某花园洋房住宅小区可行性报告

某花园洋房可行性研究报告（三期）****建筑设计有限公司****置业有限公司2005年7月洋可行性研究究报告目录第一章总论一、项目背景二、项目建设必要要性三、项目开发企业业概况第二章方案设计计一、设计依据二、总体规划三、主要经济技术术指标四、形态结构规划划五、住宅基本户型型第三章项目市场场分析及开发发计划一、市场概况二、****区楼盘分分析三、项目利弊分析析（SWOT）四、项目市场定位位五、项目开发第四章投资估算算、资金措施施及效益分析析一、编制依据和说说明二、资金筹措方式式三、投资估算四、效益分析第五章财务分分析一、计算依据二、建设投资三、资金来源四、销售收入五、财务指标六、投资与销售进进度分析七、财务平衡分析析****建筑设计有限公司/****置业有限公司第1页洋可行性研究究报告八、敏感性分析第六章环境影响响分析项目场地环境状况况二、项目建设及运运营对环境的的影响第七章项目评估估结果附表与附图:****花园洋房房用地面积一一览表项目规划设计总平平面图****建筑设计有限公司/****置业有限公司第2页洋可行性研究究报告第一章总论论一、项目背景1、项目名称：*****花园洋房住住宅小区2、项目概况****花花园洋房位于于**新城区中心心位置。它作作为***新城区配套套的居住用地地，其地理位位置非常优越越，交通便利利，周围基础础设施完善，地地块东面为****路，南接****路，西临****路，北依****路。基地以以南是****区行政中心心办公用地，西西面为********大酒店，北北面为*******生命科技园园。基地中间间偏东有河道道穿过，西北北面的*****公园为山丘丘地形，绿化化景观颇佳，是是理想的生活活居住用地。*******花园洋房占占地面积约为为******m2，总建筑面面积约*****万m2，小区主要要以高层与多多层住宅为主主，并配有商商业服务及公公建配套建筑筑。二、项目建设的必必要性******新城城位于**中心城区北北，距**中心城区12公里，处于**联结长江港港口的交通发发展轴上，其其定位是“三大板块、两两大特色”富有江南特特色、现代化化气息的*****新城，是*****市的副中心心区。******经济济开发区制定定了“四、三、三”开发建设的的比例，即40%作为工业制制造基地；30%作为建设、行行政、服务、商商贸等城市建建设，建****的CBD商务中心；30%作为城市配配套的商住区区。在***建区的短短短三年中，已已按照国际惯惯例和先进开开发区的成功功经验，建立立了“一站式”服务中心，形形成“一条龙”管理和服务务体系；引进进了一批有实实力的企业和和有着丰富房房地产经验的的投资商，保保证了****区开发建设设的高速度、高高标准。商贸贸中心、商经经中心、大名名园、****生命科技园园、*****大酒店、****花园等项目目均在筹建中中。******经济济开发区经过过两年的开发发建设，采用用BOT等国际先进进的建设方式式，投入大、标标准高、设施施全，累计投投入近30亿元用于基基地建设，形形成近30平方公里的的高质量“九通一平”基础设施。随着*****区功能能开发的纵深深发展，基础础设施不断完完善，新型大大企业的不断断导入，商业业中心的逐步步建设完善，再再加上***区在**的特殊地理理位置，连接接北京和杭州州的京杭大运运河；连接太太湖和长江的的锡澄运河；；国家重点规规划的两纵两两横高速公路路主干线****建筑设计有限公司/****置业有限公司第3页洋可行性研究究报告的四个交汇点之一一。沪宁高速速、锡澄高速速、锡宜高速速公路三条入入口处均可在在10分钟内到达达。因而，造造成了居民剧剧增，商品房房购销两旺，但但随着人民生生活的不断提提高，物质生生活的不断丰丰富，人们越越来越注重居居住高标准规规划、高标准准设计、高标标准施工、高高标准管理的的高档住宅区区。由于****区目前的的住宅供应量量不足，商品品房选择的余余地不大，尤尤其是人性化化、高品质的的住宅区不足足。居民的生生活购物和休休闲文化、娱娱乐场所不多多，商业用房房发展空间较较大，因此****置业有限公公司拟在****市****新城区中心心位置建设一一个小高层和和多层住宅相相结合，并配配有少量社区区配套建筑的的完整小区。使使之成为****区集高品位位、高格调于于一身具有“加州风格”的大型化高高标准生活社社区。三、项目开发企业业概况****置业有限限公司是一个个有着5年开发房地地产经验，专专业从事房地地产开发、建建筑、销售、管管理的综合性性开发企业。公公司本着“聚一流人才才，建一流品品牌，争一流流效益，创一一流企业”的经营宗旨旨，在企业发发展的过程中中创立了良好好的社会信誉誉和丰厚的经经济效益，更更因其卓越的的品质和市场场表现造就了了“****品牌”的诞生。