某旅游度假酒店可行性报告

“**旅游度假酒店”

可行性研究报告指导老师：组员：目录TOC\o"1-2"\h\z\u1、总论31.1项目名称、建设单位及法人31.2项目概况3项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。31.3项目建设单位概况3HYPERLINK\l"_Toc278313078"1.4编制原则41.5可行性研究报告编制依据4HYPERLINK\l"_Toc278313080"1.6项目建设必要性42、城市概况52.1地理位置及自然条件52.2莆田经济概况53、市场分析与预测7HYPERLINK\l"_Toc278313085"3.1莆田市酒店发展现状8HYPERLINK\l"_Toc278313086"3.2酒店需求预测8HYPERLINK\l"_Toc278313087"3.3销售率与价格预测9HYPERLINK\l"_Toc278313088"4、酒店选址及建设条件11HYPERLINK\l"_Toc278313089"4.1项目位置11HYPERLINK\l"_Toc278313090"4.2交通便捷程度11HYPERLINK\l"_Toc278313091"4.3自然条件11HYPERLINK\l"_Toc278313092"4.4其它外部条件11HYPERLINK\l"_Toc278313094"5、酒店建设综述12HYPERLINK\l"_Toc278313095"5.1概念和主题12HYPERLINK\l"_Toc278313096"5.2客房12HYPERLINK\l"_Toc278313097"5.3餐饮设施13HYPERLINK\l"_Toc278313098"5.4会议设施14HYPERLINK\l"_Toc278313099"5.5娱乐15HYPERLINK\l"_Toc278313100"5.6其他设施15HYPERLINK\l"_Toc278313101"5.7其它相关设计建议15HYPERLINK\l"_Toc278313102"6环境保护17HYPERLINK\l"_Toc278313103"6.1环境现状17HYPERLINK\l"_Toc278313104"6.2环境保护17HYPERLINK\l"_Toc278313105"7．项目实施方案20HYPERLINK\l"_Toc278313106"7.1组织机构与人力配置20HYPERLINK\l"_Toc278313107"7.2项目实施进度计划20HYPERLINK\l"_Toc278313108"8.投资估算及资金筹措22HYPERLINK\l"_Toc278313109"8.1投资估算22HYPERLINK\l"_Toc278313110"8.2资金筹措23HYPERLINK\l"_Toc278313111"9.项目财务评价和不确定性分析24HYPERLINK\l"_Toc278313112"9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取24HYPERLINK\l"_Toc278313113"9.2财务评价24HYPERLINK\l"_Toc278313114"9.3不确定性分析28HYPERLINK\l"_Toc278313116"10．主要结论及建议30HYPERLINK\l"_Toc278313117"10.1主要结论30HYPERLINK\l"_Toc278313118"10.2建议301.总论1.1项目名称、建设单位项目名称：莆田市城厢区**旅游度假酒店建设单位：莆田市城厢区**旅游度假酒店有限公司1.2项目概况建设一座五星级标准商务酒店及配套设施，建筑面积为27713平方米，其中地上面积24199平方米，地下面积3514平方米。地上共9层，设床位数222间及相应配套设施，地下1层，为车库及设备用房。项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1项目技术术经济指标汇汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积㎡1.2总建筑占地面积㎡1.6总建筑面积㎡27713其中：地上建筑面面积㎡24199地下下建筑面积㎡35141.7建筑层数层91.8建筑密度%36.59%1.9容积率倍1.751.1绿化率%30.00%1.11总客房数间2282投资2.1总投资万元179972.2其中：建设投资万元173522.3建设设期利息万元6453经济指标3.1平均年经营收入万元94963.2平均年利润总额万元34733.3平均年净利润万元28183.4平均年投资收益率率%19.30%资本金净利润率%37.59%3.5项目投资财务内部部收益率%12.34%所得税前项目投资财务内部部收益率%8.06%所得税后3.6项目投资财务净现现值万元3741所得税前，ic==8%项目投资财务净现现值万元49所得税后，ic==8%3.7资本金财务内部收收益率%10.97%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售售率）%43.71%盈亏平衡点（销售售额）万元44501.3编制原则为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会效益，设计中遵循以下原则：（1）依据城市总体规划，统筹设计。（2）根据市场经济规律和政府相关政策，确定合理规模。（3）在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下，积极采用新工艺、新设备、新材料。（4）严格执行现行国家规范、规定和标准。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安全、环保。1.5可行性研究报告编制依据⑴《莆田市城市总体规划》；⑵《莆田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》，2008年；⑶《莆田市旅游发展专项规划》；⑷建设用地规划许可证，编号480020号；⑸莆田市涵江区国有土地使用权出让合同；⑹中华人民共和国国有土地使用证，莆国用（2001）字第Y2001448号；⑺国家现行有关技术规范；⑻项目工程地质勘查报告；⑼项目环境影响报告表；⑽《福建省企事业投资备案表》，编号：闽经贸备【2010】B04004号；⑾建设单位提供的其他相关资料；⑿建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。1.6项目建设必要性长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位，但不能满足社会经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。建设本项目可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面，满足经济发展中商务和旅游的需求。2.城市概况2.1地理位置及自然条件莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为：武术之乡；双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。