限购。四、调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资成本下降，为完成土地供应计划与增加市场供应。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五、调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。

六、完善供应体系，完善保障房制度。

七、加快40个城市个人住房信息系统联网,为今后房产税开征提供基础数据。

八、对放松调控的地方政府问责与约谈。

武汉市房地产政策惯性：四限一保障限购：对两套以上本市家庭，一套以上具备相关条件的外地家庭暂定出售住房。限贷：首套首付≥30%；二套首付≥50%，利率≥1.1倍；部分银行停待贷。限价：控地价、防地王，溢价超50%需上报；预售实行一房一价。限时：查处土地闲置；追究捂盘惜售。保障房：2012年再建11万套保障房。

武汉上调公积金最高贷款额度，90㎡以下普宅购买首付比例由三成降为两成。

关于首批经适房上市准入细则的推出，满五年可交易，买卖差价的70%作为土地收益上缴。

《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》出台，重点监管资金按预售款35%测算。2.3武汉房地产市场政策WuhanRealEstateMarketPolicy除松动公积金贷款政策，鼓励刚需外；其他限制政策

一直执行较严格。3.武汉市房地产市场分析3.1住宅

3.2商业3.3写字楼

3.4公寓3.5酒店

3.6华岸思考武汉市房地产市场整体来说与本案关联度较小本案与武汉市住宅市场主要只有价格优势武汉市的街道口商圈和光谷商圈对本案的商业形成影响武汉市光谷商务圈的写字楼项目对本案商务产品有一定影响武汉市酒店市场与本案关联度不大武汉市公寓市场与本案关联度较弱综上，经过武汉市房地产市场的调查研究，对本案的产品定位和后期运营管理形成一定的启发作用，少部分市内项目对于本案的投资客群产生一定影响。华岸思考武汉市2005-2011年房屋供给情况3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis根据以上图表，与一线城市对比，武汉市住宅/公寓市场更多的受到宏观经济发展、城市化进程加速、旧城改造、新区建设及高铁建设等重大工程建设的影响，从2005年起进入活跃期，体现为房屋建筑面积、竣工面积稳步上升。Note:以上数据均来源于武汉市住房保障和房屋管理局万平方米万平方米2005-2011年房屋建筑面积2005-2011年房屋竣工面积万平方米Note:以上数据均来源于武汉市住房保障和房屋管理局2005-2011年商品房和住宅销售面积2011年，全市商品房实际销售面积为1,341.91万平方米，同比减少6.11％，成交套数130,963套，同比减少7.16％。其中，商品住房销售面积为1,085.34万平方米，同比减少6.39％，占商品房总销售面积的80.88％，成交套数为108,192套，同比减少4.32％。2012年前三季度全市商品房实际销售面积为1,185.8万平方米，成交套数119,092套，其中，商品住房销售面积为940.7万平方米，占占商品房总销售面积的79.35%，成交套数94,710套。同时，从图中可以看出，受2008年政策调控影响，商品房销售有极大回落，但很快反弹到正常水平，并趋于稳定，略有下滑。但从2005年至今的总体走势来说，商品房销售一直处于上升趋势。3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis元/平方米据统计分析，2005-2011年房价持续呈递增趋势。2011年，全市商品房销售均价为6,878.23元/平方米，同比上涨4.83％；其中，商品住房销售均价6,414.72元/平方米，同比上涨3.72％。2012年前三季度，全市商品房销售均价为6,878.23元/平方米，其中，商品住房销售均价6,414.72元/平方米。Note:以上数据均来源于武汉市住房保障和房屋管理局2005-2011年商品房和住宅销售均价3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis2011年商品住宅类型销售饼图

中小户型商品住房为市场销售主体。2011年武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的77.75%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，为43.29%，较去年增加2.68%；90-120平方米商品住房占比为34.46%，占比较去年增加了0.16%。140平方米以上占比为7.78%。3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis2012年前三季度商品住宅类型销售饼图中小户型商品住房为市场销售主体。2012年前三季度武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的79.91%。其中90平方米以下占比最大，为42.20%.3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis套数占比图2011年商品住宅销售价格区间饼图