公司自成立以来，依依靠团结和信信誉，秉承科科学、稳健、积积极进取的经经营作风，艰艰苦奋斗，科科学管理，创创下了历年销销售面积***万㎡，销售售金额近***亿元的佳绩绩。公司同时时也荣获了中中国统计事务务所资信评价价AAA级、****市先进企业业、全国精品品智能社区金金奖、特色景景观住宅、****优秀住宅等等让同行所羡羡慕的诸多奖奖项。现****置业有限限公司与其它它两家有着丰丰富开发经验验和管理经验验的房地产开开发公司共同同组建了****置业有限公公司，使“龙仓品牌”有幸来到素素有“*****”之称，充满满温情和水的的美丽城市——****。****置业有限公公司将秉承*****置业有限公公司的一贯经经营和开发理理念，誓把“****花园洋房”建设成为****新区的精品品住宅小区。第二章方方案设计一、设计依据本设计参照相关的的国内规范，并并参考及对比比国内外同类类设计的得失失经验，精心心安排该综合合社区的功能能布局、商业业空间格局、交交通组织、景景观立意、环环境设计、商商业气氛营造造，消防、安安全疏散和人人流控制、无无障碍设计、抗抗震设计、人人防设计、卫卫生防疫和楼楼宇自动化等等要求，同时时充分考虑到到该项目的社社会效益、环环境效益和经经济效益的结结合。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第4页洋可行性研究究报告（一）主要参考设设计依据如下下：****市总体体规划****市*****经济开发区区详细规划****国字（2004）第244号***-20004-00地块规划文文本****开发[20044]38号（二）国家和地方方有关规范《江苏省城市规划划管理技术规规定》《江苏省住宅设计计标准》DB32//380-22000《民用建筑设计通通则》（JGJ377-87）《建筑设计防火规规范》（GBJ166-87）《商店建筑设计规规范》（JGJ488-88）《机动车库及停车车场设计规范范》《无障碍设计规范范》二、总体规划（一）总体布局1、根据据基地周边情情况，合理分分布小高层和和多层住宅。首先确定将18层层和11层左右的小小高层住宅和和5层台阶式多多层住宅作为为本项目的主主要住宅类型型。那么如何何将这两种形形态截然不同同的建筑形式式布置得既井井然有序又相相得益彰就成成了总体设计计所必须首先先解决的问题题。最终选择择了沿基地的的北面边界呈呈组团地布置置小高层住宅宅，而在基地地的南侧腹地地布置台阶式式住宅。理由由是这种东南南低北高的布布局在日照上上比较容易处处理，同时对对于北面小景景的共享、人人流的来向，以以及建筑风水水的考虑等方方面来说，都都比较理想。2、以基地内的河道道为基础，形形成“一纵一横”，绿地与水水景相融合的的总体景观体体系。在进一步考虑小区区内住宅组团团如何布局的的同时，总体体设计也需要要建立起一种种合理有序的的小区景观体体系。设计师师注意到贯通通基地南北的的河道是一个个得天独厚的的景观资源，如如果把它看作作一条纵向的的“蓝轴”，再沿基地地水平方向建建立起一条景景观绿化的“绿轴”，并且在两两轴交汇之处处放大处理成成核心景观节节点，那么整整个小区的景景观骨架就可可以顺理成章章地建立起来来。而在绿化化与水景交融融的同时，小小区的南侧腹腹地的多层台台阶式住宅也也由此被分为为四个大小相相当的组团，每每个组团都能能临水接绿，较较好地共享了了景观资源。在水平绿轴的东侧侧布置车行主主入口，在西西侧布置步行行主入口，并并分别形成一一定规模的入入口广场，使使小区景观与与城市景观得得到联系与呼呼应。沿西侧侧主入口广场场四周布置二二层的小区会会所及配套商商业，并沿基基地两侧边界界延伸。至此此，整个“****花园洋房”的建筑一一一布置妥当，落落实到位。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第5页洋可行性研究究报告3、强调以多种院落落形式作为小小区空间布局局的主线，以以此来体现****花园洋房的的异域空间特特色。开发商在设计伊始始就明确提出出了小区建筑筑风格应当体体现加州阳光光小镇的概念念。而作为设设计师则注意意到目前江浙浙沪一带采用用类似建筑风风格的住宅小小区可谓屡见见不鲜，但其其设计往往只只侧重于建筑筑的立面形式式，较少考虑虑“加州风格”或者“地中海风格”在空间上的的深层次内涵涵，没有充分分加以汲取和和借鉴。于是是在本次设计计中，设计师师就紧紧抓住住“院落”这一空间形形式，通过空空间的不断收收放变化来形形成一条完整整的由公共到到私密，由热热闹到安静的的空间序列。