房地产市场基础知识培训

三、房地产基本知识培训第一句话：不做没有意义的事

——明确课程的定位和意义第二句话：

做事就要有收获

——锁定课程要达到的目的第三句话：

学以致用、知行合一

——讲师承诺和你的承诺第四句话：

愉悦是做好事的保障

——放松身体提升效果培训的四原则：2023/2/53目录一、基础名词二、建筑术语三、价格术语四、开发流程五、地产市场六、户型评价2023/2/54一、基础名词篇2023/2/55什么叫房地产？狭义的理解即土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及附带的各种权益。基础名词2023/2/56图示：土地（权益）房产（权益）房地产权益核心点：权益2023/2/57房地产权益有哪些？所有权、使用权、收益权、赠与权、继承权、抵押权、典当权、租赁权、排他权、部分处置权基础名词权属范畴：物权2023/2/58为何把房地产称为不动产？位置的固定性房地产不动产不可移动性最为核心的特点基础名词2023/2/59房地产的特征1)位置的固定性和不可移动性提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；2)使用的长期性提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；3)投资大量性提示：生产资料的昂贵及长周期所决定4)保值增值性提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。基础名词2023/2/510中国房地产保值增值特点与经济的联系1、通货膨胀远多于通货紧缩2、CPI基本面就是上升3、房地产具有本币交易的特点4、中国GDP8%的警戒线与内需5、目前中国城市化进程40%6、房地产与固定资产投资率、第三产业比重、关联行业的关系7、与地方财政的关系2023/2/511土地的权属分类1)国有土地

属于全民所有的土地，也可理解为国家所有的土地提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）2）集体土地属于劳动群众集体所有的土地，也可理解为农民集体所有的土地提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织备注：集体土地的总量远大于国有土地的总量是新中国成立后第一次土地改革的结果基础名词2023/2/512十七届三中全会关于土地流转的规定集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产权房上市。实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论被誉为建国后第二次土地革命2023/2/513什么叫城中村？

城市版图中所包围的属于农民集体经济组织管辖的区域提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于“新兴名词”基础名词2023/2/514国有土地拆迁安置与城中村改造的区别最核心区别城中村改造是一个土地权属变更的过程基础名词提示：1）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程2）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴2023/2/515什么叫商品房？指在国有土地商品流通市场上取得并获得房地产主管部门同意开发并进入流通领域物业的统称基础名词2023/2/516小产权房“商品流通市场”经济适用房“房地产主管部门同意开发”“物业的统称”“国有土地”非非非违章开发建筑非特定指住宅提示：1）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；2）关键词：2023/2/517什么叫限价房简单的理解为“双限”，限地价、限房价，从而限定特定物业的价格，又称“双限房”。提示：1）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；2）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；3）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。基础名词2023/2/518国有土地的权利？土地所有权：国家所有（国务院）土地使用权：房地产主管部门批准的集体，单位及自然人所有提示：1）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定2）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。基础名词2023/2/519土地使用权的期限正因为获得土地使用权是一个承租的过程，实行根据使用土地的性质进行期限划分：居住用地：70年工业用地：50年文教卫生用地：50年经营性用地：40年提示：1）上述年限为最高使用年限

2）由国务院制定基础名词2023/2/520获得土地使用权的方式1）出让方式获得有偿有期限经营性流通性物业（如商品房、厂房、娱乐城等）特征适用范围2）划拨方式获得无偿无期限/无偿有期限非盈利性、公益性物业（如军事用地、学校、政府机关等）特征适用范围基础名词2023/2/521土地使用权出让的权利出让单方议价特征特征特征招标拍卖协议备注：1）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得;2)多方竞价:多方竞价,价高者得之.多方议价特定项目运用多运用于限价、廉租房多方竞价广泛应用（高地价的重要原因）基础名词2023/2/522现房与期房现房：已办妥房地产权证（大产证）的商品房；期房：指已办妥预售许可证，但未取得房地产权证（大产证）的商品房。基础名词2023/2/523抗风险能力房地产权证（大产证）已办结未办结强弱主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面核心区分点核心区别现房期房2023/2/524期房的由来起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东1953年，霍英东提出“预售楼花”并提倡分期付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成效，波及整个东南亚地区。

2023/2/525楼花与期房基础名词楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。

楼花与期房区别：楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的优先权。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没有建成

