标杆房企房地产项目风险控制管理图表丰富

第八章房地产项目风险控制第一节项目风险概论一、风险与项目风险人们置身于瞬息万变、错综复杂的世界，宇宙万物无论是客观实在的自然界、意识形态的精神世界，还是人类自身的政治、经济、军事、文化活动，都有其无法把握的、突发的、无法控制的一面，人们称其为风险。风险无处不在、无时不有,风险渗透于人类社会的所有领域，几千年的人类文明史，也就是人类与风险的抗争历史。唯一的区别就是随着科学技术的进步，人类自身对风险的认识和规避能力有所增强。（一）风险的定义及本质风险存在于一切领域，人们从不同的角度，抱着不同的目的研究风险，就产生了不同的定义。从风险造成损害的角度，人们把风险定义为：“损害发生的可能性”（法国学者莱曼）、“某种行为具有不确定时，其行为就反映了风险的负担”（美国学者海尼斯）。从风险管理与保险的角度出发，人们又把风险定义为：“客观的不确定性”（美国学者威利特）、“费用、损失或与损害相关的不确定性（美国学者哈迪）。从研究风险的因素出发，人们把风险定义为：“是个人和风险因素的结合体”。从风险预测的研究目的出发，人们又把风险定义为：“是在一定条件下，一定时期内可能产生结果的变动”（美国学者威廉姆斯和海因斯）。从观察和研究风险，以期测度风险的角度出发，有人又把风险定义为：“是可测度的客观概率的大小”（美国学者佩费尔）。上述定义，从不同的角度描述了风险的概念。经济学上对风险的定义为：“风险是指在特定条件下，在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度”。这种定义，揭露了风险的如下本质特征。1、风险存在的客观性风险是独立于人类意识之外的，不以人的意志为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过风险因素的控制规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排险风险。2、风险存在的普遍性风险无时不有、无处不在。凡是有人类活动的地方，就有风险。风险存在于人类活动的所有领域和一切地方。风险发生的频率大小以及风险所造成的损失程度因时因地而不同。3、风险事项发生的随机性尽管风险无处不在，无时不有，但就任何一件具体的风险事项而言，其发生的时间、地点，以及其具体表现形式，却是随机的。这是因为风险事项发生的原因是错综复杂的，唯有众多的因素共同起作用的结果，才能导致风险的发生。因而，就具体的风险事项而言，其发生是随机的。4、风险事项的可测可控性具有随机性的风险事项并不是不可知的。随着人类科学技术水平的提高，某些风险的形成原因、发展规律、影响因素终于被人掌握（如风、雹、雷、电等自然现象所引发的灾害风险），于是人们便具备了预测、防范及局部控制这些灾害的能力。尽管由于人类科学技术水平和认知能力的局限，人类不可彻底消除风险，但只要深入研究其成因和影响因素，我们就能防范风险，规避风险或尽可能减轻风险损失的程度。（二）项目风险项目风险是指项目生命周期中可能遇到的风险，即可能导致项目损失的不确定性。任何项目的计划都是对未来事件的安排，都是基于预测和估计进行的策划。因而，任何项目都存在风险。项目一旦运作，风险因素立即存在。因而项目决策者既需要认真做好项目前期各项准备工作，充分研究各种风险因素，制定有效预防和规避措施，又要充分关注项目运行中的风险控制问题。风险存在于项目生命周期的每一环节，这是因为，任何一个项目的实现，都将涉及到众多的资源与环境问题，在每一个环节，总存在项目决策者不可控的因素，而建立在估计与预测基础上的计划，一旦遇到这些因素发生某种变化，便立刻影响到项目目标的顺利实现，带来某种程度的风险。项目风险是经济学领域内研究的，存在于项目经济活动过程中的风险。定义为：“项目投资效果的实际值偏离其期望值的程度”。由此定义可以理解：1、项目风险研究的是经济学领域，以项目经济活动为对象的风险问题。2、项目风险既然与具体的项目活动有关，其研究方法就离不开项目的运行特点。因而，风险分析就因对象的差异而分一般项目风险、建设项目风险、房地产项目风险、股票风险等多种形式的风险。3、项目风险既然是以项目投资效果的实际值与期望值之偏差程度来进行描述的，它除了应具备一般风险的共同特征：客观性、普遍性、随机性和可测可控性外，还应具备项目经济活动应具备的特殊的性质。如影响因素的复杂性、风险与收益的共生性（风险程度越大，要求的投资收益率越高）等等。项目风险是基于不确性基础之上的，这类问题的研究通常采用概率统计的方法，即每个项目的风险还可定义为不确定性和后果（损失）的函数，即如下函数关系式成立。风险=f（事件、不确定性、后果）风险研究中另一个关注的对象为风险因素（即风险原因），人们称之为风险源。特定的风险将随着人们对风险源认知程度的提高而减少，最终实现有效地规避。因而，项目风险虽然是无可可避免的客观存在，然而，只要对项目的各种风险因素有着深刻地了解，制定好各种有效的应对措施，只要在项目运行中实施有效的控制，就可以把风险及风险造成的损失降到最低限。二、项目风险的分类人们按风险因素的性质，把项目风险分为如下4类。（一）经营风险由于企业（项目）经营情况的不确定性而产生的风险。如市场需求变化、消费者偏好变化、竞争对手策略变化而导致的企业（项目）产品销售下降、收入减少；由于资金市场利率增加、原材料市场单价提高、劳动力价格上升等因素引起的产品生产成本的增长；由于营销不畅、产品积压而引起的产品销售价格下降等等。诸如此类的因企业（项目）的生产经营条件发生变化带来的风险，统称为经营风险。（二）财务风险财务风险是指由于企业（项目）融资，负债经营带来的风险。企业（项目）负债经营的目的是借助杠杆效应，减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益。然而，杠杆效应并不是总是有利的，当市场疲软、销售不畅、利润下降，杠杆效应会呈现负影响状态。尤其是当项目（或企业）的利润率低于借款利息时，将使企业的税后盈利受到额外损失。这便是财务风险。在极端情况下，由于过度负债，无法按期清偿债务，将使项目（或企业）面临破产境地。（三）市场风险市场风险是指企业（项目）经营市场供求关系发生变化所带来的风险。任何投资项目，无论是项目开发建设过程，还是项目未来的生产经营活动，都离不开市场。市场任何要素的波动变化，都将给项目带来影响。尤其是与项目有关的资源市场（资金市场、原材料市场、劳动力市场）和商品市场供求关系的变化，将会使投资收益遭到意外损失。如市场汇率的波动、贷款利率的增加、原材料成本的上涨、劳动力价格的增加等，均属市场风险因素。与上述经营风险和财务风险不同，市场风险因素对企业或投资者而言，是不可控因素。面临复杂多变的市场环境，投资者只能研究市场趋势，识别风险并尽可能地规避风险，而不可能影响和控制市场风险。（四）政治风险政治风险是指投资项目面临的政治或政策环境条件的变化带来的风险。如政权的更迭、政治局势的动荡、战争或民族（种族）矛盾的兴起、经济政策（如金融政策、税收政策、福利政策等）及产业政策（如优惠条件等）的变动带来的风险。投资者只能在项目投资前期尽可能地研究项目面临的政治与政策环境条件，识别各种风险因素并设法规避这些风险因素，使项目面临的政治风险降到最低点。三、项目风险控制的目标与控制过程项目风险控制就是通过对项目可能遇到的风险及其风险因素实施预测，识别、评估、分析，并在此基础上制定对策，实行有效处置以确保项目目标得以顺利实现的过程。（一）项目风险控制目标项目风险控制的基本目标可分为两类。一类是尽可能减少风险发生的次数。通过对风险因素（风险源）的把握，研究其变化规律，适应其变化态势，将风险发生的可能性降到最低；另一类是尽可能降低风险造成的损失。对于必然要发生的风险，也应采取措施，将其发生后果对项目带来的损失，化解至可承受水平。（二）项目风险控制过程项目风险控制是一个由风险识别、风险分析和评价、对策研究、对策实施、效果检查、新风险源识别等环节构成的顺序过程。