具具体来说，未未来的住户首首先到达主入入口广场，由由于其三边均均有建筑围合合，领域感较较强，可以视视为第一个院院落，即整个个小区的入口口院落，这里里人流聚散频频繁，并有一一定商业气氛氛，相对较为为热闹。穿过过会所大堂，人人们在心情得得到一定沉淀淀之后，进入入到会所后庭庭院，这里以以树阵为主，相相对更加安静静，让人体会会到进入小区区后闹中取静静的效果。正正对后庭院的的便是小区的的中央绿化景景观轴，这里里绿树成荫，中中间喷泉汩汩汩，两边的柱柱廊一直延伸伸到河边，与与廊桥相连。四四个多层住宅宅组团都通过过中央绿化景景观道进入。为为了继续强调调院落空间序序列，在进入入到每个组团团时，都设有有一个入口小小院。它的空空间有意被设设计得比较小小巧，为的是是让人在进入入相对更加私私密安静的组组团内部前，先先抑后扬。穿穿过组团入口口的小院，是是一个尺度稍稍大一些的组组团小广场，它它的三边也有有建筑围合，而而在唯一开放放的一侧，则则将空间引导导向了组团内内的集中绿地地。从绝对尺尺寸来讲，组组团内的绿化化规模不可能能太大，但通通过一系列的的空间处理，设设计师相信可可以在相对尺尺度上让这几几块组团绿地地达到小中见见大的效果。（二）交通组织1、交通组织原则：：车行交通顺畅便捷捷，另设可以以不受车行道道路干扰的步步行系统。2、入口设置：小区在北面不设出出入口，在东东侧沿****路设小区车车行主入口，在在西侧****路设小区步步行主入口，在在南侧沿****路偏西设置置小区车行次次入口。3、道路形式：小区内车行主干道道路以交通组组织最为顺畅畅的环形车道道为主，适当当结合少量尽尽端式道路，路路幅均为6MM宽，设双车车道，尽端回回车场地均考考虑满足了消消防车回车的的要求。高层层组团设4..0M宽消防防车道，多层层组团内通过过设3.5MM宽的组团道道路入户。4、停车位设置：由于本项目按照户户均0.8个车位，考考虑机动车停停放的要求，因因此，如何既既满足停车要要求，又能最最大限度地降降低造价，并并且保留可种种植大树的绿绿地也就成了了决定设计是是****建筑设计有限公司/****置业有限公司第6页洋可行性研究究报告否成功的关键。最最终设计师决决定以地下或或半地下停车车位为主，地地面临时停车车为辅的方式式解决停车问问题。具体来来说，就是将将个别几幢较较长的多层台台阶式住宅适适当抬高，形形成半地下架架空停车库，其其采光和通风风均可以自然然解决，而组组团中间的集集中绿地得以以保留，仍可可种植高大乔乔木。另外,小高层组团团集中绿地下下设置地下停停车库,充分利用了了地下空间。除除此以外还利利用基地退绿绿线的空间，布布置了不少地地面临时停车车位，这也从从一定程度确确保了小区仍仍有较大的集集中绿地面积积。（三）日照设计本次设计各单体均均满足国家有有关住宅日照照设计标准。（四）安保小区出入口设门卫卫值班，每幢幢别墅设门卫卫对讲系统，小小区系统联网网，控制中心心设于管理用用房内，小区区周边设远红红外警戒系统统。（五）人防设计本项目人防工程设设计符合平战战结合的方针针,并认真贯彻彻经济建设与与城市建设协协调发展和国国家投资与社社会、集体、个个人投资建设设相结合的原原则。三、主要经济技术术指标项目数量基地面积14****㎡总建筑面积21*****㎡其中住宅建筑面积20*****㎡其中高层住宅面积1*****㎡多层住宅面积10****㎡商业面积6***㎡会所面积1***㎡幼托建筑面积1***㎡地下室面积6***㎡地下车库面积1****㎡半地下车库面积1****㎡综合容积率1.5建筑覆盖率26.36%绿化覆盖率40.1%总户数1***户总人口5***人(2～3人/户)需设机动车停车位1345辆实设机动车停车位1350辆其中地面停车位186辆商业临时停车位65辆半地下车库530辆地下停车位569辆****建筑设计有限公司/****置业有限公司第7页洋可行性研究究报告四、形态结构规划划“****花园洋房房”小区建筑单单体采用带有有地中海建筑筑特征的设计计方法，符合合本工程开发发商对于小区区品质的高标标准要求。具体来说建筑采用用坡屋顶形式式，多层采用用台阶式的建建筑形态，使使一楼和二楼楼住户用“情景房”的概念，三三楼以上则利利用台阶式布布局，形成错错落变化的露露台，高层建建筑则强调阳阳光花房的概概念，使身居居高层的住户户也能有较好好的户外活动动空间。另外，建筑还比较较强调不同颜颜色和材质的的对比、变化化，希望以此此来打破传统统居住建筑的的单调感。建建筑物在细部部处理上注意意体现地中海海建筑风格的的特点，力求求通过细腻的的细部设计来来体现****新居住建筑筑风采。五、住宅基本户型型设计师在对小区基基本户型的设设计时，不但但借鉴了以往往****地产市场上上一些热销楼楼盘的成功设设计经验，还还充分考虑了了当地老百姓姓的不同购买买力情况，最最终将主力户户型定为二房房二厅一卫，三三房二厅二卫卫、四房二厅厅二卫，以满满足社会各阶阶层消费者的的需求。