2023/2/526什么是准现房？准现房是一个营销定义（无政策、法律的支持，定义模糊）准现房定义（底线）：指房屋主体已经封顶完成，小区道路，楼体外轮廓已经完成，并部分展示材质、颜色效果并开始进内粉刷的物业项目。提示：属于期房范畴基础名词2023/2/527什么是经济适用房？指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。性质特点经济适用房社会保障性质经济性、适用性基础名词2023/2/528特点诠释经济性：相对于市场价格适中适用性：强调住房的实效果，并非降低建筑标准提示：1）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；2）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为5%以内；3）非新兴产物，1994年就存在，文件为《城镇经济适用住房建设管理办法》4）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。2023/2/529什么是廉租房？是国家房改政策中提出的一个概念，国家将其特有的住房出租给城镇居民的低收入者。基础名词提示：1）顾名思义，只租不售；2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。2023/2/530什么是房地产权证是房产、地产持有者的权属证明，包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。基础名词提示：建设部早在1999年就开始进行了“两证”统一工作，目前部分城市已经完成。2023/2/531

什么是“五证”《国有土地使用证》建设单位合法持有的土地证明《建设工程用地规划许可证》建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明《建设用地规划许可证》建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明《建设工程施工许可证》建筑工程符合销售条件的证明《商品房预售许可证》建设单位符合建筑施工条件的证明提示：是一个自上而下的渐进过程基础名词2023/2/532什么是“两书”《商品房质量保证书》应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息《商品房使用说明书》应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息基础名词2023/2/533房地产成本构成1、土地成本：包括土地出让金，土地征用费、拆迁安置补偿费。比例20—50%

2、建安成本：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费用。比例25—40%3、融资成本：银行贷款利息、信托费用、民间借贷费用。比例？？4、管理成本：经营活动所发生的各种费用（一般含软性成本）。比例5—8%5、配套成本：含基础设施和公共配套设施建设费两部分。比例10—15%6、税收成本：含税收和行政费用。比例13—20%7、前期成本：主要指项目开发的前期可行性研究、地质勘查、及“七通一平”等。

比例3—5%

8、营销成本：销售推广费用。比例3—5%9、不可预见费用：无法预见的费用。比例3—5%基础名词不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67平方米基础名词

“三通一平”、“五通一平”与“七通一平”“三通一平”：路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整；基础名词2023/2/536二、建筑术语2023/2/537常用建筑结构的分类砖混结构：竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土框架结构：承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土；框架剪力墙结构：框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板代替梁柱，能承受各类荷载钢结构：以钢材作为主承重的结构。建筑术语2023/2/538建筑结构的区别砖混结构框架结构框剪结构结构区分墙体承用砖梁柱承重梁柱承重基础上增加柱间承重墙垂直水平荷载要求低垂直荷载要求高水平荷载要求低梁柱承重基础上增加柱间承重墙受力区分对应成本分析低中中高运用类型低层、多层36米以下的小高层，同时楼栋下连独立大型商业60米以下的小高层同时楼栋下连商业可不做大转换层2023/2/539剪力墙结构钢结构结构区分用钢筋混凝土墙板来代替梁柱梁柱承重垂直荷载要求高，水平荷载要求低垂直荷载要求极高受力区分对应成本分析高极高运用类型小高层、高层，多运用于高层超高层提示：1）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；

2）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。2023/2/540什么叫红线？常规分为三种用地红线、建筑红线、道路红线用地红线：指地块的边界线建筑红线：建筑物或地上构筑物（如外墙、台阶等）靠临面的边界线