莆田市位于东经118°27＇～119°56＇，北纬25°02＇～25°46＇之间，背山面海，北与福州市相接，南与泉州接壤，东南濒海，与台湾省隔海相望。全市境内东西长122.4公里，南北宽80.5公里，沿海有兴化湾、平海湾、湄洲湾，海岸线总长383.6公里，全市总面积4119平方公里。莆田市人口312万人，人口密度为780人／平方千米。全市有少数民族30个。常年有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13人。旅居在外的侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。2.2莆田经济概况莆田建市以来，经济建设和社会事业取得明显进步，发展实力不断增强。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。整个片区交通发达，电源充足，通讯发达，城镇化水平不断提高，城市建设日新月异，人居环境明显改观，文教事业方面也取得重大突破，其投资环境日臻完善。2009年实现地区生产总值691.72亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值76.96亿元，增长5.0%；第二产业增加值397.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值216.90亿元，增长15.4%。人均地区生产总值24271元，比上年增长13.9%。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。至2010年，已基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应。2006年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位，人均国内生产总值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。莆田港口位于湄洲湾北岸，是我国沿海的地区性重要港口，秀屿区有广阔的岸线，尤其是深水岸线，是莆田未来发展的希望所在，已建成或在建的码头5个，可建码头多达70至80个，发展前景极为广阔。其优势为它是天然深水良港，建设对外开放口岸和台轮停靠点，并建成5万吨级多用途码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成，莆田港口有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道，也促使了莆田进出口经济的平稳增长。估计在未来的几年内，莆田港口、公路、水路、铁路互补的综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆田市目前唯一的省级高新技术开发区和省级开发区，是福建省“十五”期间重点扶持培育的电子信息产业新三大基地之一，是全省20个重点开发区之一，同时也是省信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前，正在向国家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发区和湄洲湾北岸经济开发区。莆田市还有以下工业园：紫金工业园、莆田市城厢区太湖工业园、笏石工业园、黄石工业园区、新世界工业园区、湄洲岛工业园区上述开发区主要集中发展以下产业：高新区：科技产业、通信产业、电子信息产业、机电产业和轻工业秀屿开发区：化工产业、能源产业湄洲湾北岸经济开发区：水产支柱产业、化工支柱产业莆田市拥有完善的道路交通网络，324国道、福厦高速公路及7条国家二级公路，形成“三纵三横”的公路主框架，实现了与国家公路网络的良好连接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和广东省。莆田已开通至厦门港的集装箱运输服务。在未来几年莆田将建成的公路有莆田至秀屿高速公路、福厦漳高速公路，它们的建成将成为海西高速路网规划中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城区通往秀屿港及湄洲岛国家级旅游区的重要交通枢纽。福厦铁路已经建成并投入使用。向莆铁路是一条以客运为主兼顾货运的快速铁路干线。向莆铁路建设，有利于拓展湄洲湾港口群腹地、实现港口群资源共享。湄洲湾港是我省天然良港，向莆铁路建设将为湄洲湾港口群提供后方通道，使湄洲湾港口群成为我省内地和江西省最便捷的出海通道，让中西部地区成为其物流延伸的广阔的腹地。莆田地区目前没有机场，但通过福厦高速公路从莆田到晋江和福州的机场也是非常的便捷，至福州长乐国际机场80公里，至厦门高崎国际机场180公里，至晋江机场92公里，一小时左右的车程即可到达。2008年４月５日，民航总局局长杨元元与省长在福州正式签订《中国民用航空总局、福建省人民政府加快海峡西岸经济区民航发展的会谈纪要》，同意将莆田机场列为福建省“十一五”新机场前期准备工作项目。该会谈纪要的签订，表明民航总局与省政府正式同意我市开展莆田机场前期工作。筹建莆田机场是完善基础设施、扩大妈祖文化影响和建设港口新城的重要举措。莆田具有丰富的旅游资源。莆田市历史悠久，景色秀丽，具有众多的人文景观和自然景观。主要游览点有：九鲤湖、麦斜岩、菜溪岩、“湄屿潮音”、“石室藏烟”、“东山晓旭”、“紫霄怪石”、“白塘秋月”和广化寺、三清殿、**陂、宁海桥、古谯楼、夹祭草堂、仙游东门石坊、文庙等景点。古老的**溪两岸，处处洋溢生气盎然的江南风光。莆田各政府机构已提出一系列议程与计划，以提升莆田旅游业的整体业绩水平，具体如下：·设立扶持旅游重点项目建设专项资金。市财政从2008年起每年预算安排200万元资金，用于扶持引导重点旅游项目、特色旅游项目建设及其前期经费投入。各县区（管委会）财政部门可视本地财力状况，每年安排一定数额的配套扶持旅游重点项目专项建设资金，并视财力增幅逐年有所增长。·鼓励旅游企业发展。对年组织接待入莆游客4万人（天）数以上的旅行社，政府一次性给予3万元奖励；鼓励景区创建A级旅游区（点），对获得A级旅游景区（点），财政给予一次性奖励，具体标准：4A级奖励20万元，5A级奖励50万元。。并列入每年年度经济表彰会表彰。对新批立项建设并获得四星级以上酒店，政府给予一次性奖励，具体标准：四星级奖励30万元，五星级奖励100万元。·扶持旅游企业发展。对三星级以上饭店实行与一般工业企业同等的用水价格，并保障供给；严禁向旅游企业乱收费、乱摊派，取消不合理收费项目，切实减轻旅游企业负担。对列入旅游业发展规划的重点旅游区和旅游项目要优先安排用地指标，以挂牌方式出让，并在信贷方面给予支持。如果这些具体措施得到落实，对莆田市的旅游市场将是一个利好的消息。3、市场分析与预测3.1莆田市酒店发展现状目前莆田市（城区内）酒店行业发展不能适应经济需求，拥有的高端星级酒店有：四星级酒店5家和3家五星级酒店。具体有关酒店和床位见下表：序号酒店名称地址星级房间数1悦莱温泉大酒店城厢区莆阳路金威威豪园四星级1202帝宝酒店荔城区延寿南街四星级3123东方国际大酒店胜利南路四星级2884华天金叶大酒店荔城大道四星级1105天妃温泉大酒店厢区南门西路四星级1806旷远锦江国际酒店店荔城区海丰中街五星级3067最佳西方恒丰酒店店城厢区荔城南大道道五星级2158海源国际大酒店荔城区东园东路五星级2153.2酒店需求预测根据莆田市旅游客源市场规模预测，2010年莆田接待国内游客量约为830万人次，入境游客量约27.3万人次；2010年旅游总收入约80亿元。