1、风险识别风险识别是人们系统地、连续地感知、研究、分析、把握，进而识别项目风险存在，认知风险因素（风险源）及其风险后果的过程。2、风险分析和评价风险分析和评价是一个将项目风险的不确定性进行量化，评价项目风险发生可能性并判断其影响程度的过程。这个过程在系统地认识项目风险和合理地控制项目风险之间起着重要的桥梁作用。风险分析和评价包括以下内容：（1）确定风险事件发生的概率和可能性；（2）确定风险事件的发生对项目目标影响的严重程度。（3）确定项目总周期内对风险事件实际发生的预测能力以及发生后的处理能力。以上操作的实质是将一种项目风险定量化，以便确定有意义的风险，即那些最严重、最难以控制，因而最需要关注的项目风险作用最终评价的过程。（4）将项目所有的风险视为一个整体，评价它们的潜在影响，作为项目决策的重要依据。3、对策研究风险管理对策研究是要根据项目风险管理的总体目标，就处理项目风险的最佳对策组合进行决策。一般而言，风险管理有控制、回避和转移等三种对策。（1）风险控制是对风险事项及风险后果的预测、监督和处理，以尽可能预防和减少风险损失的过程。（2）风险回避就是通过避开风险因素而防止风险。（3）风险转移是指将潜在的风险转移给第三者的过程，通常有非保险转移形式和保险转移形式两类。4、对策实施各种对策措施付诸行动的过程。5、效果检查在项目进展中不断检查与评估对策实施情况，以评价这些对策合理性，调整对策方案的过程。四、房地产项目风险及其分类房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性的影响，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂。风险因素所引起的后果也特别严重。风险因素的判别与分析、项目投资的风险控制在房地产项目控制中就显得尤其重要。一般来说，房地产项目的风险，可按如下形式进行分类。1、按风险的来源分类按风险的来源，人们把房地产项目风险分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。国家风险是指由于国家政治、社会、经济形势的稳定性，国民经济发展状况、国家产业政策、税收政策、金融策的变化，国家有关法律、法规的变化等宏观政治、经济、社会、文化及法律因素变化带来的风险。市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。自然风险是指由于自然条件变化带来的风险。如风、雨、雪、地震等自然灾害；地质、水文条件的变化带来的风险。公司风险是指由于公司的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。如由于理财措施不当、资金筹措失误带来的财务风险，由于营销计划不当带来的销售风险，由于人事管理措施不当带来的人事及劳资纠纷风险等等。2、按项目的实施阶段分类按项目实施的阶段不同，人们把风险划分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。项目前期风险是指投资计划实施前的项目策划与研究阶段存在的风险。如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案决策风险等。显然，由于房地产项目自身的特点，这一阶段的风险危害特别大。一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。项目开发建设阶段的风险是指从项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。如工期风验、成本控制风险、工程质量风险、安全生产风险、索赔风险等在合同环境下项目施工由承包方负责，但有些风险后果同样会危及投资者的利益。项目经营阶段风险包括两部分内容。一是项目投资经营的风险，如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险，由于投资控制的失误带来的项目经营效益风险。二是指项目的市场营销风险。如由于促销措施不当、营销时机不当带来的预售计划不能完成；由于市场定位及价格定位的问题而引起的营销业绩不佳等等。项目管理风险是指项目竣工交付使用，业主入伙后的物业管理阶段风险。如与业主关系处理不当带来的纠纷，业主入往后的安全、卫生管理问题存在的风险。3、按风险的内容分类按项目风险的实质内容不同，可划分为：政治与政策风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7类。政治与政策风险是指由于政治条件发生变化而带来的投资风险。政治与政策风险表现为两方面。一是项目所在国政府由于政治或外交原因，对项目实施的征用、没收、或对项目产品实行禁运、抵制、中止债务关系的可能性。另一方面表现为国家政策经济法律的稳定性、产业政策的稳定性风险。如税收政策、金融政策、外汇管理、环境保护政策的稳定性等等。环保风险是指环境保护方面存在的风险。虽然房地产项目涉及的环境保护内容不多，但房地产项目无论在规划设计阶段，还是在施工建设阶段，都遇到有关联的环境保护问题。如项目绿化要求、污水处理要求、项目施工的噪音控制、余泥运输问题、文明施工要求等等。随着生活水平的提高，城市管理将对房地产项目规划及施工管理提出越来越高的控制条件。而这些因素势必增加项目投资成本，构成房地产项目投资的潜在风险。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三个方面。利率风险是指由于经济形势和国家经济政策变化而引起的贷款利率的改变。汇率风险是指由于国际货币汇率波动带来的涉及外币结算的项目风险。金融政策是指国家货币政策、贷款规模的政策性变化。金融风险影响到项目融资及借贷资金的成本费用。市场风险如前所述，是指由市场供求关系，竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化带来的风险。信用风险是指项目投资参与方及与项目有关的各方之间信用结构及信用履行责任上存在的风险。任何一个项目的投资开发，必然要涉及到开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门间依靠有效的信用结构支撑着。组成信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项目履行其信用职责，就构成了项目投资的信用风险。财务风险是指项目融资、资金运用等财务管理方面带来的风险。房地产项目的财务风险主要是融资带来的。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，而失去抵押物或使企业面临破产危险。经营风险是指项目经营管理决策失误造成的风险。如承包形式的决策、承包方的选择、推销形式的决策、促销策略的制定、市场定位、价格定位、开发方案制订等经营决策与管理决策上存在的风险。4、按风险的可控性分类房地产项目的风险，还可按投资者对风险的可控性可分为控制性风险与非控制性风险两类。凡是可由投资者采取措施，予以控制与防范的风险均属于控制性风险之类。如项目的经营风险、财务风险等。凡是不能由投资者控制的投资风险均属于非控制性风险。如政治风险、自然风险、市场风险等。对于非控制性风险，投资者只能加强调查研究，及早识别，采取规避措施，予以防范。第二节项目风险识别一、项目风险识别程序项目风险识别是指对项目开发建设过程中存在风险及其风险因素的认识和辨别，以揭示其内在规律的分析过程。主要解决存在什么风险的鉴定，以及判别风险的性质、原因、类别及其后果等问题。项目风险识别是风险分析、风险控制的前提，只有对项目可能存在的风险及其风险因素进行系统的识别，才有可能进一步地对其进行分析研究，制定对策，实施有效控制。一般而言，项目风险识别分为两大阶段进行。