7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成。从各价格段销售情况看，2011年全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的64.01%，占比较去年下滑近3个百分点。7000-10000元/平方米销售套数占总销量的26.99%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的9.00%。3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis2012年前三季度商品住宅价格区间销售饼图

7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成。从各价格段销售情况看，2012年前三季度全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的62.18%。7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.61%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.21%。3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis套数占比图小结截止2012年的前三季度，武汉市住宅房地产建筑面积、竣工面积、销售均价总体均呈上升趋势，销售面积近两年略有下滑。整个武汉市120平方米住宅销量最大，为市场主要需求。

7000元/平方米以下住宅销量占据市场大部分份额。

综上分析，武汉房地产中长期发展整体仍将呈现稳步上升的趋势。3.1武汉市住宅市场分析WuhanResidentialMarketAnalysis武汉三镇根据各区域特点的不同，已经基本形成出具规模的十大零售商圈，其中，汉口两个：中山大道商圈，武广商圈；武昌六个：徐东商圈、中南商圈、中北路商圈、街道口商圈、光谷商圈、司门口商圈；汉阳两个：钟家村商圈、王家湾商圈。中北路商圈光谷商圈链接：武汉主要商圈典型商业项目表3.2武汉市商业市场分析WuhanCommercialMarketAnalysis

从武汉市商圈分布来看，武汉商业圈呈多商圈、多中心的整体格局，新兴的区域型商业圈进入更快速的发展阶段；

从开发模式来看，包含多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环境的主题式、一站式中大型购物中心和特色商业街区将引领武汉商业市场的发展主流；

从发展形势来看，众多国际国内品牌开始迅速布局武汉，是众多发展项目把握商机的关键时期；

从管理模式来看，商铺的统一专业化经营管理的重要性日益凸显。目前的商业项目特别是商业街及销售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招商管理，导致经营混乱、业态同质化程度高等弊病，引入专业化的商业经营管理成为改变现状的最有效方法。

