标杆房企旅游项目模式

XX：如何做好旅游产业高通智库2011年9月18日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研XX：如何做好旅游产业高通智库2011年9月18日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库摘要2010年，XX营业总收入173.18亿元，其中旅游综合收入94.48亿，房地产收入70.32亿，纸包装收入7.58亿。公司共实现营业利润约43亿元，各业务占总利润权重分别为60.45%、38.16%和1.39%。集团在和地方政府谈判时处于优势地位。XX的土地成本占房价比重不到15%。2010年，XX9大景区全年共接待游客量约2000万人次，纯主题旅游景区业务全年收入约为28.19亿元，占国内市场份额约18.7%，净利润约6.3亿元。主题公园的选址大致分为两类：社区型和目的地型。2010年和预计2011年开业的泰州XX和云南XX就是基于第二种模式选址的。由于运营成本基本固定，当入园人数超过盈利平衡点所需的门槛数后，主题公园的边际利润的增长要快于边际收入的增长。估算XX目前主题公园的盈亏平衡人数在1500万左右。目前XX重游率最高的主题乐园深圳欢乐谷为35%。影响游客重游动机居前三因素是“体验没玩过的项目”、“体验新项目”和“陪同家人朋友”，公司在这三个动机上都有一定的改善空间。北京欢乐谷二、三期，上海欢乐谷二期，成都欢乐谷二期以及计划2012年5月开业的武汉欢乐谷都兼顾区位气候因素而增加了大量室内游乐项目。公司自年初以来开始推进旅游收入倍增计划。在这一计划中，公司正在通过促销的方式吸引游客增加食宿消费，从而增加收入规模、改善收入结构，但公司表示门票价格短期内不会调整。XX自我定位为一个文化娱乐产品的制造商和提供商，发展文化产业是企业必然的选择，文化的因素在公司现有的各产业领域有着天然的联系。在更长远的未来，XX将扩大产业链的战略布局，构筑“主题公园+旅游演艺+主题节庆+动画+4D电影+3D舞台剧+儿童职业体验+主题商品”的文化产业版图。目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc303693370"图表1：公司子公司结构图4HYPERLINK\l"_Toc303693371"图表2：公司营业收入构成5HYPERLINK\l"_Toc303693372"图表3：公司营业利润构成5HYPERLINK\l"_Toc303693373"图表4：公司旅游综合收入和房地产收入毛利率6HYPERLINK\l"_Toc303693374"图表5：公司游客量占国内市场份额8HYPERLINK\l"_Toc303693375"图表6：公司景区收入占国内市场份额8HYPERLINK\l"_Toc303693376"图表7：XX旅游的分类产品线9HYPERLINK\l"_Toc303693377"图表8：XX旗下主题公园项目情况9HYPERLINK\l"_Toc303693378"图表9：近三年公司各旅游景区营业收入10HYPERLINK\l"_Toc303693379"图表10：XX主题旅游业务已覆盖中国5大市场板块11HYPERLINK\l"_Toc303693380"图表11：主题公园生命周期12HYPERLINK\l"_Toc303693381"图表12：世界各主要公园的生命周期实例12HYPERLINK\l"_Toc303693382"图表13：公司旗下主题公园历年景区改造概况13HYPERLINK\l"_Toc303693383"图表14:XX主题公园各阶段产品13HYPERLINK\l"_Toc303693384"图表15：XX旗下主要酒店经营情况15HYPERLINK\l"_Toc303693385"图表16：公司各景区演艺剧目列表17HYPERLINK\l"_Toc303693386"图表17：XX公司演艺事业观看人数与宋城相当18HYPERLINK\l"_Toc303693387"图表18：2010年XX演艺节目主要票价情况18HYPERLINK\l"_Toc303693388"图表19：江通动画所涉及业务19HYPERLINK\l"_Toc303693389"图表20：毛利率水平处于行业高位20HYPERLINK\l"_Toc303693390"图表21：土地储备分布23一、发展沿革、当前市场表现1、发展沿革及“旅游+地产“双轮驱动模式2002年以来，XX房地产以树立中国旅游主题第一品牌为目标，北上北京、东入上海、西进成都。以深圳珠三角为基地，以珠三角、长三角、环渤海湾以及西南区域为战略布局区域的XX房地产2006-2010年的“1+3”战略发展格局基本成型。而XX原有的业务也都在经历不同程度的升级。旅游业务由原来简单的微缩景观公园，逐步扩展到激乘式主题公园和生态休闲公园。与此同时，公司“1+3+N”的拓展战略，将在这一阶段重点实施。XX的经营采取“旅游+地产”双轮驱动的模式，其主要特点是通过精心选取城市，以旅游开发为出发点获取地方政府支持，以取得低成本的成片土地，将环境景观通过旅游品牌进行包装，为房地产注入丰富的文化内涵后带动地区市场并获得高附加值，再以地产销售产生的现金、利润，反哺旅游并最终沉淀旅游资产，获取持续稳定收益。在深圳本部获得成功后，公司已经将其模式成功复制到北京、上海以及武汉、昆明、泰州等二三线城市。主题旅游项目具有建设周期长、前期投资大、投资回报期长、运营期收益稳定的特点，而地产开发具有投资回报快、收益高、对环境依赖性强的特点。XX抓住二者特点进行优势互补，一方面，大面积拿郊区低价地进行主题旅游项目和周边配套的先期开发，另一方面，在提升环境条件后开发高端地产项目获取高毛利，再将地产业务收益投入主题旅游建设，待项目建成后可获取持续稳定收益。图表SEQ图表\*ARABIC1：公司子公司结构图数据来源：公司数据，高通智库深圳XX股份有限公司，原名深圳XX控股股份有限公司，成立于1997年，由XX集团将旗下部分优质旅游及旅游配套资产重组后发起设立，并于97年9月在深交所挂牌上市。成立之初为投资控股型公司，参控股企业主要有深圳的锦绣中华（49%股权）、世界之窗（49%股权）、欢乐谷（75%股权）和XX旅行社（100%股权）以及长沙世界之窗（25%股权）等。目前公司正在由投资控股型企业向投资经营型企业转变，由单纯实业投资向实业投资和资本运作并重的企业转变。公司2000年收购了集团子公司——XX房地产25%的股权，由单纯的旅游业务进入房地产开发，并逐步探索和完善了独具特色的“旅游+地产”双轮驱动的XX模式；而在2007年东部XX开业之后将业务扩展到酒店；2009年公司以非公开发行股份方式购买XX集团持有的12家标的公司的全部股权，实现整体上市，对集团资产的收购使公司对纸包装等业务也有所涉及。目前，XX经营的业务包括了旅游、房地产开发、酒店和纸品包装。公司将高投资、低周转的旅游项目与高收益、见效快的房地产结合起来，实现了旅游与地产之间在价值、现金流等方面的相互促进和平衡，从而达到效益最大化与风险最小化。早期通过地产见效快、高周转，快速实现盈利来支撑旅游庞大的固定资产投入，平滑公司年度利润，减少旅游在扩张过程中的业绩与资金压力，而中后期旅游盈利的改善与持续现金流又反过来支撑地产开发。