江苏常州通江路项目商业定位

常州通江路项目商业及售价定位报告项目价值分析区位分析资源分析区域规划项目位置：项目位于新北区通江中路，位置较好，是新北区的中心地段，商业氛围日趋浓厚交通设施：通江路是连接市中心与新北的主干道，道路畅通、便捷，BRT快速公交和多条普通公交线路经过项目四至项目区位是项目价值的核心要素，本案的区位优势究竟怎么样？E:通江路N：岷江路S:河海东路本案项目项目价值分析区位分析资源分析区域规划区域规划分析：通江路（沪宁高速—新竹路段）位于新北区新龙组团东部，是常州城市向北进一步拓展的重要通道，也是常州市北翼次中心骨架路网的重要组成部分。基地距常州市市中心5公里，距规划新北区区中心2公里，距特色旅游休闲区——中华恐龙园2公里。功能定位：体现现代化景观形象的交通性城市主干道。

建构通江路城市设计框架结构为“三段四区六节点”

三段：南段（沪宁高速——龙九路）

中段（龙九路——新苑一路）

北段（新苑一路——新竹路）

四区：商贸区、生态景观区、景观住宅区、工业区

六节点：沪宁高速公路节点、电子园绿化节点、新四路节点、新五路节点、东支河节点、新六路节点。

区域规划是判断未来发展潜力大小和发展前景的重要指标，本案位于重点规划区域，在定位过程中如何充分展现是关键项目价值分析区位分析资源分析区域规划无资源优势溢价小或无有资源优势溢价大回现快行政资源：市政府迁往新北区，距离本项目约5分钟车程，区政府位于本案北面，3分钟车程，周边政府行政机关单位集中，对本案有利；配套资源：香格里拉大饭店、金陵江南大饭店、中天凤凰大酒店、锦江国际大酒店、四大商业银行、邮政、电信、学校齐全，交通便利，距离奥体中心约1.5公里，距离市中心约10分钟，距离火车站和汽车总站约8分钟旅游资源：中华恐龙园距离本案约2公里，周边旅游资源丰富，于本项目有利资源优势显示项目的附加值，如何通过项目的资源优势达到项目溢价和提高去化速度在项目定位过程中必须重点考虑工业园区资源：项目周边拥有成熟工业园区，有动漫产业基地，国外人士比较集中，同时园区的人群消费档次较高。小结1、项目区位较好，板块商业氛围日趋成熟，对本项目而言是一个较好的机会；2、新北作为常州城市重点规划的区域，板块价值将逐渐显现；3、项目周边资源相对较丰富，有利于提升项目的价值，加快本案的去化速度。商业市场分析时代广场：项目占地33700㎡，总建筑面积12万平方米，建有一幢20层的办公楼、二幢21层公寓楼及一幢商务别墅，共计五万余平方米，停车位约800个。该项目商业部分2006年8月份左右交付，办公、公寓部分2006年9月交付，销售完毕，没有统一经营管理，业主自行出租，目前该项目出租率约为50%，经营浴业为主，沿街面零售和餐饮为主，距离本案2-3分钟行程；主要商家：KFC、洲际浴业、海捞坊等售价：原始售价约8000元/㎡，目前售价约21000元/㎡；租金：1F：沿街商铺约4-6元/㎡.天内街2-4.5元/㎡.天

2F：2.8元/㎡.天

3F：1.3元/㎡.天商业市场分析道生广场：与本项目北面相临，占地为约2.2万平方米，地下一层为地下车库，地上部分是2幢30层的椭圆形建筑（其中高层的6-30层是土地使用权限为70年的高档住宅，1-5层及4层裙房是为楼上住宅及新区核心商业圈服务的商业用房），两幢塔楼环抱约1.6万平方米的开放式休闲广场。

