创意产业园研究报告12022

龙岗中心城怡丰数字内容产业园研究报告一、研究概要二、研究背景三、增加容积率的合理性四、增加容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容

一.研究概要经济指标

本项目位于深圳市龙岗区中心城内，项目含两块用地，建设用地规划许可证的宗地号为Ｇ01015-0072，容积率1.48,用地总面积42769.10平方米ＡＢ

由于地块的规划要点批复于2003年，随着龙岗中心城的近期的高速发展建设和深圳市的土地资源短缺显现，随着中心区城市服务功能带的作用加强，项目的原规划设计指标已难以满足片区日益提升的城市建设要求，难以适应片区城市发展趋势。考虑到片区协调、城市设计、土地经济性等综合因素，校核项目周边配套设施、道路交通承载力等条件后，建议地块使用功能进行重新定位。一.研究概要园区规划许可证

怡锋高新技术产业园位于龙岗区龙城15区，西临黄阁路，北靠龙平西路，交通便利，项目总用地面积42769.10㎡，建设用地面积40118.70㎡，计入容积率建筑面积59493.53㎡，容积率1.48，依据规划许可证已建建筑面积44812.30㎡。一.研究概要园区宗地图

本地块位于龙岗中心城黄阁路与龙平路交界处东南角，西侧为天安龙岗数码新城，北侧为已建成依山郡高档居住区，南侧为平安里学校,同时周边大批的高档居住区正在兴建。有氧吧之称的龙城公园距本地块不足一公里，新秀社区公园与本项目相连。天安数码城新秀社区公园平安里学校依山郡本项目位置龙平黄阁园区位置

一.研究概要奥体中心本项目位置本地块位于龙岗中心城黄阁路与龙平路交界处东南角，奥体中心沿黄阁路与本地块相距约1公里。

一.研究概要园区原规划设计楼号层高建筑面积（平方米）功能规划时间１#２#37037.76887.25综合厂房２００3.０９３#32202.34综合办公楼２００3.０9４５６39495.709290.629469.10综合厂房２００3.０9７76942.31园区工人宿舍调整规划８97-18168.84473.94园区工人宿舍调整规划73246518怡数锋字高内新容工创业业区园

一.研究概要园区原规划总平面

目前园区内已有装饰、装修、家私等与创意设计相关联的300个厂家进驻。随着附近龙岗天安数码新城和奥体中心的建设，入园厂家对“前店后厂”的需求日趋紧迫，迫切需要研发、设计团队进驻园区。因此，园区原设计容量已经不能满足现阶段产业发展的需要，只有扩大园区规模，加大容积率才能符合园区创意产业发展的需要。

Ａ地块（一期已建厂）：占地：36000平米建面：44812.30平米Ｂ地块（二期未建宿舍及配套）：占地：6769.10平米建面：17279.89平米等待完成规划调整后再建设AB123456

一.研究概要园区发展需求

上图为本项目已建成园区的1#~6#栋厂房。龙岗经济的发展与腾飞给龙岗中心城的发展带来了前所未有的机会与机遇。奥体中心的建设带来的体育产业的发展，周边住宅区的大量建设提供了高素质的人员保证，同时入驻数字内容产业园的企业科研与创业的需求更加刺激了本项目的快速建设和使用需求。

一、研究概要二、研究背景三、调增容积率的合理性四、调增容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容

二.研究背景

项目区位

位于深圳市龙岗区龙城街道，该片区位于深圳市龙岗中心组团，是全区政治、文化、教育、医疗中心，该片区位于深、莞、惠交界处，属于城市的门户形象地区。

龙岗区位于深圳市东部，区政府驻龙岗镇。行政区域东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接宝安区，北靠惠州市、东莞市。龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，总人口133万人，其中常住人口27.2万人。

法定图则要求

本项目的所处的龙岗中心城区，在《龙岗中心城中心区控规调整》组团规划中确定本地块规划用地性质为先进工业、轻工业、高科技行业为主，周边分别为居住用地、学校，规划市政道路密集，形成了完整的城市社区。

二.研究背景

横岗东莞坪地惠州坑梓坪山市区怡锋高新区龙岗中心城

龙岗中心城交通条件

龙岗中心城市化进程的推进是与道路的扩建相并齐的，机荷、水官高速的通车带来了龙岗经济的腾飞。外环路、地铁3号线方案的出台、深惠路的改造等利好，对整个中心组团来说是一针强心剂，中心城的城市化因道路的开发而提速，中心城产业的档次也将大幅度提升。

二.研究背景

本项目

项目东边主要为居住、行政、文化的中心，教育、医疗、购物、休闲等生活配套设置齐全，目前就近的大型购物场所为天虹商场、岁宝百货，随着龙福路沿线各楼盘的相继入伙，罗马公元的购物公园以及龙城国际商业的启动，其片区配套更加丰富。项目西边为高新技术产业区。

二.研究背景

周边配套设施分析海关大厦公园大地怡丰数字内容产业园一、研究概要二、研究背景三、调增容积率的合理性四、调增容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容