其中中在多层住宅宅中主要有二二房二厅一卫卫、三房二厅厅二卫+情景房、三三房二厅二卫卫、四房二厅厅二卫不同面面积、不同风风格的户型，而而在小高层住住宅中主要有有二房二厅一一卫、三房二二厅二卫不同同面积、不同同风格的户型型。第三章项项目市场分析析及开发计划划一、市场概况1、****总体经济济状况根据****市统计局局最新统计资资料显示,2004年****国民经济仍仍然持续快速速增长,社会生产力力水平进一步步提高。全年年实现国内生生产总值2350亿元，按可可比价格计算算，比上年增增长17.4%，增速再创创同期历史新新高。产业结结构进一步调调整，所占比比例为2.2%、57.6%、40.2%，全市人均均国内生产总总值达到5.3万元。目前，****经经济形势呈现现以下几个态态势：（1）经济仍将高速增增长10年前，****GGDP总量是761亿元，到2004年超过2000亿元，达到2350亿元。未来来几年，****GGDP平均年增长长率约为14%左右，预计2010年****整体经济效效应增长质量量有明显提高高。（2）固定资产投资2002年*****全社会固定定资产投资完完成537.8亿元，比上上年增长32.8%。2003年****建筑设计有限公司/****置业有限公司第8页洋可行性研究究报告****全社会固固定资产投资资完成893.332亿元，较2002年增长66.1%，较以往几几年有明显的的增长。全市市第一产业完完成投资13.79亿元，增长51.0%；第二产业业完成投资520.443亿元，增长104.99%；第三产业业完成投资337.882亿元，增长69.5%。2004年****市实现全社社会固定投资资1114..13亿元，同比比增长24.7%。从规模以以上投资情况况看，工业、房房地产投资仍仍是全市规模模以上投资增增长的主体，其其中2004年****市市区房地地产投资为143.228亿元，增长54.366%。（3）社会消费将逐步步进入旺盛期期2003年*****全年实现社社会消费品零零售总额487.1亿元，比上上年增长9.63%。2004年全年实现现社会消费品品零售总额579.221亿元，同比比增长18.9%。****未来消费热热点主要集中中在住宅、汽汽车、信息、教教育以及旅游游等几大市场场，但是最重重要的消费将将是住宅。2、****房地产市市场概况2005年一季季度我市市区区房地产开发发投资完成34．75亿元，同比比增长41．78％，市区房房地产施工面面积为696．38万㎡，其中中住宅施工面面积543．05万㎡，比去去年同期同比比增长40．56％和37．41％；市区房房地产新开工工面积为240．68万㎡，其中中住宅新开工工面积171．42万㎡。比去去年同期同比比增长36．39％和29．99％；市区房房地竣工面积积为6．52万㎡。其中中住宅竣工面面积4．57万㎡，比去去年同期同比比增长83．66％和28．73％。今年在建保障性住住房197．56万㎡，其中中经济适用房房64．56万㎡，拆迁迁安置房133万㎡，全年年还将安排建建设保障性住住房185万㎡，其中中经济适用房房85万㎡，拆迁迁安置房100万㎡。2005年一季度度，我市市区区共出让经营营性用地86．62万㎡，较去去年同期明显显减少。按照照标定的容积积率测算。可可建房屋约155．63万㎡。其中中住宅建设用用地53．33万㎡，可建建住宅约102．06万㎡。出让让非住宅建设设用地33．29万㎡，可建建非住宅约53．57万㎡。市区区累计出让土土地成交金额额12．19亿元，同比比下降78．38％。供给方面，20005年一季度市市区经核准新新增上市预售售商品房累计计101．82万㎡，同比比下降24．99％。其中，住住宅74．94万㎡(含经济适用用房19．56万㎡)，商业用房22．13万㎡，办公公用房4．72万㎡，车库0．03万㎡。2005年一季度度市区成交各各类商品房71．79万㎡，同比比下降13．32％；成交金金额33．01亿元，同比比上涨7．63％。市区成成交的商品房房中，住宅63．01万㎡，商业业用房5．17万㎡，办公公用房3．61万㎡。一季度市区二手房房成交63．33万㎡、同比比下降10．26％；成交金金额13．50亿元，同比比上涨67．70％。其中住住宅成交面积积37．15万㎡，同比比上升43．66％；成交金金额10．04亿元，同比比上涨105．74％。一季度商品房房价价涨幅较上季季度趋缓，房房价过快上涨涨的势头在宏宏观调控的力力度下已有所所遏制，2005年一季度****市区住宅均均值4013元／㎡，比比去年同期上上涨23．40％，比2004年四季度增增长6．98％，涨幅环环比下降0．84％。