新城控股战略深化-投资拓展篇(8.29)

新城控股集团

战略深化报告

——投资拓展篇

2011年8月报告大纲前言第一部分标杆企业扩张路径第二部分标杆企业扩张小结第三部分新城战略扩张策略探讨第四部分下一阶段工作建议前言2011年公司半年度经营会议上确定了公司五年发展规划

2015年控股实现销售300亿；累计开业10个mall，持有商业面积达100万平米；拓展至15-20城市；在建60项目。一、背景二、目标解析

2015年，每个城市15-20亿左右销售，4-5个在售项目。每个项目每年销售5亿。每年新拓展5个左右城市。每年拓展3-4块适合做mall的地块；每年开业1-2个mall；当清晰的战略目标遭遇无奈的资源约束——

资金人才供应商资源、商户资源

商业经验管理半径三、困惑四、问题

去哪里获取土地?区域选择、城市选择？扩张的顺序及节奏？

资源如何分配?获取什么样的土地？商业or住宅？净地or毛地？大or小？

…如何获取土地？合作？收购？协议？招牌挂？如何规避风险？市场风险管理风险产品风险

……第一部分

标杆企业战略扩张路径标杆企业2010及2011上半年销售金额排行2010年排名企业名称销售金额(亿元)1万科集团10262保利地产6603绿地集团6504中海外5785恒大地产5276绿城中国5227万达集团3698龙湖集团3369碧桂园33010富力地产32111雅居乐29512中信地产28213金地集团28014世茂房地产26915华润置地22616远洋地产21417复地集团17218招商地产14319新城控股14020星河湾13521中国中铁13322金科实业13223首开股份13024世纪金源12625保利香港12326金辉集团11827华侨城11628首创置业11529合景泰富11330金隅股份1102011年上半年排名企业名称销售金额(亿元)1万科集团644.22恒大集团429.03中海地产421.04保利地产385.05绿地集团356.06万达集团340.07碧桂园214.08龙湖集团192.09绿城中国186.010雅居乐155.511富力地产143.012世茂房地产142.013华润置地132.014中信地产128.015远洋地产120.016金地集团105.017招商地产100.018保利香港82.019融侨集团79.020金科集团72.021金辉集团68.022中国中铁64.023合景泰富63.624九龙仓62.425新城控股60.026复地集团58.527中粮集团57.628首开股份57.429恒盛地产56.930瑞安房地产53.0第一梯队第二梯队第三梯队200亿以上，7个互相间距离较大与第二梯队拉开距离恒大业绩上涨十分突出100-200亿，10个排名较稳定互相间距离接近与第三梯队接近复地业绩下滑50-100亿，13个排名变化较大互相间距离很接近融侨上涨速度突出案例选择——第一、二梯队企业，业绩高增长企业第一梯队标杆企业：万科、万达、恒大、绿地、保利、中海第二梯队企业：碧桂园、龙湖、绿城、华润、金地、富力第三梯队企业：恒盛、新城控股

企业复合增长率恒大125.8%保利52.9%华润51.4%绿城48.3%万达47.9%中海41.7%龙湖39.3%绿地39.1%新城控股33.8%雅居乐32.1%世茂29.8%万科27.8%碧桂园25.2%金地21.3%富力17.7%

研究不同梯队企业的区域扩张战略及扩张步伐、先后次序找出企业业绩增长与区域选择的关系找出企业业绩增长与城市进驻的数量规模关系找出企业业绩增长与进驻城市类型案例分析目的——我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。城市按经济区域分类一、万科集团战略扩张1、总体扩张策略：3+X的城市聚焦战略2002年以后万科的发展进入区域集约化阶段，实施“点—线—面”的全国化发展战略：业务聚焦珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾三大区域，由区域中心城市向周围200km半径拓展市场环渤海湾区域：以天津—北京—沈阳为中心，向长春、大连、鞍山拓展长江三角洲区域：以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展珠江三角洲区域：以深圳为中心,向佛山、东莞、中山和广州拓展北京天津沈阳鞍山南京无锡昆山上海深圳东莞广州佛山中山成都万科3+X区域发展模型：3大区域：长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾武汉、成都等区域中心城市+武汉2、城市扩张路径万科城市进驻图长春乌鲁木齐海口昆明贵阳成都重庆西安长沙武汉南昌太原北京天津唐山秦皇岛廊坊大连沈阳抚顺鞍山烟台青岛温州厦门福州莆田合肥上海南通宁波杭州嘉兴扬州镇江南京苏州无锡北海深圳东莞广州佛山中山惠州吉林三亚芜湖晋中

2000年前，完成珠三角、长三角、京津冀、辽中、川渝经济圈的五大核心布局；

2001年，进驻长江中游经济圈；

2002-2005年深耕珠三角、长三角、辽中2006年，进驻山东半岛、海峡西岸经济圈；2008年，进驻关中经济圈，完成全国布局；2010年，进驻11个城市，城市范围向三线延伸，同时在珠三角、长三角、京津冀、辽中基本完成精细化布局；2007-2009年，年均拓展3个城市；2011年，继续完成全国精细化布局；