用地存量短缺

龙岗中心城的土地存量短缺要求本项目采用高强度的开发模式

龙岗中心城的用地规模为３３.４平方公里，规划人口２５-３０万人。产业组团发展带来的庞大的配套服务需求主要包括居住生活、商务办公、商业服务、餐饮休闲、物业租赁买卖、医疗卫生、教育培训等。而对于土地存量短缺的龙岗中心城来说，解决更多配套服务需求的直接办法，就是适当的升高片区的开发强度，采取集约式的开发模式。本项目地块所在区域是未来中心城复合商务生活区。片区土地经济效益及环境效益的重要日趋显现。

三.调增容积率的合理性产值低下造成土地浪费名称面积产业定位租赁情况租金白灰围工业园8万平米先进技术工业为主导,配套先进制造90％14元/平米回龙铺工业园7.5万平米数字显示、新材料、新能源等相关的配套产业——15元／平米志达工业园１２万平米化工、机械制造、服装、电子100％11元／平米华特工业园10万平米轻工业,食品,电子产品,——9元/平米盛平工业园15万平米电子、化工、机械加工100%10元/平米百地工业园11万平米食品、服装制造、小商品加工95%14元/平米龙腾工业园8万平米仪器制造、电子产品加工、轻工业98%13元/平米龙城工业园１０万平米电子、化工、能源、食品、数码１００％13元/平米

周边工业园同质化竞争及无差异园区定位，将造成投资的重复及园区产值底下，土地严重浪费

本园区如果仍采用同周边工业园区相同传统工业，则不具有规模优势，无法形成大工业区产业的凝聚力，入园企业性质没有特色与周边园区相同，造成租金的低价位恶性竞争，本园区必将进行产业的升级以创造生存的空间，谋德新的发展契机。本园区紧邻天安数码城，必须采用与其相类似的建设模式，发展创意产业。

三.调增容积率的合理性盛平工业园志达工业园回龙铺工业园龙腾工业园华特工业园百地工业园白灰围工业园西北组团新城市形象复合商务生活区西组团—奥体新城体育运动、居住、商业文化、会展、旅游休闲于一体的城市复合功能区东组团-行政活动中心有文化设施以及国家公务员宿舍区，生活区，商业区等组成包括：区委、区政府办公楼及各部门办公场所和图书馆，商贸会议中心、影剧院、学校等中央组团由中央公园的浏览景点组成南组团（深惠公路西侧）由直属办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、购物中心、商业城等轻工业组团主要发展先进的工业，以轻工业、高科技行业为主三.调增容积率的合理性

片区功能规划

本项目片区组团是先进工业和高科技产业园集中的地方，提高容积率是城市发展的必然要求。

根据《深圳市文化发展规划纲要2005年—2010年》在龙岗中心城西区，按规划将建设成为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲于一体的城市复合商贸生活区，是服务于整个深圳的城区，本项目所在组团片区也将成为龙岗的新城市形象复合商务区、高新科技创新产业园区。片区经济效益和环境效益将得到巨大提升。三.调增容积率的合理性

奥体新城带来无限发展机会

2006年2月14日，原高交会馆开始整体搬迁至龙岗中心城西区的奥体新城，属于龙岗区规划的中央商务区，届时将更名为龙岗会展中心。今后在此举行的专业会展将促进龙岗中心城与世界的接触，形成会展经济。

龙岗区政府将以深圳奥体中心的建设和高交会馆的搬迁为契机，将中心城西区建设成为深圳市的体育中心、龙岗区的商务中心和会展中心。龙岗中心城的楼市开发将因此而提速，产品的档次也将大幅度提升，对整个中心组团来说，奥林匹克体育中心的启动和高交会馆的迁入无疑是一针强心剂，为中心城城市化发展赢得了一个良好的契机。2011年大运会的申办成功，更是中心城经济发展的催化剂。

城市功能规划带来机遇黄阁路本项目大运主会场龙城公园发展总部经济

龙岗中心城的土地存量短缺迫使工业园区外移，产业的升级是龙岗中心城城市化进程中的必然之路。发展总部经济提高土地利用效率、吸引优质企业总部资源入驻，带动总部经济快速发展，培育新的经济增长点；有利于增强产业自主创新能力，促进产业结构优化升级；有利于创造较多的利税，提高片区就业水平；项目的建设运营还可与周边环境形成协调互动的关系。

三.调增容积率的合理性经广东省人民政府批准，占地8000亩的深圳龙岗（吴川）产业转移工业园区，于近日举行揭牌入园仪式该园位于吴川市黄坡镇。工业园区按照一般加工业区、循环经济区、高科技产业区、休闲娱乐区进行布局。首期工程于6月底全面铺开。三.调增容积率的合理性总部基地迎合深圳经济发展的需求

对比市区内动辄售价几万元人民币的写字楼或以美元计算租金价格的写字楼来讲，总部基地写字楼低廉的价格，及赠大量地面停车位，后期物业管理费也很低廉,甚至不比深圳随便一套像样的中高档公寓的投入更高。错位经营会成为保证总部基地成功的另一个砝码。目前，深圳大总部经济区的雏形正在形成：南山科技园以民营科研、电子商贸为主，中小企业在此孵化、磨砺、成长，是民营企业的摇篮；车公庙泰然工业园是为以商贸、外贸办公形态为主的跨国企业、合资企业创造的内外贸易窗口，也是国际企业进入深圳的跳板；福田保税区则是国内外大型企业的生产基地，也是国际企业的产业基地。

