物业与地产对接

物业公司企业定位及与地产公司的接口

一、物业公司的定位物业公司自主经营是企业发展的必由之路，物业公司与地产各项目公司分离，既能在很大程度上减轻地产公司的负担，又能有利于物业公司健康发展，使物业逐步走上自负盈亏、规范发展之路。现就有关问题阐述如下：1．关系分离：

各项目公司和物业之间，由原一家关系变为甲乙双方的合作关系。双方均以合同形式，明确双方责、权、利。2．财务分离物业公司独立核算，自项目前期介入到楼盘正常入伙，每一阶段所发生费用由总公司或地产项目公司与物业公司对接，总公司或地产项目公司对物业公司的服务质量进行考评，然后定期据实结算。物业公司以完全独立之经济实体展开运作。3．运作方式物业公司的运作完全依据市场化经营模式独立运营，重大决策报总公司审批。4．物业公司与地产公司的财务结算4.1入伙前物业为单个项目投入的人力及物资等成本，计入该项目开发成本，物业按季度向地产公司报请审批认可，据实结算。4.2业主入伙后的非常规物业服务投入（如营销配合、因开发配套暂不到位需物业提供的投入、突发事件的处理等），物业公司按季度向地产公司申报，经核准据实结算。4.3业主入伙后，项目未售出的空置物业，其物业管理费由地产公司按《物业管理条例》规定，全额向物业公司支付。4.4因营销策略需要，地产公司承诺向业主提供的免单、优惠等，使物业公司实际减少收取的管理费用，计入开发成本由地产公司向物业公司据实支付。4.5因开发建设的原因造成房屋质量问题，业主提出的合理的经济补偿、赔偿或业主拒交的管理费，物业组织地产项目公司确认，该费用由地产公司支付。5．物业公司成立客户服务中心业主入伙前的投诉归口至地产项目公司处理，入伙以后统一归口至物业公司处理。物业公司客户服务中心负责业主投诉处理、业主关系维护、入伙后工程遗留问题的处理等。二、物业公司与地产公司的工作接口阶段1.项目论证、设计阶段1.1地产公司设计部门在项目论证与设计阶段应邀请物业公司参与项目设计图纸会审，以便提供必要建议。1.2物业公司提出图纸会审意见，地产公司设计部门组织组织物业公司进行答疑及沟通会，确认采纳建议。1.3双方就答疑及沟通意见结果书面签字确认、存档。1.4设计阶段完成后，地产公司应于设计完成后30日内与物业公司签订“前期物业服务合同”1.5物业公司在“前期物业服务合同”签订30天内向总公司提交该项目的物业管理方案，经审批后执行。2.工程建设阶段2.1地产项目公司应向物业公司提交施工方案及施工计划书，以便物业制订施工阶段物业介入方案。2.2设备选型、安装、调试，地产项目公司应通知物业公司参与。2.3物业公司在建设过程中发现的问题，地产项目公司应高度重视，及时纠偏和改进，并定时召开双方沟通会。3.项目预售前3.1地产营销部门应向物业提交“物业营销配合方案”以便物业根据营销部门的要求，制定配合方案。3.2物业公司制订好“营销配合方案”，提交地产营销部门，如无异议，应签字确认。3.3常规营销配合应提前一周书面告知物业公司，紧急营销配合应由双方负责人磋商确定，并提交成本核算方案。3.4营销部门发现物业公司在营销配合中出现问题，应以书面形式告知物业公司，以便物业公司进行整改或改进。3.5营销中心需调整营销配合方案需书面告知物业公司，双方签字确认。3.6营销中心应对物业配合人员进行营销方面的基本培训。3.7营销人员也应参加由物业组织的物业服务方面的培训。4.物业的验收与交接4.1项目公司应在业主入伙前60天工程全部竣工，并取得“建筑工程竣工验收备案证”，以便物业有足够的时间进行工程遗留问题的排查与整改。4.2项目公司应按施工图与物业逐一验收，验收不合格项由物业公司汇总，项目公司确认，项目公司在规定的时间内组织施工方整改维修直至合格，如因施工方整改不及时或质量不合格等原因造成的公司损失或业主赔付、补偿等费用，由施工方承担。4.3项目公司应就每项验收结果作详细记录并予签字确认。4.4项目公司应按物业公司“验收交接方案”移交完整的技术资料和相关文件，以便物业后期服务。4.5重大工程遗留问题双方应召开现场会，共同确定解决方案。4.6工程遗留问题重大、或工程遗留问题处理不及时、处理后质量不合格，物业以月度报表或紧急报告形式上报总公司。5.业主入伙5.1物业公司应在业主入伙前45天完成“业主入伙策划方案报地产公司，地产公司签字确认。5.2地产公司应在业主入伙前40天制订“入伙通知书”，入伙前30天向业主发放通知书并在媒体公示。“质量保证书”、“使用说明书”应在入伙前30天向物业提供。5.3项目公司应积极配合物业公司进行入伙现场的布置。5.4项目公司在入伙时间内应派专业工程师进驻入伙现场，协助物业进行现场解答并参与有关问题的处理。6.入伙后工程遗留问题的处理6.1业主收楼时发现的遗留问题，物业公司归类统计，确定整改方案后，项目公司予以确认。6.2入伙前项目公司应督促施工方将所有工程遗留问题整改到位。6.3对于业主入伙后仍然没有解决的问题或是入伙过程中发现的问题，由物业公司组织专业施工队伍实施整改，费用从施工方质保金中扣除。6.4施工方5%质保金中的50%由地产公司直接划拨到物业公司，以保障物业公司能按期按质将工程遗留问题整改到位。总公司定期和不定期对物业公司资金使用及工程遗留问题处理进行审计。6.5技术难度较大的整改，项目公司应