首先是感知风险的阶段，即通过理性的认识与分析，判断客观存在的风险事件及其风险因素；然后才是针对具体风险事件或风险因素的分析研究，把握其性质、类别及后果等规律性的东西、以便为后续的分析、判断及对策研究提供依据。项目风险识别一般按如下程序（图8-1）进行。图8-1项目风险识别程序*1、项目风险分解风险识别在基础在于对项目风险的分解，并进而判断风险因素，研究在何种条件下，以何种方式导致风险的发生。项目风险的分解就是根据项目风险的相互关系将其分解成若干相对独立的部分，以便较为容易地识别出项目的风险。项目风险的分解可以根据工程项目的特点按下途径进行。（1）目标：即考虑影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险。（2）时间：即考虑项目进展不同阶段的风险。（3）结构：即按项目结构组成、相关技术群的关系进行分解。（4）环境：这里的环境指的是自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。（5）因素：即按项目风险因素分解。2、建立初始项目风险清单初始项目风险清单是项目存在风险的一览表，它由项目风险的编码，因素、事件（一般性描述），后果构成。初始项目风险清单是建立在风险分解基础上的一种初步分析结果，只是为了方便人们较全面的认识项目潜在风险及其因素的存在，不至于遗漏重大的风险内容，并不是最终的分析结果。*注：《国际工程项目管理》、王雪青主编、中国建筑工业出版社、2000年1月3、风险识别分析风险识别分析是指对初始建立的项目风险项进行风险因素、风险事件及风险后果分析，从而惕除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象风险的过程。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。（1）经验（数据）经验是人们在长期项目实践过程中对项目风险因素及其危害程度认识的积累，它既可以是大量统计资料提供的数据资料，也可以是分析人员（专定）多年项目实践经验积累的感性认识。依赖经验判断往往可从错踪复杂，大量的风险因素中筛选出对项目风险判定最有价值、最值得关注的风险（因素）来，为进一步地分析判定指明方向。经验（数据）分析法最大的弊端是对一些新的环境，新的条件、新的项目、由于认识（经验）的局限性而发生错判和漏判。为了弥补这一缺陷，一般都要严格规定其程序和方法。比如说，通过增加分析人员（专家）的数量来降低个别判断错误的影响程度；通过设立一些指标或划分为更具体的，更直观的判断要素而降低判断的难度等等。（2）调查风险调查是指对初始风险清单所列出的风险及其风险因素所进行的调查。风险调查的目的在于进一步地确立风险的类型、事件、后果，从而为最终建立项目的风险清单提供依据，风险调查的内容涉及项目的所有环节和所有方面，包括政治、社会、经济、市场等外部环境，也包括项目组织、人员、管理机制、财务、营销等内部环境。一般而言，它是按照初始项目风险清单所提供的风险内容而展开的。4、确立项目风险清单风险识别阶段最终所提交的成果就是项目的风险清单，它是进一步进行项目风险分析与评估的基础，是项目风险分析阶段性的成果。二、项目风险识别方法常用到的项目风险识别方法有专家会议法，德尔菲法，场景分析法和指标分析法。1、专家会议法专家会议法是指项目风险分析人员邀请有经验的专家与会讨论项目风险因素的分析方法。这种方法的优点在于有利于集思广益，获得多人的启发，缺点是易于为权威人土所左右，不便于系统研究，因而，多用在项目风险识别的初期，建立初始风险清单；或针对性地就某一类风险或某几种风险的要素及其可能的影响程度进行深入探讨时。为了达到预期效果，在组织专家会议法时，一般应注意做好如下几点。（1）人数适度，代表面要广：参加会议的专家人数要适度，一般8至10人为宜，过少代表面太窄，过多不易形成讨论气氛。在作项目风险一般估计时，代表面要尽可能宽，要有法律、经济、社会、以及建筑、技术、市场、营销、策划等等多方面的专家，以便于从尽可能多的层面来研究风险问题；在作某一类风险的专项研究与评估时，则应尽量请这类风险有关的专家，以便提高问题分析与研究的深度。（2）做好准备，有的放矢：为了提高专家会议法的效率，要求在与会前一定要做好充分的准备。包括为专家提供尽可能齐备的资料，组织专家进行事前的调查，规范好会议的议程和主题等等。2、德尔菲法德尔菲法又称专家意见法，是上述专家会议法的改进形式。它以函询调查形式替代会议形式，从而避免了从众心理的影响，让专家最直接地表达真实想法；以统计形式代替简单的表决形式，从而在意见分歧时能有效地采纳多数人的意见。德尔菲法邀请的专家人数较多，一般20人以上，多的可达上百人，通过匿名形式背靠背地就调查表所列的问题征询专家意见；再将第一轮征询意见的结果反馈给专家，进行第二轮意见征询；如此反复三轮以上，待专家意见基本超于一致后，得出风险识别结果。德尔菲法要求风险分析人员做大量的准备工作和统计分析工作，在许多项目中，往往将专家会议法与德尔菲法组合运用。先通过专家会议法拟定初始的项目风险清单，再通过德尔菲法就这个初始的风险清单进行深入的讨论和界定。3、场景分析法场景分析法是通过图、表、数据等工具来描述项目运行中的某一场景，或通过实际操作摸拟来描述项目运行状态，为分析人员提供一目了然的场景，以便于研究运行过程中的风险因素。场景分析在风险识别中的主要作用表现在如下几方面：（1）提醒分析者采取某种措施可能会带来的不利结果或风险因素；（2）发现某一环节对项目风险有重大影响的关键因素；（3）对风险及风险因素的存在提供动态显示。场景分析法在房地产项目风险分析中有着很广泛的应用价值。相当一部分开发商，在其项目正式推入市场之前，往往先行试销一段时间，这种试销（无论是采用什么形式的），其实也是一种场景分析，用以检验开发商市场营销方案中的风险是非常成功的。至于项目展销会、现场售楼部等等在正式运作前的内部演示型的试运行，也属于场景分析。4、指标分析法相当一部分风险的评价，是通过相应的指标测算而进行的。如通过网络时间参数指标的测算而判断项目工期上的风险；通过项目静现值，内部收益率的测算而判断项目收益上的风险；通过资产负债率的测算而判断偿债能力上的风险；通过项目盈亏分析而判断项目营销经营上的风险；通过项目收入及成本敏感性分析来判断项目经营上的风险等等。应当说，在项目前期策划及实施过程中的各个环节，都有指标的测算和分析，这种测算和分析过程其实就是项目风险识别分析的一环。第三节项目风险分析与评估项目风险分析与评估是针对风险识别结果（项目风险清单）对各类潜在风险的度量与评价，是为选择风险防范与控制方式提供重要依据的过程。一、项目风险的度量项目风险的度量包括风险程度和风险概率两个方面。风险程度是描述风险损失大小的指标，又称其为风险损失强度，风险概率是描述项目风险发生可能性高低的指标，一般用随机事件的概率分布评价指标（标准偏差）来描述。（一）风险损失强度（q）风险损失强度是从风险可能给投资者带来的最大损失的角度来衡量的风险程度。在最大风险的情况下，投资者可能损失全部投资，也可能损失部分投资。风险损失强度是指在某一投资市场上，由于风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占的比例。按下式计算：×100%q＝投资支出—×100%q＝投资支出上式中的支出是指项目投资总额，收入是指扣除因风险可能遭受的最大损失后的净收益。当项目投资额和收入额发生变化时，投资风险损失强度也随之发生变化。最极端的情况有下列三种。（1）收入=0，风险损失强度=100%：即由于风险而使项目损失了全部收入，损失强度达100%。（2）收入＜0（亏损），风险损失强度＞100%：说明当风险大到一定程度，使项目投资出现亏损时，投资风险损失强度将大于100%。（3）收入＞0，风险损失强度＜100%：当投资收入大到超过项目投资支出时，风险损失强度将呈负的状态（小于0）。