道路红线：道路路路幅的边界线建筑术语提示：

1）建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线

2）建筑红线与道路红线都不能超出用地红线道路红线用地红线建筑退线道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地红线处基本概念道路边线为规划道路的控制线，用地红线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地红线局部是重合的。道路红线用地红线道路边线基本概念车行道绿化带人行道建筑后退道路边线建筑控制线（建筑退让线）居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5基本概念——建筑退让2023/2/544什么是用地面积？指用地红线内的土地面积建筑术语什么是总建筑面积？指用地红线内的土地范围内建筑物地上及地下各层建筑面积之总和2023/2/545什么是容积率？指建筑用地红线范围内的总建筑面积与建设用地红线范围内的用地面积的比，是考量一个项目舒适度效益的重要指标之一。建筑术语2023/2/546提示：1）数值越小越好；2）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间。建筑术语土地面积1万平米一层500㎡二层505㎡三层400㎡示例如右图：容积率＝（500+505+400）/10000=0.1405假定土地面积相同的情况下：别墅＜多层＜小高层＜高层＜超高层2023/2/547什么是建筑密度？是指用地范围内各类建筑的基底面积之和与用地面积的比例。是一个侧面反映一个项目舒适度效益的指标之一，但不可将其单独作为评判标准。建筑术语2023/2/548建筑术语一定代表着该项目居住舒适度较差建筑密度过小建筑密度过大不一定代表着该项目居住舒适度好区分警戒线：35%-40%印证案例：1）城中村改造项目建筑密度一般不超过30%；2）多层项目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。2023/2/549什么叫绿地率及绿化率？建筑术语绿化率用地范围内各类绿化面积与用地面积的比率绿地率用地范围内各类绿地的总和与用地面积的比率垂直绿化，屋顶绿化核心区别不含含2023/2/550有没有绿化率为100%的项目呢提示：1）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，12米以上不计入绿化率2）数值越大越好3）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率2023/2/551什么是标准层?提示：标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。指平面布置相同的楼层建筑术语2023/2/552复式与跃层？复式不具备完整两层空间基础名词提示：1）有“挑空”部份的全部属于复式范畴。2）字面理解容易犯相反认识的毛病。3）“11+1”一般属于复式范畴。定义跃层房屋内部左局部掏出夹层，用楼栋上下联通占两个楼层，用楼梯上下联通区分点相同点都具备两层空间不具备两层层高概念上是一层具备完整两层空间具备两层层高概念上是二层2023/2/553什么是错层？指一套房屋各种功能区域不处于同一平面，具有层次分明，立体性强的特点。建筑术语错层分类大错小错60-100CM30-60CM提示：1）错层在适用角度上大户型较为适合，小户型不大适合，主要是由于“有限空间”、“有效利用”的层面。2）错层现运用情况极少，主要由于防震级别低和建筑成本高造成，同时在规划审批时也受到限制。2023/2/554采光与日照？决定其好坏采光光线明暗的程度日照太阳光覆盖的时间长短≠提示：我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。建筑术语2023/2/555日照标准1）冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少2小时。2）成套住宅的日照时间计算一个叠加的概念。3）成套住宅的日照时间计算并不是以所有窗接受日照的重叠时间。2023/2/556生地、毛地、熟地？熟地毛地生地提示：土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。（已拆迁完成，达到“七通一平”，符合施工条件的土地）未拆迁完成未达到“七通一平”建筑术语2023/2/557指房屋直接供人使用的净面积之和，也可称实用面积或净面积。建筑术语什么是房屋使用面积提示：

1）不含室内分隔墙及外墙定位轴线内的面积

2）浙江省大部分地市，交房时室内分隔墙是不做的2023/2/558什么是房屋的套内面积套内面积又称套内建筑面积，包括房屋实用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分。建筑术语2023/2/559套内墙体面积套内所有的内墙该套房屋外墙的一半套内阳台建筑面积封闭阳台按全部计算阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积提示：1）套内是成套房屋内部的意思;2)套内阳台建筑面积非阳台净面积3）客户最容易将“套内面积”=“实用面积”非封闭阳台按一半计算2023/2/560建筑术语什么是公共面积与公共分摊面积？公共面积：指楼栋内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置，公共设施的面积之和；公共分摊面积：指公共面积按特定比例分摊到每户的公共面积。2023/2/561建筑术语公共分摊面积单栋楼单套公共面积提示：1）公共面积分摊到每户，公式为套内面积×公摊系数2）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。2023/2/562什么是得房率？指套内面积与建筑面积的比值，是考量房屋经济效益的重要指标之一。板式＞蝶式＞点式别墅＞多层＞小高层＞高层＞超高层住宅＞商业建筑术语提示：1）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率≠房屋净面积的使用率2）数值越大越好2023/2/563什么是层高？指下层楼板面中心到上层楼板中心的距离；提示：1）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；2）常规样板的厚度为12—15CM;但不得小于10CMB2米2米A√×建筑术语2023/2/564什么是净高？指层高减去楼板厚度的净利值。净高=

房屋内地面到天花板的高度建筑术语2023/2/565变形缝特点伸缩缝沉降缝抗震缝定义防止或减小地面不均匀沉降，产生单元连接部位的开裂和破坏所留下的缝隙防止减小温度变化造成的建筑构件的热胀冷缩所出现的裂缝和破坏，所留的缝隙防止减小地震的不同振幅及摆动方向，造成的破坏所留的缝隙。什么是变形缝？通常处于单元连接的位置住宅运用多较少较多所处位置提示：1）多采用“二缝合一”的做法，”伸缩缝及抗震缝“

2）建筑物建成后室内外均无法看出

3）6米以下不需要做抗震缝，单单元常规上也不需要做。建筑术语2023/2/566建筑术语什么是外墙保温？外墙保温（处于节约目的，在墙体上做保温层，属于节能幕墙范畴）外墙外保温（外部做保温层）外墙内保温（内部做保温层）分类保温要求低高国家要求强制不强制常用材料1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【运用较多】2）挤塑胶板（XPS）【运用较少】聚苯乙烯泡沫板（EPS）+保温砂浆提示：1）外墙外保温厚度一般在6-8CM左右，计入公共面积；