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第9页洋可行性研究究报告2005年一季度度****市区二手房房价格受商品品房市场的带带动继续上涨涨，均值3554元／㎡，比比上季度上涨涨7．58％。今年土地上市总量量仍将维持较较高水平，预预计达到800多万㎡，由由于目前****房地产市场场经营性建设设用地总量和和在建施工面面积已达一定定规模，预计计今年商品房房上市总量会会超过2004年，达到450～500万平米的规模模。随着****城市化进进程的持续推推进、经济国国际化水平的的提高以及城城市经济发展展和城镇居民民收入水平提提高后人们改改善居住条件件的迫切需要要，将根本上上保证房地产产市场需求的的源动力，加加上今年市委委市政府提出出努力建设“和谐宜人，山山水人居”名城的战略略目标的实施施，会吸引相相当一批的外外来人员来锡锡置业，此外外今年的拆迁迁进度的加快快都快给房地地产市场提供供有效的需求求。预计2005年市场成交交量将继续保保持平稳增长长的态势，*****、****新城城地区、列入入规划的十五五个卫星城镇镇组团将成为为****房地产需求求的热点地区区。二、****区楼盘分分析1、个案分布目前****住宅主要要集中在盛岸岸西路沿线，蓉蓉湖大桥兴建建通车后，大大大缩短了到到市区的路程程，区域内楼楼盘相继开发发，现已成为为****区的重点居居住区。****新城目前前处于开发阶阶段，区域内内在售个案有有2个，目前有****国际、****公园城两个个个案，届时时还将有2-3个个案相继继登场，主要要分布在*****大道及****路两侧。2、区域行情目前*****西路主主要在售个案案有3个，分别为****星座（二期期）、****花园·心筑、*******皇家花园，个个案规模以中中小型为主。最低报价：*****星座（二期期）32000元/㎡（均价）最高报价：**********皇家花园35000元/㎡（均价）****新城多层层公寓价格为为3300元/㎡，小高层层价格预计也也在3300元/㎡左右2004年-20005年****区在售楼盘盘一览表****建筑设计有限公司/****置业有限公司第10页洋可行性研究究报告2005年*****新城在售即即售楼盘一览览表3、产品分析总建规模分析2005年区域内内在售即售个个案产品类型型一览表公开时间案名总建规模（万平方米）05.74205.71205.819205.65305.710****建筑设计有限公司/****置业有限公司第11页洋可行性研究究报告随着******城的的启动，市场场已进入大盘盘时代。根据据城市整体发发展，房地产产开发的重点点开始向城市市周边扩展的的趋势，预计计今年随着苏苏源、复地、顺顺驰等一批全全国知名品牌牌发展上的介介入，****新城将成为为继“****新城”、“*****新城”后的又一个个热点板块，超超百万平方米米的天一城项项目已出现在在此区域内，另另外****国际、*****地块总建也也将达到40万平方米以以上。区域目目前住宅用地地较多，但多多数尚未开盘盘，处于规划划、施工阶段段，将区域打打造成住宅、商商业等多功能能于一体的大大型居住区，还还需要一段很很长的时间。产品类型分析2005年区域内内在售即售个个案产品类型型一览表公开时间案名产品类型05.7小高层05.7小高层、联体、叠加、独栋05.8小高层、联体、叠加、独栋****新城是*****区目前开发发的重点，楼楼盘品质普遍遍较高，包括括顺驰、绿地地的未开发项项目，产品类类型主要以小小高层为主，并并以别墅作为为辅助产品，*****开发的****城尤为明显显，第一期将将推40万平方米，其其中公寓为19万平方米，别别墅将达到12万平方米。****名园虽个案案规模不大，但但产品类型较较多，主要以以公寓为主。平均单价分析2005年区域内内在售即售个个案产品类型型一览表公开时间案名平均单价（元/平方米）04.9小高层360005.7多层3100别墅6000-700005.8小高层3500别墅6000目前区域内多层价价格在3300元/平方米左右右，泰富名园园目前对外报报价为2900--3300元/平方米，；；小高层产品品已面市，中小小高层目前均均价为3600元/平方米，别墅价格预预计在05年年中将达达到6000--7000元/平方米，略略高于****市区公寓房房的价格。主力面积分析2005年区域内内在售即售个个案主力面积积一览表公开时间案名主力面积（平方米）05.7101、14205.8二房90-110、三房130-150别墅190以上****建筑设计有限公司/****置业有限公司第12页洋可行性研究究报告户型以三房为主，基基本约占到单单个项目的60-700%之间，二房房约占20-255%，四房及以以上的约占到到10-155%，单元面积积开始倾向于于舒适型房型型，一房在住住宅项目中基基本没有，二二房面积一般般为标准型，约约在90-100平方米之间，三三房规划面积积较大，达到到140平方米左右，四四房都在1550平方米以上。