运营方式：该项目采取只租不售的运营模式，进行统一的招商，统一的经营管理；售价：住宅售价7000元/㎡租金：-----商业市场分析每家玛超市：常州本地较有影响的超市，大约1.2-1.5万㎡的营业面积，年营业额约2-3亿元，是常州经营较好的超市，客户认可度高。商业市场分析丰臣国际广场：与本项目隔河海大道，项目规模较大，约27万㎡，是商业为主，住宅为辅的商业综合体项目，有星级酒店、写字楼、酒店式公寓和商业。运营方式：该项目只租不售，采取统一经营管理，统一招商；业态：百盛、乐购、嘉禾影院等，另外业态包括丰臣壹街区主要定位餐饮休闲一站式体验区；当前动态：5月15日租售中心华丽公开，丰臣国际广场首期荣耀巨献——丰臣凯林公馆65-129㎡菁领公寓全城公开，价格：5000元/㎡。丰臣国际广场星级酒店式公寓同步接受预约！商业市场分析太阳购物城：太阳城总占地面积为5.05公顷，总建筑面积18万平方米，总投资为2.8亿。太阳城分为后花园住宅区和商业区。后花园总占地面积1.42公顷，建筑面积4.6万平方米，其中住宅面积3500平方米，由4幢11＋1层、2幢10＋1/2层小高层及1幢5层多层建筑组成，商铺面积2300平方米，架空层地下车库面积8500平方米；商业区占地面积3.63公顷，建筑面积13.2万平方米，其中15层办公楼面积23500平方米，10层酒店式公寓面积5500平方米，四层商业面积62000平方米，2幢18层高层住宅面积17600平方米，地下停车库面积24000平方米。运营模式：只售不租，无统一招商经营管理；经营情况：业态定位历经多次变更，目前招商率约60%，租金1.5-3元/㎡.天不等，营业效果不佳。主力商家：苏宁、新华书店等商业市场分析通江路通江中路商铺：主要以零售为主，经营业态业种包括餐饮、零售、汽车用品、网吧、酒吧、酒店、宾馆及一些商业银行，目前沿街面商铺出售量很少，出租及转让商铺也比较少，租金价格从2-6元/㎡.天不等，商业市场分析岷江路、河海东路商铺：主要以零售为主，经营业态业种包括餐饮、日常用品、文具、便利店、茶吧、酒吧、浴室等为主；价格：以通江路为核心，越靠近通江路租金价格越高，从1.5元/㎡.天---5元/㎡.天不等，除了太阳城附近有少量商铺出租或者转让外，其他路段基本没有商铺出租。岷江路河海东路小结1、商业市场日趋成熟，周边商业供应量较大，但集中商业大多只租不售，本案若2年内快速推盘销售则销售业绩较为乐观；2、市场竞争激烈，竞争项目规模大，经营业态全面；3、运营方式早期开发的多采取只售不租，不进行统一经营管理，不统一招商，逐渐向目前较为成熟的运营模式即先租后售，统一经营，统一管理转变；4、从产品方面来看，产品设计上本项目与几大竞争对手进行比较优势并不明显；5、走差异化路线还是走跟随战略路线，是市场定位的关键周边商业目前未来总体量估计超市每家玛乐购4万方餐饮时代广场、零散分布——8万方以上酒吧零散分布丰臣吧街4万方本案地处新北区核心区域，周边的物业形象和商业环境档次较高，高额的租金和高档次物业形象，决定了本案不可能做成专业、批发市场，加上周边的餐饮、酒吧、超市已经供大于求，本案只能以零售百货为主力。周边即将大量供应集中商业，如丰臣国际广场、大连万达广场、道生广场等、走shoppingmall的道路在经营上必然不如竞争对手。主题定位只能走差异化定位方向，本案3万方左右的体量适宜做专，做精，结合周边消费人群的考虑，还需要做出特色和文化定位：东方女人广场女性主题商场，高品位和专业的业态而区别于强大的竞争者，“东方”的元素的添加，能够融进相关的独特的中国风元素，并落实到业态分布，神秘的东方文化、中国文化能够吸引周边异国人士和旅游人士。周边有常州工业园，部分外国人士常驻，本案需要适当添加中国风作为商业元素，吸引国外消费者产品定位产品定位主要考虑快速去化，并能保障经营需求丰臣国际广场、道生广场商业体量巨大，但是目前只租不售，因此区域内可售商业基本是社区商业配套本案的销售面临机遇，如何快速去化？小面积，低总价，独立产权的商铺最受市场青睐，去化速度较快依照市场经验来看，开发商的最终目的都是追逐高额回报，商业物业的价值伴随经营而提高，开发商先做旺场培育，以求2-3年后售的高价新北区商铺销售市场较好，如清水湾项目的社区商铺30——150平米，在开盘一个月即售罄。定位：常州NO.1室内步行街依托室内步行街（兼二者之优势集中商业+步行街）的特征，扬长避短放大优势加以释放，能有效地引导市场投资产品定位与普通传统街铺不同，但是具备传统街铺的优点，同时兼有MALL的优点。步行街的临街商铺都是价值最高，最多商家青睐，人流量最大，也是价值最高的商铺；室内步行街的概念，将本项目街铺的地位拔高到铺王的高度；室内步行街概念本项目的室内步行街同时具有Mall的优势：适合全天候的消费、统一旺场的手段。室内步行街：独立产权实体分割商铺，小面积、低总价是快速去化的最佳物业形态。铺位分割建议建议分割面积：20——150平米，尽量少规划大铺，降低投资门槛。[1F层高5.4m8404-2464=5940