（二）风险概率（p）风险强度只能用来来描述概率风风险给投资者者带来损失的的大小，而风风险的发生是是一种随机事事件，人们无无法确切地知知道风险将在在何时何地发发生，只能依依据统计结果果的分布概率率来衡量其发发生可能性的的大小。当描描述风险参数数的统计量呈呈正态分布时时，人们用标标准偏差（σσ）及其变异异系数（υ）来衡量其其分布的离散散程度，从而而描述其发生生风险可能性性的大小。其其计算公式如如下所示：υ＝σ/E（R）式中σ———投资收益率率标准偏差；；Pi——状态i的发生概率；Ri——状态i的投资收益率；n——状态数；E（R）——投资收益率期望值值；υ——投资收益率率变异系数。期望值是投资者对对未来投资收收益的预期结结果，是在综综合考虑了投投资方案在未未来面临的各各种可能状态态发生概率及及其投资收益益率后的统计计量。期望值值描述的是统统计数列的集集中（平均值值）状态。标标准仿差则反反映了统计数数列偏离期值值的状态，即即所谓的离散散趋势。当然然，σ值越大说明明未来的投资资收益值偏离离期望的可能能性越大，风风险也就越大大；σ值越小，说说明未来投资资收益值偏离离期望值的可可能性越小，风风险亦越小。需需要说明的是是，这里的“大”、“小”仅仅是一个个相对概念，并并没有一个绝绝对的指标可可以参照。因因为不同的项项目，投资规规模不同；不不同的投资者者，承受力不不同。其评价价“大”、“小”的标准自然然不同。因而而，项目风险险分析在大多多数情况下是是用于不同方方案间的比较较分析。即使使在对单一方方案进行技术术经济平价时时，其风险分分析也要引用用相类似项目目进行比较判判别。对大多数风险者分分析者而言，无无法收集到足足够多的数据据来进行上述述概率统计计计算。因而，实实际工作中人人们用下示的的标准差（δ）作为标准准偏差（σ）的近似计计算式。式中δ——标准差Rii——第i种状态下的的投资收益率率；n——投资方案未未来面临的状状态数；如果确切地知道项项目投资收益益率值的分布布呈正态分布布，又计算出出了项目投资资收益率平均均值（R）和标准差差（δ），便可依依据正态分布布的概率特性性，判断该项项目未来投资资收益率的风风险状态。收益率落在X±δδ范围内的可可能性达84.1%%;收益率落在X±22δ范围内的可可能性达97.7%%;收益率落在X±33δ范围内的可可能性达99.9%%;由此，便可对项目目投资风险进进行定量地描描述。当无法确切地描述述收益率的分分布状态，只只能计算出它它的平均值（X）和标准差差（δ）时，根据据契贝谢夫不不等式，大于于或等于K倍标准差的“随机事件”发生概率，等等于或小于1/k2，于是，可推推导出，小于于或等于K倍标准差的的发生概率，等等于或小于由此可判断断项目投资收收益的风险状状态。投资收益率落在XX±2δ范围内的可可能性为：投资收益率落在XX±3δ范围内的可可能性为：【例8-1】某物业业投资2500万元，A方案全部由由公司自有资资金投资；B方案总投资资的70%（1750万元）靠抵抵押贷款解决决。贷款利率率6%。代款期限20年。要求在20年内按年等等额偿还。假假设该项目经经营将面临三三种效益状态态。各状态的的发生概率及及每年的经营营收益如表8-1所示。试据据此进行该项项目的投资风风险分析。【解】方案A、B的年度税前前投资收益率率计算结果如如表8-2所示。其中：B方案年度度还贷款债务务本息由下式式计算，即=152.57（万万元/年）项目经营收益表（单单位：万元）表8-1状态方案A方案B概率年经营收益概率年经营收益1好0.203750.203752中0.702750.702753差0.102500.10250A、B方案税前投资收益益率表8-2方案A（自有资金投资22500万元）状态概率收益债务本息净收益税前投资收益率Ai（万元）Ii（万元）Fi=Ai-IiRi=Fi/P1好0.2375037515%2中0.7275027511%3差0.1250025010%方案B（自有资金投资7750万元）状态概率收益债务本息净收益税前投资收益率Ai（万元）Ii（万元）Fi=Ai-IiiRi=Fi/P1好0.2375152.57222.4329.66%2中0.7275152.57122.5316.34%3差0.1250152.5797.4312.99%由此可求得：A方方案投资收益益率期望值为为：E（RA）=0.2×155%＋0.7×111%＋0.1×110%=0.1117=111.7%B方案投资收益率期期望值为：E（RB）=0.2×0..2966＋0.7×00.16333＋0.1×00.12999=0..1866=18..66%分别将E（RA）、E（RB）代入标准准偏差σA、σB的计算式，便便可求得A、B两投资方案案的风险程度度。（1）A方案，E（RA）=11.77%P1=0.2,,R1=15%P2=0.7,,R2=11%P3=0.1,,R3=10%代入σ及υ的计算算式得：＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.22×（0.15－0.117）2＋0.7（0.111－0.117）2＋0.1（0.10－0.117）2＝0.0000281所以σA＝＝1.6766%υA＝0.1676/00.117＝14.322%（2）B方案E（RB）=18.66%P1=0.2,,R1=29.666%P2=0.7,,R2=16.333%P3=0.1,,R3=12.999%＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.2（0.29666－0.18666）2＋0.77（0.16333－0.18666）2＋0.1（0.12999－0.1866）22＝0.0033121所以σB＝5.5587%υB＝0.0055877/0.18866＝29.944%由上述计算可看出出,该物业项目目的投资方案案，若采用70%的贷款，其其投资收益率率可由11.7%提高到18.666%，同时，其其风险程度由由原来的1.6766%提高到5.5877%，单位投资资收益率的风风险也由原来来的14.322%增加到29.944%。由此可见见，在融资决决策中，效益益总是与风险险共存的，在在制订投资方方案时，应权权衡利弊，全全面分析，作作出正确决策策。（三）风险量1、风险量函数风险量是风险概率率与风险强度度的函数R＝f（P.q）风险量函数具有如如下性质：（1）风险量R的大小小基本上取决决于潜在损失失的严重性。一一种有巨大损损失可能性的的潜在风险，虽虽不经常发生生，但远比那那种预期经常常发生的，损损失很小的潜潜在风险严重重得多。（2）如果两种风险具具有同样的损损失，则其概概率较大的那那种损失风险险量更大，因因为它更可能能发生。（3）项目风险概率与与损失强度的的乘积就是风风险的期望值值。即风险量量是关于损失失期望值的函函数。P：风险出现概率曲线越靠近坐标原原点，表示风风险量越小，反反之越大。因因此：R2＜R1＜R0R0R1R2q：损失严重程度图8-2等风险量量曲线图因此，在风险坐标标中可得到等等风险量曲线线的大致形状状，如图8-2所示。风险管理理论中，风风险量函数R常表示为：：RR＝f（p，q）＝p·q或R＝ΣPi·qiii＝1，……，n表示项目风险发生生后导致的n种损失情况况。2、风险量的相对比比较法在实际应用中，由由于典型案例例数据资料获获取的困难，风风险概率（P）的计算在在项目风险分分析中几乎是是不可能的。因因而，风险量量函数主要应应用于项目风风险的相对比比较。相对比较法由美国国风险管理专专家RichaardPrrouty提出。这时时风险概率被被定义为一种种风险事件最最可能发生的的概率，可作作如下表述。（1）“几乎是0”：这种种风险事件可可认为不会发发生；（2）“很小的”：这种风风险事件虽有有可能会发生生，但现在没没有发生并且且将来发生的的可能性也不不大；（3）“中等的”：即这种种风险事件偶偶尔会发生，并并且能预期将将来有时会发发生；（4）“一定的”：即这种种风险事件一一直在发生，并并且能够预期期未来也必然然发生。