2010年莆田市GDP预期为800－1000亿元，旅游收入占全市GDP达10％左右，2010年旅游业成为国民经济的支柱产业。旅游中长期经济目标：中期目标（2011-2015年）:2015年莆田接待国内游客量约为1630万人次，入境游客量83.33万人次。游客总量增长幅度有所下降，但游客人均旅游消费增加，因此，以国内旅游收入平均年增长率为18%，入境旅游收入年增长率22%计算，2015年莆田市国内旅游收入约为156亿元、入境旅游收入约为2.62亿美元，2015年旅游总收入约达177亿元。远期目标（2016-2020年）:2020年莆田市接待国内游客量约为2670万人次，入境游客量207.35万人次；由于同样原因国内旅游收入平均年增长率可保持18%，入境旅游收入年增长率22%，2020年莆田市国内旅游收入约为360亿元、入境旅游收入约为7亿美元，2020年旅游总收入约为415亿元，旅游产业成为莆田市的重点产业之一。规划至2020年，莆田市旅游星级饭店达到140家，床位10.35万张。建立合理的旅游饭店等级结构，高档饭店（五星、四星级）、中档饭店（三星级）、低档饭店（二星、一星级）按1：4：5的比例建设；近五年内新建或改建2-3家五星级饭店、5-6家四星级饭店。随着莆田城市旅游业的快速发展，对酒店需求特别是高档酒店增长迅速，其中2008年至2010年4星以上酒店客房供求数量的变化情况如下表。年份需求供给住房率2008619859115068%2009751549563078.6%201010052612212682.3%就供给类型而言，长期以来三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位。但是，随着近几年三星级酒店供给增长速度的减缓，四星级酒店供给的快速增长，令人惊奇的发现高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，08到09年度供给增加了4.9%，莆田市四星级酒店住房率从68%跃进到78.6%。09到10年度供给增加了27.7%，住房率仍增加近4%，足以看出莆田高星级酒店市场的发展潜力。对未来市场需求增长的预测主要基于以下因素：·从该市场的历史发展趋势来看，莆田酒店市场供给的增长历来能够被增长的需求吸纳；·中国经济持续强劲增长，拉动了福建省与莆田市的经济活动；·近年来，莆田历年的年均地区生产总值超过11%（这种增长速度预期将在中期内保持）；·近年来，国内到访莆田的旅客年均增长强劲，到访莆田的国际旅客增长速度也相对强劲；·莆田的基础设施不断完善，香港、澳门和台湾地区对莆田的投资力度不断增强；·台海局势相对稳定；·莆田邻近福州和厦门，而厦门和福州向来被国内市场认作是华东/华南地区的旅游热点；·多家品牌酒店将加入莆田酒店市场，可能会诱发需求进入市场。供给与需求预测：根据调查数据并考虑到莆田的经济的起点相对较低，但这几年的经济以每年13%左右的速度成长，酒店业的潜在需求未被激发，我们保守估计莆田高档酒店的需求将以每年10%的速度增长，说明高档酒店市场前景广阔。2010年的福建省第14届运动会接待高峰期出现4000个床位的缺口。除了此类大型活动之外，由于莆田的历史文化影响，春节期间将是酒店需求的高的固定高峰期。春节期间莆田城区各酒店住客率都在95%左右，今年春节到达98%以上。春节时期，莆田酒店爆满首要有三种客源：一是旅外乡亲回籍过年多。由于终年全家在外，老家房子一向没人栖身；回籍过年，就爽性选择住在酒店内，白日回老家访友投亲，晚上就住在城区的酒店里。二是来莆田谈生意的多。莆田有60来万人在全国各地经商务工，很多人趁春节闲暇回故乡领会投资项目，或带来地点地的老板到莆田实地考查，鼓动勉励他们到莆田投资。三是到莆田旅游的旅客多。妈祖信俗成为世界人类非物资文化遗产后，妈祖文化发源地莆田及湄洲岛知名度敏捷提高，很多省外旅客操纵春节假期，纷纭到莆田来旅游。

基于市场分析，我们预测未来供给与需求状况如下：高档酒店市场可供房数平均每年增长8%左右；高档酒店市场需求平均每年增长10%左右；高档酒店入住率为80%左右。对本酒店而言，保守地估计入住率在第一个运营周期按70%计算，以后按每年增长1%计算。计算期平均按75%.3.3销售率与价格预测为了预测拟建酒店的平均房价，我们主要考虑了以下因素：·竞争市场各酒店目前在各客源市场所能实现的平均房价水平；·随着新酒店加入市场，整体市场平均房价的走势；·拟建酒店在各客源市场所能获取的平均房价潜力。就国内同类宾馆的均价而言，2011年均价对比如下：北京864元/日，上海837元/日，大连741元/日，青岛746元/日，厦门702元/日（统计数据来源“去哪儿”）。莆田市目前可参考的酒店房价：序号名称（星级）星级折扣后最低房价1悦莱温泉公寓四星级商务客房328商务套房498精品套房7982天妃温泉大酒店四星级商务客房458商务套房5283帝宝大酒店四星级商务客房618商务套房7884华天金叶大酒店四星级商务客房2685最佳西方恒峰大酒酒店五星级商务客房488商务套房6886海源国际大酒店五星级商务客房408商务套房5887旷远锦江国际酒店店五星级商务客房658商务套房788本项目在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，考虑到莆田的经济文化及城市发展状况，以及拟建酒店的高端市场定位和莆田市场的特殊性，本酒店价格在计算期均按480元/日测算。属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。3.4政府政策支持莆田市人民政府近日出台<<关于进一步加快莆田市旅游产业发展的意见>>(莆政综[2011]101号),<<意见>>中就进一步推动加快我市旅游产业发展提出如下意见：四星级及四星级以上酒店、3A及3A以上景区重大旅游项目享受工业用地政策，优先安排用地指标，不实行城乡建设用地增减挂钩，可按符合规定的最低价起始拍挂出让土地。落实星级酒店与一般工业企业同等的用水、用电、用气价格政策。对被新评为四星级、五星级的旅游饭店，分别给予一次性奖励30万元、100万元。4、酒店选址及建设条件4.1项目位置项目地点具备开发一座城市商务酒店的良好特征，如位于城市的商务区内、交通方便及周围配套设施齐全等。本项目位于莆田市城厢区**村，处于主城核心发展区，也是重要的风景区如九龙谷、钟潭等。全年接待游客132万人次，实现旅游收入3.9亿元，分别增长16%、11%。常太镇和霞林街道被列入“福建省旅游名镇”候选名单，常太镇洋边村入围“福建最美乡村”。4.2交通便捷程度莆田作为二级城市，交通状况一直良好。本项目选址位于城厢区政府旁,距莆田客运西站约2公里,**溪边上，水陆交通便捷。4.3自然条件～～～原地填势地程4m差9上滨原根据现场踏勘及收收集邻近地质质资料，场地地附近无断裂裂构造经过和和地裂缝存在在。场地岩土层特征及及分布情况：：根据地质勘勘探结果，本本场地内地层层结构自上而而下依次为：：①素填土、②粉质粘土（Ⅰ）、③淤泥、④粉质粘土（Ⅱ）、⑤淤泥质土、⑥卵石、⑦全风化花岗岗岩、⑧强风化花岗岗岩。