相对于深圳市根深蒂固的世界生产中心地位而言，这座现代加工之城同样在努力成为一个世界经济的中心。在出口经济的带动下，越来越多的国内外企业将自己的总部或区域中心设在了深圳，它们希望自己的办公地点既能彰显企业实力，具有良好的商务环境和办公环境；又能体现浓郁的企业个性风格，成为企业独立的象征。但是对于它们来讲，在价格一直居高不下的深圳楼市，不论是自己盖办公大楼，还是在城区内或租或买写字楼，都将是一种巨大的负担。而总部基地恰恰可以解决企业总部的这种需求与矛盾。三.调增容积率的合理性龙岗发展的现阶段迫切需要企业的总部基地

龙岗区是深圳外商投办企业最多的区域，大量的成熟工业加工区为深圳的经济腾飞奇迹奠下扎实的基础，但深圳日益高涨的写字楼价格成为经济腾飞的绊脚石，而龙岗区写字楼的缺少更是为经济发展带来阻碍，中心城急需大量的写字楼物业，天安数码城正在兴建，怡锋高新工业园正好可以借此契机，按照市政府要求转型为数字内容创业园，以总部基地形象登场，抢占市场需求的先机，与天安数码城和龙城工业园共同开创龙城总部楼宇新时代。一、研究概要二、研究背景三、调增容积率的合理性四、调增容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容项目产业主题方向的定性分析方向市场竞争政策因素产业园区特征分析本园改造可能性分析与本园定位匹配度电信设备华为、中兴政策支持自建园区，专业化程度高，企业单一无法引入大型专业性企业入园低电脑、手机及配件富士康政策支持规模宏大,产业凝聚力强，入园企业实力强体量小，园区面积无法形成规模较低电子数码天安数码新城政策支持现代建筑规划,适合电子科技、金融后勤服务业、创新科技行业等产业进驻新规划定位产业园区，与本项目相临，本园无竞争优势较低纯写字楼办公区中心城纯写字楼少，竞争程度一般没有政策支持现代建筑体态，需要众多中小型企业入驻改造后体量大，总供应面积多，市场需求有限低创意产业园区龙岗尚无，竞争相对较弱吻合政策导向需要一定规模的园区进行产业的聚集，以达到产业内的资源互补和共享改造体量相对适中，总供应面积适合较高四.调增容积率可行性园区产业定位创意产业概念四.调增容积率的可行性何为创意产业

当代文化创意产业的兴起源于创意产业这一创新理念的发现和发明。创意产业、创意经济或译成“创造性产业”，是一种在全球化的消费社会的背景中发展起来的，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。

未来文化创意产业对中国经济的全面协调发展和产业结构的进一步调整将具有越来越重要的作用。对于二次产业在国民经济中占据重要地位的中国，适时地调整产业比重，进一步推动三次产业特别是高科技支持的文化创意产业类高端产业群的发展，是十分必要的。创意产业的知识密集型、高附加值、高整合性，对于提升我国产业发展水平，优化产业结构具有不可低估的作用。

1998年美国人就发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。据统计，到2006年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了8351亿美元左右，约占国内总产值的6.34％。各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。世界各国创意产业分析四.调增容积率的可行性世界创意产业

当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实。约翰·霍金斯在《创意经济》一书中明确指出，全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增。在一些国家，增长的速度更快，美国达14％，英国为12％。2006年，英创意产业增加值达1609亿英镑。创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意产业行业内约有152000家公司在“部际商业注册机构”注册。创意产业雇佣总人数为230万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。

创意产业在全世界每天创造出220亿美元的价值，并以5%的速度递增，创意产业以其独特的产业价值取向、领域和方式迅速发展，成为一个国家或一个城市未来发展和竞争市场的制胜法宝，蓬勃发展形成了一股巨大的创意经济的浪潮。

四.调增容积率可行性中国创意产业中国创意产业分析

近年来，中国创意产业有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等城市积极推动创意型行业的发展，正在建立一批具有开创意义的创意产业基地。目前，我国文化创意产业还是市场不成熟、需求不稳定、产业链尚不完整的风险产业，又是有效需求高速增长、市场前景十分广阔、经济效益非常诱人的朝阳产业。正是具有如上的这种相辅相成的特点，文化创意产业才需要一个良好的创业环境，高效的政策支持机制，高技术的基础设施，相互接驳的产业链条，打破原有行业界限的重组场域，迅速顺畅交换传播的数字网络和一个高度市场化的交易平台。

2006年，对于中国的创意产业来说，是非常重要的一年。众多省市都提出要大力发展创意产业，建立并认定了一大批创意产业集聚区，出台了一系列政策规划。创意产业这颗新星在中国这个古老国度的天空上闪现出独特而耀眼的光芒。