3.2武汉市商业市场分析WuhanCommercialMarketAnalysis小结武汉写字楼现状武汉商务区由三个板块组成，目前主要写字楼集中在汉口及武昌，未来随着四新新区的逐渐兴起，武汉写字楼市场将呈现汉口、武昌、汉阳三足鼎力的格局武汉金三角汉口----武汉CBD汉阳----四新新区武昌----武汉中南、光谷武汉市区目前较成熟的写字楼主要集中在以汉口西北湖为中心辐射出的区域；武昌中南是以老写字楼为主的片区，光谷片区近年以商业为核心带动了一些新写字楼的开发；近几年随着中北路500强总部基地及滨江商务区的形成，武昌的写字楼将迎来大的发展机遇汉阳早期的写字楼市场主要是以武汉经济技术开发区的产业发展，未来，随着四新新区的规划逐渐实施，开发区的产业升级，汉阳也将引来写字楼发展的春天。每一片区已基本形成独立特色，写字楼市场正快速发展。武汉CBD四新新区中南光谷3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis发展中商务圈新兴商务圈优质商务圈CBD商务圈中南商务圈光谷商务圈钟家村商务圈建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区武汉写字楼市场分布状况武汉两江交汇、三镇鼎立的格局，造就了多个商务区并存，商务区多以线性或组团形式发展，成多中心分布。目前已成熟与发展规划中的商务圈有八个，其中光谷商务圈因此地理位置、交通以及成熟的商圈，会对本项目产生一定影响。3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis市场吸纳甲级(高档)写字楼供求情况武汉高品质写字楼需求非常强劲，很多项目一直处于满租状态。甲级(高档)写字楼入驻水平非常高，整体空置率12.69%，除旺盛的市场需求支撑外，有限的供应也是主因。甲级写字楼供需及空置率走势（2005--2011）3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis售价从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看，2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢，年均增长幅度为4％。其中甲级写字楼售价在2005年到2007年一路飙升，每平米售价达1万元以上，但受2008年政策调控影响，有所回落，后处于平稳上升趋势，现保持在1万元每平米；乙级写字楼价格一直呈现递增趋势。总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。单位：元2003-2011年武汉市写字楼售价走势3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis租金走势近年来，武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长，自2010年起租金涨幅明显上扬，截至2011年底，平均租金达到77.5元/平方米.月，较2002年增长34.元/平方米.月，年均增长8.7为％；与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低水平，远低于成都(141元/平方米.月)，同时也略低于长沙(80元/平方米.月)；武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2002年平均租金与2011年相差仅14.6元/平方米.月左右，年均增长为4.6％。3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis武汉写字楼从2004快速发展至今，迎来了较大的发展契机。写字楼发展向武昌突破，且更加注重产品品质，并为企业提供个性化服务写字楼分布格局略有变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互帮助；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。3.3武汉市写字楼市场分析WuhanOfficeMarketAnalysis小结武汉继商铺、写字楼、城市综合体等商业地产项目在住宅市场调控后大放异彩，武汉楼市中出现了各类SOHO公寓产品，以频打住宅和商业“擦边球”的营销手段而屡受热捧，各类SOHO公寓也以“非限”姿态接连进入武汉市场，销售火爆。武汉知名SOHO案例3.4武汉市公寓类市场分析WuhanCityApartmentClassMarketAnalysis近几年随着房地产调控、武汉商务区的兴建、现代都市白领的生活方式和一些投资客的需要，SOHO这种易居、易商小户型开始盛行。目前，SOHO公寓在市场上的主力户型是30-50平米的小户型，武汉中心城区价格都在12000元/平米起，现在最炙手可热的是泛海国际SOHO城，价格已由2012年初13000元/平米起涨到15000元/平米。可见，SOHO公寓这种类型的产品未来会随着政策和人们生活方式的转变，逐渐成为一种主流产品。3.4武汉市公寓类市场分析WuhanCityApartmentClassMarketAnalysis小结武汉酒店现状：目前，全市星级酒店达285家，其中18家五星级、38家四星级、74家三星级。此外，武汉不少大规模的综合项目正筹建新的星级酒店。3.5武汉市酒店市场分析WuhanHotelMarketAnalysis经营状况：武汉市星级酒店客房约为15000间左右。全市的年均客房出租率达70%左右，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而四星级及五星级酒店中有相当部分经营收入来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。星级酒店规模：酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店，共442间。酒店规模分布如右图。价格水平：星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。武汉星级酒店市场分析部分武汉市五星级酒店信息3.5武汉市酒店市场分析WuhanHotelMarketAnalysis连锁型快捷酒店：

快捷酒店很好地结合了基本需求和亲民价格，以高性价比满足商旅客户的出差住宿需求特点：功能简化，把服务功能集中在住宿上，力求在该核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，投入的运营成本大幅降低，价格低廉，充分的私人空间，安全卫生，服务到位，装修上个性时尚。3.5武汉市酒店市场分析WuhanHotelMarketAnalysis

经济型快捷酒店特许加盟不断发展，市场潜力巨大出租市场需求公寓式酒店兼顾居住、办公综合需求。目前市场中，已有多家公寓式酒店进入运营。置业投资需求公寓式酒店均提供回报率7-8％的售后包租服务。固定的回报率、专业的经营，让一批二三次置业者聚焦公寓式酒店。

公寓式酒店作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理及其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一种发展趋势。但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供应受到消费者、地段资源的影响大3.5武汉市酒店市场分析WuhanHotelMarketAnalysis公寓式酒店商务行政型酒店为主。高档的商务区，金融环境发达，吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。这些大企业的商务关系往来频繁，给附近的酒店带来了大量的商机。经济型酒店开始逐鹿武汉。2005年，美国“速8”酒店在武汉开业，随后，法国“宜必思”、“锦江之星”、“如家快捷”也相继进入武汉。公寓式酒店受到青睐。由于公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力，受到客户投资者的追捧和青睐。市场参与者变宽。经济型酒店让武汉本土一些餐饮业延伸到酒店，如“艳阳天”打造经济型酒店“艳阳之星”；武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店。功能增强，朝多元化方向发展。酒店的社会功能集旅游、商务、会展于一体，并朝多元化的方向发展。3.5武汉市酒店市场分析WuhanHotelMarketAnalysis4.1概况