4.3.3水文地地质条件根据地质勘探报告告，场地内初初见水位埋深深1.09~~1.93mm，地下水综综合稳定水位位埋深在0.98~~1.89mm，相对标高在-1.822~-0.991m，场地内地下下水赋存于①素填土中的的孔隙水，属属上层滞水，主主要受地表水少大大气降水垂直直渗透补给，补补给有限，水水量不大；主主要赋存于⑥卵石中的孔隙水及⑦全风化花岗岗岩、⑧强风化花岗岗岩中的裂隙隙水，为微承承压水类型。据据调查，地下下水位年变化化幅度约0.50~~1.00mm之间，近期期内年最高水水位标高约--0.80mm（相对高程程），场地及及其附近主要要为白塘湖水水系，与上部部地下水含水水层的水力联联系较为密切切，但未发现现有污染源。本本场地环境属属于Ⅱ类。场地内地下水对砼砼结构及地下下钢结构具弱弱腐蚀性，在在长期浸水用用下，地下水水对钢筋砼结结构中的钢筋筋不具腐蚀性性；在干湿交交替作用下，地地下水对钢筋筋砼结构中的的钢筋具弱腐腐蚀性。鉴于拟建场地地势势相对较高，高高出**溪溪面水位约约1.2m，据据调查，水流流速小，且护护岸已采用浆浆砌片石进行行防护，对护护岸流蚀冲刷刷能力较小。湖湖水深度为00.50~2.00m，水位变变化幅度约为为0.50mm，近期内年年最高湖水位位约为-0..50m，常常年最大洪峰峰水位未能淹淹没本场地。4.4项目地理理位置图项目地理位置图见见附图1.5、酒店建设综述莆田地区的度假休休闲酒店市场场仍处于初期期发展阶段，主主要考虑到莆莆田国内休闲闲度假和商务会议市市场尚未发展展到一个成熟熟的阶段足以以支持拟建酒酒店的平均房房价能够维持持其在经济上上的可行性。因因此，拟建酒酒店需保证在在当地酒店市市场的领先地地位，即定位位为一座中高高档度假休闲酒店（国国内5星水准）。同同时，通过我我们对该市场场及项目所在在区域现有可可比较酒店的的考察和访谈谈，我们清楚楚地了解到，拟拟建酒店目标标锁定的客源源市场仍期望望寻求拥有广广泛设施（特特别娱乐设施施）和宽敞住住宿设施的酒酒店。应达到到相当的水准准应满足目标标客户的心理理需求，同时时酒店整体应应符合一座标标准高档酒店店的品质要求求。我们建议议应符合当地地的消费期望望配备适当的的高水准的餐餐饮设施和娱娱乐设施，两两类营业场所所应有明显的的区隔以符合合度假休闲酒店的清清晰定位，娱娱乐设施外包包，这也是酒酒店长期发展展的要求。此此外，还应特特别注意控制制酒店内部设设计、家具、饰饰品和设备方方面的成本，并并创造出一个个整体高效的的设计风格。5.1概念和主题题项目位于城厢区***村，靠近近**溪，**溪常年巨大的的水面碧波浩浩淼，使人心心旷神怡，同同时地块又近近荔华东大道道，交通便利。我我们建议开发发一个高楼层层、高密度的的酒店项目，并并且在产品导导向方面应体体现出明显的的，浓厚的度度假休闲酒店风格格。基于此，我我们认为，最最重要的设计计元素应该是是配备中等规规模、特别定定制的会议设设施、有高私私密性环境的的高档餐饮设设施、独立于于酒店主体外外的娱乐设施施，以营造出出一个“休闲环境”。拟建酒店用地水系系优越，以背背靠**溪为背景，布布局精致，配配有植被，人人与水亲，水水与物亲，建建筑融入周围围景观。地利利人和，可构构成一个幽静静和谐、休闲闲高档的天地地。建筑造型型可考虑以中中式、简洁建建筑风格为主主，庄重儒雅雅为特色。与与周围的别墅墅区住宅相呼呼应，形成优优美的景观韵韵律感和自然然生态的家园园画面。酒店主体为九层建建筑，高377.58米，设有一层层地下室。地地下室主要为为车库与设备备用房。一层层设有大堂、休休息厅、厨房房、餐厅、花花店、商务中中心、宴会厅厅和其它服务务用房，二层层设有厨房、包包厢、水疗设设备用房、三三层设有办公公室接间、VIP客房、洗浴浴中心，四至至九层为普通通客房。5.2客房客房数我们认为，拟建酒酒店应该开发发为一座中等等规模的酒店店。理由如下下：·根据研究，该市场场在相当长时时期内不足以以支持一座太太大规模的酒酒店；·我们认为，一座中中等规模的酒酒店应能有效效定位自身，成成为莆田酒店店行业的领导导；·此规模的酒店在评评估的市场中中能够更有效效地管理和平平衡其客源市市场，不至于于过分依赖较较低收益的需需求市场，此此类客源通常常会负面影响响拟建酒店的的整体形象及及其吸引高收收益商务客源源的能力，进进而影响到整整个开发项目目；·莆田市场酒店的季季节性影响不不大（全年需需求高峰相对对集中且时间间较短），相相对较少的酒酒店客房数极极可能会帮助助酒店实现更更好的平均住住宿率和平均均房价；·此规模的酒店仍应应能够同时接接待数个中小小规模的会议议团体；·我们认为，一座中中等规模的酒酒店有望降低低拟建项目的的开发风险；；根据行业经验，一一座不足1880间客房的的商务酒店（快快捷酒店除外外）可能难以以实现高效运运营，例如，绝绝大多数国际际酒店管理公公司愿意接管管的酒店项目目客房数量通通常不低于2200到250间（除除非是一座规规模非常小的的高档精品酒酒店，但我们们认为此概念念并不适合项项目地点）。基于上理由，拟建建酒店设计配配备228间客房，其其中：VIP客房24间，普通客客房204间。客房面积下表显示了本地区区及参照酒店店的标准房平平均面积、以以及行政楼层层客房或套房房所占的比例例：酒店名称标准房面积套房所占酒店房间间数比例东方国际大酒店22平方米18.4%天妃温泉大酒店25平方米22%华天金叶大酒店28平方米4.5%五星级酒店的标准准要求，70％客房的面面积(不含卫生间间和门廊)不小于30平方米。为保证竞争争力，建议拟建酒店店的标准房面面积应高于现现有市场最高高水平，保持持32平方米至36平方米左右，而而小套房面积积为50平方米（作为为套房概念去去满足价格敏敏感的部分顾顾客需求，对对竞争对手形形成价格优势势），商务及及豪华套房应应保持在700平方米至80平方米左右，理理由如下：·基于我们对过去55年中国国国内新建酒店店的了解，我我们发现这样样一个事实，即即酒店趋向提提供大面积的的客房；·拟建酒店将重点高高档的度假休闲客源，则则其客房的设设计和面积应应保证宽敞的的休闲会客及及聚会娱乐区区域；·此面积的客房可以以满足国内旅旅游客源（家家庭）和会议议客源对于双双床房间（或或更多人入住住一间客房）的的旺盛需求；；·保证在未来经营拥拥有超越竞争争对手的独特特卖点。另一一方面，从经经济角度考虑虑，我们认为为，该市场可可能难以支持持足够高的房房价，使拟建建酒店值得设设计面积大于于36平方米米的标准客房房。所有客房房均应配备以以下设施和设设备：·宽敞的4组件浴室室，并提供独独立的淋浴设设施。此外，目目前普遍流行行一个趋势，即即通过玻璃隔隔断或推拉门门，将浴室与与客房有机结结合在一起（从从硬件和视觉觉角度），以以确保吸收更更多的自然光光线，但同时时仍保持高度度私密空间。这这种设计可以以从视觉上扩扩大客房的空空间面积。应应注意，浴室室是商务客最最关注的酒店店硬件之一；；·一张小型的、照明明充足、且特特别定制的写写字桌和工作作区域；·一个舒适的休息区区域；·宽带网络接入；·层高为2.8米至至3.2米；·其它5星级酒店的的基本配备要要求。5.3餐饮设施下述显示了可资比比较酒店的餐餐饮设施：·金海湾酒店：一楼楼全日营业咖咖啡厅，大约约250平方方米；西餐厅厅约250平方米（中午午用餐时间也也未见营业）；；三楼RTVV约40个包厢厢；28楼有旋旋转餐厅，以以自助餐为主主，餐位约1150个。