四.调增容积率的可行性深圳创意产业深圳创意产业状况

深圳计划用3-5年的时间打造“设计之都”,长远的目标是将创意产业打造成深圳的优势产业。深圳文化创意产业将建立一个总体发展规划，确定未来若干年发展的政策导向，完善和优化创意产业发展的内部与外部的环境，研究和探讨如何以高新技术带动传统产业的升级换代，构成与完善创意产业的产业链条，建设一批以高新技术为基础的文化创意产业园区，加强创意项目作为风险产业的辅导、推动，进一步改革和完善创意产业的投融资体制，推动文化创意企业的快速生长。发挥集聚效应，培育创意市场，打造并完善创意产业链，形成新的产业发展群落。

2005年2月深圳市委、市政府制定的《深圳市文化发展规划纲要2005-2010年》（全文详见附件3）指出，我市将重点发展八大优势文化创意产业，力争达到2010年文化创意产业增加值占GDP比重超过10%。委、市政府已将文化创意产业确立为我市第四大支柱产业，必须将推动文化创意产业的发展。深圳将大力扶持传媒的印刷和发行业、动漫制作等产业发展，并培养一批品牌文化企业，使其参与全球文化产业资源的配置，增强企业竞争力。四.调增容积率的可行性

典型案例分析

“OCT－LOFT华侨城创意文化产业园”

华侨城集团投资8000万元，将原康佳等公司所在地的建筑面积近20万平方米的厂房区，改造成LOFT创意园区。目前著名设计师高文安等工作室、世纪凤凰传媒、鸿波信息公司、香港PAL设计事务所等20多家创意机构进驻了，首期5.5万平方米的场地几乎供不应求，占地9.5万平方米的后期（北区）项目也将在近期正式启动。

“OCT－LOFT华侨城创意文化产业园”分析

适应深圳城市发展，产业升级换代的需求，将重污染工业迁移出市区旧厂房改造，成本低廉，改造速度快，可以迅速投放市场赋予园区新概念，将国外LOFT工作室形态引入深圳引入无污染、低能耗的具有高附加值的创意产业，实现租金的提升改善了城市空间形象，用艺术的包装吸引市场客户的关注，达到经济效益和社会效益双丰收

园区核心主题选择四.调增容积率的可行性中国产业园区的发展状况深圳市科技文化产业发展的需要龙岗中心城城市化发展的产业定位调整要求深圳数字内容战略合作伙伴的经济实力与市场资源一个以工业设计、动漫相关产业、艺术设计为核心的创意产业园解决当前国内工业设计能力低下、产值不高的状况。解决深圳动漫设计产业设计无法有效转化为市场产值的问题。解决艺术设计企业自生发展，无行业成长的“温床”问题解决未来深圳市科技文化产业发展需要，符合深圳打造“设计之都”的城市定位定位高起点、高目标，成为深圳市产业发展的先锋。四.调增容积率的可行性何为工业设计

工业设计（IndustrialDesign）是近百年来国际上兴起一门崭新的、综合性的交叉科学。联合国教科文组织对工业设计明确定义为：工业设计是一种创造性活动，它的目的是决定工业产品的造型质量，这些造型质量不但是产品的外部特征，而且主要是结构与功能的关系，它从生产者和使用者的角度把一个系统变成连贯的统一。工业设计不是一般产品设计概念中的常规设计，它以产品功能为出发点，集结构、材料、形态、色彩等诸多因素，从社会、环境、经济、技术角度综合构思和设计、以满足人对产品物质功能和心理上的需求。

过去由于重生产、轻消费、轻市场的错误倾向导致我国工业设计水平十分落后，随着改革开放的深入进行，工业设计行业得到了很大程度的发展，但从适应加入世贸后新的市场环境，提高我国产品的竞争力方面的角度分析还有很大的潜力可挖。美国的一项技术研究表明：对工业设计每投入1美元，带来的利润约为1500美元。据我省科龙、美的、格兰仕等大型家电企业的统计显示：工业设计所占的作用约占工业总产值的50％。企业只有生产那些既能满足人们物质文化的需求，又能满足人们精神文化需求的商品，才会有市场，才会有好的经济效益。而企业设计的产品越具独特的文化和高科技，就越具有交流性和国际性，其价值就越高。

我国工业设计分析

四.适当进行改造可行性我国工业设计产业分析

目前由于世界和我国知识产权法规体系的不断完善，许多原来靠仿制国内外同行产品的企业的生存空间被大大压缩，也从另一个方面促进了我国工业设计行业的发展。另外，由于产品设计的个性化和专业化的不断加强，工业设计从原来依附于大型企业逐步分离的趋势日益明显，在我国一些发达城市出现了中小型工业设计公司和工业设计工作室，对未来我国工业产品发展的积极影响也正在体现出来，今年来我国在玩具、家用电器、通讯设备等方面的设计理念和设计水平逐渐向世界一流水平靠拢，并推动了传统加工业的快速发展。