****目前农村人人口较多，之之前住房基本本都是自建，面面积普遍较大大，现对公寓寓房的选择基基本定格在较较大户型，另另外，****房屋单价不不高，也是户户型面积做大大的主要原因因之一。主力总价分析2005年区域内内在售即售个个案主力总价价一览表公开时间案名主力总价（万元）05.7二房25-30三房40-5505.8二房30-40三房45--55别墅110以上二房主力总价主要要在30万元左右，三三房主力总价价在55万元左右。销售率分析2005年区域内内在售即售个个案销售率一一览表公开时间案名销售率（%）05.7未开盘05.7未开盘05.8未开盘目前****新城在售售个案有两个个，*已销售完毕，*****公园城销售30%，销售业绩绩良好，区域域市场供应量量有限是去化化快的主要原原因之一；****城、****名园及其他他楼盘尚未开开盘，预计将将在05年7-9月公开。2005年区域推推案量预测案名占地（万平方米）305358.11210.56.7101026.7421014.52210****城16019240合计246=SUM(ABOVE)33185.5区域目前已知开发发量达到331万平方米，预预计2005年推案量将将达到85.5万平方米。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第13页洋可行性研究究报告三、项目利弊分析析（SWOT）1、有利点a、地块较为方正，容容易规划：地地块东西长，南南北短，整体体较为方正，便便于社区整体体规划。b、周边路网完善，出出入方便：目目前地块周边边道路已兴建建完成，都为为双向四车道道的道路，出出入较为方便便。c、比邻区政府，未未来发展前景景良好：南侧侧邻近****区政府，处处于****新城的中心心位置，未来来生活机能配配套的集中区区，发展前景景良好。d、****首家南加加州风格社区区：建筑风格格独特，立面面处理新颖，加加州风格首次次登入****。e、区域首家花园洋洋房设计：区区域目前属于于房产开发起起步阶段，社社区规划主要要以小高层产产品为主，花花园洋房的首首家设计，将将给人耳目一一新的感觉。2、不利点a、目前周边生活设设施缺乏：区区域属于开发发阶段，目前前基本生活配配套设施比较较缺乏，居住住氛围不理想想。b、产品类型标新立立异，存在一一定市场风险险：本案推出出的花园洋房房，在区域内内是首家，在在****市场也很少少见，市场对对该产品的认认同度尚不明明确，市场存存在一定风险险。3、机会点a、政府扶持，倾力力打造****新城：****新城是目前****开发的重点点，政府将其其打造成行政政、金融、商商贸、住宅等等功能于一体体的新城区，企企业的进驻，促促使大批人员员涌入，****将面临房产产市场的首次次冲击。b、未来大量楼盘有有待开发，居居住新城概念念日趋成熟：：华源、苏源源、复地等大大开发商在区区域内已占有有一席之地，现现处于规划阶阶段，05-06年间将陆续续推出，****新城的居住住氛围将日趋趋成熟。c、****房产市场场较为火爆：：2003年到2005年初，****房市一直保保持持续、高高效地发展，房房价也是一升升再升，市场场曾一度有排排队抢购的现现象。4、威胁点a、目前区域楼盘少少，缺乏人气气：众多企事事业单位正在在兴建中，导导入人口有限限，加上房产产市场没有全全面启动，区区域整体缺乏乏人气。b、未来市场存在竞竞争：区域内内目前销售楼楼盘很少，未未来将有楼盘盘相继推出，且且案量庞大，产产品类型相近近，市场竞争争较为激烈。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第14页洋可行性研究究报告四、项目市场定位位（一）项目优势1、产品力优势产品力在同区域中中较为突出，建建筑风格独特特、立面处理理新颖，在区区域市场优势势明显。2、优越的地理位置置*********花园洋房位位于****新城区中心心位置，在****新区有沪宁宁、锡澄、锡锡宜高速公路路穿境而过，且且有5个道口、312国道、京杭杭大运河、锡锡澄、锡北运运河贯空东西西南北，地块块西侧即为繁繁忙的锡澄公公路。地块四四面环路，东东面为****路，南接*****路，西临****路，北依****路，因此其其地理位置十十分优越。3、配套完善，生活活便利*********花园洋房配配套齐全，宽宽带、天然气气直接接入小小区，小区内内还设有独立立会所、幼托托中心及精品品小店等生活活设施。