第九章假设开发法及其运用

1第四章假设开发法及其运用

第一节假设开发法概述

第二节假设开发法的基本公式

第三节动态分析法和静态分析法

第四节假设开发法测算中各项的求取

第五节假设开发法总结和运用举例本章习题2第一节假设开发法概述一、假设开发法的含义（熟悉）1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。3第一节假设开发法概述二、假设开发法的理论依据（熟悉）1、其理论依据与收益法相同，是预期原理。2、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格或在建工程价格等。

4第一节假设开发法概述三、假设开发法适用的估价对象和条件（掌握）1、适用房地产估价对象(1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地产开发项目)；(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。5第一节假设开发法概述2、适用房地产开发项目投资分析（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。6第一节假设开发法概述四、假设开发法估价需要具备的条件估价结果的可靠性取决于两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。7第一节假设开发法概述五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）选择具体估价方法；选择估价前提；选择最佳的开发利用方式；预测后续开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；预测后续必要支出及应得利润；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。8习题1.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余9习题2．在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

a．房地产具有开发或者再开发的潜力b．将预期原理作为理论依据

c．正确判断了房地产的最佳开发方式d．正确量化了已经获得的收益和风险e．正确预测了未来开发完成后的房地产价值10第二节假设开发法的基本公式（掌握）一、假设开发法最基本的公式１、公式：待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润其中，后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续建设成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润与成本法对照11第二节假设开发法的基本公式（掌握）2、运用上述公式估价，注意：一是要把握待开发房地产在开发前、后的状况；二是要把握开发后的房地产经营方式。12第二节假设开发法的基本公式（掌握）（１）待开发房地产的状况：即估价对象状况，有：土地（又可分为生地、毛地、熟地）在建工程旧的房地产（旧房）（２）开发完成后的房地产状况，有：熟地新的房地产（新房），新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；

毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；

熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；

净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。1314第二节假设开发法的基本公式（掌握）（３）将待开发房地产的状况和开发完成的房地产状况结合起来，假设开发法的情形有七种：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，将生地开发成熟地；估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为旧房，将旧房重新装饰改造或改变用途成新房15第二节假设开发法的基本公式（掌握）（４）开发完成后的房地产经营方式销售、出租、营业16第三节动态分析法和静态分析法一、动态分析法和静态分析法的定义１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同17２、考虑资金的时间价值有两种方式：一是采取折现的方式——将这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是采取计算投资利息的方式——将这种方式下的假设开发法称静态分析法。第三节动态分析法和静态分析法18二、动态分析法和静态分析法的区别（熟悉）三大区别：１、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的测算：静态分析法——根据估价时点的房地产市场状况作出的，是静止在估价时点的金额；动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的时间及金额，即要进行现金流量预测第三节动态分析法和静态分析法19２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同，通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售

动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同，先要将它们折算到同一时间，然后再相加减第三节动态分析法和静态分析法20３、静态分析法——投资利息和开发利润都单独显现出来动态分析法——投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中第三节动态分析法和静态分析法21三、动态分析法和静态分析法的优缺点（熟悉）１、动态分析法测算结果较精确，但过程复杂；静态分析法结果粗略，但过程简单２、动态分析法要求“先知先觉”：后续开发经营期究竟多长要预测准确各项收入、支出在何时发生要预测准确各项收入、支出发生的金额要预测准确第三节动态分析法和静态分析法22习题1.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润23习题2.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法24第五节假设开发法总结和运用举例例：某成片荒地的面积为2km2，适宜进行五通一平的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。习题25第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）一、后续开发经营期

1、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。26第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、开发经营期可分为建设期和经营期。建设期起点：与开发经营期的起点相同；终点：开发完成后的房地产竣工之日27第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）经营期根据销售、出租、营业等经营方式的不同，又可具体化为销售期和运营期销售期起点：开始销售开发完成后的房地产之日终点：将开发完成后的房地产售出之日运营期起点：开发完成后的房地产竣工之日终点：开发完成后的房地产经济寿命结束之日28开发经营期建设期建造期前期销售期经营期开发经营期建设期建造期前期运营期经营期第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）29习题1.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期30习题

2.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期

B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期

D．开发期+运营期-前期-建造期

E．前期+建造期+经营期31第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）二、开发完成后的价值1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题：开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值对应的时间开发完成后的价值的预测方法32第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、开发完成后的价值对应的房地产状况（1）以商品房在建工程为例，可能是毛坯房，也可能是粗装修房或精装修房（2）开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利等33第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）3、开发完成后的价值对应的时间（1）对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的价值（2）房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值（3）房地产市场不好需延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值34第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）4、开发完成后的价值的预测方法（1）通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势；或者采用市场法与长期趋势法相结合的方法（2）对于出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值注意：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法来求取35第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）三、后续必要支出及应得利润1、具体包括取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；实际估价中可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测，即预测它们在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值。36第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）2、取得税费是指购置待开发房地产应由购置者交纳的有关税费，通常按房地产价值的一定比例求。3、后续的开发成本、管理费用、销售费用等的计算，要与开发完成后的房地产状况相对应。4、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。37第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）正确测算投资利息应把握六个方面：应计息的项目；计息期的长短；计息的方式；利率的高低；计息周期；名义利率和实际利率。38第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）

测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。39第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）四、折现率与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。40第四节假设开发法测算中各项的求取（掌握）五、测算中的其他有关问题1、注意假设开发法的三种估价前提估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设——自己开发前提；估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设——自愿转让前提估价对象要被迫转让给他人开发建设——被迫转让前提2、应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益41第五节假设开发法总结和运用举例见教材42某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%．预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。43本章练习题某旧厂房的建筑面积为5000㎡，根据其位置，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%，销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。44本章练习题某