相比于其他旅游公司有限的盈利能力使其在资本市场的融资能力不足，从而在规模扩张时面临着巨大的资金压力，XX“旅游+地产”双轮驱动的模式具有巨大优势。2、当前市场表现及业务分布2010年，XX营业总收入173.18亿元，其中旅游综合收入94.48亿，房地产收入70.32亿，纸包装收入7.58亿。公司共实现营业利润约43亿元，各业务占总利润权重分别为60.45%、38.16%和1.39%。旅游综合业务和房地产业务作为公司的核心业务，二者为公司贡献96%的营业收入和99%的营业利润。图表SEQ图表\*ARABIC2：公司营业收入构构成图表SEQ图表\*ARABIC3：公司营业利润构构成数据来源：公司数据，高通智库旅游综合收入来自公司开发的大规模综合性项目，这些项目是以大体量主题旅游产品为核心并辅以高端地产、酒店、会议中心、高尔夫等配套服务设施，是以较低土地成本进入，通过打造高品质主题旅游产品以及合理的区域整体规划来营造优良生态环境，快速提升区位整体价值，再利用配套服务项目及地产项目来将区域价值提升所产生的“外部效应”内部化。公司的房地产收入主要以低密度、大户型的高端物业为主，具备一定拿地优势，且主题旅游项目对地块价值有非常大的提升。XX曾做过一个统计，每在XX主题公园和休闲商业消费1元，带动的其他消费如住宿、购物休闲等就达7元，这让集团在和地方政府谈判时处于优势地位。因此通常政府愿意以相对较低的价格出售土地。据统计，XX的土地成本占房价比重不到15%。而金地的比重约为32%，万科和保利分别为27%和24%。低成本拿地也使得XX一直保持较高的毛利率水平，近年公司房地产业务毛利率一直保持在60%左右的较高水平。图表SEQ图表\*ARABIC4：公司旅游综合收入和房地产收入毛利率数据来源：公司数据，高通智库二、国内主题旅游龙头1、国内主题旅游发展状况国内主题旅游产业存在非常大的发展空间。中国旅游业产值占GDP4%，远低于发达国家10%-20%的水平。2009年国务院在《关于加快发展旅游业的意见》中提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。2009年中国主题旅游业产值930亿元，占旅游业总产值的7%。主题旅游因其人造景观的特点，受地域限制性小，能够实现更为有效和灵活的拉动消费和就业的作用，因此得到更多的政策倾斜。政府对大型旅游企业招商引资的支持力度空前之大，政府为了吸引这些品牌和企业的加盟，愿意在基础设施上加大投入、给予配合；此外，现在的政府常常把一些大型旅游项目的落户与城市规划和建设结合起来。在需求方面，中国人家庭生活观念浓厚，有家庭集体出游的习惯，主题公园一般客源层较广泛，是一种家庭集体旅游的理想形式；不断扩大的中产阶层和不断增加的生活压力使得更多中青年通过主题旅游的形式放松身心，也为中国主题公园产业提供了更多的市场机会。此外，高铁建设与汽车的普及提升了居民出行的便利性，增强了居民远足的意愿，拓展了居民的活动空间。不论是惊险刺激体验型还是休闲度假型旅游项目都将因此获得快速的发展全球最大休闲旅游行业咨询公司ERC估计，全球主题旅游行业未来五年将保持8%的年均增速（远超4%的旅游业整体增速），其中亚洲，特别是中国将成为全球行业发展的主要引擎。的确，从2015年迪士尼乐园将落户上海的消息传出之后，各地掀起了一股主题公园的风潮。根据国际旅游业管理协会的统计，中国主题公园目前已超过6000家，主要分布在长江三角洲、珠江三角洲和北京三大区域，投资在5000万元人民币以上的主题公园大概有300家左右，大概有1500亿元被套牢在2500多个主题公园上。并且大多主题公园的经营状况并不理想，其中70%处于亏损状态，20%持平，只有10%赢利。此外，虽然自2004年以来，国务院规定，大型主题公园建设项目须由国务院亲自审批。但近年来一些地方政府自行审批一些规模较大的主题公园项目，盲目建设、重复建设，同时，也有一些企业以建设主题公园的名义，开发商业房地产项目。基于这些原因，2011年8月5日，国家发改委、国土资源部以及住房城乡建设部联合发文，叫停主题公园审批。但据调查，各地在建的主题公园项目并未立即停工。业内人士表示，主题公园的建设较难打压，今天是主题公园的形式，可能明天换一个名头，以度假村或者其他的形式又重新冒出来。对于这一文件的下发，我们认为对XX来说是利好，主题公园建设、经营市场的规范有利于行业的持续稳定发展，提高行业集中度。XX作为央企、主题公园的龙头，其项目的审批应该不会受到影响。2、XX主题公园业务概况XX作为中国主题公园的龙头，目前在公司层面并没有直接的竞争对手，竞争者多为单个公园的散兵作战。根据TEA的统计，XX2009年以1580万（2010年为2000万人次）的游客量成为唯一跻身世界前十的中国主题公园运营商，排名第八，且与三至七名的差距并不大，亚洲第一位。同时，2009年5家跻身亚太区前15的中国主题公园中，XX拿下4席。2010年，XX9大景区全年共接待游客量约2000万人次（其中景区接待约1830万人次），纯主题旅游景区业务全年收入约为28.19亿元，占国内市场份额约18.7%，净利润约6.3亿元。图表SEQ图表\*ARABIC5：公司游客量占国国内市场份额额图表SEQ图表\*ARABIC6：公司景区收入占占国内市场份份额数据来源：公司数据，高通智库早在1989年，XX集团便开始其主题公园业务，所建的中国第一个现代主题公园——锦绣中华开业后的第一年便以接待游客超过300万人次，9个月收回全部投资的业绩开启了我国主题公园行业全新时代。惊喜于“锦绣中华”的轰动，XX在仅隔一年后筹建“中国民俗文化村”，并于1991年正式营业，民俗村主题公园以民族民间艺术、民俗风情和民居建筑等特色元素同样取得巨大成功。而1994年开放的“世界之窗”更是让XX的主题公园产品声名远扬，进一步确立了中国文化旅游的旗帜地位。市场随着中国旅游市场的发展也对旅游产品提出更高要求。深圳欢乐谷1998年开业并取得经营上的巨大成功，也让公司确立发展方向，在随后十年时间里XX陆续完成在北京、成都、上海、武汉（2012年5月开放）复制建成四个欢乐谷，形成中国版图上东、西、南、北、中五点布局，形成中国最具影响力的主题公园品牌——“欢乐谷”品牌。随着我国人均GDP水平步入3000美元阶段，标志着我国休闲旅游度假市场的逐步成熟，XX于2007年斥资35亿元、历时三年打造了世界级旅游度假目的地——东部XX，该项目以“让都市人回归自然”为开发宗旨，借助主题游乐开拓度假型旅游。随后开发云南XX项目、泰州XX项目亦以“生态旅游”为特色、借自身生态资源优势开发主题生态旅游综合项目，泰州温泉度假项目已于2010年开放，云南项目预计2013年开放。此外，公司还建有大峡谷探险乐园、玛雅水公园、加勒比水公园等主题公园，正逐渐形成图表4所示的分类产品线，并形成“锦绣中华”、“世界之窗”、“欢乐谷”、“XX”四个品牌，“欢乐海岸”可能成为第五个品牌。系列品牌均具有较高的市场知名度和认可度，这将为公司积累大量忠实的客户群并在项目拓展方面给公司带来明显优势。