*********花园洋房周周边建设情况况：地块以南南为****区行政中心心，西面为***************大酒店，北北面为*********生命科技园园，西北面为为*******公园。临近近地块有二级级甲等医院在在建，四星级级酒店在建；；体育场筹建建中，*********商业广场在在建，**********金融广场在在建。随着两两大商业广场场的建成，昼昼时将有大卖卖场、餐饮、娱娱乐、休闲、购购物等商业设设施进入****新城。而且且国家级示范范中学****中又近在咫咫尺，小区旁旁边又有公交交线直达****市中心，真真是吃、穿、住住、行样样齐齐全，生活极极为方便。（二）客源定位1、市场区域区域****区****市区其他区域百分比85%10%5%对于本地块所处的的区域位置看看，客源主要要集中在****区，占到85，而****区主要为堰堰桥及周边乡乡镇（东、西西、北片区），西西漳、北塘、黄黄巷等南部片片区对该地段段认可度相对对较差。2、购房动机购房动机自住投资两者皆可百分比85%10%5%从购房动机来看，客客户购房目的的以自住为主主，约占到85%左右，以投投资为购房目目的，或者自自住、投资皆皆可目前只占占10-155%；随着****区定位的提提升，以及住住宅产品品质质的提升，投投资不动产的的需求应该有有较大程度的的上升。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第15页洋可行性研究究报告3、客源年龄购房年龄25-3535-4545-5555以上百分比25%45%20%10%4、工作职业政府官员外企白领私营业主企业员工其他25%25%30%15%5%从工作职业来看，客客源主要为政政府官员、外外企白领、私私营业主，总总比例占到80%左右，企业业员工主要为为原拆迁户，以以及当地结婚婚用房的小年年轻。5、收入水平15%25%45%15%住宅消费者收入水水平设定：主要以收入在20000-30000元/月，预算总总价在50-60万/套左右，还还款年限则控控制在20年左右的客客源为主。综上所述，目标客客户群体可描描述为：****区域客为为主，年龄在在35-45岁、公司主主管、企业白白领、以及从从事汽车、医医药保健等私私营业主，有有较高的稳定定收入来源，以以自住居多，部部分为投资客客。（三）价格定位目前区域市场内多多层公寓的价价格为3200元/㎡左右，由由于本项目为为高档住宅社社区，因此本本项目多层价价格暂定为3600元/㎡。由于本本区域内目前前尚无小高层层产品在售，根根据以往****多层与小高高层产品的售售价来看，同同一楼盘小高高层价格普遍遍高于多层价价格，价差在在100-2200元/㎡，但本区区域目前对小小高层产品的的接受度较低低，因此小高高层的售价暂暂定为3200元/㎡，比多层层价格略低。（四）项目的发展展前景****新区目前前还未形成成成熟的高档住住宅区，从整整个区域来看看，****区的房产刚刚起步，*********花园洋房的的建设符合市市场的需要和和人们期盼高高档住宅区的的建设。随着着****行政中心导导入必将带来来区域性商品品房的购置高高潮，加之现现有居住人口口和未来大量量人口的导入入也将带动楼楼盘的热销。再再者****区乃至整个****尚无同类产产品，未来市市场占有力较较强，竞争压压力较小。因因此，*********花园洋房这这一项目的发发展前景将会会一片大好。五、项目开发1、开发方案****建筑设计有限公司/****置业有限公司第16页洋可行性研究究报告住宅面积：*******万平方米车位：1*****公建面积：9*****㎡公建设施：教育、商商场、餐饮、娱娱乐、生活等等设施开发进度：三期总总建筑面积为为7****㎡，其中多多层面积为3******㎡，高层面面积为3******㎡，幼托1520㎡。三期地地下室面积为为2660..4㎡，地下车车库为5908㎡，半地下下车库为8623㎡。三期施工期从20007年7月至2008年12月共计15个月。2、销售(三期)****市规规定，在房地地产项目中小小高层及高层层在完成地上上结构1/3，多层在完完成50%后可开始预预售。据此要要求，本项目目计划在开工工第2季度开始预预售。预计整整体销售1.5年。第四章投资资估算、资金金措施及效益益分析一、编制依据和说说明·拆迁费用由****经济开发发区包干。·前期工程费用测绘勘察、设计、监监理、质监、安安监、临水临临电、墙改基基金、白蚁费费等。·建筑安装工程费用用以建筑安装工程概概算定额为基基础，参照同同类进行土建建安装造价估估算。·小区配套费包括自来水、雨水水、污水、煤煤气、供电、电电信、道路、路路灯等费用，按按公用工程投投资估算费用用编制。