2）目前较好的外保温做法是保温涂料+隔热涂料建筑术语2023/2/568开间与进深开间：指一个自然间的宽度进深：指一个自然间的长度建筑术语提示：1）先认定开间，后认定进深

2）开间所指不一定是南向

3）开间进深数值包括双侧墙体定位轴线内的厚度（简称中到中距离）2023/2/569地基与基础建筑术语地基不是建筑的组成部分指承受建筑荷载的土层是建筑的组成部分指建筑与地基接触的承重传递构件基础提示：销售员将地基、基础常常产生混淆，如**项目地基做好了“实际上是说基础做好了。2023/2/571建筑间距建筑术语什么是建筑间距？是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

左右间距南北间距主要由日照要求决定主要由消防要求决定提示：1）南北间距达到1：？是个错误的认识2）多层建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米

2023/2/572什么是建筑小品？建筑术语

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的观赏设施和指示性标志物等的统称。提示：

1）雕塑、亭台、指示牌等都属于建筑小品范畴。

2）从某种意义而言等同于“软装”概念2023/2/573按开启方式分为：平开门、推拉门、转门、卷帘门、子母门。建筑术语门的分类？不同开启方式的门他们的使用范围？门2023/2/575建筑术语窗的分类？按开启方式分为：平开窗、推拉窗：推拉窗左右推拉上推拉下推拉按用材分为：塑钢窗、铝合金窗、断桥铝合金窗一般隔音玻璃的厚度厚度：一般为5、6、8（CM）厚，中空厚度一般为6、8、9（CM）。属性：中空玻璃为隔音玻璃种的一种。2023/2/577塑钢窗优点：导热系数低（节能），经济实用缺点：密封性较差，容易变形，耐久性差。铝合金窗优点：强度高，变形小，耐久性强；缺点：节能性较差，价格较高。断桥铝合金窗：是在传统铝合金窗基础上的升级换代产品，主要表现在增强尼龙隔条上。提示：1）普通铝合金厚度在1—1.2mm,断桥铝合金厚度1.6—2mm2）塑钢窗目前偷工减料情况相当严重2023/2/578什么是防水层？防水刚性防水软性防水在砂浆、混凝土种加入防水剂构成的防水层通过铺设防水材料方式构成的防水层添加比例在5%SBS、JS（改性卷材、防水涂料）防水

室内防水层有什么样的处理方法？室内防水层的处理方法位置：室内防水一般位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置，高度：卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为750，高1400，墙角反起300，管根和地漏位置为周围200，构造：911或991防水一般分两次涂刷。墙位置不同：内墙、外墙结构受力不同：承重墙、非承重墙材料不同：砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙细部结构：防潮层、勒脚、散水、窗台、门窗过梁建筑术语墙体裂缝和裂纹的区别、成因、处理方法

区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝

裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹

成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；

裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干燥过快引起表层裂纹。

处理办法：

1、砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强，最后复原。

2、普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原；

3、墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等。墙体裂缝和裂纹怎么办？

建筑术语屋顶：保护层、防水层、找平层、保温层结构层构造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂浆保护层，30mm厚挤塑型聚苯板，陶粒砼保温隔热层，钢筋细石砼面层;作用：屋面防水主要是通过外排内防来达到防水目的，首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透，再次结构板采用原浆压光，也可以有效的进行防水；911和991防水的效果良好。屋顶防水层的处理方法？阳台其他上水位和下水位的位置、材料

位置：上水位即给水管道及给水点，下水位即排水管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏），给水管道一般位于厨房和卫生间墙面，排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面；

材料：给水管采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管。2023/2/590三、价格术语2023/2/591什么是均价？指所有房屋销售价格总和之和，除以所房屋的面积之和所得出的数值价格术语提示：按“套”出售的房屋均价，只能是总价指所有房屋销售价格最中心的一套房屋总价为均价。2023/2/592什么是起价指所有房屋中价格最低的一套房屋的价格。提示：可以是单价，也可以是总价。价格术语2023/2/593订金为增加履行的可信度所付出的预付金不具备担保性质为担保合同债权的实现，一方面另一方支付一定数额的金钱作为担保方式具备担保性质定金违约双方都无需承担赔尝责任承担双向担保责任提示：订金不适用定金罚则，定金适用罚则。订金与定金价格术语2023/2/594违约金与罚金指违约者按照合同或法律的规定，赔偿给对方一定数量的金钱，具有惩罚性和补偿性。违约金