4.2住宅

4.3商业

4.4写字楼

4.5酒店

4.6公寓

4.7小结

4.8华岸思考

4.江夏区房地产市场研究市调结论：江夏区整体住宅市场量价均稳中有升，受政策影响不明显；相对中心城区住宅市场，江夏区住宅市场因为明显的价格优势，其中2012年前三季度区域住宅成交均价4880元/㎡90平方米以下及90-120平方米之间的面积户型是刚需产品的主力构成部分；两房一厅一厨一卫和小三房、大三房是最热销户型；市场推出的住宅产品以高层和小高层为主市场供应量大，未来两年市场住宅供应量逾300万方；4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch江夏区住宅市场产品结构相对完善，因此本案在住宅产品设计上难以突出的明显优势，应将住宅产品溢价的突破点定位在：

交通优势、建筑质量和商业规模化和品质化三个大的方面。本案所在的大桥新区，因有良好的企业基础和高校师生迁入，易突破现状形成新的居住热点。本案由中建开发，企业的建筑品质有良好的市场口碑，项目开发中商业占比较大，容易实现高品质的城市生活。本案的直接竞争主要还是来自于文化大道沿线楼盘，目前沿线在售楼盘虽存量较小，但随着未来供应量的增加，有一定竞争压力。4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch华岸思考江夏区土地市场分析2011年1月至2012年11月江夏区土地总共成交32笔，总成交面积1,234,083亩。土地成交面积减少，楼面地价增加，主要是由于土地用于工业及商服的开发。其中本案所在的大桥新区近两年共成交居住和商业用地11宗，总用地面积67.05万㎡，平均容积率3.0，平均单价112.22万元/亩，平均楼面地价为604.91元/㎡。本项目成交楼面地价602.18元/㎡，后期开发过程中项目将具有一定土地成本优势。2011年1月-2012年11月江夏区土地交易情况时间宗地数总交易面积（㎡）成交总价（万元）楼面地价（元/㎡）2011年1-12月221,013,100172,793666.542012年1-11月10220,98342,528778.21数据来源：武汉市国土资源与规划网4.1江夏区房地产市场概况JiangxiaLandMarketAnalysis4.1江夏区房地产市场概况JiangxiaPropertyMarketSummary大花岭片区纸坊片区本案文化大道流芳片区武昌大道阳光大道江夏大道汤逊湖片区

各片区的房地产市场特征：大花岭片区的开发主要以本地还建小区为主，片区整体发展多受益于周边丰富的高校资源，客群特定性强；汤逊湖片区的开发主要以低容积率的别墅和度假型酒店项目为主。该片区商业配套设施较少，生活配套设施不完善，吸引的大部分是当地居民或房产投资者购房；纸坊片区基本以多层纯住宅小区为主，随光谷大道等10大基本建设项目的建设，高层住宅市场逐步发展，该片区也是江夏商业最为集中和繁华的一个区域；流芳片区的开发以高层、小高层住宅产品为主，与其他片区相比该片区受到光谷科技产业的辐射作用更为明显，写字楼及公寓类产品较多。江夏区住宅市场现状

2011年1月到2012年9月份江夏区商品房供应总量为20,575套，共计销售17,732套；其中90平米以下小户型商品住房成交量占比最大，最受市场青睐，实现销售7,227套，占全区总销售套数的40.8%；其次为90-120㎡产品，实现销售5,896套，占总销售套数的33.3%。4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch2011年1月-2012年9月江夏区商品房供应与销售情况分析不同面积商品房供应量占比分析不同面积商品房销售量占比分析数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局链接：江夏住宅市场信息2011年—2012年9月各价位段住宅销售情况套2011年江夏商品住宅成交均价为4776元/㎡；2012年前三季度江夏区商品住宅成交均价为4880元/㎡；其中5,000-5,700元/㎡间的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，2011年1月到2012年9月份该区间价位的商品房共计销售10,590套，占总销售量的59.72%。4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局2011年1季度—2012年3季度江夏区与周边区域商品房均价对比（单位：元/㎡）目前江夏区的房地产开发仍有较大的发展空间，与周边区域相比，销售价格处于明显低位。