经济区域珠三角长三角辽中川渝泛京津冀长江中游山东半岛海峡西岸关中其他2000前深圳、北海上海沈阳成都北京、天津

2001

南京长春

武汉、南昌

2002佛山

2003广州、中山

大连、鞍山

2004东莞无锡、苏州

2005

镇江

2006

杭州、宁波昆山

长沙青岛厦门2007福州、惠州

海口2008

合肥

重庆

西安2009珠海、三亚

烟台

2010

南通、扬州温州、嘉兴吉林、抚顺昆明、贵阳唐山、廊坊

乌鲁木齐2011清远芜湖

秦皇岛莆田太原、晋中合计111464532331万科在2011年达到52个城市的全国覆盖城市级别进入时序一线城市二线城市三线城市2000年前深圳、天津、上海、北京沈阳、成都北海2001年长春、南京、武汉、南昌2002年佛山2003年广州大连中山、鞍山2004年无锡、苏州、东莞2005年镇江2006年杭州、宁波、长沙、厦门青岛昆山2007年福州海口、惠州2008年合肥、西安、重庆2009年三亚、烟台珠海2010年吉林、唐山、贵阳、昆明南通、温州、扬州、抚顺乌鲁木齐、廊坊、嘉兴2011年太原芜湖、清远、晋中、莆田秦皇岛合计52621聚焦核心经济圈：重点布局珠三角、长三角、京津冀和辽中四大经济圈，在此基础上逐步向中西部扩张。进驻核心城市：长三角先进上海，京津冀先进北京，辽中先进沈阳，川渝先拓成都，长江中游先拓武汉，山东半岛先拓青岛、海峡西岸先拓厦门，关中先拓西安，核心城市向周边二三线城市辐射。

2004年前，以一、二线城市为主；2004年后，三线城市拓展幅度增大；2010年后，三线城市为主。

2010年前，平均每年拓展4-5个城市，2010年后拓展速度加快。万科集团城市扩张路径小结2011年上半年万科土地储备情况2011年上半年，万科的拿地策略依然十分均衡，泛长三角、珠三角、辽中、京津冀、山东半岛、长江中游等各大经济圈的28个城市均有新的土地储备。产品系列类型代称产品类型产品客群项目位置项目价值产品特点主要配套金色系列（Golden）G1商务住宅成功家庭市区或新城区便捷的城市生活高密度，高层住宅生活配套完善G2城市改善望子成龙健康养老G3城市栖居职业新锐城花系列（City）C城郊改善望子成龙健康养老职业新锐市区（含新城区）边缘舒适居所（第一居所）中高档、低密度住宅生活配套完善四季系列(Town)T1郊区栖息望子成龙健康养老职业新锐郊区或卫星城低价格，舒适居所（第二居所）中档，大规模住宅不完善T2郊区享受望子成龙高档系列（TOP）TOP1城市豪宅成功家庭市区或郊区，拥有稀缺资源占有稀缺资源特别地块，特别处理对配套无要求TOPQ郊区豪宅成功家庭3、产品品类城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明上海城市花园闵行区多层、小高层——市区边缘沈阳城市花园铁西区多层58市区边缘长春城市花园二道区花园洋房、小高层公寓1520市区无锡城市花园滨湖区花园洋房、小高层公寓——新城区武汉四季花城东西湖区情景洋房、花园洋房、小高层、

Townhouse联排别墅（精装）2727城郊（湖）南昌四季花城青山湖区花园洋房、别墅、阳光公寓、

高层（精装）6270城郊（湖）广州四季花城白云区小高层、洋房5044.7市区边缘大连四季花城沙河口区花园洋房、小高层公寓16.222.4市区边缘4、产品扩张路径——进入新城市后第一个项目城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明南京金色家园建邺区板塔结合、小高层、高层—

18市区长沙金色家园雨花区高层（精装）1.24.7市区合肥金色名郡蜀山区高层精装修公寓11.840市区边缘贵阳金域华府小河区精装高层洋房、公寓、联排别墅3258新城区昆明金域缇香北市区高层精装公寓13.326城郊西安万科城长安区联排、小高层、高层、公寓、LOFT1661.7城郊扬州万科城维扬区低密度电梯洋房、集中式商业及社区商业22市区烟台海云台芝罘区别墅、高层31.245城郊万科集团产品扩张路径小结区位：项目位于城郊规模：属于中型项目（20-40万平米）特点：成熟产品线（洋房、公寓）高度标准化核心城市，进行一些个性化产品的实践；二三线城市：根据以往经验对成熟产品进行深入推广。二、恒大集团战略扩张恒大在2009年年底上市后，2010年业绩突飞猛进，除了在2010年一举进驻9个城市外，销售业绩也取得骄人成绩，销售面积从2009年的排名第7位，迅速上升至第2位。1、总体扩张策略：2005年前广州2006年天津沈阳成都重庆武汉南京2007年南宁贵阳长沙包头西安合肥