相对应地，这时项项目风险导致致的损失大小小也将相对划划分成重大损损失、中等损损失和轻度损损失，从而在在风险坐标上上对项目风险险定位，反映映出风险量的的大小。3、风险量等级图8-2所示等风险险量曲线指出出，在项目的的风险坐标图图上，离原点点位置越近则则风险量越小小，离坐标原原点越远，则则项目的风险险量越大。据据此，人们将将项目风险量量划分为表8-3所示的5个等级：（1）VL（很小）（2）L（小）（3）M（中）（4）H（大）（5）VH（很大）表8-3风险量等级级表P（风险概率）q（损失严重性）R（风险量）等级L（很小）L（轻度损失）VLM（中等）L（轻度损失）LH（大）L（轻度损失）ML（很小）M（中度损失）LM（中等）M（中度损失）MH（大）M（中度损失）HL（很小）H（重大损失）MM（中等）H（重大损失）HH（大）H（重大损失）VH二、项目风险量评评估方法项目风险量评估常常用的方法有有专家计分法法、决策树法法，层次分析析法和指标解解析法。（一）专家计分法法专家计分法是一种种最常用、最最简单且易于于应用的风险险量估计方法法。首先通过过风险辨识将将工程项目所所有风险列出出，设计风险险调查表，然然后利用专家家经验，对各各风险因素的的重要性进行行评估，再综综合成整个项项目风险。具具体步骤如下下：1）确定每个风险因因素的权重，以以表征其对项项目过程的影影响程度；2）确定每个风险因因素的等级值值，例如按较较小、稍大、中中等、较大、很很大五个等级级，分别以0.2、0.4、0.6、0.8和1.0计分;3）将每个风险因素素的权重与等等级值乘，求求出该风险因因素的得分，再再将各风险因因素得分求和和，求出工程程项目整个过过程风险的总总分。总分越越高，说明风风险越大。为规范这种方法，可可根据专家的的经验，对所所评价项目的的了解程度、知知识领域等，对对专家评分的的权威性确定定一个权重值值。最后的风风险量值为，每每位专家评定定的风险总分分乘以各自的的权威性的权权重值，所得得之积合计后后再除以全部部专家权威性性的权重值的的和。该方法适用于项目目决策前期，这这个时期往往往缺乏具体的的数据资料，主主要依据专家家经验和决策策者的意向，得得出的结论也只是一种种大致的程度度值，它只能能作为进一步步分析参考的的基础。（二）决策树法决策树法以投资收收益的期望值值作决策依据据，利用一种种树技状的图图形帮助决策策。该方法形形象、直观、规规范、有序，适适合影响因素素复杂，决策策程序繁琐的的多级决策问问题。（1）决策树的基本概概念。决策树树的基本结构构如图8-3所示。图8-3决策树基基本结构决策树由四大元素素构成。1）决策点：用符号号“□”表示。是决决策问题的出出发点。由决决策点引出的的分枝叫方案案分技。方案案分枝数表明明了项目的投投资方案或经经营方案数。2）状态点：用符号号“○”表示。其内内部的编号为为整个决策树树状态点的顺顺序编号（由由左至右，由由上而下）。其其上部的数值值为方案的期期望值。由状状态点引出的的分技叫状态态分技。在状状态分技上部部应标明状态态名称和发生生概率。状态态分技数反映映了可能存在在的自然状态态。3）结果点：用符号号“∆”表示。结果果点位于决策策树的最右边边，其后边的的数值表明了了每一种方案案在相应自然然状态下的损损益值。4）分枝：用符号“一”表示。根据据其所处的位位置，分别称称为方案分枝枝或状态分枝枝。（2）决策树的分析方方法。决策树树的分析按如如下程序进行行。1）市场调研、方案案研究：针对对问题（项目目）的性质与与条件进行市市场调查与研研究，拟定各各类投资方案案及各方案面面临的状态。2）现金流及概率确确定：按照拟拟选投资方案案及市场资料料，进行项目目投资费用、经经营成本、经经营收入及税税费估算，确确定项目各投投资方案在各各种状态下的的现金流量。按按照市场及环环境分析结果果，判断或计计算各种状态态的发生概率率。3）绘决策树：将拟拟定的投资方方案及其自然然状态绘成决决策树的形式式。并将上述述概率及现金金流标注在相相应的位置。对对于多级决策策问题，则要要视选定的级级数，逐级地地展开方案枝枝和状态枝。4）计算各节点（状状态点或分级级决策的决策策点）的期望望值。期望值值的计算由左左向右依次进进行。首先将将各结果点的的收益值（各各状态的净现现金流量）乘乘以各状态枝枝相应的概率率值，然后将将同一节点下下各状态枝的的上述乘积累累计起来，便便得到了该状状态节点的期期望值，标示示于该节点上上方。重复上上述过程，直直至算出了同同一决策级的的所有状态节节点的期望值值。对于多级级决策问题，各各分级决策点点的期望值就就是所选定方方案状态点的的期望值。5）剪枝决策：比较较各方案状态态点的期望值值，剪掉期望望值小的方案案技，每一级级决策仅保留留期望最大的的一个节点。最最终整个决策策树只剩下一一条贯穿始终终的方案枝。这这便是最后的的决策方案，其其期望值是该该项目投资收收益的期望值值。【例8-2】某小区区开发提出了了A1、A2两个开发方方案。A1为大面积开开发，需投资资5000万元；A2为小面积开开发，需投资资3000万元。市场场调查需求量量状况及项目目年损益值如如表8-4所示。两个个方案的经营营周期均为6年。若将这6年分为前3年和后两阶阶段考虑。根根据市场调查查，预测前3年市场需求求量较高的概概率为0.7，而且如果果前3年市场需求求量较高，则则后3年市场需求求量较高的概概率为0.9；如果前3年市场需求求量较低，则则后3年市场需求求量肯定低。试试据此进行方方案决策。小区开发方案损益益表（万元）表8-4状态损益方案需求量较高需求量较低大面积开发A12000－400小面积开发A2900600【解】该决策问题题比较复杂，但但采用决策树树分析法，将将前后3年作为两级级决策考虑，便便可化繁为简简，十分清晰晰地描述其间间关系。（1）绘决策树如图88-4所示：图8-4小区开发发方案决策树树（2）计算节点期望值值：E4＝[2000×0..9＋（－400）×0.1]]×3＝5280（万元）E5＝[（－400）×1.00]×3＝－1200（万元）E6＝（600×1.0）×3＝1800（万元）E7＝（900×0.9＋＋600×00.1）×3＝2610（万元）E2＝5280×0.77×3＋（－1200）×0.3××3－5000＝5008（万元）E3＝2610×0.77×3＋1800××0.3×33－5000＝861（万元）（3）剪枝决策如图示，剪去期望望值小的节点点所在方案枝枝A2，保留A1。由此，选选择大面积开开发的方案A1为最优方案案。（三）层次分析方方法正如第二章第四节节所示，层次次分析法是一一种旨在分析析复杂层次结结构问题的数数学分析方法法。它利用系系统的层次结结构模型，将将复杂问题由由高层次往低低层次分解；；再利用系统统结构关系，使使复杂的多目目标决策问题题化解为有限限的层次关系系的组合体，再再参照权重系系数，判定复复杂问题的顺顺序，最后给给定决策方案案的分析方法法。在项目的的风险分析中中，经常会遇遇到这类属于于层次关系的的风险量判定定，层次分析析法便具有应应用价值。其其具体应用程程序如图8-5所示。项目描述项目描述工序分解风险分类与识别工序分解风险分类与识别构造风险层次结构构造风险层次结构构造判断矩阵。构造判断矩阵。求解判断矩阵、求出层间权重系数求解判断矩阵、求出层间权重系数一致性检验一致性检验对每一因素风险量进行判断对每一因素风险量进行判断递归运算，求得各因素总权重系数递归运算，求得各因素总权重系数求解项目风险量求解项目风险量图8-5层次分析析法应用程序序层次分析法的详细细计算分析程程序参见本书书第二章第四四节（层次分分析技术）（四）指标解析法法项目技术经济评价价和财务分析析中运用到的的所有指标（参参数），都从从某一个侧面面反映或描述述了项目的风风险状况。指指标解析法正正是充分利用用这些指标，在在考虑风险因因素的条件下下，对其进行行修订，判断断计算结果的的风险程度。