图表SEQ图表\*ARABIC7：XX旅游的分类产品线数据来源：公司数据，高通智库图表SEQ图表\*ARABIC8：XX旗下主题公园项目情况主题品牌主题内容项目开业日期2009年游客人人次或预计人人次2009年人均消消费（元/人次）锦绣中华中国历史民俗微缩缩景观深圳锦绣中华1989110万115世界之窗世界风景名胜微缩缩景观深圳世界之窗1995230万115长沙世界之窗1998100万80欢乐谷以主题故事为线的的综合游乐项项目深圳欢乐谷1999280万115北京欢乐谷2006240万135成都欢乐谷2009240万90武汉欢乐谷预计2011年底预计180万－武汉欢乐谷（水乐乐园）预计2012年中预计70万－XX生态旅游度假东部XX（深圳）2009300万180泰州XX20102010年预计660万，11年预计100万120（20100年）云南XX一期预计20111年一期预计80万，全全部开业后预预计150万－天津XX待定预计100万以上－西安XX待定预计50万以上－欢乐海岸生态湿地公园＋都都市商业文化化娱乐欢乐海岸（深圳）2011年8月预计200万以上－数据来源：公司数据，高通智库图表SEQ图表\*ARABIC9：近三年公司各旅游景区营业收入200820092010深圳锦绣中华民俗俗村15,76213,03814,933世界之窗29,29827,08531,673长沙世界之窗7,3577,8849,668深圳欢乐谷37,27631,93139,877北京欢乐谷24,68428,77636,252上海欢乐谷—11,10444,950成都欢乐谷—20,93433,239武汉欢乐谷———深圳东部XX29,71652,86966,277泰州、云南5,000合计144,093193,621281,869数据来源：公司数据，高通智库3、主题公园的选址主题公园选址考虑最主要的两个因素是客源市场与交通条件和区域经济发展水平。据美国华盛顿的城市土地研究所研究，一个大型主题公园的一级客源市场（80km或1小时汽车车程内）至少需要有200万人口，二级客源市场（240km或3小时汽车车程内）也要有200万人口以上。此外，迪斯尼乐园的选址条件中要求所在城市的人均年GDP达到4000美元。1998年深圳欢乐谷开业时，深圳人均GDP为4036美元。XX先期进驻环渤海、珠三角和长三角地区的核心城市，目前将市场拓展至武汉、成都、西安等中西部交通枢纽城市，很好地迎合了我国经济结构转型和房地产市场区域转换的大背景。其东部地区都市圈的形成将扩大北京、上海、深圳三地主题公园的辐射范围，中西部经济加速发展也将带动当地旅游产业。图表SEQ图表\*ARABIC10：XX主题旅游业务已覆盖中国5大市场板块数据来源：公司数据，高通智库主题公园的选址大致分为两类：社区型和目的地型。旅游社区是指在旅游区畔或旅游区内，以提供生活第一居所为目的进行开发，进而形成生活配套设施完善的旅游社区。这类模式以XX本部和北京欢乐谷为代表。旅游目的地模式则是以提供度假休闲或第二居所为目的，选址多在大中城市远郊或三四线城市的著名风景区，配套设施更多以娱乐休闲为主。这类模式以东部XX为代表。前种模式虽然近期会受到调控影响，但核心城市的优势无法替代，长期不必担心此类项目的运作。考虑到核心城市的数量有限，第二类模式将提供充足的选址补充。2010年和预计2011年开业的泰州XX和云南XX就是基于第二种模式选址的。泰州项目位于苏中地区的核心位置，距苏州、南京约2小时，距上海约2.5小时车程，未来规划成为长三角的新兴旅游度假基地。结合区位特点，项目主要面向长三角高端客户，满足其企业或私人接待、个人身心放松的需求。项目一期于10年3月开盘，售价11000元/平米，推盘约61套别墅，至9月全部售罄。云南XX项目阳宗海位于昆明，毗邻丽江，旅游业务竞争较为激烈。一方面有来自丽江等地的外部竞争，另一方面有来自阳宗海周边众多项目的内部竞争。阳宗海90年代是较为热门的旅游地区，后来由于管理不善转向萧条，《昆明阳宗海区域总体规划（2010-2030年）》将阳宗海地区定位为国际旅游生态区，化解外部竞争压力。内部竞争方面，首先多组团开发是阳宗海总体开发策略之一，有利于发挥集聚效应提升人气。其次，XX项目位于阳宗海北岸，且北临山地，有坐北朝南背山面水的自然区位，具备区位上不可复制的优势。4、主题公园的生命周期在完成选址后，主题公园开始投资建设。单体主题公园的投入一般在10亿美元以上，例如迪斯尼乐园的投入基本在30亿美元以上。由于前期投资巨大，加之后期的运营成本较为刚性，主题公园的盈亏平衡需要维持一定的入园门槛人数。不过另一方面，由于运营成本基本固定，当入园人数超过盈利平衡点所需的门槛数后，主题公园的边际利润的增长要快于边际收入的增长。一旦超过盈亏平衡点，每多进来一个游客都是纯利。估算XX目前主题公园的盈亏平衡人数在1500万左右，2010年实现游客2000万人次，三至四年之后有望增至3000万人次，利润增速可观。与传统旅游区生命周期相比，主题公园的发展具备更大的“轰动性效应”，因此前期的培育期较短，往往在开业后的较短时间就可进入经营相对稳定的巩固期。以1995年后新开业的迪斯尼主题乐园为例，奥兰多动物世界和香港迪斯尼乐园均在正式营业当年实现入园人数的最高点。东京迪斯尼海洋乐园和加利福尼亚冒险乐园开业后入园人数缓慢增长，但总体保持稳定。图表SEQ图表\*ARABIC11：主题公园生生命周期图表SEQ图表\*ARABIC12：世界各主要要公园的生命命周期实例数据来源：主题公公园生命周期期的演化，王王志稳,黄家美数数据来源：TEAA，Themeeparkkatteendancce但是，如果不能持续而有效的提高重游率，主题公园也会在开业之初的“轰动性效应”结束后，迅速的衰败。事实上，经营成功的主题公园，在重游率这一指标上，都做的非常出色。例如，东京迪斯尼公园的重游率超过75%，东京环球影城公园的重游率超过70%，迪斯尼乐园整体重游率为50%。通过重游率的提高，世界上优质经营的主题公园巩固期可以长达上百年，例如美国环球影城目前已营业95年，美国迪斯尼乐园也已营业55年。目前XX重游率最高的主题乐园深圳欢乐谷为35%。尽管重游率受当地收入和旅游观念的影响，但影响游客重游动机居前三因素是“体验没玩过的项目”、“体验新项目”和“陪同家人朋友”，公司在这三个动机上都有一定的改善空间。可通过园内设施开扩建、提升服务质量等方式吸引客户重游。5、XX主题公园经营的可提升空间XX欢乐谷的项目主要针对的人群为儿童，青少年以及全家出游者，以炫目的设备和刺激的游乐项目为主要卖点。这种类型的主题公园具有两点缺陷，一是难以覆盖50岁以上的消费人群，二是重游率偏低。欢乐谷重游率只维持在35-40%左右。由于一线城市新增人口和外来人口仍处于高速增长期，因此重游率偏低仍可以支撑欢乐谷的发展。此外，公司主题公园景区有别于传统风景区，由于主题公园项目地点一般位于城市城区以内或近郊，所以游客弹性较大。景区淡旺季游客量差距明显，以北京欢乐谷为例，7、8月份游客量高峰期与冬季11~3月份游客量差距达到40万人次，若解决景区淡季经营问题，将至少提升景区经营收入18%~27%（不考虑其他因素）。公司目前正在通过景区改造工程增加景区室内游乐项目，通过景区经营策划增加游客室内游乐时间。北京欢乐谷二、三期，上海欢乐谷二期，成都欢乐谷二期以及计划2012年5月开业的武汉欢乐谷都兼顾区位气候因素而增加了大量室内游乐项目。另外，为提高业绩和重游率，公司坚持“建不完、玩不完”的欢乐谷，不断对其设施和项目进行淘汰、更新和改造。