昆明郑州太原洛阳2008年清远鄂州2009年石家庄南昌济南彭山县2010年长春儋州北海辽阳宜昌淮安浏阳钦州蓟县大邑县2011年遵义岳阳株洲衡阳

鞍山营口景德镇新余襄阳凯里安顺运城郴州

盘锦南充鹰潭自贡

铜陵淮北丹阳曲靖莱芜信阳2、城市扩张路径珠三角辽中长三角川渝长江中游京津冀

经济区域珠三角长江中游泛长三角川渝泛京津冀辽中关中中原山东半岛海峡西岸其他2005前广州

2006

武汉南京成都重庆天津沈阳

2007

长沙合肥贵阳昆明

西安太原郑州洛阳

包头2008清远佛山南宁海口鄂州

2009

南昌

彭山石家庄

济南

2010中山云浮儋州

宜昌浏阳新余郴州株洲景德镇上海淮安丹阳宿迁铜陵淮北遵义南充自贡曲靖涪陵运城秦皇岛吉林长春辽阳

鞍山营口盘锦抚顺银川兰州石嘴山信阳舞钢安阳新乡莱芜

2011韶关清新襄阳鹰潭漯河芜湖六安安庆毫州嘉兴海盐舟山盐城连云港鹿泉吕梁东营沙县乌鲁木齐乌兰浩特西宁敖汉旗合计101317104966315恒大在2010年覆盖全国62个城市，截止到目前，达到84个城市级别进入时序一线城市二线城市三线城市四线城市2005前广州

2006天津沈阳、成都、重庆、武汉、南京

2007

贵阳、长沙、包头、西安、合肥昆明、郑州、太原洛阳

2008

南宁、佛山清远、海口鄂州2009香港上市石家庄、南昌、济南

彭山县2010上海长春、吉林、长春、兰州中山、辽阳、宜昌、淮安、鞍山营口、盘锦、抚顺、新余、郴州株洲、安阳、新乡、遵义、南充银川、秦皇岛、景德镇、云浮、儋州、丹阳、宿迁、淮北莱芜、运城、浏阳、信阳、舞钢铜陵、自贡、曲靖、涪陵、石嘴山2011

乌鲁木齐芜湖、安庆、嘉兴、盐城、襄阳连云港、东营、西宁韶关、清新、沙县、六安、毫州海盐、舟山、鹰潭、鹿泉、漯河吕梁、乌兰浩特、敖汉旗合计32428302、城市扩张路径恒大集团城市扩张路径小结聚焦核心经济圈：六大经济圈布局，避开热点，川渝、长江中游为重进驻核心城市：长三角经济圈先进南京；京津冀经济圈先进天津；

长江中游经济圈先进武汉；关中经济圈先进西安；辽中经济圈先进沈阳；

山东半岛经济圈先进济南；

川渝经济圈先进成都；

中原经济圈先进郑州。上市前，以一、二线城市为主；上市后，以三、四线城市快速扩张；

2010年拓展33个三、四线城市。2011上半年拿地——恒大

2011年上半年，恒大集中转向在泛长三角、辽中、珠三角经济圈中的三、四线城市投资，在40个城市获得土地，根据土地面积依次为：泛长三角：上海、嘉兴、海盐、舟山、连云港、盐城、宿迁、芜湖、六安、安庆、毫州、淮北珠三角：佛山、东莞、韶关、清新、儋州泛辽中：长春、哈尔滨、营口、鞍山、鹿泉、乌兰浩特、敖汉旗泛京津冀：天津、太原川渝：重庆、彭山山东半岛：济南、东营、莱芜长江中游：襄阳、衡阳、漯河、新乡、鹰潭海峡西岸：沙县关中：吕梁西北：乌鲁木齐、西宁恒大项目选择②

超过80%的项目为城市市区项目，位于环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大的优质区域；③旅游地产项目一般位于距离较大城市中心区23-40公里、高速公路出口附近、拥有独特的自然环境；①

近年经济增长较快的主要城市，城市人口一般在500万以上；④

土地可持续拓展性。产品系列城市位置产品类型产品特点产品客群主要配套恒大金碧天下城市外围30-40公里，高速公路出口、风景好别墅休闲、度假、娱乐、规模大、近万亩企业家政府高官高级会所戴德梁行管家服务恒大华府都市核心高层小高层空中花园空中别墅豪华产品城市白领企业高管高级会所超市或商业街幼儿园、小学社区巴士戴德梁行管家服务恒大城城郊结合部高层小高层花园洋房大中型豪华居住区改善型客户群体恒大绿洲城市郊区自然风景优美大型中等品质居住社区首次置业首改客户恒大明都3、产品品类信息来源：高通智库。城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明武汉恒大华府洪山区多层、小高层3247市区边缘长沙恒大华府岳麓区多层2153新区重庆恒大华府渝北区小高层2138新区包头恒大华府九原区

高层66204市区合肥恒大华府政务新区小高层、高层1445新区成都恒大绿洲龙泉驿区小高层、高层1560东部新区太原恒大绿洲小店区小高层、高层72159新区洛阳恒大绿洲瀍河回族区多层、小高层、高层89301市区边缘南昌恒大绿洲英雄开发区

底层、高层162108市郊济南恒大绿洲长清区

高层6735西部新区长春恒大绿洲朝阳区

高层2062新区4、产品扩张路径——进入新城市后第一个项目城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明西安恒大名都未央区