≠罚金

价格术语相同点不同点

惩罚性民事关系行政关系四、房地产开发房地产开发？？？从土地到实物空间的价值创造活动投资者：获取投资回报开发商：经营活动获得利润消费者：购买使用功能和投资权益一、房地产开发的基本概念房地产开发的目标？？？通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。一、房地产开发的基本概念招标挂牌拍卖《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋产权证》土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束二、房地产开发的整体流程房地产策划工作介入的阶段全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束三、与销售及策划紧密结合的环节项目开发全过程一项目开发全过程二五、房地产市场房地产市场的定义房地产市场的参与者房地产市场的运行环境及影响因素房地产市场指标地租和级差地租影响房地产价格的九大因素房地产市场的运行规律房地产金融与融资一、房地产市场的定义从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。二、房地产市场的参与者—涉及到36个行业土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家三、房地产市场的运行环境及其影响因素四、房地产市场指标1、需求、供给与价格需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。需求规律：价格效应=替代效应+收入效应

图例需求、供给与价格供给：发展商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品房的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。2、需求指标国内生产总值人口数、城市家庭人口就业人员数量及就业分布城市家庭可支配收入及城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数及城市居民消费价格指数3、供给指标存量新竣工量空置量及空置率房屋新开工面积平均建设周期4、弹性理论需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度供给价格弹性：供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本5、市场均衡需求的数量等于供给的数量五、地租及级差地租1、地租：利用土地所获得的超额报酬

地租=市场价格–

生产成本–

平均利润2、级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租城市内不同用途的地租支付能力地租及级差地租距离中心商务区地租支付能力零售业服务业、贸易和批发业高层住宅多层住宅农业高层住宅区多层住宅区工业地租及级差地租同一街道上不同用途的地租支付能力地租距离士多店高档家具店特色快餐店通信手机店珠宝店高级男装店高级女装店高级品牌专卖购物广场时尚品牌专卖店房地产的空间市场——使用功能与房地产的资产市场——资产的投资收益功能房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。六、房地产市场的运行规律房地产市场的周期循环传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等六、房地产市场的运行规律长期平均空置率水平供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续上涨，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率仍下降，租金增长率上升供给增长率=需求增长率供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑下降上升需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升房地产市场的自然周期六、房地产市场的运行规律七、房地产金融与融资六、户型评价居住生活的舒适性：功能分区合理、功能空间适宜的尺度、保证各功能空间的私密性、保证朝向（通风采光好，无暗房）居住空间的适应性：适应市场的需求居住建设的经济性：节约自然资源（土地成本、建设成本等）居住行为的安全性：生理的安全性表现在结构的安全、防火、防盗、防滑、防坠等。心理的安全性主表现在视线干扰和噪声干扰居住环境的整体性：住宅内部包含的设备、设施、管线家具装饰等设计的综合性和配套性，重点是厨房和卫生间人们活动频率高的地方,须采取配套、综合、隐蔽等原则。居住形态的地方性：

住宅的六大属性：1、户型与小区布局的关系（朝向、景观、噪音）2、户型与单元平面的关系3、户型与楼层的关系4、专业标准：各种户型的面积区间户型分类户型高层（平米）豪宅三房两厅一工两卫150-180四房两厅一工三卫200-240五房两厅一工三卫250-350大户型两房两厅一（两）卫100-110三房两厅两卫130-150四房两厅一工两卫150-180中户型两房两厅一卫85-95三房两厅一/两卫110-120四房两厅两卫135-150小户型一房一厅一卫45-65两房两厅一卫75-85三房两厅一/两卫95-1105、专业标准：户型的功能面积标准一户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥18≥16≥14≥10其它卧室使用面积（㎡）≥16≥12≥10≥6小卧室使用面积（㎡）≥14≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥20≥15客厅开间（m）≥4.5≥4.0≥3.9≥3.6客厅实墙面强度（m）≥5.5≥4.5≥4≥3.5餐厅使用面积（㎡）≥18≥14≥10≥6餐厅通风采光状况采光通风采光通风————生活阳台进深（m）≥2≥1.8≥1.5≥1.5服务阳台进深（m）≥1.5≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥10≥8≥6≥4厨房净宽（m）≥2.4≥2.1≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3.3≥3≥2.7≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥4≥2.5双卫生间总使用面积（㎡）≥9≥9≥9三卫生间总使用面积（㎡）≥12≥10层高（m）3.03.02.92.85、专业标准：户型的功能面积标准二6、人居标准：市场对户型的关注点6、人居标准：功能空间分类