·荔景假日大酒店：：有可同时容纳纳三百人同时时就餐的豪华宴会厅厅、多功能厅厅华宴厅；可容纳２０００人就餐并并可提供中、西西宴会及接待待各种会议的的桃李园；全日营业玛玛雅园咖啡厅厅约150平方米；全日日营业伊甸园园西餐厅约1150平方米米，可同时容纳160人同餐；二楼楼有可容纳２２００人就餐餐，能提供中中、西宴会及及接待各种会会议的荔轩厅；另有有可容纳30--70人用餐的餐可可多个；还有有独立式建筑筑的贵宾楼餐厅厅配有豪华KTV。我们建议拟建酒店店配备以下餐餐饮设施：5.3.1全日营营业餐厅一个精心设计、且且规划合理的的全日营业餐餐厅应成为拟拟建酒店的一一项重要餐饮饮设施，建议议拟建酒店配配备一个1660个餐位的的全日营业餐餐厅，原因如如下：·拟建酒店必须配备备一个面积宽宽敞的餐厅,,以满足早餐餐时段的客源源要求,早餐时段通通常是酒店用用餐客流最多多的一个时段段:·根据我们的调查结结果显示,在各类餐厅厅当中,全日营业餐餐厅/咖啡厅所产产生的收入最最高.此类型餐厅厅通常是酒店店餐饮设施最最大的利润来来源,并且为酒店店的经营业绩绩做出最大贡贡献;·与其他类型餐饮相相比,一个全日营营业餐厅最有有可能实现规规模经济效应应,原因是其配配备的餐位数数最多,并且在早、中中、晚餐三个个时间段均提提供餐饮服务务；·此外,调查结果还还显示,一个全日营营业餐厅在经经营效率方面面也位居首位位,这从其每天天每个餐位的的平均收入水水平即可得到到体现.设计全日营业餐厅厅时,应注意以下下因素:·特别注意全日营业业餐厅的设计计和功能.此全日营业业餐厅应具有有现代化的设设计的舒适色色调,以与酒店的的整体主题保保持一致.如果条件允允许的话,该餐厅还可可设置一个宽宽敞的户外露露台区域，与与湖景融为一一体，让客人人可以边用餐边呼吸新新鲜空气并欣欣赏湖景，此此举符合许多多商务客的需需求；·该餐厅应精心设计计,以求成为当当地一个“别具一格的的餐饮目的地地”。但同时，也也应避免过于于正式和令人人生畏，这可可能会疏远本本地客源市场场；·此外，该全日营业业餐厅还应提提供一个快餐餐店，出售酒酒店自制的外外卖食品，如如西点面包、三三明治、富含含营养水果食食品以及饮料料等；·该餐厅应提供各种种不同类型的的餐饮选择，这这可能意味着着供应多种类类型的菜肴。.主题餐厅我们建议拟建酒店店配备一个主主题餐厅.鉴于莆田沿沿海的地理特特征,我们认为,能观赏湖景景及品偿海鲜鲜为主题可能能较为适合..该餐厅的餐餐位数预计约约为60个.关于主题餐餐厅,最好提供一一个良好的参参考案例.下列图片显显示了该酒店店餐厅情况::5.3.3高档中中餐厅一个50个餐位的的中餐厅，配配备16间左右内内部连通的包包间，每间包包间可容纳110到15人，在包包间设计上应应特别关注包包间的平均面面积要略大于于竞争对手，而而且每间包间间内必须配备备卫生间。我我们所接触的的酒店管理人人员均表示，中中餐厅及一定定数量的包间间是商务酒店店必备的餐饮饮设施。5.4会议设施下述显示了现有可可资比较酒店店的宴会和会会议设施状况况：可资比较商务酒店店，宴会厅面面积及构成比比较金海湾酒店客房数数150间华宴宴厅约8000平方米，可摆摆30-400桌；桃李园约200平平方米，可摆摆约10桌；荔轩厅约400平平方米，可摆摆约20桌；可资比较商务酒店店，会议室设设施情况：金海湾酒店有专设设的会议楼层层，共有4个会议厅，11号会议厅和和3号会议厅面面积相同，大大约100平方米；2号会议厅厅约为5000平方米；5号会议厅厅约为2000平方米。其他他竞争酒店无无专设会议厅厅，均以宴会会厅作为会议议厅的替代设设施。如上所述，许多可可资比较的酒酒店均配备了了一定规模的的宴会及会议议设施。由于于项目酒店紧紧邻城厢区政政府，我们期期望,拟建酒店可可以获取一定定数量的会议议团体客源,,但是考虑市市场的承受力力、酒店的定定位及酒店客客房的数量，我我们认为拟建建酒店应重点点锁定中小型型会议团体客客源，根据我我们的访谈，此此类的需求出出现的频率最最高，而大型型的会议设施施的使用频率率较低，且参参加大型会议议的客人的支支付能力相对对较低，特别别指出的是，在在本项目附近近政府将建造造大型的会议议设施，该设设施能成为该该项目的有利利补充。因此，我们建议拟拟建酒店配备备以下会议和和宴会设施：：拟建商务酒酒店，会议和和宴会设施建建议如下：宴会和会议设施不不应给酒店其其他客人造成成负面影响，因因此，这些会会议设施应集集中设置在一一个单独的区区域内，与客客房和其他公公共区域相互互隔开。此外外，还应精心心设计面积充充裕的会前活活动区域，以以有效分散拥拥挤的人流。宴宴会厅、会议议室、秘书室室和储藏室应应尽可能设在在同一楼层，应应方便与会者者活动。所有有多功能会议议室（包括宴宴会厅）均应应配备可吸收收自然光线的的窗户，及便便于调节光线线和阻隔噪音音的遮光帘或或帷幕。所有有会议室均应应配备独立的的温控和调光光装置，同时时安装具有最最佳隔音效果果的隔音墙，以以确保会议不不受干扰。会会议室和分组组讨论会议室室应配备可按按入图钉的墙墙板，用来悬悬挂图表、工工作文件等，同同时，会议室室四周应安装装用于展示的的挂轨。应配配备足够宽敞敞的秘书室和和储藏空间，位位置布局尽可可能考虑到使使用者的方便便。此外，应在会议室室附近设置一一个固定的茶茶歇区域，提提供饮品和点点心；以及一一个专门的公公共工作区，以以便与会者聚聚在一起工作作。此外，还还应针对会议议客人配备独独立的卫生间间，位置尽量量靠近会议室室，以方便与与会者使用。所所有会议室都都应安装先进进的视听设备备，并具备网网络连接能力力。此外，所所有会议室还还应附带召开开电话和视频频会议的功能能。宴会厅应应配备吊顶式式多媒体投影影仪。应设置置可直接进入入宴会厅的专专用送餐通道道（如服务走走廊），宴会会备餐间应与与宴会厅位于于同一楼层5.5娱乐根据现有的平面设设计，拟建酒酒店将配备多多种多样的娱娱乐设施，我我们认为，这这应能够强化化其作为一座座城市高品质质的商务酒店店的定位。SPA设施我们对拟建酒店SSPA设施的的建议如下：：·温泉设施，可以容容纳数人的特特色温泉，供供休闲、聚会会用。·数间私人按摩室，其其中包括一些些夫妇使用的的双人护疗室室，以及少量量单人按摩室室；·分别设置男宾和女女宾区域，并并配备宽敞的的更衣区域以以及设施齐备备的卫生间、淋淋浴设施、包包括洗浴用的的化妆品等；；·湿蒸和干蒸桑拿区区域；·前厅接待/等候区区域；·公共休息区域，设设有宽阔的、供供客人休息的的座椅沙发，同同时提供独立立视听点播服服务。此外，此此区域内还可可提供餐饮服服务；·淡季时，酒店的客客房可向使用用SPA设施的的外来客人提提供钟点客房房服务，作为为临时休息的的场所，如，客客人做完按摩摩理疗后，可可在客房内休休息四到六个个小时；·设计一些SPA包包价服务，含含SPA理疗项项目、餐饮及及/或几个房晚晚等。拟建SPA设施施不应仅仅只只作为酒店的的一项服务设设施，同时还还应该发展成成为拟建酒店店的收入渠道道之一。SPPA设施的概概念及市场定定位将最终决决定其所提供供的产品、服服务和设计风风格。我们建建议，规划SSPA设施施时，应确保保其在风格上上与拟建酒店店现有的设计计风格保持一一致，并符合合酒店的整体体运营思路。尽管如此，随着西西式风格的SSPA日益受受到人们的青青睐，我们认认为拟建的SSPA设施也也应该融入一一定量的西式式SPA疗法法。拟建SPPA设施的的疗法应该既既包括西式SSPA的元素素，同时也包包括一些带有有中医色彩的的创新疗法。我我们建议，应应当在传统西西式SPA的服务务菜单中加入入以下传统中中医的实践疗疗法：·著名中医的健康咨咨询服务；·中药疗法以及在特特效减肥中加加入中药；·传统康复技术，如如针灸、拔火火罐等等。