深圳工业设计分析四.调增容积率的可行性

怡锋高新技术产业园（深圳数字内容创业园）位于龙岗区的中心、深圳工业产业服务基地，服务能力辐射的范围广及深、莞、惠三城，有打造城珠三角工业设计之都的可能。

深圳工业设计产业分析

低廉的人力资源是制造业中心形成的重要原因。作为制造业中心的初级阶段，OEM模式占最大的比例。深圳的许多私营企业都是靠承接国外订单来生存的。产品的外观与内在结构等基本上是国外厂家制定或是仿造的。要提高制造业的层次，必须大力发展ODM模式和OBM模式。香港的制造企业中，OEM模式占80%,ODM模式和OBM模式占20%。同香港的数字比较，深圳制造企业中OEM模式占的比例更多。

本项目建设的必要性四.调增容积率的可行性

自2002年起着手建设怡锋高新技术产业园，园区位于龙城15区龙平路与黄阁路交界的东南角，占地面积42769M2，与正在建设的天安数码城隔路相对，已建成建筑总面积42808M2，剩余用地约6700M2。目前，经市科技局批准，在园区内设立“深圳市数字内容创意园”。

我们力争将创意园打造成为华南地区乃至全国知名的创意产业品牌园区，吸引一批多媒体文化企业和来自全国各地甚至大批海外留学生到此创业，在龙岗形成特色鲜明、优势突出的创意产业基地，重点发展平面设计、动漫画制作、软件开发与服务、网络音乐创作、手机游戏设计、时尚设计、影视制作、3G及网络游戏、三维设计、数字电视增值内容等领域。

根据2007年3月30日《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》深府(2007)75号，市政府鼓励对建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区实施升级改造。按照政府要求，对现有怡锋高新技术产业园进行产业升级，此项目已列入龙岗区2007年香港招商会签约项目。借在龙岗举办2011年大运会之机，以国家省市及龙岗区政府给予的政策支持为依托，促进产业链中相关要素的有机结合，形成产业化规模效应，怡锋高新技术产业园发展将成为深圳市创意产业的重要基地，为龙岗文化产业的发展创造良好的环境，为深圳市龙岗创意产业的发展作出贡献。建设主体四.调增容积率的可行性

怡锋工业设备(深圳)有限公司

作为1989进驻深圳龙岗的大型高科技企业，伴随着龙岗的发展而成长，专业生产自动化立体停车设备、自动化立体仓库和自动化物流设备，年产值约2.1亿元，从2001年起已连续四年市场占有率和销售额位居全国行业前列。公司1998年被市科技局认定为高新技术企业；被贸工局认定为“先进技术企业和中国最有价值品牌企业；连续5年被工商局评定为“重合同守信用企业”；获中国市场研究中心颁发的“中国质量服务信誉AAA级企业证书”；是全国自动化停车设备行业唯一一家通过了ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、ISO18001职业安全卫生管理三套体系认证的企业。该企业有能力建设好本项目。为支持龙岗区高新技术产业的发展，满足怡锋高新技术产业园对创意产业发展的需求，并提高现有土地的使用率，新规划方案将容积率从1.48调增为2.69（含部分办公功能）。动漫相关产业分析

四.调增容积率的可行性游戏产业分析游戏产业本身虽然属于互动数字内容产业也属于休闲产业，同时又是一个横跨互联网、计算机、软件、消费电子等诸多领域的综合体。游戏产业的渗透力巨大，影响着相当多的相关产业，包括：电信业、信息产业、商业、传媒业、传统出版业、制造业、展览业。2005年中国网络游戏对通信业务收入的直接贡献为150.7亿元，对IT产业的直接贡献达63.7亿元，对媒体及传统出版业的直接贡献达35.8亿元，中国网络游戏出版市场实际销售收入为24.7亿元。其对各种产业的拉动作用可见一斑。玩具设计目前，我国有6500多家玩具企业，制造了全球70％以上的玩具，而中国的玩具企业又集中在广东。广东省的玩具产业经过20年的发展，现在已成为中国甚至全世界玩具的主要生产基地，仅在珠江三角洲就有4500家玩具企业，玩具企业数量和产销量占了全国7成以上，在2006年广东玩具工业产值达435亿元，出口达70亿美元。迅速培养一批本土的玩具设计人才，扶持一批玩具设计企业成为中国玩具设计行业重要内容。数字内容创意园的改造正可借次机会吸引深圳众多分散的玩具设计企业入园，形成具有规模的设计基地，在众多的设计企业交流互动下做强做大中国玩具设计业。

四.调增容积率的可行性服装设计

深圳600多家品牌服装企业自创的品牌多达1000余个，特别是女装品牌在国内独树一帜，占据着60％以上的市场份额，居绝对领先地位。深圳服装业的发展促使服装设计行业不在由服装生产企业自行配备设计人员，独立的服装设计机构在深圳也逐渐多了起来。龙岗区是深圳服装加工企业最多的区，中心城做为龙岗区工业产业服务基地的定位将吸引大批服务性企业进驻，其中包括服装设计业。本园区改造后的物业可以满足这些企业的办公需求。

