首批推出房源 定价原则及说明

首批推出房源定价原则及说明制定基价制定景观差确定垂直差、水平差制定房型差形成一房一价表价目表制作步骤正式开售后，随时总结意向客户需求，及时进行调整。项目整体基价分层单位基价层差、同层单位差房型差价目表着重市场把握着重阶段性策略着重开盘策略和最终销售率着重价值体现着重客户的直观感受价目表制作步骤一项目整体基价根据贵司X董事长关于《营销策划报告》的相关回复在项目首批推出房源销售底价平均为13800元/平米分栋的思考出发点：根据各自的相对位置、条件等，细化，找准核心价；销售阶段的策略安排，先打哪，后打哪？价目表制作步骤二

分栋基价设定

项目外部环境差别大，其受外界道路噪音影响、楼宇视觉遮挡、海景景观、环山景观对客户的心理影响各不相同；本项目高楼层和低楼层景观差异较大，主要景观为黄海湾海景；不同单元其外部环境变化尤为明显。价目表制作步骤三

同层单位差设定西北»北»东北»东»东南»南»西南»西

根据北部城市的气候特征，南向房屋舒适度略强，东西两头次之，北侧最差来设定；因房屋为办公楼性质，差价设定不需太大。-3-4-3-３1０1

-1层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000，甚至更高完全取决于销售需要，层差大幅跳动的可能点是：景观突变的楼层不吉数字上一层例如：15层和19层心理数，例如：9层和10层之间，21层和22层之间等

垂直层差设定12楼设定为基准层，系数设为0；原则上每层系数值差为1,价差约为75元/层；特殊心理数字15层、22层、28层与下一层的系数值差为2，差价约为150元/层；

垂直层差设定

户型系数差设定通过户型平面设计、户型体量、得房率，最终生成系数指标户型面积70-100100-200200以上总计套数(套)16210454320占比50.6%32.5%16.9%100%生成系数10-2

平层景观差设定渤海湾景观位于产品的东北角，由于警备区住宅大楼遮挡，在22楼以下北面房屋的景观视觉收到了一定的影响，因此，我们设定东北套为景观值最高，而西南向受今日花园二期住宅楼的遮挡景观值为最低。平面位置西北北北北东北东东南南南南西南西景观系数２１１３５１２－３－５－５－3－3

平层视觉差设定视觉差指的是推窗近距离视觉，例如主交通交汇处、推窗见户等都是影响视觉效果的，特别是产品南面的今日花园二期住宅为33层，基本为完全遮挡，虽然对于办公楼性质的楼宇影响相对较小，但也因纳入我们定价的范畴之内。平面位置西北北北北东北东东南南南南西南西景观系数２１１３５４１－１－２－４－２－２一房一价表项目整体基价×初始系数＝初始单价价目表制作初始总销÷（整盘均价×总建筑面积）＝加权系数加权系数÷初始系数×整盘均价＝加权后单价加权后单价×建筑面积＝加权后总价补充说明由于本项目尚寻在诸多未明确信息，因而个别单位的价格仅能根据市场惯常做法处理；待相关问题明确够，方可对价格进行调整、明确。具体包含内容：开盘节点需根据市场情况、客户累计量、项目成熟度；项目所在周边市场的规划利好信息；统计说明平面单位各户单价统计（示范：11楼）：118.19(13,980)77.68(13,840)80.06(13,840)80.06(14,120)207.21(14,260)115.04(13.490)153.91(14,0