北京欢乐谷二期和成都欢乐谷二期改造工程正在同时进行中，深圳欢乐谷五期已于2010年底对外开放，上海欢乐谷二期改造正在计划中，预计2012年改造完成并对外开放，其中上海欢乐谷和成都欢乐谷都是2009刚落成的项目，XX旗下“欢乐谷”平均2~3年就进行一次大规模设备更新或开放一个全新娱乐区，确保欢乐谷产品的市场吸引力。图表SEQ图表\*ARABIC13：公司旗下主题公园历年景区改造概况改造项目开放时间占地改造更新内容深圳欢乐谷二期2002年18万平米金矿镇、香格里拉拉森林、飓风风湾和阳光海海岸四个主题题区深圳欢乐谷三期2005年5万平米欢乐时光主题区深圳欢乐谷四期2008年4万平米魔幻城堡区深圳欢乐谷五期2010年5万平米香格里拉区·雪域域北京欢乐谷二期2010年5万平米室内游乐区北京欢乐谷三期预计201240万平米欢乐时光区成都欢乐谷二期预计20115万平米欢乐时光区上海二期预计201230万平米超级水公园数据来源：公司数据，高通智库图表SEQ图表\*ARABIC14:XX主题公园各阶段产品初期产品现阶段产品主要类型微缩景观类刺激乘骑类生态休闲类代表公园世界之窗、文艺表表演欢乐谷东部XX后期增值方式节日策划更换娱乐设备、扩扩大公园面积积更新园区场景、文文艺表演、增增加文化内涵涵公园数354成熟期年人均客流流250万左右300万左右300万左右目标人群旅游观光游客15-45岁爱刺刺激的人辐射本地及周边省省市的全年龄龄段游客重游率10-20%50%50%而公司提高项目重游率的另一个重要方向就是产品线的改革。例如泰州是以温泉休闲游为主打，天津则是以欢乐岛的形式，进行演艺，游乐和休闲的组合。整体而言，公司产品类型从单纯的以追求快乐感的欢乐谷，发展到欢乐谷和休闲度假游的形式，休闲度假游更适宜二三线城市本地游客占多数的旅游人群结构，可以弥补欢乐谷的重游率，保障公司的长期增长。除重游率偏低外，XX与全球一流主题公园的差距还体现在单位面积的接待能力低和收入结构太偏重门票收入方面。目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为世界一流主题公园的一半，公司门票收入占旅游业务收入比重约为75%，而环球影视和六旗则仅为57%和52%，较大的比重来自院内的商品和餐饮服务。在单位面积的接待能力方面，深圳欢乐谷游客满意度最高时的日客流量为6927人，而欢乐谷2010年实际日客流量为8356人。这说明市场需求目前已经超过项目可接待范围，存在通过提升接待能力提高客流量的潜力。公司可通过提升单体游戏容量、差别定价分流节假日游客、增设游乐项目以及提供移动表演进行游客导流等方式提升单位面积接待能力。而在收入结构方面，由于公众对门票价格的变动较为敏感，加之主题公园往往面对来自其他自然景区、主题公园的竞争，主题公园的门票价格通常较为稳定，很少通过大幅涨价的方式来实现收入的增长。例如迪斯尼乐园集团对门票的定价策略是年均涨幅仅略高于通胀，约3%每年。在门票价格无法实现大幅提升的情况下，成功经营主题乐园的公司往往能通过开拓门票收入以外的其他收入来源和利润，如商品销售和餐饮酒店等来拓展收入增长的边界。诸如迪斯尼集团门票外收入大致占其总收入的40%左右。为改变这一局面，公司自年初以来开始推进旅游收入倍增计划。在这一计划中，公司正在通过促销的方式吸引游客增加食宿消费，从而增加收入规模、改善收入结构，但公司表示门票价格短期内不会调整。此外，与迪士尼乐园相比，XX旅游项目的单体投资规模较低。欢乐谷项目单个投资额在8-15亿元，生态旅游度假项目单个投资额在20-30亿元，迪士尼乐园的单体投资额均在几十亿美元，正在建设的上海迪士尼预计投资额达到400亿人民币之多。从主题公园的特点来看，其服务性质使得该项产业高投入高产出的特性十分明显，投资较小是制约国内主题公园业发展的瓶颈之一，也是限制XX长期成长的主要因素。而XX模式与迪士尼模式的核心区别在于内容与渠道的发展过程不同。所谓内容是指游乐场以外的娱乐元素，而渠道是指主题公园和其他娱乐附加产业。差异主要在于迪士尼先有内容后产生渠道，而XX是先有渠道后挖掘内容。（内容：迪士尼主要为其动画形象，如白雪公主等，而XX属初级阶段，目前仅蚂蚁王国虫虫形象；渠道：XX目前集中在主题公园和地产相关领域，而迪士尼除公园外，已经发展到衍生品消费和网络媒体。）迪士尼的强大就在于其“文化+资本”模式，花了大量精力开发文化内容，然后将内容打造成主题公园、衍生消费品、音像制品、音乐剧等产品，多渠道获利。与迪士尼相比，XX确实欠缺文化商机的开发。9月7日，上海XX与日本环球影城签署谅解备忘录，双方探讨XX全资子公司上海XX与USJ成立合资公司事宜，如果XX真能与环球影城就商业开发达成合作，那么其在商品销售和商业开发这一块将得到有效的补充，竞争力将大幅提升。根据上海市浦东新区“十二五“规划草案，上海迪士尼乐园2015年游客接待能力为730万人次，人均消费约为1000元（其中300元为门票）。我们认为上海迪士尼乐园的开业必然会分流掉部分XX的游客，但本质上两者所针对的目标群体、所提供的服务体验是不同的，从长远来看，迪斯尼的到来会引起中国主题旅游市场产生”鲶鱼效应“，两者共同分享主题旅游这块产业蛋糕。三、酒店、演出与动画业务1、酒店业务有望实现爆发式增长XX上市公司自07年东部XX开业才涉足酒店业，而集团经营酒店则以2001年威尼斯皇冠假日酒店开业为标志。2009年上市公司收购了集团公司全资子公司——酒店集团，使得上市公司经营酒店的数量和品质得到明显提升。与主题公园类似，XX旗下酒店也有各自的“主题定位”，涉及欧洲/东南亚多国风情、房车/佛教/当代艺术等多元文化，如茵特拉根的瑞士文化、XX大酒店的西班牙文化等。主题酒店又称为“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，让顾客获得富有个性的文化感受。酒店主题的鲜明化是酒店设计理念的飞跃，意味着对传统千篇一律的酒店外观和风格的颠覆和创新。通过植入主题文化，XX旗下酒店在保持高价位的基础上实现了较高的入住率水平。公司2009年通过收购集团公司全资子公司“酒店集团”全面拓展了酒店业务，该业务与主题旅游相辅相成。目前公司旗下酒店超过40家，十余家星级酒店和三十余家以“城市客栈”冠名的经济型连锁酒店，总计客房7000余间，覆盖深圳、北京、天津、广州、成都、昆明等20多个城市，并先后为云南、江苏、山西等多个省市近20家酒店提供管理咨询服务，成为广东省最大的星级酒店集团。“高星级主题酒店＋精品经济型酒店”是公司酒店发展模式。公司酒店业务的战略目标为确立中国主题酒店第一品牌地位，打造经济型酒店全国知名品牌。公司计划未来三年将发展到拥有和管理12-20家高星级酒店以及25-31家城市客栈连锁酒店。但目前其酒店利润贡献有限，09年公司酒店业务实现收入6.9亿元（占比6.3%），主要来自深圳的几家已进入成熟运营期的酒店，而由于公司酒店业务处在扩张期，新酒店的投资规模大，财务杠杆高，当年净利润仅有251万元。