在充分考虑天气，材材料供应，设设备状态及施施工组织等因因素最不利情情况下，估计计项目进度网网络计划的时时间因素，计计算出网络时时间参数后来来判断项目的的进度（工期期）风险；在充分考虑了原材材料价格上涨涨、商品房销销售价格下降降、销售成本本上扬的不利利因素后，计计算分析项目目的投资利润润率，内部收收益率，来判判断其收益敏敏感性的经营营风险；在充分考虑了市场场推广效果、市市场销售价格格和市场吸纳纳量情况下的的盈亏平衡分分析，也是从从营销角度来来研究项目的的经营风险问问题的分析方方法；至于项目资产负债债率、内部收收益率、静态态和动态投资资收益率，财财务净现值等等等指标，无无不从某一侧侧面反应或描描述了项目的的经营状况或或财务状况，亦亦可用于项目目风险分析。在项目风险评估过过程中，经常常会遇到要把把风险因素考考虑到项目技技术经济评价价指标中去的的处理要求。即即人们认为，当当我们考虑到到各种市场风风险或经营风风险以后，需需要将这类风风险结果融入入到项目的技技术经济评价价指标中去，计计算出一种考考虑了各种风风险在内的指指标来。这是是指标解析法法的另一种运运用。最常用用到的两种处处理方法是下下述的风险调调整贴现率法法和肯定当量量法。1、风险调整贴现率率法风险调整贴现率法法是用考虑了了风险的贴现现率来进行项项目投资效益益净现值分析析的分析方法法。由于贴现现率的高低决决定于风险的的大小，这就就相当于在进进行项目投资资决策时，计计入了风险因因素。因而，风风险调整贴现现率法成为房房地产投资项项目风险防范范措施中重要要措施。风险调整贴现率法法的关键在于于如何根据风风险的大小来来确定风险调调整贴现率。在在一般情况下下，风险调整整贴现率按下下式计算。K＝i0＋b×υ式中K——风险险调整贴现率率；ii0——基准贴现率率；bb——风险补偿斜斜率；υ——风险程度系系数。这里的风险程度系系数是由投资资收益率变异异系数描述的的相对程度系系数。υ＝其中σ为投资收益率标准准差，E（R）为投资收收益率期望值值。如果项目涉及到多多年的现金流流量及其发生生概率，就可可用现金流量量的综合变异异系数来描述述其风险程度度系数。υ＝式中D——现金流量的综合标标准差。即各各年现金流量量标准偏差（σ2）的现值和和。D＝EPV——各年现现金流量期望望值的现值和和。EPV＝式中i——无风险最低收益率率（又称基准准贴现率）。风险补偿斜率（bb）反映的是是风险程度变变化对风险调调整贴现率影影响的大小。b值是经验系系数，可根据据收益率的历历史统计数据据用高低点法法或最小二乘乘法求得。高低点法的计算公公式为：b＝式中K——所要求的最低风险险收益率；i——无风险最低收益率率；μ——中等风险程程度的项目变变异系数。最小二乘法的计算算公式为：b＝式中Xi——第ii年的风险程程度；Yi——第i年的收益率。【例8-3】某项目投投资提出了A、B两种投资方方案，其现金金流量表如表表8-5所示。设该该项目最低无无风险投资收收益率为5%，所要求的的最低风险投投资收益率为为12%，而该项目目的中等风队队程度变异系系数为0.6。试据此来来进行方案决决策。表8-5现金流量表表（万元）年份A方案B方案现金流量概率现金流量概率0－50001－3000113000200010000.250.500.2524000300020000.200.600.20250010008000.200.250.5532500200015000.300.400.306000400020000.100.500.40【解】（1）计算风险程度A方案EA1＝3000××0.25＋2000××0.5＋1000××0.25＝2000（万元）EA2＝4000××0.20＋3000××0.60＋2000××0.20＝3000（万元）EA3＝2500××0.30＋2000××0.40＋1500××0.30＝2000（万元）σA1＝100002×0.25＋0×0.5＋（－1000）2×0.25＝707.11σA2＝100002×0.20＋0×0.6＋（－1000）2×0.2＝632.55σA3＝50002×0.3＋0×0.4＋（－500）2×0.3＝387.33故其综合标准差为为:DA＝其期望值现值为：：EPVAA＝故求得该项目投资资方案A的风险程度度为：υA＝B方案：EB2＝2500××0.20＋1000××0.25＋800×00.55＝1190（万元）EB3＝6000××0.10＋4000××0.50＋1000××0.40＝3000（万元）σB2＝150002×0.20＋0×0.225＋（－200）2×0.55＝687.00σB3＝200002×0.10＋0×0.550＋（－200）2×0.40＝1414..2故其综合标准差为为：DB＝其期望值现值为：：EPVB＝由此可求得该项目目投资方案B的风险程度度为：υB＝（2）计算风险补偿斜斜率＝0.12b＝0.12－00.05＝0.12b＝0.6（3）计算各方案的风风险调整贴现现率KA＝0.05＋0.112×0.115＝6.8%KB＝0.05＋0.112×0.337＝9.4%（4）计算各方案的净净现值＝1144.1NPVA＝＝1144.1＝285.5NPVB＝＝285.5由上述分析可知，考考虑了风险价价值以后，A方案的净现现值大于B方案，且B方案的风险险程度大于A方案。该项项目应当优选选A方案进行投投资。2、肯定当量法风险调整贴现率法法主要通过调调整项目现金金流量的贴现现率来考虑风风险程度，在在技术处理上上比较方便，得得到了广泛的的应用。但是是，这种分析析混淆了时间间价值与风险险价值的概念念，把风险价价值也以贴现现率的形式来来考虑，就意意味着风险将将随着时间的的推移而加大大，在有些情情况下并不完完全与事实相相符。为此，人人们又提出了了肯定当量法法。这种方法法的基本思路路是先用一个个系数把有风风险的现金流流量调整为无无风险的现金金流量，然后后再用无风险险贴现率去计计算净现值。其计算公式如下所所示。NPVA＝式中ft—第t年的的肯定当量系系数；Ft—第t年的净现金流量；；i—基准贴现率（无风风险贴现率）。肯定当量系数是指指与每元不肯肯定的现金流流量期望值相相应的，使投投资者满意的的肯定的金额额，它可由经经验丰富的分分析人员主观观判定，也可可由历年的肯肯定现金流量量与不肯定的的现金流量期期望值之比求求得。ft=肯ft=不肯定定现金流量期期望值肯定当量系数（fft）与前述项项目变异系数数（μ）有表8-6所示的对应应关系。也可可据此来推定定ft值。表8-6Μ与ft对应关系表变异系数（μ）肯定当量系数（fft）0.00～0.0070.08～0.1150.16～0.2230.24～0.3320.33～0.4420.43～0.5540.55～0.77010.90.80.70.60.54【例8-4】试用肯定定当量法来判判定例8-3所示项目投投资方案的优优劣.【解】先求A方方案各年的变变异系数由表8-6,可确定相相应的肯定当当量系数:fA1=0.6,fA2=0.8fA3=0.88再注B方案各年的变异系系数:由表8-6,可确定相相应的肯定当当量系数:fB1=0,fB2=0.4fB3=0.5将上述各肯定当量量系数值分别别代入净现值值计算式,得:由净现值计算结果果可知，该项项目投资方案案B的净现值小小于零，为否否定方案；投投资方案A的净现值大大于零，为优优选方案。第四节项目风风险控制方法法与风险对策策一、项目风险控制制方法项目风险控制的目目的在于积极极地发现风险险因素，识别别风险事件，判判定风险后果果，并且采取取适当对策纠纠正或回避风风险损失。项项目风险控制制中常用到的的控制方法有有计划控制、审审计控制和投投资组合控制制三种。（一）计划控制计划是指对工作和和行动的事先先安排，是人人们基于对现现实的认识和和未来的估计计，对今后某某一定时期应应达到的目标标，以及实现现目标的措施施、方案、程程序、进度及及人事、责任任、资金、材材料、设备、技技术等所作的的安排。计划划工作的实质质就是充分地地分析现有的的和未来的条条件，妥善地地安排资源，在在利用一切可可利用的机会会基础上，尽尽可能地将风风险减至最小小。