4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局本案所在的大桥新区住宅市场特点：楼盘建筑规模：目前区域在售项目规模普遍较大，居住环境较好，其中规模超过四十万方的为菩提苑、联投龙湾、中建汤逊湖一号等项目。产品类型：区域产品丰富，目前在售项目类型较多，从高端物业的别墅，花园洋房到多层，小高层，高层等产品一应俱全，选择性较多。户型特点：整个区域楼盘的户型多以70-130平米的中等户型为主导。产品价格：目前在售楼盘成交均价在4800元/㎡左右。销售客群：注重性价比、生态及人文居住环境，在光谷工作的年轻人以及江夏区年轻的中高收入人群。4.2江夏区住宅市场研究JiangxiaHousingMarketResearch链接：大桥区住宅信息4.3江夏区商业市场分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis市调结论：截至2012年12月10日（当日之最新统计数据），江夏区2012年累计成交商铺总量为1,123套，累计成交总面积107,997.12平方米。在售商铺均价为12,000元/㎡以上，租价为10-80元/㎡·月。现有在售项目多具有较长的临街面，主要为两层底商。

商业业态较为单一，除了纸坊的商业具有一定的集约性和结构的丰富度，其它区域的商业只能为社区居民提供基本的商业配套服务。租赁市场和销售市场两极分化十分明显，已租与待租比例约1:9，严重失衡，整体商业预期有被销售价格透支的趋势。

4.3江夏区商业市场分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis

由于江夏区经济与商业在发展上还未完成匹配关系的对接，使得未来商业发展的上行空间十分巨大。本案所处文化路沿线现有商业也多为社区配套型底商，大部分空置，未来商业集中供应也在文化大道沿线，只有通过复合型的商业体落地才能实现对江夏商业整体的核心拉动，与住宅底商形成良好的促进关系，彻底激活闲置的住宅底商能量。本案在商业定位中应成为文化路上的商业领军项目，还是应等待其它商业项目暖场后，再伺机而动？商业启动的契机又是什么？本案因用地条件的局限，无法实现全部为大面积街铺（内街、外街）的产品设计形式，只能考虑裙楼商业或者裙楼与街铺结合的方式，是否需要破规？华岸思考4.3江夏区商业市场分析JiangxiaCommercialMarketAnalysis江夏区现有商圈主要在纸坊城区，大花岭片区多以社区型住宅底商为主；汤逊湖片区目前商业配套不足；流芳片区以临街商铺和住宅底商为主。本案所在的大桥新区目前商业集中位于大花岭片区，以住宅底商等较初级商业形态为主，区域内在售楼盘均有配套底商，但目前多处于易售难租的境地。大花岭

商业片区纸坊

商圈本案文化大道流芳

商业片区武昌大道阳光大道江夏大道汤逊湖片区市调结论：截至2012年12月10日（当日之最新统计数据），江夏区2012年累计成交写字楼总量为89套，累计成交总面积为8,032.43平方米；区域内写字楼档次区间较大，售价在5,000—10,000元/㎡之间。