图表SEQ图表\*ARABIC15：XX旗下主要酒店经营情况酒店城市级别房间数入住率平均房价主题文化茵特拉根酒店深圳五星30850%1,377瑞士风情茵特拉根房车酒店店深圳四星15053%452房车文化茵特拉根瀑布酒店店深圳四星9445%1,088水元素和当代艺术术茵特拉根黑森林酒酒店深圳四星319新开业800德国森林风情咖酷旅馆深圳经济型200新开业290/位（附送送2日游门票）集装箱建筑，环保保温泉奥思廷酒店泰州五星168新开业700戏曲文化菩提宾舍深圳五星2216%1,502佛教文化XX洲际大酒店深圳白金五星54952%1,136西班牙风情威尼斯皇冠假日酒酒店深圳五星37566%820威尼斯风情海景奥思廷酒店深圳四星45760%700东南亚风情城市客栈深圳、成都、东莞莞、佛山、北京、广州、惠州州、中山等经济型260075%300－数据来源：公司数据，高通智库XX除自身不断扩张新的主题酒店外，近期还得益于国务院国资委央企非主业宾馆酒店分离重组的工作部署，旗下酒店数将实现爆发式增长。日前，XX国际酒店管理公司已首批逐步接管南航公司旗下3家不同档次的酒店。为规划央企经营、做强做大主业，2010年1月，国资委决定，要求央企从2010年起全面开展非主业宾馆酒店分离重组工作，今后未经国资委批准，不以宾馆酒店为主业的央企将不得再投资新建经营性的宾馆酒店。同时，国资委还对接收央企的条件作出明确：要以旅游为主业、要有旅游酒店品牌、要拥有专业化的酒店管理队伍、要有对酒店产业的发展战略。这个条件几乎是为XX量身打造。国资委128家下辖央企中，承接央企非主业宾馆酒店分离重组的平台将不会超过5家，XX将成为承接央企非主业宾馆酒店分离重组的平台之一。拥有独特的酒店品牌和管理优势的XX将成为最大的受益者。其余122家央企的宾馆酒店将划归为辅业，数量不下2000家、90％的酒店属于央企下面的三级公司，账面资产总额高达千亿元。这122家央企包括中石油、中石化、中国电力、中国烟草、中国农行、中国电信、中国铁路、中国联通等。房地产内参资料显示，单是在深圳，以宾馆酒店为辅业的央企亦拥有至少21家酒店，这些宾馆酒店资产都可能被收入XX囊中。一旦XX成功承接这些央企在深圳以及华南地区的央企酒店，再加上XX旗下的44家酒店，短期内酒店数量将达到200家。不止是数量上的表现，接收了这些央企的非主业宾馆酒店业务，资源整合还有利于XX酒店业务的做强做大；重组融合这些央企酒店管理的优质经验，将为XX酒店管理积累更多相关的酒店经验和实力；同时也极大提升了XX酒店客户服务的质量和水平。另一方面，XX整合了央企这些非主业酒店业务，同时也就间接获得了更多顶端客户的资料。以宾馆酒店为非主业的央企，发展宾馆酒店主要目的都是为了接待企业内部高管及客人的，XX若接手这项业务，将极大增加获得高端客户资源的渠道。这对于XX这样以高端客户资源为核心的产业，对于XX地产旗下目前在售的楼盘，如香山里、波托菲诺·纯水岸九期，将因轻易获取大量第一手高端客户资源而受益。2、演出业务逐渐独立XX自我定位为一个文化娱乐产品的制造商和提供商，发展文化产业是企业必然的选择，文化的因素在公司现有的各产业领域有着天然的联系。公司的文艺演出雏形现于1989年锦绣中华刚开园时的临时表演，1991年推出第一台定点演出的晚会，这也是中国第一个大型旅游文化晚会。自95年以来，公司相继推出《创世纪》、《跨世纪》、《中华百艺盛会》、《龙凤舞中华》等大型广场演艺节目，在市场上引起了强烈反响。此外，还有《东方霓裳》、《马战》、《世界风情》等剧场式演出和大量村寨表演与此相配套，形成了文化底蕴深厚的表演体系，满足了多层次游客的精神文化需求。2004年XX接手深圳市歌舞团，改组为深圳歌舞团演艺有限公司，大大强化了XX现有的演艺团体的资源优势。图表SEQ图表\*ARABIC16：公司各景区演艺剧目列表所属景区演出剧目类型备注锦绣中华民俗村《龙凤舞中华》大型民族特色演出出1亿元打造中华民族族文化特色演演出，500多名演员、1200多套服装、55分钟的演出出《东方霓裳》大型民族服饰舞蹈蹈诗第五届中国舞蹈“荷花奖”铜奖，120名专业演员员、350套风格各异异的民族服饰饰《金戈王朝》大型马战实景历史史剧面积近2万平方方米，耗资1000多万元世界之窗《跨世纪》大型音乐舞蹈史诗诗演出2039场、观观众逾600万人次，获获得IAAPA国际主题公公园协会最高高大奖——最佳优胜奖奖《千古风流》大型音乐舞蹈史诗诗耗资1000万元打打造深圳欢乐谷《欢乐无极》大型当代都市剧2000万打造造北京欢乐谷《金面王朝》大型综艺晚会第七届中国舞蹈“荷花奖”评选中获得得评委会特别别奖、实景类类表演第一名名，平均上座座率80%《天机》大型亚洲顶级水秀秀运用高科技硬件设设施，500㎡超大LED屏幕，26米高旋转吊吊塔、18米深水下舞舞台、3000平米多层次次水景东部XX《天禅》大型多媒体交响音画剧第16届届年度THEA奖评选中荣荣获“杰出成就奖奖《天音梵乐》大型编钟歌舞剧演出运用瑟、埙、排排箫、洞箫、横横吹等古代乐乐器数据来源：公司数据，高通智库目前XX城区和分布于其他城市的XX景区，累计推出大型演出43台，演出近5万场次，接待观众近7000万人次。各大主题公园景区共有有专业演职人员2000多名、千人以上大剧场19个，平均排一场节目可以演出1500场，产业链正在日益成熟。对比宋城股份，公司剧场数目和演出场次均超越宋城，实际上已是中国演艺连锁的第一名。图表SEQ图表\*ARABIC17：XX公司演艺事业观看人数与宋城相当公司剧场数目年演出场次观看人数XX194000420-440万人次宋城股份11300420-430万人次数据来源：公司数数据，高通智智库最初XX的文艺演出定位为为景区配套服服务的一部分分，游客购票票进入主题公公园可以免费费观看高品质质的剧场演出出，没有单独独产生经济价价值。但随着着演艺资源的的不断丰富，公公司也逐步认认识到演艺产产品潜在的经经济价值，目目前公司正加加大力度整合合旗下演艺资资源，文化演演艺将从主题题公园的附加加消费品变成成核心产品。公司在2011年年半年报中称称力争在2012年实现文化化演艺业务独独立运营，目目前已经分别别在北京和成成都建造了两两座独立于景景区的城市剧剧场，并打造造了与城市文文化、地方特特色相融合的的城市秀《金金面王朝》与与《天府蜀韵韵》，市场反反应良好。《金金面王朝》10年全年接待待观众超30万人次，上上座率85%，高于10年北京市文文艺演出平均均73%的上座率，观观众满意度高高达95%。看过《金金面王朝》彩彩排的人都表表示，XX大剧院、《金金面王朝》将将成为国际化化北京的文化化新地标。图表SEQ图表\*ARABIC18：2010年XX演艺节目主主要票价情况况演出名称门票价位（元）演出场所天机50东部XX天禅80东部XX、上海XX金面王朝140-336北京XX大剧院天府蜀韵238成都XX大剧院数据来源：中华票票务网除了演艺产业，公公司还涉足影影视电视媒体体和网络媒体体，最早于2002年参与制作作的25集电视连续续剧《绝对权权力》，之后后又陆续发行行《幸福陷阱阱》、《食人人鱼事件》多多部电视剧作作品。3、动画业务不断完完善产业链在更长远的未来，XX将扩大产业业链的战略布布局，构筑“主题公园+旅游演艺+主题节庆+动画+4D电影+3D舞台剧+儿童职业体体验+主题商品”的文化产业业版图。在旅游演艺方面，公公司演艺事业业逐步扩大，在在全国范围内内已拥有19个大型剧场场，专业演员员20000多名。对比比宋城股份，公公司剧场数目目和演出场次次均超越宋城城，实际上已已是中国演艺艺连锁的第一一名。