5.6其他设施·一个50平方米的的商务中心，配配套会议设施施使用，设置置两到三个独独立的工作区区域，提供电电脑设备和网网络接入服务务；·一个大约30平方方米的小型零零售区域，用用于出售日用用品、期刊杂杂志和酒店自自制产品。·对于酒店部分应配配备150左右停停车位。5.7其它相关设设计建议5.7.1交通泊车以地下车库为为主。酒店门门前车辆的进进出和顾客上上下车需要予予以特别考虑虑和设计，以以防止出现不不必要的拥挤挤阻塞现象，提提升酒店门前前的交通效率率。理想的做做法是在酒店店门前设计专专门的计程车车等候区域，在在大堂入口附附近设置临时时停车位（可可有效地避免免酒店门前的的交通堵塞）；；同时还应该该预留出一片片充裕的、供供车辆灵活进进出的场地空空间，并相应应划出开阔的的道路；比较较理想的做法法是，应在靠靠近礼宾台的的一侧设计一一个独立的供供行李进出的的出入口；酒酒店门前的雨雨披位置应足足够宽敞，以以方便在下雨雨天客人候车车时暂时避雨雨；应专门设设立一条单独独的交通路线线，以方便酒酒店员工出入入、酒店物资资运输以及后后台服务。采采购物资接收收区域、储藏藏区域、员工工制服收发区区域、以及更更衣室等应尽尽可能靠近后后台服务出入入口。此外，应应特别注意设设计一个非常常实用的后台台服务入口（隐隐藏于顾客的的视线之外），在在出入口附近近配备宽敞的的装卸货物区区域、垃圾清清运区域、称称重区域、清清洁区域，同同时在设计时时还必须考虑虑如何将物品品或食品盗窃窃和损坏的可可能性降低到到最小程度；；酒店住客、物物资供应和员员工各自的交交通流线应保保持相对独立立，以免干扰扰酒店住客在在店内的正常常活动，同时时服务区域也也应予以特别别设计，以提提升酒店运营营效率，并使使酒店的安全全和控制系统统维持最佳工工作状态。此此外，后台区区域的交通流流线也需要予予以特别考虑虑和设计，以以保证各种物物资、垃圾和和员工的流动动，尽可能避避免穿过公共共区域。消防酒店主体体为九层建筑筑，高37..58米，属二类高高层建筑。酒酒店西侧监长长边可设变米米宽的消防车车道，以满足足必要的防火火要求。环保整个建筑属度假生生态园林建筑筑，在设计时时应尽量保留留现在景观，避避免破坏生态态。5.7.4其他设设计建议许多酒店的公共区区域、客房和和浴室照明不不足或过强。而而灯光的设置置将一定程度度上影响酒店店的品位，为为避免此缺憾憾，我们建议议拟建酒店聘聘请一名灯光光设计顾问担担任此方面的的专业顾问。许多酒店另一个普普遍的问题是是储藏空间不不足，不仅包包括餐饮、布布草和清洁供供给的储藏空空间，也包括括会议设施的的家具和设备备的储藏空间间。因此，我我们建议：规规划酒店的内内部空间时应应对此予以充充分考虑，尽尽量配备充裕裕的储藏空间间；同样，我我们建议在“礼宾部”旁设立一间间宽敞的行李李寄存房，避避免由于空间间不足而不得得不将行李暂暂时寄存在酒酒店大堂，这这也是目前许许多酒店存在在的通病；其其他经常在设设计中疏忽、或或空间规划过过小的区域还还包括员工更更衣室、员工工餐厅、送餐餐服务准备区区域以及维修修工作区。与与我们对其他他设施的建议议一样，如果果这些区域得得以妥善设计计和规划，酒酒店未来的运运营将顺畅许许多，经营效效率有望大大大提升，相应应地赢利能力力也会增强；；最后，我们们建议酒店应应避免在浴室室内使用耗费费人力的装修修材料，如玻玻璃；同时应应注意墙壁、地地毯和家具的的色彩搭配，尽尽量选用明亮亮的色彩，但但又要防止显显出污渍、烟烟印等。6环境保护6.1环境现状自然环境现状所闽低处洋为中谷原原伏对地有地厦武带未动场属稳构白类为平迂土剥由流山蚀壤不酸所热季其夏冬终湿霜据提资来温-h.量4雨降配雨季以为频导风导北率风m所塘*北境横面文海富社会环境概况北总下人白内景近塘展出产展的以牌非业并成具显基专福业蔬等形较好产环境质量现状田测料区质超莆监段面氟猛五氧总类菌表等氮外合区地质30氨超表能行这江于段该了活农水氮田境本地质标空量99单数目境洁足功周白区可90质的6.2环境保护施工过程的环境影影响及防治措措施施工过程中的环境境影响因素主主要有施工噪噪声、扬尘、建建筑垃圾等固固废以及生活活污水、水土土流失等。以以下分几个方方面简述：⑴施工噪声噪声扰民是施工工工地的污染因因素之一，主主要有挖掘机机、装载车、打打桩机、钻机机、压路机、砼砼泵车、搅拌拌机、震捣器器、空压机、发发电机等设备备的发动机噪噪声、装卸材材料、拆模、浇浇捣混凝土等等机械噪声，其其噪声声级最最高可达115dB。打桩尽量采用静压压桩等施工噪噪声小的桩型型。高噪声设设备施工应控控制在最小衰衰减距离之外外。施工中必必须遵守《建建筑施工场地地噪声限值》（GB12523-90）中的各项规定，夜间施工要按规定办理各项审批手续，除需要连续作业的砼浇筑外，其它作业在22：00以后停止施工。场内运输车辆严禁鸣笛。⑵施工扬尘施工扬尘主要产生生于装载车行行驶产生的路路面扬尘以及及施工场地内装卸土土方、泥沙时时产生的扬尘尘。这些污染染物排放到大大气中，渗透透到水、土壤壤中，并逐渐渐积累，会对对周围的居民民、植物产生生不良影响。施施工时应加强强车辆运输管管理，严禁超超载、漏土，场场地应洒水，出出入口设水枪枪及沉沙池，车车辆驶出工地地前应冲洗。土土方应及时清清运。施工区区应与生活、办办公区划分清清晰。⑶施工固废本项目没有拆迁工工程，施工固固废主要为余余泥、废弃砖砖石、木材、竹竹料等建筑垃垃圾和施工单单位生活垃圾圾。建筑垃圾圾及时清运至至当地市政管管理部门指定定的地点处置置。生活垃圾圾定点收集，定定期集中并及及时由环卫部部门清运。⑷施工废水施工期水环境影响响主要来源于于建筑施工过过程产生的含含泥污水、雨雨水径流和施施工工人的生生活污水。现场应做好排水系系统，做好工工地污水的导导流排放，对对外排的污水水应进行隔渣渣沉淀，去掉掉其中的漂游游物，减少泥泥沙含量，选选好排放去向向，避免直接接排放到水体体中。现场存存放的油料、化化学溶剂等污污染源要有专专门库房，废废弃污染物要要集中处理。可在施工点建干厕厕，定期清掏掏，及时清运运。⑸水土流失未建工程的施工时时间跨度计划划为24个月，时间间不长，土地裸裸露与施工期期降水会产生生少量的水土土流失。施工工过程中应随随时做好导洪洪、排水工作作，要对可能能造成水土流流失的部位加加以防治，将将水土流失控控制在最低程程度。(6)要文明施工工，施工工地地边界应采用用档网、帷幕幕与外界隔开开，减轻对周周围的影响。建建筑主体外部部应用坚固的的材料和棚架架密封，防止止扬尘、噪声声影响环境。6.2.2项目目运营期的环环境影响及防防治措施水环境项目采取雨污分流流的排水设计计，主要污水水为生活污水水、车辆冲洗洗废水。本项项目污水经化化粪池处理后后拟接入西侧侧涵黄公路的的市政污水管管网，然后纳纳入莆田市污污水处理厂统统一处理，不不会造成污染染。⑵大气环境主要为厨房废气、地地下车库废气气、垃圾亚臭臭及污水处理理站异味等。厨房排出的废气，要要经净化处理理装置处理后后由专门的排排气筒引至屋屋顶排放，油油烟废气基本本能达到《饮饮食业油烟排排放标准》（GB184483-20001）的排放标标准。厨房废废气污染物排排放量较小，因因而对环境空空气质量影响响较小。据调查资料表明，如如果停车库内内排风设备完完善，轻型车车辆排放的废废气中污染物物对本酒店及外界环环境影响基本本上可以接受受。国此，地地下车库中机机械送排风系系统正常运行行时，废气通通过排风管在在高于地面22.5米排入大气，以以周围环境空空气质量影响响轻微。垃圾恶臭和污水处处理站在运营营时会产生轻轻微异味，对对周围环境影影响很小，为为尽量减小其其影响，建成成后应加强物物业管理，做做好保洁和垃垃圾及时清运运处理。