高层、小高层731市郊南京恒大金碧天下溧水县低层小高层高层98103郊区昆明恒大金碧天下安宁市

联排独栋双拼12091太平新区天津恒大金碧天下蓟县盘山联排独栋双拼66305A级景区石家庄恒大城桥西区

高层2780市区贵阳恒大城白云区

高层2872市区恒大集团产品扩张路径小结区位：项目位于核心城区城郊、新城区核心规模：恒大华府（20-40万平米）

恒大绿洲（15-160万平米）

恒大金碧天下（万亩大盘）

恒大城（20-40万平米）特点：恒大华府、恒大绿洲是第一选择，恒大城、恒大名都跟进；

成熟产品线（高层、小高层、旅游地产别墅）高度标准化近年上述产品线迅速复制至三、四线城市三、中海地产战略扩张1、总体扩张策略：

经济区域城市级别长三角珠三角京津冀川渝辽中山东半岛关中长江中游海峡西岸其它一线城市二线城市三线城市2000前上海深圳广州北京成都

香港香港北京上海

广州深圳成都

2002

长春

长春

2003南京中山

西安

南京西安中山2004苏州佛山

澳门澳门苏州佛山2005宁波

宁波2006杭州

重庆

杭州重庆

2007

珠海天津

大连沈阳青岛

天津沈阳大连青岛珠海2008

济南

济南

2010

桂林银川

呼和浩特

桂林银川呼和浩特2011

南宁

吉林烟台兰州南昌合肥长沙厦门

合肥南昌长沙吉林南宁

兰州厦门烟台合计562443231362162、城市扩张路径中海在2011年覆盖全国33个城市。中海地产城市扩张路径小结聚焦主要经济圈，从珠三角、长三角逐步向辽中、山东半岛、长江中游及关中经济圈等扩展：珠三角经济圈先进深圳、广州；长三角经济圈先进上海；京津冀经济圈先进北京；川渝经济圈先进成都；

辽中经济圈先进长春；

山东半岛经济圈先进青岛；

关中经济圈先进银川；

海峡西岸经济圈先进厦门。城市拓展以二、三线城市为主。2011年上半年，中海集中转向长江中游、辽中、山东半岛、泛长三角经济圈投资，在16个城市获得土地，根据土地面积排名依次为：泛长三角：上海、苏州、合肥珠三角：广州、深圳、中山辽中：长春、吉林、大连长江中游：南昌、武汉、长沙

山东半岛：青岛、烟台

川渝：成都

泛京津冀：呼和浩特2011上半年拿地——中海产品系列城市位置产品类型户型产品特点产品客群主要配套郊区享受城市远郊交通便捷可快速到达市中心高层、小高层少量别墅75-100两房80-130三房休闲、养老经济条件好、较为成熟的三代家庭休闲配套自然资源丰富城市改善市区核心交通通达多层、小高层少量别墅85-120两房120-170三房155-195四房生活、工作35-45之间、经济能力好的中年之家商业配套完善城郊改善城市近郊交通便利高层、小高层少量别墅80-100两房100-140三房居住40-50空巢30-40求居住改善的中年之家生活配套较好高端城市郊区多为别墅—休闲、度假富裕群体自然资源丰富3、产品品类信息来源：高通智库。3、产品品类信息来源：高通智库。中海各类型产品占比分布。中西部、珠三角长春、中西部、环渤海城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明北京中海雅园上海海天花园深圳中海苑广州锦城花园成都中海名城长春水岸春城中山翠林兰溪南京塞纳丽舍西安中海华庭苏州半岛华府4、产品扩张路径——进入新城市后第一个项目城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明宁波东湖官邸重庆北滨一号佛山金沙湾杭州钱塘山水沈阳国际社区大连英伦官邸济南紫御东郡1、总体扩张策略：上市前确定的全国布局四、保利地产战略扩张②

以沈阳覆盖东北重工业经济圈；③以重庆辐射西南经济圈；①

以北京辐射环渤海经济圈；⑤

以广州覆盖珠三角经济圈。④

以上海辐射长三角经济圈；1、总体扩张策略：聚焦六大经济区聚焦六大经济区

经济区域珠三角长江中游京津冀川渝辽中长三角其它山东半岛关中

海峡西岸2000前广州

2002

武汉北京

2003

长沙、岳阳

重庆

2004

沈阳

2005佛山

上海

2006上海上市

包头2007

杭州

2008

天津成都长春、丹东

青岛2009阳江南昌

大连南京

2010珠海、中山东莞黄冈唐山

营口无锡、南通

嘉兴、常州

连云港

西安厦门、福州2011

石家庄德阳通化绍兴、合肥慈溪

合计654361111122、城市扩张路径保利在2011年达到40个城市的全国覆盖城市级别进入时序一线城市二线城市三线城市四线城市2000前广州武汉

2002北京2003重庆、长沙岳阳

2004沈阳

2005

上海佛山

2006

上海上市包头

2007杭州

2008天津、长春、成都、青岛丹东

2009南京、南昌、大连阳江2010福州、西安、无锡、唐山、东莞常州、南通、连云港、嘉兴、珠海、厦门、中山、营口黄冈2011合肥、郑州德阳、绍兴慈溪、通化合计321