江夏区目前写字楼主要集中在光谷大道沿线,数量较少，项目多以综合形态开发，并不局限于单一的写字楼形态。纯写字楼多为企业及行政单位办公楼。本案周边在售的写字楼项目仅联投大厦一个。整体状况表明江夏区写字楼市场尚处于发展初期阶段，市场有待培育。4.4江夏区写字楼市场研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis本案所处大桥新区已有纯写字楼项目只有联投大厦，但规划中拟建的大桥新区企业总部大楼、联投广场写字楼产品、伟鹏地产开发的写字楼、以及新长江地产、宜化集团等均会适时推出写字楼类产品，本案商务类产品同其它产品若同期入市，是会形成正面竞争还是会产生良性聚合效应，需在进行深度写字楼客群挖掘后最出谨慎判断。中远期来看本区域写字楼的发展极具潜力，但对于写字楼的入市的时间和节奏的把握需做出预判。4.4江夏区写字楼市场研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis华岸思考江夏区写字楼现状图中所示江夏区现有的八个写字楼项目中，楚天大厦及美加光谷CBC均为在建项目4.4江夏区写字楼市场研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis光谷总部空间佩尔中心武汉研创中心光谷8号工坊二期联投大厦美加光谷CBC楚天大厦联享企业天地本案链接：江夏写字楼市场信息市调结论：江夏区酒店大约分为两类：第一类以旅游度假为主，辅以餐饮或中式文化主题的特色酒店，大多分布在汤逊湖周围或青龙山景区附近。以自然景观和原生态农家产品吸引消费。第二类为中低端商务酒店，客房数量一般不超过百间，并多配以一定规模的中式餐饮。酒店整体市场上升空间较大。4.4江夏酒店市场研究JiangxiaOfficeMarketAnalysis

可以看到：江夏区缺乏满足高端商务需求的高星级酒店；连锁型便捷式酒店也为空白；本区域内规划拟建的酒店项目众多，其中五星级酒店就有：武汉藏龙滨湖壹号大酒店、巴登城五星级酒店、美加光谷CBC五星级酒店以及联投广场拟建的酒店类产品。 本案若规划酒店类产品则需思考：

公寓式酒店由于后期问题较多，建议不考虑连锁型便捷式酒店品质不高、规模有限，建议也不考虑

高星级酒店一般投资收益周期较长，如何准确定位，既能提高项目整体品质，又能平衡考虑投资收益？4.5江夏区酒店市场研究JiangxiaHotelMarketAnalysis华岸思考和平农庄汤逊湖宾馆梦天湖山庄花之都酒店醉江月介子山庄江夏区酒店分布图江夏区酒店现状江夏区现有酒店形态以度假村为主，集餐饮、会议、休闲娱乐于一体，约5个，其中中州府的仿古建筑风格较为突出。其他形式酒店以花之都大酒店和汤逊湖宾馆为例，经营餐饮、住宿，但档次品质均不高。

除此之外，江夏纸坊城区内有部分档次一般规模较低的准商务型酒店，4.5江夏区酒店市场研究JiangxiaHotelMarketAnalysis本案中州府本案所在的大桥新区目前酒店项目较少，仅有一家“一品名大酒店”4.5江夏区酒店市场研究JiangxiaHotelMarketAnalysis链接：江夏酒店市场信息市调结论：江夏区目前公寓产品供应量少，仅藏龙岛科技园内两个项目，销售均价在4800元/㎡左右；大桥新区目前尚无公寓类项目。江夏区公寓内产品只在小规模开发的项目中出现，且体量不大，也未成为重点推荐产品类型，具备商业化管理操作的商住公寓几近空白；从已知的区域规划上看，本案所属区域近中期的该类产品供应量有限；4.4江夏公寓市场研究

JiangxiaOfficeMarketAnalysis区域内普通商品房价格不高，影响公寓类产品价格的拉伸本案若规划设计公寓类产品可考虑：与酒店做结合－－酒店式公寓\公寓式酒店

与写字楼产品做结合－－引入LOFT\SOHO等概念4.6江夏区公寓市场研究JiangxiaFlatApartmentMarketAnalysis华岸思考江夏区目前公寓市场仅有：联享企业天地和恒瑞创智天地；两个项目现有产品均非单独开发，而为综合项目的组成部分之一，4.6江夏区公寓市场研究JiangxiaFlatApartmentMarketAnalysis恒瑞创智天地联享企业天地本案5.1问卷调查与客户访谈分析