二、资金筹措方式式项目总投资估计为为****亿；其中****置业有限公公司自筹资金金*****万元占41%，贷款及资资金回笼*******万元占59%。三、投资估算****建筑设计有限公司/****置业有限公司第17页洋可行性研究究报告一、建筑安装工程费用项目名称高层地下室6808.81200817多层住宅1******8008388.4高层住宅1******130013431.5商铺65701000657会2幼、前期工程费2*****651415.5三、小区配套费2*****3006533四、开发费2*****1152504.4五、其他费2*****501088.9六、土地费18700七、不可预费2699.5八、合计56689.4四、效益分析根据市场调查的结结果及未来两两年的市场预预测数据，有有关项目的销销售价格预测测为：项目单价（元/m2）销售收入（万元）多层住宅360037747.6高层住宅320033062.1商业40002628总效益合计73437.7万元应交税合计73437.7×11﹪=8078.1万元净利润73437.7-56689.4-8078.1=8670.2万元净利润率15.2﹪内部收益率27﹪注：由于半地下、地下下车库造价与与售价基本持持平，因此半半地下与地下下车库不列入入表内。****建筑设计有限公司/****置业有限公司第18页洋可行性研究究报告第五章财务分分析一、计算依据营业税率：5%所得税率：33%%销售费率：2%折现率：12%贷款利率：8%开发周期：4年土地面积：1******㎡容积率：1.5建筑面积：2******㎡二、建设投资总投资：5****亿元建筑面积：2*****㎡三、资金来源开发商自有资金：：人民币2***亿元（占总总投资41%）银行贷款及资金回回笼：人民币币3***亿元四、销售收入销售面积：2******5㎡多层住宅售价：33600元/m2高层住宅售价：33200元/m2商场售价：40000元/㎡销售收入：7*******万元项目毛利润率：229.5％五、财务指标税后利润：86770.2万元财务净现值：30044.5万元（折现现率为12％）内部收益率：277％****建筑设计有限公司/****置业有限公司第19页洋可行性研究究报告六、投资与销售进进度分析投资与销售进度表表（年度小计计）单单位：万元年度1234总计土地付款（万元）18700---18700其他投资（万元）9553.79555.39318.29762.237989.4其中：1期9553.72181.1--11534.82期-7374.25500.1-12874.33期--3838.19762.213580.3小计28053.79555.39318.29762.256689.4多层销售面积（㎡）其中：1期216007927--292572期-1907316379.7-35452.73期--11620.328254.539874.8小计21600270002800028254.5104854.5多层销售收入（万元637747.6多层成本（万元）5169.36461.667016761.925093.8高层销售面积（㎡）其中：1期207007982.1--28682.12期-18017.920009-38026.93期--69912961936610小计20700260002700029619103319高层销售收入（万元）6624832086409478.133062.1高层成本（万元）5988.97522.37811.68569.429892.2商场销售面积（㎡）其中：1期5600970--65702期-----3期-----小计5600970--6570商场销售收入（万元）2240388--2628商场成本（万元）1452.2251.5--1703.7销售收入16640184281872019649.773437.7****建筑设计有限公司/****置业有限公司第20页洋可行性研究究报告七、财务平衡分析析财务平衡表单位：万元元年度12341资金来源1.1销售收入16640184281872019649.71.2自有资金及借款其中：自有资金23243---借款2000---1.3其他总计41883184281872019649.72资金运用2.1建设资金28053.79555.39318.29762.22.2销售费用332.8368.6374.43932.3维修基金167.7188.9192.5202.62.4营业税832921.4936982.52.5所得税787.3779.8774.5780.2小计2.7借款本金偿还2000---2.8借款利息160---总计32333.5118