2023年物业管理师管理实务全真模拟汇总

２０２3年物业管理师《管理实务》全真模拟汇总1.某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，对的的有（）。A.立即告知电梯公司解决故障停梯问题B.电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用Ｃ.建设单位应承担本次事故的所有费用D.物业管理公司应承担渗漏机房的维修责任及费用E.电梯机房属物业共用部位,修缮费用应在专项维修资金中列支２．按使用功能划分，物业可分为（）物业。Ａ.居住B.公共Ｃ.商业D.工业E.其他3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应涉及()。A.车辆维修员B.车辆清洗员Ｃ．交通疏导及管理员D．停车场保洁员E.停车收费员4.物业管理公司主营业务收入涉及(）收入。A．物业管理B.物业经营C.政策性亏损补贴D．物业大修E.共用部位的租赁收入5.物业管理公司利润总额涉及(）。A．公司所属项目上交的管理酬金B.营业利润C.投资净收益D.营业外收支净额E．补贴收入答案：1．AC2.AＣDE3．CDE４.ＡＢD５.BCDE１．物业服务支出的构成不涉及（）。A.物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用Ｂ．物业管理公司财产保险费用C.物业共用部位、共用设施设备保险费用D.管理服务人员的工资E．项目管理处用房装饰装修费用2．按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。A．政府定价B.政府指导价C.市场调节价D．业主定价E.政府与业主共同定价3.住宅专项维修资金可用于(）。A.填补物业管理经费的局限性B.共用部位、共用设施设备的大修C．共用部位、共用设施设备的更新D．共用部位、共用设施设备的改造E．共用部位、共用设施设备的平常维修4.下列关于物业服务费用包干制的说法中,对的的有(）。A．由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动Ｃ．物业管理公司应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担E.物业服务费用中不涉及法定税费5.物业管理信用档案的建立范围涉及（)。A．物业管理公司B．物业管理专业人员Ｃ.业主委员会D.建设单位E.物业使用人答案：1.BＥ2.BC3．BCD４.AＤ５.AB案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅社区,近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增长）?（5分)编号意见与建议１部分楼梯间陈旧，规定进行粉刷２保安人员更换频繁，给社区安全管理带来隐患3社区内停车秩序混乱,建议加强管理4社区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱,建议加强管理5常有人到社区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重,需要大修８建议社区外墙所有翻新9社区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采用措施1０社区内出现业主丢失自行车情况，规定加强管理11部分业重规定减免物业服务费12希望提供家政服务13部分业主反映交通不便,规定向交通部门建议增设到达社区的公交线路14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯问题2:上述不属于物业管理公司管理职责范围的项目有哪些？对此,物业管理公司应如何解决?（4分)问题3：试分析第9项问题产生的也许因素和应采用的措施？（4分）问题4:在上述所有问题中，您认为不也许满足业重规定，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么？(4分）问题5:针对上述问题，请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平？(３分)答案：案例分析题(一）问题1答案要点及评分标准:(１）需要资金投入的项目有：第1、6、７、8、9项(２.5分，答对每项0.5分，错答１项得０分)。（2）其中第1、6、９项应在物业服务费在中列支（1.５分，答对每项０.5分，错答１项得0分）;第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项０.５分，错答１项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。问题2答案要点及评分标准:(１)第4项和第12、1３项(２分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得０分）。(2）物业管理公司应向业主作出解释,第4项和第1３项不属于物业管理公司直接管理职责范围,无权直接解决（1分）；物业管理公司应向有关部门（城管、交通等)反映，积极协调，争取解决,可积极联系家政，按业重规定提供相应服务（0.５分）;并跟踪事态,及时向业主通报(０.5分)。(凡未答第1２项如何解决的不扣分）。问题3答案要点及评分标准:（1)也许因素有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的重要因素；有食源是老鼠较多的因素（2分)。（2）应采用措施:加强环境治理,涉及:及时清运垃圾，积水解决，加强药物灭杀蚊蝇,运用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(１．5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准：第11项(２分)，由于物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分,答因受契约、协议等约定,不能随意减免物业服务费，也可以得分)。问题5答案要点及评分标准:1、加强基础管理,涉及平常检查和员工培训;２、调整优化管理服务工作流程;3、加强安全管理,公共秩序管理；4、加强社区共用设施设备的更新改造工作;5、加强社区卫生管理工作;6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意３项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。案例分析题（二)某房地产开发公司开发的某住宅社区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2023年８月开始入住，２023年5月该社区召开初次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务协议,协议于202３年8月１日零时生效。业主委员会以书面形式告知甲物业管理公司应于2023年８月1日前办理完毕物业交接验罢手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面告知后，安排了该社区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。2023年８月１5日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名规定乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？(4分)问题２：乙物业管理公司的做法是否妥当?假如您是该公司的负责人,如何解决业主的投诉?(4分)问题3：该社区的前期物业服务协议何时终止？（3分）问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分)问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?（6分)答案:案例分析题(二)问题1答题要点及评分标准：(1）上述２0户业重规定修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限（2分)；(2)但上述住户规定乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答规定乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：（1）乙物业管理公司的做法不妥当(1分）;（2）该公司应勘察现场，记录业主损失情况（1分),积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修(１分);(3）同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况(1分）。问题3答题要点及评分标准：答“２０23年７月３１日（２4时）”或“２0２3年8月1日（零时)”均可以得分(3分）。问题4答题要点及评分标准：拒绝移交的理由不成立（１分）;理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理公司诉讼等其它途经解决(2分,答因协议已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分)。问题5答题要点及评分标准：(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐个进行实物查验,做好查验记录（1分）；尽也许邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参与查验工作（１分）。（2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运营维修养护技术档案(2分）。(3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该社区相关原始档案资料（２分）。１.以下(）不属于住宅社区物业管理的目的。A.发明舒适、安全、安静的居住环境Ｂ．提供便利、方便居民生活C．发挥物业的最大使用价值D.实现公司效益２.小型写字楼的面积在(）。A.１万m2以上Ｂ．１万ｍ２以下C.3万m2以上D．３万m2以下3.工业物业的分类不涉及（)。A．无污染工业物业B．轻污染工业物业C．一般工业物业D.重工业物业4.绿化养护管理的特点是经常性针对性和()。A.公益性B.动态性C.静态性D．阶段性5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（)分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。Ａ．40B．50C．55D．60答案：１．Ｄ2．Ｂ３．D4．B5．A１．高层外墙清洗时,对气候的规定较高，风力应小于()级。A.四级Ｂ.三级C．五级D．二级2．住宅社区防治物业环境污染的重点工作是（）。A.商业垃圾Ｂ.医疗垃圾C．装修垃圾D．业主和使用人生活垃圾3．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即(）。Ａ．全方位物管招标和单项目物管招标B.单纯物管招标和物管与经营总招标Ｃ.发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标D．公开招标、邀请招标与协商招标4.组成招标文献的六要素不涉及（）。A．投标邀请书Ｂ.技术规范及规定C.协议样本D.附件（附表、附图、附文等)。答案：１.Ａ2．D3.Ｄ４．Ｃ1．新建社区公共绿地人均应在（）平方米以上。A.1.5B.2Ｃ．1D.2．52.住宅社区房屋完好率和零修及时率应当分别达成(）。A．９8％，100%B.９8%，１0０％Ｃ.98%，９８%D.1０0%,98%3.社区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。Ａ．社区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；B.有兼职的清洁人员和明确的责任范围，社区准时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；C．房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象,楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；D.商