124

保利地产城市扩张路径小结布局主要经济区，占领区域制高点

首先完成了在全国主要六大经济区的战略布局，在此基础上逐步占领区域制高点，通过区域辐射网状布点。在珠三角洲，以广州为区域核心；（2000年以前）

在长江中游，以武汉为区域核心；（2002年）在京津冀，以北京为区域核心；（2002年）在川渝，以重庆为区域核心；（2003年）

在辽中，以沈阳为区域核心；（2004年）

在长三角洲，以上海为区域核心；（2005年）

在山东半岛，以青岛为区域核心；（2008年）

在关中，以西安为区域核心；（2010年）

在海峡西岸，以厦门、福州为区域核心。（2010年）集中攻占京沪穗，严格把控制二线城市在迅速开展城市扩张的同时，保利地产注意适度控制规模，将资源主要集中于北京、上海、广州三个核心城市，对二级城市的项目进行严格的把控。重点巩固已进入的城市，以中心城市为依托，在条件成熟时把握时机进入其他城市，加强区域辐射，完善区域战略。形成“大十字”战略布局目前保利地产已经在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、佛山、包头、长春等十个城市完成布点，在广州、北京、上海站稳脚跟后，还相继实现了对中国各经济较发达区域房地产市场的渗透，形成了沿京广线及长江的“大十字”战略布局。重点拓展城市未来核心区域保利地产的土地储备与城市的发展脉络相适应，将重点项目布局于政府市政府建设投入集中的城市未来核心区域。

2009年后，保利地产向三线城市拓展步伐加快产品系列项目名称城市位置产品类型户型产品客群备注花园系列保利花园大中型住宅项目中等消费人群完整生活配套优雅社区环境保利香槟花园城市核心精品楼盘中高收入消费人群高尚、浪漫小资保利百合花园城市中心城市近郊精品楼盘三口之家情感、文化、自然、人文保利海棠花园市区城市近郊精品楼盘年轻的初次置业者年轻、前卫时尚保利心语花园近郊山地山地住宅社区城市高端客户山林、人文山庄庄园系列保利林语山庄城市郊区别墅、大房大中型山林庭院100-120小三房130-150小四房300-400别墅一定事业基础的三口之家山坡、山谷的地域特色十二橡树庄园庄园式别墅当地峰层人群北美风格别墅国际高尔夫花园保利国家高尔夫花园别墅、洋房生态别墅小区80-100两房100-140三房社会高端财富人群良好自然环境、规划布局的大盘3、产品品类信息来源：高通智库。项目名称城市位置酒店业保利出资建设，洲际酒店管理、合作分成商业保利的经营管理公司，实施对商场的管理写字楼一部分销售一部分长期持有会展物业长期持有，收取租金商业地产结构信息来源：高通智库。城市名称项目名称所属区域产品类型占地面积（万平米）建筑面积（万平米）说明武汉保利花园洪山区高层、小高层1636城市近郊长沙保利花园天心区

小高层1535新区核心沈阳保利海棠花园沈河区

多层、小高层610城市近郊上海十二橡树庄园松江区

别墅168新区核心成都保利公园198新都区

高层、小高层400200郊区青岛保利百合花园四方区住宅、商铺1240市区南京保利香槟国际建邺区

高层1021城市近郊无锡保利香槟国际滨湖区

小高层1527新区景区南通保利香槟国际港闸区

高层—58新区4、产品扩张路径——进入新城市后第一个项目保利地产产品扩张路径小结区位：项目位于核心城区城郊、新城区核心特点：面向中等收入群体的花园系列是第一选择；

临近区域的产品选择有一定复制性；五、绿地集团战略扩张1、总体扩张策略：绿地集团1992年进入房地产行业，2001年成为上海房地产龙头企业。2001年起开始进行全国化战略，从2001年至2008年间，每年约进入4个城市；自2009年以来，以每年进入7个城市的速度进入快速扩张期。以安徽和江苏的二、三线城市为主，并进入中西部主要省会城市，2011年已达到全国45个城市。2、城市扩张路径

经济区域长三角长江中游辽中关中中原川渝京津冀山东半岛珠三角其它2000前上海

2001

南昌

2003合肥长春

2004常熟

西安郑州

2005苏州无锡徐州

成都

2006南京沈阳太原

2007芜湖牡丹江蚌埠新乡

2008滁州哈尔滨银川

重庆天津廊坊

2009昆山常州扬州淮安吉林

贵阳北京济南

呼和浩特2010南通安庆连云港武汉本溪抚顺大连

2011盐城诸暨黄山马鞍山

广州

合计202833331112、城市扩张路径2011年已达到全国45个城市。

城市级别一线城市二线城市三线城市四线城市2000年以前上海

2001年

南昌

2002年

2003年

长春合肥

2004年

郑州西安常熟

2005年

成都苏州无锡徐州

2006年

南京沈阳太原

2007年

芜湖蚌埠新乡牡丹江

2008年

天津重庆哈尔滨滁州廊坊银川

2009年北京贵阳济南吉林呼和浩特昆山常州扬州淮安

2010年

武汉大连南通连云港安庆本溪抚顺

2011年广州

盐城马鞍山黄山诸暨合计317241绿地城市扩张路径小结城市进驻以安徽和江苏的二三线城市为主，2001年始逐年进驻其他主要经济圈，目前集中于长三角和辽中经济区。辽中经济圈先进长春；长江中游经济圈先进南昌；关中经济圈先进西安；