随着中国高新技术的推广而在今后二十年左右的时间正在和即将发生深刻变化的“朝阳产业”，素有“21世纪知识经济核心产业”之称的产业有：

工业产品设计业、动漫影视产业、游戏产业及其与之密切相关的、音像制品出版业、会展旅游业、文化演艺、广告服务企业，设备租赁企业及与之相关的风险投资基金、创业投资基金等企业。

上述产业的发展所带来的“后现代产业浪潮”正在为中国经济创造了一次千载难逢的历史发展机遇，本园区除工业设计、动漫核心主题之外还应引进这些相关产业。

四.调增容积率的可行性艺术创作现代产品设计呈现艺术化趋势，通常人们从艺术中得到“美”的享受，而在产品中得到“用”的满足，艺术品和产品分别以两种截然不同的形态提供给人们。特别是在物质日益丰富的今天，人们对产品的选择不仅着眼于“用”的功能，更在于追求更多的“附加值”，其中艺术化和美的享受是必不可少的。因此，包括建筑卫生陶瓷在内的任何产品都在尽可能地通过艺术设计使产品艺术化，未来的产品与艺术品的界线将会越来越模糊不清，并巧妙地融合在一起。设计是连接精神文明与物质文明的桥梁，设计极大的提高了人类生存的生活物质量。龙岗中心城做为深圳两大卫星城之一的定位使龙岗区城市化进程提速，高质量的生活已经吸引一大批艺术与创作的精英企业进驻中心城，未来中心城的艺术与创作行业前景无限辽阔。

广告服务

2006年底，全国广告公司为86210户，比上年增加9857户，增长14.8%，广告公司占广告经营单位总数的67.1%。广告公司从业人员达701654人，增加49007人，增加8.2%，占广告从业人员总数的70.2%。营业额达665.2亿元，增加120.4亿元，增长27%。随着龙岗新城市中心地位的确定，中心城成为文化、教育、医疗中心、龙岗经济服务中心，该片区位于深、莞、惠交界处，经济辐射区域广泛，进驻中心城的广告服务性企业未来几年将成倍增增长，这势必增加对高档办公空间的需求。

四.适当进行改造可行性文化演艺龙岗文化中心位于龙岗区中心城龙城广场东侧，占地5万平方米，建筑面积10万平方米，共有、B、C、D、E、F六个互相连通又相对独立的建筑区，拥有大剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、城市规划建设展览厅、书城、展览厅、影城、多功能厅等功能区域，并设有专门的市民休闲生活配套服务楼。龙岗文化中心每个星期都有数次大型艺术、歌剧、绘画、音乐等表演，与文化中心相关的众多的文化、艺术演出公司对龙岗的写字楼有极大的需求，但目前市场状况难以满足需要，本园区的改造将是文化中心极好的配套公司办公地点。会展产业

根据中国贸促会的研究显示，未来5至15年内，中国会展业年均增长率将保持在15％至20％左右。预计到2010年，我国会展业总收入将超过200亿元；2020年，我国会展业总收入将超过1000亿元。随着2008年北京奥运会和2010年的上海世博会的举行，中国将掀起大型博览会风潮,而龙岗会展中心的建立将使中心城成为深圳第二个会展中心，会展经济将带动会展组织企业、展会制作企业、会展物流企业、宣传媒体等会展服务相关企业的数量增加，本工业园的地理位置及定位方向将使本园成为这些企业的入驻基地。

四.适当进行改造可行性创意在龙岗

中国创意产业已经作为一种崭新的经济理念落地生根，文博会成功地把文化产业链条连接起来。在深圳举办的第三届文博会通过展会形式来实现创意积聚效应，引导企业发展创意新型产业。

“深圳其实是中国现代设计产业的策源地。”设计作为服务于社会的创意产业，不仅需要有充满活力的市场经济作支撑，同时也需要开阔的视野和开放的观念，深圳恰好为设计产业提供了良好的发育土壤。与此同时，深圳龙岗将迎接2011年世界大学生运动会的到来，大运会能给深圳的文化产业带来产业经济方面的效益以及创意产品如城市设计包括艺术品的交易额的提高，必将给龙岗创意产业发展带来难得的历史机遇。大运会主会场就设在龙岗中心城的体育新城黄阁路与龙翔大道交汇点，距本项目沿黄阁路约定公里，增加了本项目规划调增容积率的可行性。

四.适当进行改造可行性数字内容创意园

目前本项目内的数字内容创业园已经吸引了从事工业设计、服装设计、陶瓷设计、布艺设计、建筑设计、平面设计、鞋业设计、金融保险、风险投资、法律服务、专利服务等20多家企业洽谈入驻。产业园坚持以“创意服务创意”的理念，通过搭建完善的现代服务平台，营造有利于提高创意生产效率的灵性空间，营造充满激情和活力、富有使命感的积极向上的文化氛围，建立互利互惠机制，聚集和整合创意产业以及金融、法律等高端现代服务业，为创意的人服务、为创意的组织服务、为创意的活动服务，以此实现激发灵感、催生创意、变现创意，最终达到推进创意产业化、促进产业创意化的目的。园区实行企业化、市场化运作机制，与龙城工业园、深圳（龙岗）留学生创业园、天安数码城共同打造龙岗中心城高新技术产业、自主创新、创意产业集群。充分整合并利用龙岗举办大运会、龙岗作为深圳次中心城、彼邻宝龙碧岭高新技术产业带等各项资源优势，将风险投资作为发展的助推器，将增值服务作发展的核心竞争力，将进一步整合社会资源作为发展的促进力，结合数字文化产业特色，坚持管理模式和运作机制不断创新发展的思路。