但由于于演艺业务依依赖旅行社的的销售渠道，门门票价格较低低，平均人次次门票价格为为40元左右，年年贡献收入1.6亿元左右。短短期收入和利利润的贡献还还较为有限。在主题节庆上，公公司充分利用用节日庆典，即即包括国内外外传统节日，也也包括“自造”的节日，如如世界之窗从从96年开办至今今的“国际啤酒节”、XX从2000年开始创办办的中国唯一一的旅游狂欢欢节。另外，公公司还坚持与与政府、媒体体合作举办大大型活动或晚晚会，提高景景区声誉、扩扩大景区品牌牌覆盖面。在动画方面，XXX09年就已出资5498万元受让江江通动画股份份有限公司9.6%的股份，成成为公司第二二大股东，正正式将产业链链条拓展到动动漫产业。江江通动画是国国内最大的动动画制作公司司之一，年制制作量近万分分钟，制作的的动画片总时时长已超过2万分钟，并并拥有5个动画系列列的版权资源源，总资产逾逾亿。根据这这些动画片中中的人物和场场景，江通动动画还创建了了目前亚洲规规模最大的儿儿童软件乐园园——“嘟嘟乐园”。20055年春节，江江通动画的原原创片《天上上掉下个猪八八戒》在央视视播出，创下下4.17%的高收视率率，成为国家家广电总局推推荐的首部优优秀国产动画画片之一。目目前，国家及及动画产业基基地江通动画画工业园项目目正在建设中中。图表SEQ图表\*ARABIC19：江通动画所所涉及业务数据来源：公司数数据，高通智智库XX参股江通动画，不不仅可以分享享动漫企业快快速成长的收收益，还可以以效仿迪斯尼尼的成功模式式，将通过各各大电视媒体体深入人心的的动漫卡通形形象引入到现现有的主题公公园景区，形形成强势主题题文化的品牌牌效应，提升升主题公园娱娱乐品质，增增长旅游业务务收益；同时时，针对青少少年群体，园园区卡通主题题的形象产品品也可以获得得更好的销售售收益。在4D电影、3D舞台剧剧、高科技影影视游乐项目目方面，公司司积极探索数数字动漫业务务，促进主题题公园游乐产产品与数字动动漫产品的结结合，目前已已启动相关影影片的策划及及创意制作。公公司已于2011年7月4日收购深圳圳市远望落星星山科技有限限公司60%股权，并将将其更名为深深圳XX文化旅游科科技有限公司司。落星山成成立于09年，主要有有计算机系统统集成、高科科技游乐仿真真、数字影视视娱乐三大业业务。收购主主要从管理、人人才和开发经经验上对公司司有所促进，有有助于公司实实现旅游文化化产业的战略略延伸。此外，公司已经注注册成立哈克克文化公司，开开发连锁经营营的儿童职业业体验馆，针针对为4-12岁的儿童设设计消费产品品，首批项目目计划于2011年底在深圳圳欢乐海岸与与成都XX建成开放。四、高端住宅为主主的地产业务务1、高端住宅现金牛、高高毛利XX的房地产业务板块块采用以旅游游主题地产为为特色的“成片综合开开发和运营”开发模式，集集中在珠三角角、长三角、环环渤海湾、西西南四大重点点区域。其住住宅项目主要要偏重高端地地产，享有近近60%的高毛利，每每年为公司提提高大量的销销售回款，支支持其高投资资的主题公园园项目。住宅宅项目的高毛毛利一方面基基于“旅游＋地产”模式下的大大面积低价格格拿地，地产产项目土地成成本较低；另另一方面主题题旅游项目在在最大程度上上对地块价值值进行提升，有有了主题旅游游的依托，公公司在房地产产销售方面就就具有一定的的垄断性质。此此外，其高档档物业的定位位又为公司提提供了进一步步的高毛利空空间。目前公公司土地储备备990万平方米，平平均地价仅1500元/平方米，而而项目销售均均价已超过2万元/平方米。图表SEQ图表\*ARABIC20：毛利率水平平处于行业高高位数据来源：公司数数据，高通智智库XX主题公园建成运营营可以形成强强大的社会效效应，对于一一个城市的形形象提升起到到重要作用，而而一个大型主主题公园的入入驻对区域经经济所产生的的“乘数效应”也是各地方方政府非常渴渴望的。所以以XX区外旅游综综合项目开发发的土地使用用权大多通过过与地方政府府的协商方式式来取得，低低成本的土地地使用确保项项目巨大利润润空间。以2012年5月即将开业业的武汉XX为例，项目目坐落于在国国家4A级名胜风景景区武汉东湖湖风景区核心心区域，3167亩土地以43亿元价格转转让，每亩单单价仅136万元，楼面面地价为2136元/平方米，临临近武汉XX的高档住宅宅小区“东湖天下”二手房均价价已经突破1.4万元/平米，若开开盘销售每平平米可赚取1.2万元。XX地产项目以低密度度、大户型的的高端物业为为主。虽然今今年限购令等等地产调控政政策使得高端端住房市场受受影响较大，但但政府严格控控制建设用地地供应的土地地紧缩政策使使得拥有较好好环境的高档档住宅比较稀稀缺，因而其其地产物业的的发展空间潜潜力巨大。地地产物业的发发展空间大是是中国主题公公园业有别于于其它国家的的最主要的优优势。此外，XX产品具有浓浓郁的文化旅旅游气息、优优美的环境和和完善的配套套；并且旅游游项目布局存存在覆盖半径径，理论上，XX旅游地产项项目的区域布布局也将呈点点状和散状，在在单个区域内内因不可复制制而具备稀缺缺性。但另一方面，XXX“旅游+地产”模式从长期期来看，其中中的地产业务务发展空间存存在天花板。其其一，XX的“主题公园”作为整个体体系的人造旅旅游景观，如如果不能有效效吸引到游客客的青睐，那那么围绕着主主题公园所打打造的高端房房地产项目也也将失去其高高溢价的支撑撑点，利润也也会随之降低低。比如在上上海，XX地产项目地地址与欢乐谷谷各在一方，旅旅游和地产不不能发挥协同同效应，地产产的附加值就就大大降低。目目前XX的“旅游+地产”模式在其他他城市的推进进过程中都遇遇到了或多或或少的问题，在在深圳获得的的超额收益，在在其他地方甚甚至只能平均均化。其二，由于旅游布布局存在业务务半径的问题题，不论是欢欢乐谷还是生生态旅游，都都需要大量的的消费人群支支持，可以布布局的城市是是有限的，因因而伴生的地地产业务布点点也将是有限限的。在某一一业务半径内内继续开店，势势必互相抢生生意，边际效效应递减。例例如，北京欢欢乐谷2007年接待的202万游客中，虽虽没有具体统统计数字，但但其中必然有有相当一部分分来自于近在在咫尺的天津津。如果2011年天津类似似项目开业，势势必会影响北北京的客流量量。如果没有有新的模式，5-8年之后，公公司地产业务务储备和收入入贡献将面临临快速衰竭的的困境。不过公司似乎已经经意识到了未未来可能面临临的问题。除除开发新的产产品线如欢乐乐海岸外，还还积极介入高高端地产和商商业，如上海海的苏河湾和和合利坊项目目，这两个项项目是不同于于公司以往模模式（旅游+地产）的、纯纯高端的住宅宅和商业。以以“苏河湾”为例，XX计划在上海海的核心区域域打造一个国国内一流的包包含文化创意意、休闲旅游游、都市娱乐乐、商务办公公和高档居住住于一体的大大型城市综合合体。作为上上海市确定的的首批现代服服务业集聚区区之一,“苏河湾”被视为目前前上海市中心心最后也是最最完整的一块块尚未开发的的黄金地块,该区域共划划分为十个地地块。苏州河河北岸东块1街坊地块便便是“苏河湾”地区推出的的首幅地块,也是苏州河河滨河地区闸闸北段离陆家家嘴金融中心心最近的一个个地块。由于公司在深圳开开发的波托菲菲诺、天麓和和招华曦城等等项目堪称国国内顶级住宅宅的代表，且且公司在各地地开发的旅游游地产在当地地亦是定位高高端，因此，我我们认为公司司在开辟纯高高端住宅市场场方面将不会会面临较大的的挑战。