因而为项项目的开发建建设制订尽可可能周密、科科学、详细的的计划，并在在项目过程中中尽可能严格格按照计划去去进行，是进进行风险有效效控制的重要要方法。房地产项目的计划划主要有项目目进度计划、项项目投资计划划及项目营销销计划。这些些计划均可成成为项目投资资风险控制的的有效工具。实实际上，计划划与控制是密密不可分的管管理职能，未未经计划的活活动是无法控控制的，因为为控制的目的的便是纠正脱脱离计划的偏偏差，以保持持项目的既定定方向。没有有计划的控制制也是没有意意义的，因为为失去了标准准，就无法判判定和控制风风险及风险的的损失。（二）审计控制审计是指审计人员员对被审计单单位的财务经经济活动及其其会计资料的的真实性、合合法性、合理理性进行的审审查和监督。审审计活动既有有维护政策、法法令、规章、制制度贯彻执行行的维护性作作用，也有评评价经营管理理效率、完善善管理制度、改改善经营管理理、规避和控控制经营风险险的建设性作作用。审计活活动分为外部部审计和内部部审计两类。内内部审计是指指由单位内部部专设的审计计机构或审计计人员对本单单进行的审计计。具备风险险控制功能的的审计主要是是内部审计。内内部审计的主主要特点有：：1、由本单位或上级级专职审计人人员进行的审审计；2、主要目的在于改改善经营管理理、实施有效效控制、规避避和控制风险险；3、注重弊端的揭发发和预防、风风险的识别与与控制；4、是经常性、连续续性的检查。由上述内容可看出出，一个完善善的、连续经经常性的内部部审计活动，对对于项目投资资风险可起到到有效地控制制作用。（三）投资组合控控制投资组合是从证券券投资风险分分散原理发展展起来的理论论。美国纽约约市立大学的的哈利·马科威茨教教授提出了著著名的证券组组合理论。他他指出在一定定条件下，一一个投资者的的证券组合选选择可以简化化为期望值及及方差两种因因素的权衡。用用于评价证券券组合风险程程度的标准差差，不仅依赖赖于各单项投投资收益率标标准差，还取取决于各资产产投资收益率率之间的协方方差。一般来来说，包含几几项资产投资资的投资收益益率期望值与与标准偏差按按下式计算。式中E（Rp）——组合资产投资收益益率期望值；；E（RRi）——第i项资产投资资收益率期望望值；ai——第i项资产占总总资产投资额额的比例。即即第i项资产投资资的权重；n——组合投资的的资产数；σp——组合投资的标准偏偏差；σi——第i项资产投资收益率率标准偏差；；σij——资产i与与资产j投资收益率率的协方差，按按下式计算；；组合投资收益率分分布的标准差差由两部分组组成。其一是是由所有资产产投资收益率率标准差组成成的；其二是是所有资产相相互间的协方方差。由于在在一个由n项产组合的的投资中，任任何一项资产产只能有一个个标准差，却却可以和其他他（n—1）/2项协方差。由由此可见，在在一个n非常大的投投资组合中，每每一项资产的的投资收益标标准差（风险险）并不重要要，人们关注注的是一个资资产和其他资资产的协方差差（第二部分分）。因而，投投资组合风险险分析的关注注焦点在协方方差的讨论。关关于协方差，有有如下几点值值得注意。（1）如果i，j两种种资产的投资资收益率作同同向变动，上上式的为正；；（2）如果i，j两种资产的的投资收益率率作反向变动动，上式的为为负；（3）如果i，j的投资收益益率随机变动动，的正负分分布呈随机状状态，将趋向于零零。由此可见见，对于负相相关的投资组组合，的确有有降低风险、分分散风险的作作用。概括分分析，投资组组合对于减小小风险、分散散风险的效应应，主要表现现在如下几方方面。1）在大多数情况下下，组合投资资风险量值（标标准差）将比比个别项目投投资风险量值值小，组合投投资的确起到到了分散风险险、降低风险险的作用。2）组合投资收益率率期望值必然然小于单项资资产投资收益益的最大值。因因而，分散风风险的代价是是降低了风险险收益。3）房地产项目投资资风险分散既既可通过投资资于不同类型型房地产项目目的组合来实实现，也可通通过投资于不不同地区的房房地产项目组组合来实现。【例8-5】某房地产产开发公司有有一笔5200万元的资金金。市场研究究人员提出了了A、B、C三种投资方方案。A方案为投资资住宅，B方案为投资资写字楼，C方案为一半半资金投资住住宅、一半资资金投资写字字楼。每种方方案的投资收收益状况如表表9-6所示。试比比较各方案的的投资收益水水平及风险程程度。表8-7投资方案及及收益状况表表方案状态A（住宅）B（写字楼）C（住宅+写字楼）投资（万元）5200520026002600好（万元）0.610400.51500580750中（万元）0.36000.31050300525差（万元）0.1－4000.2－820－200－410【解】由表8-77所提供数据据，计算各方方案的投资收收益率、投资资收益率平均均值、期望值值及其标准差差如下所示。1、A方案投资收益率：EQEQ\F(1040,5200)=20%，EQEQ\F(600,5200)=11.54%，EQ\F(-400,5200)=-7.69%投资收益率平均值值；XA=（20%+11.554%-7..69%）/3=7..95%投资收益率期望值值:E(A)=0.660×20..0%+0..30×111.54%--0.10××7.69%%=14.668%投资收益标准差::σA=√0.60——23（20%－7.95%）2+0.30（11.544%－7.95%）2+0.10（－7.69%－7.95%）2=10..74%2、B方案投资收益率：投资收益率平均值值：XB=(28.85%%+20.119%-155.77%))/3=111.09%投资收益率期望值值：EB=0.5×28..85%+00.3×200.19%++0.2×（－15.777%）=17.333%]σB=√0.5(28.885%－11.099%)2+0.3((20.199%－11.099%)2+0.2(－15.777%－11.099%)2＝18.088%3、C方案由题设条件可知，C方案将面临临九种状态，各各状态的发生生概率及投资资收益率如下下所示：（1）住宅市场行情好好，写字楼市市场行情也好好：概率：0.60××0.50＝0.30投资收益率：（5580+7550）/52000=25.556%（2）住宅市场行情好好,写字楼市场场行情中：概率：0.60××0.30==0.18投资收益率：（5580+5225）/52000=21.225%（3）住宅市场行情好好,写字楼市场场行情差：概率：0.60××0.20==0.12投资收益率：（5580-4110）/52000=3.277%（4）住宅市场行情中中,写字楼市场场行情好：概率：0.30××0.50==0.15投资收益率：（3300+5225）/52000=20.119%（5）住宅市场行情中中,写字楼市场场行情中：概率：0.30××0.30==0.09投资收益率：（300+5525）/52000=15.887%（6）住宅市场行情中中,写字楼市场场差：概率：0.30××0.20==0.06投资收益率：（3300-4110）/52000=－2.12%%（7）住宅市场行情差差,写字楼市场场行情好：概率：0.10××0.50==0.05投资收益率：（－－200+7750）/52000=10.558%（8）住宅市场行情差差，写字楼市市场行情中：：概率：0.10××0.30==0.03投资收益率：（－－200+5525）/52000=6.255%（9）住宅市场行情差差：写字楼市市场行情差：：概率：0.10××0.20==0.02投资收益率：（--200-4410）/52000=－11.733%由此可求得C方案案投资收益率率平均值：XC=（25.56%+221.25%%+3.277%+20..19%+115.87%%－2.112%+100.58%++6.25%%-11.773%）/9=9..9%进而求得C方案投投资收益率期期望值：E（C）=0.30×255.56%++0.18××21.255%+0.112