5.2未来竞品分析

5.3远城区成功案例比较研究

5.4项目思考及建议

5.5下阶段工作安排5.市调结论及项目思考5.1问卷调查及客户访谈分析Customeranalysis住宅市场调研问卷分析：依据拟定的抽样方案，本次调研实际采访人员200人，实际回收有效受访信息107份，有效率为53.5%，其中男女比例为47:60。调研结果表明在置业选择上70-90㎡的两房更受市场认可，约占受访比例的四成以上；51.4%的受访人员表明产品价格仍是主导购房决策的最大因素，其次是地理位置，占比22.43%；六成以上的受访人员表明首次置业是购房的主要诉求。商业市场调研问卷分析：实际采访人员120人，实际回收有效受访信息112份，有效率为93.3%，其中男女比例为52:60。调研结果表明受访的江夏客群近五成会将光谷商圈视为购物的首选；认为大桥新区目前商业仅能一般需求的占47.32%；87.5%的受访人员认为目前大桥新区商业氛围较差，对新型商业形态的需求强烈。链接：市调信息汇总5.1问卷调查及客户访谈分析Customeranalysis商家经营访谈信息分析：实际采访人员24人，实际回收有效受访信息24份，有效率为100%，其中男女比例为15:9。调研结果表明54.17%的受访商家对于目前江夏区的承租能力较强，但对于区域总体商业环境的评价不高；九成以上的受访商户对于进驻商业街和购物中心的认可度较高；对于文化大道临街商铺售价在8000-10000的现状，共识度较高，约占五成。写字楼市场调研问卷分析：实际采访人员100人，实际回收有效受访信息79份，有效率为79%，其中男女比例为47:32。调研结果表明目前江夏写字楼的投资客群主要以企业为主，约七成以上；在产品类型上，纯写字楼产品更受青睐；30-50元/㎡.月的租金水平更被目前的市场认可；近七成以上的受访客户有在大桥新区购置或租赁写字楼的意愿。5.1问卷调查及客户访谈分析Customeranalysis业内人士访谈分析：田小姐（33岁，某上海女装品牌全国销售经理）：“虽然听说江夏近年来的发展非常快，但公司对新店选址方面更倾向于成熟商圈里的成熟卖场或街铺，以保证拓店投入能产生实际效果。”祝先生（37岁，某连锁品牌电玩城老板）：“较低的承租价格确实有较大的吸引力”、“希望能有自持型统一经营管理模式的大型购物卖场兴建”余先生（33岁，某连锁百货武汉店推广部部长）：“原则上对任何具有深入可能性国内省会级城市主城区均不做排斥，但对远城区发展会持谨慎态度”胡先生（55岁，武汉市商委某中心主任）：“现有的住宅底商仅能满足居民的定向消费需求”、“区域暂时还不具有对现有较低层级商业的核心拉动与升级能力”、“对江夏未来的商业发展很看好，乐于看到有更多的实力开发企业和大型商家进入该区”5.1问卷调查及客户访谈分析Customeranalysis序号项目名称开发商地址详细信息1联投龙湾武汉鸿信置业有限公司江夏珞狮路延长线一号详情见附表2富丽畅馨园武汉市富丽园房地产开发有限公司江夏区武昌大道与立交桥路交汇处详情见附表3菩提苑武汉海兴房地产开发有限公司江夏文化大道华师汉口学院对面详情见附表4江南明珠武汉江南实业集团房地产开发有限公司武昌大道与谭鑫培路交汇处详情见附表5褔志雅筑武汉志友房地产开发有限公司江夏文化路与金樱街交汇处详情见附表6清江泓景湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司武汉市珞狮南路延长线文化大道详情见附表7中建龙城中建三局房地产开发有限公司武汉江夏区纸坊大街701号青龙山国家级森林公园详情见附表8名城8090武汉8090房地产开发有限公司江夏区大花岭大学城详情见附表9鸿发世纪城武汉新鸿发房地产开发有限公司江夏区熊延弼与文化路交汇处详情见附表市调主要楼盘信息汇总表：5.1问卷调查及客户访谈分析Customeranalysis市调主要楼盘信息汇总表：序号项目名称开发商地址详细信息10福地名郡武汉福地明珠置业有限公司江夏武昌大道与金樱街交汇处详情见附表11海天大厦海鸥地产开发有限公司江夏区李纸路详情见附表12长泰花园湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司江夏区文化路9号详情见附表13保利海上五月花保利百合房地产开发有限公司江夏大道88号华一寄宿学校旁详情见附表14美加橘郡美佳置业（武汉）有限公司江夏大道特77号详情见附表15南郡帝苑富丽园房地产开发有限公司江夏区文化路与北华街交汇处详情见附表16江郡华府武汉泰祥房地产开发有限公司文化路·谭鑫培公园旁详情见附表17流金港都湖北强涛置业有限公司文化路与世纪大道交汇处（江夏一中对面）详情见附表18博雅豪庭武汉市江夏区中博业房产开发有限公司江夏区世纪大道和文化路交叉路口详情见附表5.2.1未来竞品分析Futurecompetitionprojectanalysis项目名称：联投龙湾（在建，销售中）开发商：武汉鸿信置业有限公司建筑规划设计单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司占地面积：229亩容积率：2.4建面：290,601㎡（住宅部分：23,3980㎡；商业部分：10,000㎡）开业时间：2010.10.05区位：江夏珞狮路延长线一号定位：大型综合性滨湖网球运动社区规划设计：高层住宅以简约现代风为主，别墅群为明清时期中式院落风格，写字楼及商业部分外立面以玻璃幕墙装饰，体现项目现代感功能体系：办公、住宅、购物、运动物业配比：住宅：写字楼：商业8.1：1.6：0.3综合分析：目前空间距离最近、竞争关系最为直接的项目。商业部分业态：1F超市，药房，便民商业；2F品牌餐饮；3F商务会所，员工食堂；住宅部分为高层33F,30F,18F、小高层11F及后期推出的中式庭院别墅群；写字楼为24F高质办公楼。其竞争的主要方面将是后期推出的住宅产品。住宅5.2.2未来竞品分析Futurecompetitionprojectanalysis住宅项目名称：鹏湖湾（在建中）开发商：武汉伟鹏房地产开发建筑有限公司占地面积：72000平方米建筑面积：79000平方米开业时间：2011年7月开工区位：江夏红旗村项目简介：该地块6万平方米为住宅区，容积率低于1.1，或以低层花园洋房为主。5.2.3未来竞品分析Futurecompetitionprojectanalysis城市综合体项目名称：中央大街（开业一年）开发商：武汉市公交置业有限责任公司占地面积：3.6万㎡建筑面积：12.58万㎡开业时间：2011年11月