2、当前销售、开工工状况由于政府近两年调调控严厉，市市场可能会担担心XX高端项目预预售证能否顺顺利获批的问问题。由于目目前北京和深深圳利用行政政限价方式，人人为拉长高端端楼盘取得预预售证时间，公公司产品的去去化速度受到到了一定的影影响。2011年1季度销售回回款20亿元，销售售面积10万平方米，主主要销售项目目为深圳香山山里，侨城馨馨苑，上海合合利坊。香山山里项目由于于是双拼户型型，受限购影影响较大，总总建面15万平米，目目前剩余20%未销售。但公司近期推出的的高端产品取取得了不俗的的去化水平，公公司在深圳XX地区的高端端产品纯水岸岸第9期于7月10日开盘，当当日即基本售售罄，虽然推推盘仅有7.6万平米，但但凭借较高单单价水平，仅仅此项目即贡贡献销售额约约36亿元，缓解解了市场对豪豪宅难销的顾顾虑。此外，公公司目前正在在不断丰富其其产品线，提提升抵御系统统性风险的能能力。XX地产项目的高档住住宅主要分布布于上海、深深圳、北京、天天津、成都、泰泰州、昆明、武武汉和西安。2010年度结算面面积约为53.222万平米，截截止2011年初共有权权益可售面积积864.11万平米。2011年上半年公公司的房地产产收入为33.8亿元，较上上年同期增长长50.411%；毛利率率高达64..52%，较较上年同期增增长2.68%。这主要由由于2011年上半年房房地产收入结结算项目多于于上年同期，且且产品类型不不同。在开工方面，20011年公司旅游游综合业务配配套地产与房房地产业务计计划开工面积积为143万平方米，计计划可售面积积为151万平方米，开开工量同比增增长52.9%，可售量同同比增长87.6%。开工量和和可售量均为为近年来的最最高点。项目目80%进入推盘，全全年推盘面积积为120万平方米。2011年公司司推盘量将达达到历史高点点，推盘面积积结构较为均均衡，别墅、公公寓及洋房各各占1/3。别墅类产产品分布于成成都、昆明、上上海、深圳、天天津、西安、泰泰州和武汉，一一二三线城市市均有产品推推出，分散了了推盘风险。高高层小户型的的公寓产品分分布于上海，深深圳和成都，2010年在调控最最为严重的一一线城市，公公司上海和深深圳的小户型型产品去化率率仍可达到80%。中低层大大户型洋房产产品，在调控控中会呈现去去化率的下降降的情况，在在调控最为严严重的北京、上上海和深圳共共计26万平方米推推盘量，其余余分布在二线线城市。3、土地储备分布截至2010年末末，XX共拥有权益益土地储备896万平方米，其其中旅游综合合业务配套地地产储备面积积663万平方米，房房地产业务储储备面积234万平方米。以以公司每年平平均开工150万平方米计计算，现有土土地储备可保保障公司至少少6年发展。从区域分布来看，项项目主要分布布在天津、武武汉、成都、昆昆明、深圳和和上海，随着着公司逐步进进军二三线市市场，目前中中西部占比为为44%，环渤海28%，珠三角14%，长三角12%，分配呈金金字塔式。在在城市布线上上，一线城市市占比为24%，二线城市71%，三线城市市泰州占4%。从地块规规模来看，单单体体量大，将将分期持续开开发，业态上上包括了低密密度、多层、高高层和商业。从从土地获取方方式来看，除除上海项目外外，其他大都都是通过旅游游项目获取。上上海主要是因因为严格限制制住宅用地招招拍挂，因此此捆绑旅游项项目大面积一一次性获取土土地比较困难难。图表SEQ图表\*ARABIC21：土地储储备分布数据来源：公司数数据，高通智智库此外，公司20111年上半年计计划获取青岛岛项目土地，该该地块位于青青岛市李沧区区，该区域百百果山森林公公园将举办2014年青岛世界界园艺博览会会。同时正在在洽谈的项目目包括北京温温榆河，上海海欢乐谷二期期，成都欢乐乐谷北区，西西安杜陵项目目。XX目前已有相当大规规模的土地储储备，短期内内无拿地压力力，但从土地地市场日趋严严格的规划供供应和出让条条件来看，短短期内通过“旅游＋地产”的捆绑模式式大面积低价价拿地的难度度将越来越大大，特别是在在东部沿海一一二线城市。不不过从长期看看，由于公司司的大型旅游游主题公园对对城市形象和和地区价值的的提升作用显显著，因此地地方政府与公公司合作的意意愿强烈，公公司并不存在在拿地瓶颈。五、代表性产品简简介1、主题公园北京欢乐谷北京欢乐谷位于朝朝阳区东四环环四方桥东南南角，占地100万平方米。其其中，公园一一期占地约54万平方米，分分别由峡湾森森林、亚特兰兰蒂斯、失落落玛雅、爱琴琴港、香格里里拉、蚂蚁王王国和欢乐时时光七个主题题区组成，于于2006年暑期建成成开放。公园园二期、三期期分别占地5万平方米和40多万平方米米，欢乐谷二二期“欢乐时光区”已于2011年6月全面对外外开放，北京京目前国内最最高的发射过过山车“极速飞车”也正式开通通运营。北京欢乐谷精心设设置了120余项体验项项目，包括40多项娱乐设设备、50多处人文生生态景观、10多项艺术表表演、20多项主题游游戏和商业辅辅助性项目，可可以满足不同同人群的需要要。年轻人可可以尽情领略略水晶神翼、太太阳神车等世世界六大顶级级娱乐设备的的超炫体验，充充分感受香格格里拉《金面面王朝》带来来的浪漫与神神秘。老年人人可以沿着爱爱琴港湾、玛玛雅小镇的足足迹，登上舒舒缓的亚特兰兰蒂斯聚能飞飞船，寻找历历史的遗迹，梳梳理文明的脉脉络，感受各各大主题分区区梦幻般的人人文魅力。儿儿童可以走进进蚂蚁王国，鲜鲜活了解社会会、自然与生生态的种种知知识，在参与与体验中领悟悟加速度、失失重感，感受受植被的多样样性，艺术的的趣味性，还还有色彩、自自然、音乐和和运动。深圳锦绣中华锦绣中华是深圳XXX的一个旅游游区，坐落在在风光绮丽的的深圳湾畔。她她是目前世界界上面积最大大、内容最丰丰富的实景微微缩景区，占占地四百五十十亩，分为主主点区和综合合服务区两部部分。82个景点均按按中国版图位位置分布，比比例大部分按按1：15建造。“锦绣中华”的景点均是是按它在中国国版图上的位位置摆布的，全全园面积有如如一幅巨大的的中国地图。这这些景点可以以分为三大类类：古建筑类类、山水名胜胜类、民居民民俗类。安置置在各景点上上的陶艺小人人达五万多人人。这里有名列世界八八大奇迹的秦秦陵兵马俑；；有众多世界界之最：最长长的城墙（万万里长城），最最古老的石拱拱桥、天文台台、木塔（赵赵州桥、古观观星台、应县县木塔），最最大的宫殿（故故宫），海奇奇山峰（黄山山）、最大瀑瀑布之一（黄黄果树瀑布）；；有肃穆庄严严的黄帝陵、成成吉思汗陵、明明十三陵、中中山陵，金碧碧辉煌的孔庙庙、天坛，雄雄伟壮观的泰泰山，险峻挺挺拔的长江三三峡，如诗似似画的漓江山山水，有杭州州西湖、苏州州园等江南胜胜景，千姿百百态、各具特特色的名塔名名寺名楼名石石窟以及具有有民族风情的的地方民居；；此外，皇帝帝祭天、光绪绪大婚、孔庙庙祭典的场面面与民间的婚婚丧嫁娶风俗俗尽呈眼前。在在编钟馆，游游客还能欣赏赏到古装乐队队为您演奏千千古绝响——楚乐编钟。游游客可以在一一天之内领略略中华五千年年历史风云，畅畅游大江南北北锦绣河山。深圳世界之窗世界之窗是中国著著名的缩微景景区，位于深深圳湾畔，以以弘扬世界文文化为宗旨，是是一个把世界界奇观、历史史遗迹、古今今名胜、民间间歌舞表演融融为一体的人人造主题公园园。公园中的的各个景点都都按不同比例例自由仿建。深圳世界之窗文化化旅游景区，占占地48万平方米。