四.适当进行改造可行性相关政策**《城市更新办法》拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。已竣工验收的工业用地上增加建筑面积，对增加面积部分按现行规定地价标准的0.5倍计收。拆除的建筑面积不作补偿，土地使用年期从办理用地手续之日起重新计算。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

四.适当进行改造可行性相关政策《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》

本办法实施前已出让（含行政划拨）的工业用地经批准提高容积率且权属关系明确、增加的建筑面积仍为工业用途的，但未竣工验收、经批准保留使用的工业用地增加容积率，按以下原则计收地价：1．若增加后的容积率不超过2.0的，增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；2．若增加后的容积率在2.0至3.0（含3.0）的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收，对2.0以上增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；3．若增加后的容积率在3.0以上的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；对2.0至3.0（含3.0）增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；对3.0以上增加部分不另收地价。

四.适当进行改造可行性相关政策《深圳市创新型产业用房建设方案》本方案所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，按照上述目标和原则，在我市工业用地内专项建设并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其它配套设施的政策性产业用房。根据企业对创新型产业用房的需求，将其分为研发运营型、生产型两种类型。在新增用地上建设的创新型产业用房按工业用地供应。经市政府批准通过旧工业区升级改造提供创新型产业用房的项目，限定自用的部分，地价的计收标准按《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）的规定执行；依照我市相关规定可以转让的，按照公告基准地价的标准扣减原已缴纳的地价计收应缴纳的地价。用于出售的创新型产业用房，政府以公开方式限价销售。一、研究概要二、研究背景三、调增容积率的合理性四、调增容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容本园区新规划功能五、本园区规划调整方案园区建筑功能新规划整体原则深圳市东部创意产业园区建筑功能规划以能够满足拟引进产业中国际、国内大型一流科技文化企业的功能需求，适度超前的原则，同时兼顾对中小创业型企业的扶持，使园区内部环境既能满足科研开发与生产经营的需要，又能满足园区职工的物质、精神文化生活需要，同时还是充分展现我市高科技文化产业集群优势的窗口。本项目将逐步建立“孵化、服务、投资、专利交易四大平台”优势，以国家省市及龙岗区政府给予的政策支持为依托，以创业投融资为工具，以专业孵化器的管理服务为手段，通过资源整合和优势集成，全面打造规模化、专业化、网络化、社会化的文化产业投资和孵化平台；促进产业链中相关要素的有机结合，形成产业化规模效应；实现文化产业投资与孵化的功能结合，提供从种子成长为参天大树的全程支持和服务，为文化产业的发展创造良好的环境和机遇。本园区新规划功能五、本园区规划调整方案整合资源优势全力打造一流专利技术展示交易平台。1、建立有形专利技术展示交易大厅，公开征集专利产品进场展示，长期开设展示区、查询区、洽谈区。通过公开征集专利展品，以实物、模型、展板、证书、影像资料等多种形式在专利展示交易大厅进行免费展示和推介。该平台为中小企业和专利发明人的专利技术产品提供了良好的展示机会，各中小企业可以方便地利用该平台宣传产品，从而促进专利产品的转化与推广。2、建立了专利技术网络展示交易平台，在以数据库为核心的网站系统基础上，开展电子商务平台整体规划和设计。3、开展专利托管，树立特色服务品牌；通过专利托管为优秀专利项目及以专利技术为核心的创新型企业开展信息发布、专利集成、价值评估、投融资和项目交易等一系列优质高效、专业规范的服务，加快实现专利技术项目与资本市场的对接，促进专利技术的商品化、产业化和国际化。

专利托管是吸引风险投资促进专利转化的一种崭新尝试，它可整合政府、中心、投资机构、会员机构及专利权人等各自单独的优势，解决专利技术实施难的有效途径，促进了专利技术的转移及产业化，为推动我国专利转化及专利技术企业快速发展开辟了一条新的道路。本园区新规划功能五、本园区规划调整方案4、举办各类项目推介和培训活动，积极促成交易项目交易各方面对面的接触，为中小企业的投融资、转让提供了一个良好的互动交流平台。定期举行专场投融资论坛，通过行业的优质中小企业高管与投资公司、上市公司的高管的深入交流，为中小企业的发展提供实实在在的服务。根据对产业园拟引进的企业的行业特点、规模分布及企业发展需要，以及可以预测到的入园企业员工日常生活、文体活动的需要，本项目

将努力打造创业孵化的硬件平台、增值服务的软件平台和风险投资的网络平台，同时搭建公共技术平台，建立人才培训基地，并探索新兴产业发展，以促进创意产业园的可持续发展。

园区发展目标五、本园区规划调整方案

根据已公示的龙城公园片区法定图则，本项目用地为高科技工业用地。园区内将根据市场需求，为广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等13个行业的创意产业提供研发、投资、孵化、制作、培训、交易等综合服务。重点发展平面设计、动漫画制作、软件开发与服务、网络音乐创作、手机游戏设计、时尚设计、影视制作、3G及网络游戏、三维设计、数字电视增值内容等领域，促进进驻企业自主研发