区位：位于江夏区江夏大道128号附1号（903公交总站旁），江夏城中心，世纪广场对面。定位：江夏目前体量最大的综合商业项目，一站式休闲、娱乐、购物中心。主力店：苏宁电器、湖北银兴乐天影城、欢乐空间量贩KTV特點：号称“江夏首席生态家园”，一期涵盖2.7万方纯商业，6700平方酒店，二期住宅总建筑面积逾12万方。商铺均价：1F20000元/㎡，2F18000元/㎡，3F9000元/㎡

本案中央大街是江夏区最早冠以城市综合体概念出现的项目，是目前江夏最为集中、规模最大的商业项目。现已有苏宁电器、银兴乐天影院、欢乐空间KTV等商家入驻，整体运营效果欠佳。鉴于该项目目前的发展现状、体量及销售返租模式（前3年每年返租7%，3年后业主可自愿选择续租或自营）的诸多限制，其所能形成的有效消费辐射范围还不足以覆盖江夏全区、持续统一经营的势头不易掌控，因此对于本项目的影响有限。5.2.4未来竞品分析Futurecompetitionprojectanalysis城市综合体项目名称：联投广场（报规中）开发商：武汉联投置业有限公司区位：江夏区大桥新区大桥村江夏区政府新办公楼旁规划用地：320,478.34㎡建筑面积：832,046.78㎡商业部分面积：581810.38㎡住宅部分面积：250236.40㎡建筑密度：25.8%容积率：2.99总户数：4,760户停车位：6,031个（其中地上