m2]家电商城[全国连锁]3C数码[全国连锁]附：某商城室内步行街一层商铺分割实例[2F层高4.5m7263m2]该片区的所有铺位，均为南向开口家电商城该片区的所有铺位，均为北向开口3C数码3下2F3下2F上上原双扶梯拆分为左右各一组单向扶梯。原双扶梯拆分为左右各一组单向扶梯附：某商城室内步行街一层商铺分割实例业态分布1F美女涅槃：化妆品+养生保健品东方女人广场今年30，明年20！女性保健品：25-44岁年龄段的女性的重视美容程度最高，衡量养颜美容的标准主要是：“容貌上显得年轻”、“精力充沛”和“肌肉不松弛”。45-54岁女性衡量延缓衰老的主要标准是：“精力充沛”、“人体免疫力提高”和“身体各方面代谢功能正常”红常青胶囊柔依口服液美因子胶囊吾老七美容浓缩液羊胎素胶囊奥丽健羊胎素奥琳达羊胎素鄂尔多斯伊生堂胶囊太太口服液朵而胶囊延缓衰老/抗老化祛斑提高免疫力令肌肤润泽细滑调节内分泌改善睡眠促进新陈代谢使人精力充沛保持青春排毒主要品牌化妆品：结合项目周边和常州市消费能力来看，项目经营定位可为中高档化妆品。业态分布2F名媛淑女：品牌服饰+箱包皮具+精品内衣东方女人广场阿玛尼(Armani)秋冬女装低调的优雅-摩登世界-时尚风标-时尚生活2010新款女装广告衫融合摇滚酷感风格.法国内衣王后业态分布3FLADY梦工厂：东方女人广场◆心理诊所◆形象设计◆跆拳道馆◆儿童乐园◆单身女性酒吧◆老公寄存处◆音乐厅陶吧◆瑜伽◆女性SPA◆少女演艺班◆女企业家沙龙◆女性桑拿陶吧里的秋美女与美酒做女人，难！没有丑女人，只有懒女人！业态分布BF东方·艺饕东方女人广场◆特色小零食◆精美餐饮◆美甲、纹身◆泥画◆宠物托管◆刺绣◆手工制作◆特色小商品◆中国风·女性书屋◆沙画◆小饰品◆汉文化艺术品◆民族风情饰品◆花店窈窕淑女，君子好逑类古典美女关于招商和推盘策略的思考周边商业运营方式早期开发的多采取只顾及销售的策略，不进行统一经营管理，不统一招商，目前随着实力开发商的进驻，逐渐向较为成熟的运营模式即先租后售，统一经营，统一管理转变；目前周边商业比较零散，太阳城是比较集中的商业，但是因为没有明确的主题，商业业态混杂，不能统一经营管理，导致近年来经营每况愈下，证明统一招商和运营管理，是本区商业长远发展的重要保障。在销售策略上，则需采用阶段性返租的策略，培养旺场，保障回报。从商业运营的角度来看：从纯粹销售的角度来看：目前该区域商业未来供应量大，但是部分大盘集中商业均只租不售，两年内商业物业销售紧缺，在该期间推出商业物业，可以完全不考虑采用招商，包租等政策，同样可以获得良好的业绩。建议开发商依照自身实力和开发目标权衡是否考虑招商运营。售价估算时代广场：总建筑面积12万平方米，停车位约800个。目前该项目出租率约为50%