中原经济圈先进郑州；川渝经济圈先进成都；

京津冀经济圈先进天津；山东半岛经济圈先进济南；珠三角经济圈先进广州。六、万达集团战略扩张1、总体扩张策略：1988年进入房地产行业，1998年开始，进入成都等4个城市开发。2002年从住宅转型为商业地产为主，并快速向全国扩张。2009年始，以每年10个城市快速扩张。二线铺局，三线跟进，一线穿插，全面布局全国，2011年已达到全国55个城市。2001年前大连南京成都昆明2002年长春沈阳青岛2004年上海宁波2006年北京2008年西安2009年苏州重庆福州南宁哈尔滨呼和浩特淮安镇江抚顺绵阳2010年天津广州合肥武汉长沙郑州济南兰州无锡常州南通泰州廊坊襄阳大庆漳州宜昌三亚银川2011年太原包头石家庄烟台唐山泉州温州芜湖万达城市进驻图珠三角辽中长三角川渝长江中游京津冀

经济区域辽中长三角川渝山东半岛京津冀关中海峡西岸中原长江中游珠三角其它2000前大连

2001

南京昆明成都

2002长春沈阳

青岛

2003

2004

上海宁波

2005

2006

北京

2007

2008

西安

2009哈尔滨抚顺长白山淮安镇江苏州绍兴重庆南宁绵阳

福州洛阳呼和浩特2010大庆无锡常州南通泰州合肥西双版纳济南天津廊坊兰州银川漳州厦门郑州武汉长沙襄阳宜昌广州三亚2011

温州芜湖

烟台石家庄唐山太原莆田泉州东莞包头合计7146354524322、城市扩张路径万达在2011年覆盖全国55个城市。

城市级别一线城市二线城市三线城市2000前

大连

2001

南京成都昆明

2002

长春沈阳青岛2003

2004上海宁波

2005

2006北京

2007

2008

西安

2009

重庆福州南宁哈尔滨呼和浩特淮安镇江苏州抚顺绵阳洛阳绍兴长白山2010广州合肥武汉长沙郑州济南兰州天津银川无锡常州南通泰州廊坊襄阳大庆漳州宜昌三亚厦门西双版纳2011

太原包头石家庄温州芜湖泉州烟台唐山东莞莆田合计32428万达城市扩张路径小结聚焦主要经济圈，2008年前稳定在辽中、京津冀、长江三角洲、川渝四大经济圈布局；2010年大幅扩张至全国；截止至2011年，城市布局主要集中于京津冀和长江三角洲经济圈。辽中经济圈先进长春；长三角经济圈先进南京；川渝经济圈先进昆明、成都；山东半岛经济圈先进青岛；京津冀经济圈先进北京；关中经济圈先进西安；海峡西岸经济圈先进福州；

中原经济圈先进洛阳；长江中游经济圈先进武汉。七、碧桂园集团战略扩张1、总体扩张策略：碧桂园1992年进入房地产行业。2006年前，项目主要集中在广东省2007年开始进入全国扩张期。项目主要选址于二、三、四线城市的新中心区，每年保持1000万平方米以上的开发速度。上市前主要项目在广州，上市前一年，在三、四线城市快速扩张，2010年已达到全国41个城市。

经济区域城市级别珠三角长江中游长三角川渝辽中泛京津冀其它一线城市二线城市三线城市四线城市2006前广州长沙

呼伦贝尔广州长沙呼伦贝尔

2007汕尾武汉黄山沈阳咸宁池州泰州芜湖巢湖重庆鞍山

兴安盟通辽

武汉重庆沈阳泰州鞍山芜湖通辽池州巢湖咸宁汕尾黄山兴安盟2008茂名清远随州

绥化

茂名清远随州绥化2009

荆门

天津

天津

荆门2010中山东莞河源佛山惠州江门韶关阳江云浮肇庆湘潭益阳张家界滁州镇江无锡玉林

无锡佛山镇江玉林中山东莞滁州河源惠州江门肇庆湘潭韶关阳江云浮益阳张家界2011梅州安庆

安庆梅州合计1512622132617162、城市扩张路径碧桂园城市扩张路径小结

2007年前，稳定完成珠三角、长江三角洲、长江、川渝和辽中五大经济圈的战略布局；

立足并深挖珠三角市场；

2007年开始，避开热点，持续拓展有山水景观的部三、四线城市。

核心城市进驻：长江中游经济圈先进长沙；

长三角经济圈先进泰州、芜湖、巢湖；川渝经济圈先进重庆；辽中经济圈先进鞍山；京津冀经济圈先进天津。八、龙湖地产集团战略扩张区域聚焦、多业态发展+先产品扩张，后区域扩张1、总体扩张策略上海2、城市扩张路径北京大连重庆成都西安常州杭州无锡沈阳烟台青岛玉溪宁波经济区城市级别川渝京津冀长三角关中辽中山东半岛一线城市二线城市三线城市四线城市2000前重庆