×3.227%+0..15×200.19%++0.09××15.877%+0.006×（－2.12%）+00.05×110.58%%+0.033×6.255%+0..02×（－11.733%）=16.70%C方案的标准差σ2ij=0.30（25.566%-9.99%）2+0.18（21.255%-9.99%）2+0.112（3.27%%-9.9%%）2+0.15（20.199%-9.99%）2+0.009（15.877%-9.99%）2+0.06（-2.122%-9.99%）2+0.005（10.588%-9.99%）2+0.033×（6.25%%-9.9%%）2+0.02×（--11.733%-9.99%）2=139.57%%σij=11.811%代人组合投资标准准偏差的计算算式,可得:式中ai=aj==2600//5200==0.5σ1=σA=10.74%σ2=σB=10.74%σij=11.811%代入上式,得:σc=√0.5×（10.744%）2+0.5×（18.088%）2+0.5××0.5×（11.811%）2=16%由上述分析计算可可知,组合投资方方案C的风险度量量值（σc=16%）的确比B方案风险度度量值（σB=18.008%）要低。但但其投资收益益率的期望值值（EC=16.770%）同样要小小于B方案的投资资收益率期望望值（EB=17.333%）。二、项目风险对策策风险对策研究的是是对待风险所所采用的策略略和措施。一一般来说，在在房地产项目目风险控制中中，除了对无无可避免的自自留面对，采采取诸如：计计划控制、审审计控制、投投资组合控制制，以及本书书各章所述的的控制（投资资控制、进度度控制、合同同控制、采购购控制、质量量控制等等）措措施外，还有有必要采取回回避或转移的的策略。（一）风险回避风险回避就是通过过回避项目的的风险因素而而回避了风险险。对于较大大的风险，通通常采用这种种处理办法，常常用于否定一一个项目或项项目的某种开开发建设方案案。风险回避避策略具备如如下特点。1、回避所有风险是是不可能的：：项目风险定定义的越广，回回避就越不可可能。因为项项目建设几乎乎每一个活动动都存在大小小不一的风险险，过多地回回避风险就等等于不采取行行动，而这也也可能是最大大的风险所在在。2、回避失去了从中中获益的可能能性：例如在在涉外工程中中，因为对外外汇市场的不不了解，为避避免承担由此此带来的经济济风险，决策策者可能选择择本国货币为为结算为式，从从而也可能失失去从汇率变变化中获益的的可能。3、回避一种项目风风险，有可能能产生新的项项目风险：如如在地铁建设设中，采用明明挖法施工有有桩尖或支撑撑的失败、顶顶板的坍塌等等风险，如果果为了回避这这种风险，而而以逆作法施施工方案代之之的话，又会会有地下连续续墙施工失败败等其他新的的项目风险的的产生。风险回避对策经常常作为一种规规定出现，如如禁止使用对对人体有害的的建筑材料等等。因此，为为了实施风险险回避对策，风风险管理人员员在确定产生生项目风险的的所有活动后后，有可能制制定一些禁止止性的规章制制度。（二）风险转移（风风险分配）项目风险转移就是是将项目风险险通过合法的的途径在项目目参与者之间间进行分配。项项目风险应在在项目参与者者之间进行分分配，这些项项目参与者包包括投资商、业业主、承建商商、供应商等等等。几乎每每个参与者都都要不同程度度地承担相应应的风险责任任。只有合理理的分配潜在在的风险，才才能调动各方方面的积极性性，确保项目目的顺利进行行以及项目目目标的顺利实实现。同时，风风险分配也是是风险控制的的重要对策之之一。1、风险转移的基本本原则（1）最大限度调动各各参与方积极极性的原则合理配置的风险机机制，将最大大限度地调动动各参与方对对项目的热情情、责任心和和积极性，从从而为保证项项目的顺利实实施奠定基础础。（2）公平合理、责权权利平衡的原原则风险的承担是一种种责任，即进进行项目风险险控制的责任任和承担风险险损失的责任任。为了使参参与者有效地地履行责任，就就必须赋予其其相应的控制制权力。参与与者承担的风风险越大，其其拥有的控制制权也应当最最大。在项目目风险分配时时，风险责任任和风险控制制权力二者间间应当是对等等的。项目风险的承担者者，同时也应应当是项目收收益机会的获获得者。就是是说，风险责责任与收益机机会也应当是是对等的。项项目风险承担担的越多，其其获取收益的的机会也应越越高。（3）可能性和合理性性原则风险的承担者必须须具备相应的的条件，能有有效地控制项项目风险事件件、风险因素素；能合理、合合法地转移风险险；能承担风风险损失，这这就是可能性性和合理性原原则。2、风险转移移（风险分配配）的常用方方法项目风险通常采用用保险、担保保、合同等方方式在项目参参与者之间进进行分配。为为了保证这些些行为的规范范性，国家制制定了相应的的法律条款给给予支持和约约束。（1）工程（项目）建建设保险工程建设保险，是是指业主或承承包商为了工工程建设顺利利完成而对工工程建设中可可能产生的人人身伤害或财财产损失，向向保险公司投投保以化解风风险的行为。业业主或承包商商与保险公司司订立的保险险合同，即为为工程建设保保险合同。工程建设（项目）保保险的作用体体现在如下二二方面。1、预防风险签订工程建设保险险，意味着将将保险公司引引入工程建设设领域。保险险公司从商业业利益角度出出发，为了减减轻或避免风风险的产生，必必须对工程的的施工、设备备的安装进行行必要的监督督，并针对投投保的项目、投投保人的资质质、信誉进行行全面的审查查和监督，从从而有效地减减少和避免风风险的发生。2、补偿风险损失在风险事故发生后后，保险公司司积极理赔，使使投保人由此此而产生的损损失和费用降降至最低，这这是一种在风风险发生后对对风险损失进进行补偿的机机制。现行工程（项目）建建设保险有如如下4种。1、意外伤害险意外伤害险是指被被保险人在保保险有效期间间，因遭遇非非本意的、外外来的、突然然的意外事故故，致使其身身体蒙受伤害害而残疾或死死亡时，保险险人依照合同同规定给付保保险金的保险险。《建筑法法》第48条规定：“建筑施工企企业必须为从从事危险作业业的职工办理理意外伤害保保险，支付保保险费。2、建筑工程一切险险及安装工程程一切险建筑工程一切险及及安装工程一一切险是以建建筑或安装工工程中的各种种财产和第三三者的经济赔赔偿责任为保保险标的的保保险。这两类类保险的特殊殊性在于保险险公司可以在在一份保单内内对所有参加加该项工程的的有关各方都都给予所需要要的保障，即即在工程进行行期间，对这这项工程承担担一定风险的的有关各方，均均可作为被保保险人之一。3、职业责任职业责任是指承保保专业技术人人员因工作疏疏忽、过失所所造成的合同同一方或他人人的人身伤害害或财产损失失的经济赔偿偿责任的保险险。工程建设设标的额巨大大、风险因素素多，建筑事事故造成损害害往往数额巨巨大，而责任任主体的偿付付能力相对有有限，这就有有必要借助保保险来转移职职业责任风险险。在工程建建设领域，这这类保险对勘勘察、设计、监监理单位尤为为重要。4、信用保险信用保险是以在商商品赊销和信信用放款中的的债务人的信信用作为保险险标的，在债债务人未能履履行债务而使使债权人遭致致损失时，由由保险人向被被保险人即债债权人提供风风险保障的保保险。（2）工程（项目）建建设担保工程建设合同当事事人一方为避避免因对方违违约或其他违违背诚实信用用原则的行为为而遭受损失失，往往要求求对方当事人人提供可靠的的担保，以维维护工程建设设合同双方当当事人的利益益。这种担保保即为工程建建设担保（以以下简称为工工程担保），因因此而签订的的担保合同，即即为工程担保保合同。①工程（项目）担保保的种类工程（项目）担保保的种类有很很多种，承包包商在投标和和履行合同过过程中一般要要提交三种工工程（项目）担担保：投标保保证担保、履履约担保、预预付款担保。此外，还有一种质质量责任担保保，该项担保保是为了保证证承包商在工工程竣工后一一定时期内（缺缺陷责任期），负负责项目的质质量保修和维维护。这种担担保一般可包包括在履约担担保当中。