集集世界奇观、自自然风光、民民送风情、民民间歌舞于一一园，再现了了一个美妙的的世界。世界界广场、世界界雕塑园、巴巴黎之春购物物街和侏罗纪纪天地共同构构成千姿万态态、美妙绝伦伦,让人惊叹的的人造主题公公园。景区按按世界地域结结构和游览活活动内容分为为世界广场、亚亚洲区、大洋洋洲区、欧洲洲区、非洲区区、美洲区、现现代科技娱乐乐区、世界雕雕塑园、国际际街九大景区区，内建有130个景点。泰州XX泰州XX是XX集集团区外大型型发展项目之之一，总投资资25亿元，占地3000亩，坐落于于江苏省泰州州市溱湖国家家4A级湿地公园园西侧。这是是“中国旅游第第一品牌”的XX集团在第第二轮全国布布局的点睛之之作，泰州XXX的发力点点则是打造“中国湿地生生态温泉第一一城”。依托优美的湿地景景观与珍稀的的温泉资源，泰泰州XX整体规划划以水为灵魂魂，重构了原原始的湿地生生态肌理和水水系脉状分布布，形成了“蓝脉绿网、水水城小镇”的特色风景景，规划内容容包括温泉度度假区、古寿寿圣寺区、低低密度住宅区区、湿地体育育公园、水上上乐园和水上上观光线。融人文于生态之中中，汇古典与与时尚之间，坚坚持“新江南、新新都市”的规划定位位，泰州XXX以其超前的的规划理念与与雄厚的开发发实力，将致致力于打造一一个集温泉度度假、商务会会议、星级酒酒店、休闲运运动、佛学文文化与主题地地产于一体的的湿地温泉旅旅游目的地。其中，一期项目产产品已于2010年春对外营营业，包括云云海温泉、温温泉奥思廷酒酒店、水岸商商业街、湿地地体育公园和和纯水岸一期期地产。二期期还将陆续推推出古寿圣寺寺景区、国际际会议中心、儿儿童水乐园、湿湿地生态酒店店、纯水岸住住宅等项目。欢乐海岸“欢乐海岸”项目是是深圳市“十一五”旅游规划的的重点项目和和XX集团重点点项目，位于深圳湾湾商圈核心，占占地面积约125万平方米，是是集文化、生生态、旅游、娱娱乐、购物、餐餐饮、酒店、会会所等多元业业态于一体的的都市娱乐目目的地。欢乐海岸汇聚全球球大师智慧，以以海洋文化为为主题，以生生态环保为理理念，以创新新型商业为主主体，以创造造都市滨海健健康生活为梦梦想，开创性性地将主题商商业与滨海旅旅游、休闲娱娱乐和文化创创意融为一体体，形成独一一无二的商业业+娱乐+文化+旅游+生态的全新新商业模式，真真正实现集主主题商业、时时尚娱乐、健健康生活三位位一体的价值值组合，以实实际行动推动动中国主题商商业的创新和和发展。欢乐海岸依海而建建，以水相连连，总占地面面积125万平方米，由由欢乐海岸购购物中心、曲曲水湾、椰林林沙滩、度假假公寓、XX湿地公园五五大区域构成成；并以区域域内自然环境境资源为依托托，形成各具具特色的主题题发展模式。XX狂欢节、XX龙舟节、XX欢乐海岸（国国际）音乐节节、大型多媒媒体水秀也将将落户于此，使使欢乐海岸成成为南中国最最具商业娱乐乐互动效应的的城市文化大大T台。欢乐海岸购物中心心总建筑面积积约8万平方米，以以零售、餐饮饮、娱乐业态态为主。由美美国LLA担纲设计，整整体造型流线线动感，与临临水建筑环境境呼应融合，是是深圳唯一以以环保、生态态理念建造的的现代亲水国国际化购物中中心。曲水湾湾位于欢乐海海岸项目东区区，建筑面积积约6.5万平方米。以以“找回深圳消消失的渔村”为故事主线线，采用独栋栋环水街区式式布局，融合合国际建筑元元素与岭南文文化风格。近近1000米蜿蜒水系系和七座景观观桥串联起区区域内特色建建筑群落，形形成小桥流水水、庭院步道道、绿树簇拥拥、碧水环抱抱的现代岭南南水岸风情，集集中展现深圳圳创新城市建建筑艺术。华华会所坐落于于欢乐海岸海海心岛，作为为深圳首个真真正意义上的的城市级会所所，华会所采采用专业的会会员制运营管管理，集高端端商务、生态态景观、餐饮饮、健身、Spa、娱乐于一一体，并配备备标准直升机机停机坪、观观光游艇、海海岛网球场、红红酒雪茄廊、无无边际双泳池池、豪华SPA及环岛跑道道等，为精英英圈层提供尊尊荣、私密的的城市中心海海岛生活，致致力成为“华人精英俱俱乐部”。椰林沙滩滩公园位于欢欢乐海岸项目目南区，占地地面积约10.2万平方米，以以独特的地景景式建筑连接接滨海大道及及红树林海滨滨生态公园，是是深圳湾15公里滨海休休闲长廊的东东起点。公园园拥有中国唯唯一深入城市市中心、进深深40米场域的人人造沙滩，并并引入深圳市市区首家麦当当劳“得来速”汽车餐厅，集集景观、休闲闲、餐饮、购购物等于一体体。XX湿地位于欢欢乐海岸项目目北区，是唯唯一地处现代代化大都市腹腹地的红树林林湿地。占地地面积约68.5万平方米，拥拥有2万多平方米米红树林景观观，是国家二二级保护鸟类类黑脸琵鹭等等数十种珍稀稀鸟类的繁殖殖栖息地。2、酒店项目茵特拉根酒店深圳茵特拉根XXX酒店是以瑞瑞士文化为主主题的超豪华华五星级酒店店。茵特拉根根XX酒店坐落于于深圳东部XX茵特拉根小小镇，秀丽的的湖泊、茂密密的树林不仅仅为酒店营造造出不可多得得的自然景观观，更为它带带来终年清爽爽的宜人气候候。茵特拉根XX酒店店拥有308间豪华客房房，建筑设计计独具匠心，艺艺术元素渗透透每个细节。一一流的设施设设备，一流的的服务品质，尽尽展茵特拉根根XX酒店好客之之道。深圳茵茵特拉根XX酒店会议设设施:茵特拉根宴宴会厅，位于于酒店三楼，以以古典唯美设设计为主，是是举办婚宴、大大型会议、新新闻发布、商商务庆典及产产品介绍的绝绝佳场所。深深圳茵特拉根根XX酒店餐饮设设施:哥特吧，位位于酒店一楼楼，宏伟的哥哥特教堂式建建筑令人驻足足赞叹。倾听听现场音乐时时，品一杯特特制鸡尾酒或或一杯藏于酒酒窖的佳酿，心心旷神怡。秋秋叶餐厅，位位于酒店六楼楼，齐集铁板板烧、寿司、刺刺身及各种经经典菜品的日日本料理餐厅厅。XX洲际大酒店深圳XX洲际大酒店位于风风景优美的南南山区，是中中国首家以西西班牙风情为为主题的豪华华酒店。距深深圳国际机场场和香港仅25分钟车程，距距福田区市中中心约10分钟车程。步步行15分钟即可至至世界之窗和和欢乐谷主题题公园。一艘实物大大小的西班牙牙仿真帆船凌凌驾于通往酒酒店接待大堂堂的车道之上上，冲击着人人们的视觉。深圳XX洲际际大酒店高八八层，共有包包括两座翼楼楼在内的491间客房、30间套房和28间酒店式公公寓，总共有有549间客房、套套房和酒店式式公寓，其中中两层是洲际际俱乐部楼层层。所有的房房间均提供高高速互联网接接入、液晶电电视和一流的的BOSE音响系统，八八间主题餐厅厅和酒吧将给给客人带来令令人难忘的用用餐享受。菩提宾舍深圳华兴寺菩提宾宾舍是以佛教教文化为主题题的精品酒店店，坐落于东东部XX华兴寺景景区内，它将将“禅宗”理念融入酒酒店设计当中中，呈现“闲寂、自然然、幽雅、朴朴素”的精神内涵涵。酒店倡导导关注心灵文文化，表现对对人性的尊敬敬态度，更将将山海之间独独有的禅意世世界呈现在都都市人的眼前前，让每一位位客人感受妙妙在高顶，不不可言传的精精神体验。深圳华兴寺菩提宾宾舍客房布置置别处心裁，独独具禅意，让让您的修行之之旅，静谧无无忧。酒店为潜心心修行的客人人量身订制礼礼佛、请法、灵灵修等体验课课程，并有东东部XX华兴寺住住持印能法师师定期举行的的禅聚活动。以以汇聚大江南南北精美素食食而闻名的香香积斋，将斋斋菜也做得“活色生香”。香积斋以以质朴，自然然为设计风格格，全部采用用原木餐桌与与座椅，极力力突显实用与与功能性。蒿草编织而成的镂镂空屏断，巧巧妙，完美的的划分出一个个个静谧的空空间，而画有有精致花