重庆

2004成都

成都

2005

北京

北京

2007上海西安上海西安

2009

无锡杭州

沈阳青岛

杭州无锡2010

常州大连烟台

大连沈阳青岛烟台常州2011玉溪（云南）宁波

宁波玉溪合计315122

21011龙湖在2011年达到14个城市的全国覆盖聚焦核心经济圈：立足川渝，初驻京津冀，同进长三角和关中，开辟辽中和山东半岛，完成六大核心经济圈布局；近期深挖长三角、辽中和山东半岛。优先进驻核心城市（一、二线城市）：川渝先入成都，京津冀先入北京，长三角先入上海，关中先入西安，辽中先入沈阳、山东半岛先入青岛；扩张先慢后快：上市前每年1-2个城市，上市后拓展速度加快，平均每年3-4个城市。龙湖城市扩张路径小结2011年上半年，龙湖未进驻新城市，拿地较少，1月、3-6月均未有新的土地储备，2月在长三角、川渝经济圈的4个城市获得土地，根据土地面积排名依次为：长三角：宁波

川渝：成都京津冀：北京关中：西安2011年上半年龙湖土地储备情况城市名称项目名称所属区产品类型占地面积(万平米）建筑面积说明北京滟澜山顺义区联排别墅2410.8城郊上海滟澜山青浦区联排别墅14.521.3城郊无锡滟澜山滨湖区联排别墅18.820城郊杭州滟澜山江干区叠拼别墅、花园洋房、中央公馆、

MOCO、五星酒店和20万㎡商业17.758城郊常州香醍漫步钟楼区类独立别墅、别墅、河景公寓3165城郊西安曲江盛景雁塔区别墅、联排别墅3.477.6城郊3、产品扩张路径——进入新城市后第一个项目龙湖产品扩张路径小结区位：项目位于城郊规模：属于中小型项目（10-20万平米）特点：成熟产品线（联排别墅、叠加别墅）高度标准化占据核心资源——江、湖资源九、绿城集团战略扩张以“精品”为战略根本，强化浙江大本营，主力拓展长三角市场，同时以京沪为支点拓展中西部、环渤海等区域的二、三、四线城市。1、总体扩张策略：

经济区域城市级别泛长三角泛京津冀中原长江中游山东半岛川渝海峡西岸辽中其它一线城市二线城市三线城市四线城市2000前杭州舟山上海

上海杭州

舟山2001

北京

北京

2002合肥

合肥

2003海宁上虞

海宁上虞2004德清宁波

郑州长沙

乌鲁木齐

宁波长沙乌鲁木齐郑州

德清2006南京南通昆山临安温州

青岛

南京苏州青岛温州南通昆山2007绍兴湖州无锡桐庐

济南成都台州

济南成都绍兴湖州台州无锡桐庐2008慈溪象山新昌天津

大连陵水天津大连

慈溪象山陵水新昌2009诸暨苏州长兴

苏州

诸暨长兴2010常州淳安富阳丽水唐山

新泰

沈阳

沈阳唐山常州丽水新泰淳安富阳2011

信阳

莱芜

莱芜信阳合计2732141122315718绿城在2011年覆盖全国43个城市2、城市扩张路径绿城集团城市扩张路径小结绿城1995年进入房地产行业，2002年前主要在杭州周边发展。2002年开始全国化战略，2004年始以每年5-7个的速度进行城市布局。

主力市场仍在长三角经济区，以浙江的三四线城市为重。主要经济圈均有布局，在浙江以外以一、二线城市为主。进驻核心城市：京津冀经济圈先进北京；

中原经济圈先进郑州。

长江中游经济圈先进长沙；

山东半岛经济圈先进青岛；川渝经济圈先进成都；辽中经济圈先进大连；

海峡西岸经济圈先进台州。十、雅居乐集团战略扩张1、总体扩张策略：1992年进入房地产行业，1999年之前，主要在广州省进行住宅开发业务。2006年开始全国化战略。2007年成立中山区域、广州区域、佛山区域、粤东区域和外省区域共五大区域。以北京、上海、广州为中心，向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张。截止2011年1月，已进入26个城市及地区。

经济区域城市级别长三角珠三角京津冀西南中部东北其它一线城市二线城市三线城市四线城市2000前广州中山广州中山2006北京北京南京成都西安惠州、佛山河源2007上海南京顺德增城恩平花都重庆沈阳上海重庆、沈阳顺德

增城恩平澄迈陵水花都2009常州从化番禺常州从化番禹2010

天津

天津

2011

西安

西安

合计2、城市扩张路径十一、富力集团战略扩张1、总体扩张策略：1994年进入房地产行业，2002年前，主要在广州进行住宅开发业务。

2002年开始全国化战略。2005年前，主要向全国一线城市扩张，2005年起，开始布局二、三线重点城市。扩展路径：广州——北京——全国其他重点城市的扩张。截止2010年已经进入16个城市。

经济区域城市级别珠三角京津冀关中川渝长三角辽中一线城市二线城市三线城市四线城市2000前2001广州广州2002北京北京2005天津西安天津西安2006陵水惠州重庆重庆惠州陵水2007佛山

海口太原成都上海上海成都太原佛山海口2008昆山沈阳沈阳昆山2009从化从化2010南京南京合计62223138322、城市扩张路径富力城市扩张路径小结扎根珠三角经济圈，自2005年开始，逐年进驻京津冀、关中、川渝、长三角和辽中主力经济圈，只进行全国布局，扩张幅度不大。