⑶声环境设备噪声主要有泵泵、排风设备备、中央空调调冷却系统、柴柴油发电机等等，此类设备备均放在地下下室，对周边边敏感目标基基本无影响。为为尽一步减少少噪声，本项项目设计时要要求对主要设设备均设置减减振和消音装装置。运营时时加强管理，限限制进出车辆辆的车速和禁禁鸣喇叭。项项目界外采取取绿化隔离带带等措施，减减少项目区外外界的各种噪噪声的干扰。⑷固废环境固体废物主要来源源于酒店生活活垃圾及厨房房垃圾，经分分类回收后，能能回收利用的的物质，卖给给物资回收公公司，其它生生活垃圾交由由环卫部门统统一处置，不不直接排放；；厨房油水分分离设施产生生的废油脂必必须统一收集集，交由有资资质的单位处处理，厨房产产生的食物残残渣必须与生生活垃圾分类类收集，分类类处理，并做做到日产日清清。⑸生态环境本项目位于白塘湖湖度假休闲区区内，本项目目只有一栋高高层建筑，邻邻水而居，小小区建筑密度度低，绿化率率高，景观绿绿化结合基地地原有树木、景景观，同湖水水、道路串起起超大的景观观绿化空间，基基本符合区位位景观环境属属性的保护控控制要求，因因此，项目运运营期间酒店店人流对生态态环境的影响响是可以接受受的。(6)环保投资估估算该项目环保投资包包括污水处理理和垃圾收集集、景观、绿化、降降噪等等，约约891万元，投投资计入建筑筑工程费中。7．项目实施方案7.1组织机构构与人力配置置该项目由莆田市城城厢区**旅游度假假酒店有限公公司投资开发，并并意向委托福州西湖湖酒店管理有有限公司合作进行行经营。开发发阶段由城厢区**旅游度假假酒店有限公公司组织管理理，项目运营营阶段完全按按照福州西湖湖酒店管理有有限公司的经营模模式进行人员员设置和管理理。福州西湖大酒店管管理公司创立立六年多来组组建了一支适适应业务需要要的专业高素素质的人才队队伍，其中包包括餐饮服务务；中西餐专专业厨师队伍伍、食品营养养等；客房管管理专业人员员；物业管理理专业人员；；酒店管理电电脑软件开发发人员；管理理培训师；机机电工程师；；环境设计师师等。

福州西西湖大酒店管管理公司以五五星级大酒店店为依托，建建成并拥有庞庞大的人力资资源和管理力力量。公司坚坚持对业主高高度负责的精精神，按照科科学管理的要要求，为业主主提供最佳的的经营方案及及管理模式，实实现最佳的经经济效益和社社会效益。公公司得到了众众多业主的好好评和社会的的认可。酒店将设董事会为为酒店的最高高权力机构，酒酒店实行董事事会领导下的的总经理负责责制。酒店内内部实行岗位位责任制，垂垂直领导、分分级管理产。总总经理以下的的管理人员一一律按规定程程序逐级聘任任。各部门经理直接接对总经理负负责，主要职职责为辅助总总经理处理酒酒店各部门的的业务。7.2项目实施施进度计划根据项目建设方案案、建设规模模、特点及外部部条件，统筹筹安排项目的的实施进度计计划。目前工程已进入实施阶阶段，预计总总工期24个月，自20012年8月至2014年9月。项目实实施进度计划划详见表7-1。表7-1工程实实施进度计划划表

序号时间进度项目2012201320149101112123456789101112123456781土方工程2桩桩施工3地下室施工4主体工程5外装修及设备安装装工程6二次装修室外工程验收及家俱8.投资估算及资金筹筹措8.1投资估算酒店建设一座9层层酒店的主体体及装修以及及配套设施工工程具体投资资见表8-1。⑴投资估算总投资:179997万元，其费用用组成如下:表8-1投资估估算表（单位位：万元）序号工程或费用名称计量工程量综合单价金额备注单位（元）（万元）一建安工程费11323.81土建工程7092.781.1主楼地上主体土建建m224199120029041.2主楼装修m324199100024201.3主楼地下室m2351425008781.4化粪池及净化装置置T1804500811.5桥梁座2/32401.6绿化、景观、道路路4851.7挡土墙、852设备及安装工程42312.1酒店用具及家具购购置费30002.2电梯部440万1602.3备用应急柴油发电电机组252.4防雷接地系统277134112.5照明系统27713451242.6温泉管网3502.7自动喷淋消防系统统m227713651802.8弱电系统381电话线路安装工程程m227713822有线电视系统m2277131541信息管理系统m2277131336VI、场地，周界界系统m2277131541防灾报警系统m2277133597综合布线系统m227713521442.9供水管网m227713752.10供电管网m227713244二工程建设其他费52021征地费亩1530045002城市基础设施配套套费m227713802213勘察费m227713384设计费1945咨询费、图审费66新材费、散装水泥泥基金m22771310287招标代理费108工程监理费559建设单位管理费180三基本预备费5%826建设投资小计17352四建设期利息645五费用总计17997⑵建设期利息估算该项目建设资金由由建设单位筹筹集，其中资资本金74997万元，拟拟银行贷款110500万元，于于计算期第22年开始一年内贷入；于计计算期第3年开始至第8年不等额偿偿还，按照现现行银行5年期以上贷款基准准利率为6..14%计算。经测测算，利息总总额为29553万元，其其中建设期利利息为6455万元，运营营期利息为22308万元元。详见表9-7：借款还本本付息计划表表8.2资金筹措项目总投资179997万元，其其中建设投资资173522万元，建设设期利息6445万元。资资金由建设单单位筹集，其其中：资本金金（自有资金金）74977万元，占总总投资41..66%；银行贷款10500万元，占总总投资58..34%。资金在建设设的第二年借借出并在当年年根据建设进进度计划投入入。资金筹措措计划详见表表8-2。表8-2.总投资及及资金筹措计计划表序号项目合计计算期第1年第2年1总投资179977497105001.1建设投资17352749798551.2建设期利息64506452资金筹措179977497105002.1自有资金749774970用于建设投资749774970用于建设期利息0002.2银行贷款10500010500用于建设投资985509855用于建设期利息64506459.项目财务评价和不不确定性分析析9.1财务评价的的依据及基础础数据、参数数的选取设建济与第司投济指务的单财务评价基础数据据、参数的选选取⑴财务价格。采用固固定价格体系系，即在整个个生产运营期期内，预测的的价格按计算算期内平均值值，计算运营营收入、费用用等。⑵计算期。项目计算算期取12年，其中建建设期2年，经营期10年。⑶税费：本项目涉及及的税费有营营业税、所得得税、城市维维护建设税和和教育费附加加。——营业税，税率为55%；——城市维护建设税和和教育费附加加以营业税为为计税基数,税率分别为7%和5%；——本项目所得税无优优惠政策，税税率按25%计取。⑷财务基准收益率。采采用行业平均均收益率，即即ic=8%。⑸利率：本项目采用用固定利率贷贷款,长期贷款利利率为6.114%。⑹固定资产折旧形成固定资产的费费用，包括建建设投资及建建设期利息，进入固定资产原值进行折旧,固定资产原总额为17997万元，按平均年限法折旧,建筑工程及室外装饰折旧年限为20年，净残值率为5%。9.2财务评价营业收入、销售税税金及附加测测算⑴收入测算该项目营业收入按按五星级酒店店测算，共设设计228间客房房，包括2004间普通客房和28间VIP客房。