核心城市进驻：京津冀经济圈先进北京；

关中经济圈先进西安；

川渝经济圈先进重庆；

长三角经济圈先进上海；

关中经济圈先进太原；辽中经济圈先进沈阳。十二、华润置地战略扩张1、总体扩张策略：华润1992年进入房地产行业。1996年11月成为内地首个在香港上市的地产公司。2004年通过母公司的6次土地储备与资产的注入开始进入扩张阶段。选择经济实力强的一二线省会及副省会及城市，并向周边三线城市发展，截止目前，已进入39个城市及地区。

截止2011年，已进入39个城市及地区。

经济区域长三角京津冀川渝珠三角长江中游辽中海峡西岸山东半岛中原其它2006前上海苏州宁波合肥北京成都深圳武汉长沙

2007杭州无锡天津重庆绵阳

大连厦门

2008

沈阳

2009南通常州

鞍山福州青岛

2010扬州徐州唐山

万宁南昌长春烟台济南郑州

2011南京泰州六安盐城

南宁

哈尔滨淄博阿克苏合计143333524112、城市扩张路径

城市级别一线城市二线城市三线城市三线城市2006前北京上海深圳成都武汉宁波长沙苏州合肥

2007

天津重庆大连杭州无锡绵阳厦门

2008

沈阳

2009

福州青岛鞍山南通常州

2010

济南郑州扬州徐州唐山烟台南昌长春万宁2011

哈尔滨南京南宁泰州盐城淄博六安阿克苏合计319143华润置地城市扩张路径小结

2006年前，稳定完成长江三角洲、京津冀、川渝、珠三角和长江中游五大经济圈的布局；2007-2011年，逐年向其他经济圈拓展；选择经济实力强的一二线省会及副省会城市，向周边三线城市发展。京津冀经济圈先进北京；

川渝经济圈先进成都；

珠三角经济圈先进深圳；长江中游经济圈先进武汉、长沙；

辽中经济圈先进大连；

海峡西岸经济圈先进厦门；

山东半岛经济圈先进青岛；中原经济圈先进郑州；战略调控中心，建立全国拓展的体系标准，确定公司持续性战略方向。退出产品经营领域，集中做好战略、投融资、品牌管理。集团管控“3+3布局”2007年三大核心区域和三个重要城市（沈阳、武汉和西安）共14个城市的全国化战略布局高档住宅为主中档为主、高档住宅和优质商业项目相结合城市布局战略产品总体战略快速滚动开发多元化及时融资发展战略金地2002年开始进行产品结构调整，有节奏地加快了全国布局。十三、金地集团战略扩张1、总体扩张策略2、城市扩张路径

经济区域城市级别珠三角京津冀长三角长江中游关中辽中山东半岛一线城市二线城市三线城市2000前深圳

深圳

2001

北京

北京

2002

上海

上海

2003东莞

武汉

武汉东莞2004珠海

珠海2005广州天津

宁波

西安

广州天津、西安

宁波

2006佛山

沈阳

沈阳佛山2007

南京、杭州

南京、杭州

200820082009

绍兴

绍兴2010

常州长沙

长春烟台

长春、长沙烟台常州2011

大连

大连

合计52621224115金地在2011年达到20个城市的全国覆盖2、城市扩张路径金地集团城市扩张路径小结聚焦核心经济圈：重点布局三大经济圈（珠三角、长三角、京津冀）；进驻核心城市：长三角经济圈先进上海；京津冀经济圈先进北京；

长江中游经济圈先进武汉；关中经济圈先进西安；辽中经济圈先进沈阳；

山东半岛经济圈先进烟台。

2003年前，以一线城市为主；2003年后，以二、三线城市拓展为主；

2008年后新城市拓展速度减慢。十四、恒盛集团战略扩张1、总体扩张策略：恒盛1996年进入房地产行业。04年以前主要进行区域发展战略。从2004

年开始，进入全国扩张阶段。2009年上市以后，以每年进入3个城市加大扩张步伐。扩展至具有高增长潜力的长三角、辽中等主要经济城市，截止目前，已进入12个城市及地区。

经济区域城市级别长三角经济圈珠三角经济圈环渤海经济圈西南经济圈中部经济圈东北重工业经济圈其它一线城市二线城市三线城市1999年以前上海上海2000-2003年北京天津北京天津2004年无锡无锡2005年沈阳沈阳2006-2008年苏州苏州2009年南京合肥哈尔滨南京、合肥、哈尔滨2010年南通大连长春长春大连、南通2011年数量合计54122642、城市扩张路径第二部分

标杆企业战略扩张小结经预估的2011年知名房企销售额与2011最新进驻城市总数进行比较发现：销售额与进驻城市总数基本成正比。一、标杆企业进驻城市总数与销售额对比二、标杆企业全国拓展后排名变化

富力、合生创展的全国化战略效果不佳；

雅居乐、龙湖、绿城的全国化战略发展稳定。

第一梯队房企，城市扩张时间最早；

增幅最快的房企，城市扩张数量最多，且三四线份额越来越重；城市扩张时间企业二线城市数目三线城市数目四线城市数目2000中海2030