入住率率按年平均70%计算。其中VIP客房价格较高高，普通客房房价格略低，平平均价格按480元/日计算，取取各年的销售售按平均房价价计算，计算算期内各年销销售价格及收收入测算详见见表9-1。（项目计算算期取12年，其中前2年为建设期期，经营期从从第3年算至第12年）9-1运营收入入及成本测算算运营年平均每年天数365总客房数228总可用房数83220入住率75%卖出客房数62415平均房价（元）480每间可售房平摊收收入360经营收入（万元）：：客房2996餐饮4200其它（温泉.健身身.娱乐）2300总收入9496销售成本()：餐饮2016其它460销售总成本2476部门毛利7020其它成本客房599餐饮1008其它230其它成本总计1837分摊管理费之前收收入5183综合管理费用：能源费用400管理费570综合管理费用总额额970经营毛利4213⑵营业税金及附加测测算营业税为5%,城城建税是营业业税的7%，教育费附附加5%，企业所得得税率为25%。经测算，项项目运营期间间的营业税金金及附加详见见表9-2。（第1年、第2年为建设期期，从第3年开始销售售）表9-2运营期间销售售税金及附加加(单位：万元元）计算期期运营年平均10年运营合计营业税4754748城市维护建设税33332教育费附加24237合计5325318财务盈利能力分析析⑴静态分析项目利润测算见表表9-3。由表9-3可以得到利利润总额、净净利润、总投投资收益率、资资本金净利润润率等参数。表9-3年利利润与利润分分配表（单位位：万元）序号项目计算期345678-12合计1年销售收入949694969496949694969496949592销售税金及附加53253253253253253253183年运营成本528352835283528352835283528324利息支出645546442338111020815利润总额303631353239334335703681347286弥补以前年度亏损损07应纳税所得额218122802384248827162826261808所得税54557059662267970765459净利润24912565264327212892297428183①利润总额和净利润润项目投入运营后，10年的利润总总额合计为334728万万元；净利润润合计为288183万元元。②年平均收益率年平均投资收益率率=平均年利润/总投资=3473/179977=19.30%。③年平均资本金净利利润率年平均资本金净利利润率=年平均净利利润/项目资本金=2818/7497=37.599%。④静态投资回收期通常酒店的投资回回收期一般在7-12年不等。根据据表9-5现金流量表表中计算，项项目为静态投投资回收期为为8.6年。⑵动态分析①项目投资现金流量量酒店业的基准收益益率取值一般般比贷款利率率略高，参照照行业水平本本项目取8%。项目投资资现金流量分分析详见表9-5，由表可见见，项目财务务内部收益率率所得税前为为12.34%，所得税后后为8.06%，均大于行行业平均水平平；财务净现现值（ic=8%）所得税前前为37411万元，所得得税后为499万元，均大大于零。表9-5：项目投资资现金流量表表序号项目建设期运营期合计123456789-121现金流入009496949694969496949694969496949591.1营业收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定资产余值值01.3回收流动资金02现金流出7497105006460636162576153592558155815782282.1建设投资749710500179972.2流动资金02.3经营成本5283528352835283528352835283528322.4运营期利息支出6455464423381110020812.5营业税金及附加53253253253253253253253183所得税前净现金流流量-7497-105003036313532393343357036813681167314累计所得税前净现现金流量-7497-17997-14961-11826-8587-5244-1673200816731折旧(只计算扣税)85585585585585585585585485调整所得税54557059662267970770765456所得税后净现金流流量-7497-105002491256526432721289229742974101867累计所得税后净现现金流量-7497-17997-15506-12941-10298-7577-4686-171110186税前净现值i==8%3740.7755税后净现值i==8%49.147计算指标投资财务内部收益益率（所得税税前）=122.34%；投资财务务内部收益率率（所得税后后）=8.06%；投资财务净现值（所所得税前）33741万元元；投资财务务净现值（所所得税后）==49万元。②资本金财务现金流流量分析项目资本净现金流流量分析详见见表9-6，由表可见见，项目资本本金财务内部部收益率为110.97%，高于行业业平均水平。表9-6：项目资本本金现金流量量表序号项目建设期运营期合计123456789-121现金流入009496949694969496949694969496949591.1营业收入009496949694969496949694969496949591.2回收固定资产余值值001.3回收流动资金00000000002现金流出74976458605863185538575850483216521854172.1项目资本金7497074972.2借款本金偿还01600170017001800190018000105002.3借款利息支付0645645546442338111027262.4经营成本005283528352835283528352835283528322.5营业税金及附加00532532532532532531.8531.853182.6所得税054557059662267970770765453净现金流量-7497-645891865943921992117429749542净现值I=088%1606.3833计算指标：资本金金财务内部收收益率=10.997%9.2.3清偿能力力分析该项目借款105500万元，采用用不等额还本本、利息照付付方式还款，自自计算期第3年起（运营营第1年起），至第8年偿还；还还款资金来源源于企业净利利润和摊销。借借款偿还能力力分析详见表表9-7。由表可见见，还款期间间，该项目利利息备付率均均在4以上，平均均12.788；偿债备付付率均在1以上，平均1.54；说明该该项目偿债能能力可以接受受。表9-7：借款还本本付息计划表表序号计算期期合计计算期项目123456781年初借款本息累计计010500890072005500370018002本年借款10500105003本年还本付息1345306452245224621422138212719114其中：还本10500160017001700180019001800付息295306456455464423382271115期末借款本息累计计010500890072005500370018000计算指标利息备付率(%))4.715.747.339.9015.7233.31偿债备付率(%))1.561.511.55