“龙岗数字内容创意园”旨在吸引数字内容方向的创新科技及相关公司汇聚，培育并支持其发展，培育地方经济增长点，使之成为数字内容产业沙龙，成为深圳的又一张具有世界水准的名片。

“龙岗数字内容创意园”原7#宿舍改建为研发综合大楼后，除具备上述功能外，努力打造四大平台，即：创业孵化的硬件平台、增值服务的软件平台、风险投资的网络平台、产权交易平台。园区版块功能规划

五、本园区规划调整方案版块功能分区功能面积（平米）高新科技文化产业基地工业设计区建筑、通讯器材、家电、服装、精品、日用品等产业国际国内知名工业设计公司、研发机构、国内外著名工业设计研究院深圳分支机构22000动漫相关产业区国际国内知名动漫相关产品设计、制作企业、动漫游戏制作企业、动漫音像制品企业、动漫授权服装设计、动漫玩具设计等22000创意产业区与本项目核心产业密切相关的创意设计产业企业，如音像制作发行企业、广告设计企业、动漫会展企业、特色旅游企业、礼品设计企业20000高新科技文化发展基地人才培训中心大型人才培训基地，吸引国际、国内知名院校的动漫专业、工业设计、媒体传播、工艺美术专业或其他社会办学力量进驻，在园区内培养深圳市高科技文化产业急需的专业人才。5000中小科技文化企业孵化中心为中小型创业企业、优秀个人文化工作室提供政策辅导、风险资金引入中介、物业和设备优惠租赁等方面的扶持。5000高新科技文化会展基地科技文化产品、专利交易展览中心用于常年展示园区内企业和国际、国内知名企业高新科技文化产品，如动漫游戏、动漫影视、动漫图书、动漫衍生产品系列产品等5000梦幻环球影视城为中国和香港等国家的影业公司拍摄科幻、武打中的电脑特技镜头提供室内拍摄场地，也可供园区内人才培训中心学员进行影片拍摄实习使用，10000商务会议中心为园区内企业接待来往国内外客户提供便利5000园区配套生活社区员工生活小区员工宿舍17000海外专家生活小区海外专家生活楼16000社区型购物中心供园区内所有人员使用9800合计136800园区平面规划五、本园区规划调整方案

容积率由原来的1.48提高至4.2，平面布置（包括覆盖率及绿化）。1#、2#厂房由3层增加至6层，4#、5#、6#厂房由3层增加至4层后作为附楼；目前龙岗中心城生活配套完善，拟在原来7#、8#（未建）位置，将新增建筑面积全部用于建设1栋研发楼及1栋配套（20F）;78园区平面功能布局五、本园区规划调整方案

科技文化产品交易展览中心商务会议中心人才培训中心国际信息交流平台公共技术服务平台配套宿舍社区购物中心后勤服务平台社区活动中心

园区内将根据市场需求，为广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等13个行业的创意产业提供研发、投资、孵化、制作、培训、交易等综合服务，重点发展平面设计、动漫画制作、软件开发与服务、网络音乐创作、手机游戏设计、时尚设计、影视制作、3G及网络游戏、三维设计、数字电视增值内容等领域，促进进驻企业自主研发。工业设计区文化产业孵化区创意产业区广告建筑艺术区园区新规划指标五、本园区规划调整方案

本项目总用地面积为42769平方米，其中建设用地面积为40118.7平方米，项目具体新规划指标如下：

项目名称基本指标占地面积42769.10㎡建筑总面积179630㎡增加：136822㎡

增加研发及管理及配套68253.76㎡

增加创意产业用房67468㎡办公3200㎡机动车位594个覆盖率39.96%绿地率36.85％容积率4.20

新建研发厂房效果

1园区平面规划

五、本园区规划调整方案原规划新规划楼号层高建筑面积（平方米）功能１#２#37037.76887.25综合厂房３#22202.34综合办公楼４５６39495.709290.629469.10综合厂房７76942.31园区宿舍（未建）８9合计容积率7-18168.84473.9459967.471.48园区宿舍（未建）楼号层高建筑面积（平方米）功能１#２#614257.314822.5综合厂房３#22158.3综合办公楼４５６412096.211972.712062.1综合厂房７2068253.8研发大厦８9合计容积率20-167468473.941796304.20研发大厦现有建筑改造意见五、本园区规划调整方案现有建筑外立面装修效果新建研发厂房效果24、5、6＃楼通透建筑，外形时尚，与天安数码城二期隔黄阁路相对。楼顶框架结构及外墙完善，可根据需要加连廊加以利用，基础设计考虑做为新建研发大厦的附楼。

五、本园区规划调整方案会议中心餐厅楼前入口门楼楼中间大厅一、研究概要二、研究背景三、调增容积率的合理性四、调增容积率的可行性五、本园区规划调整方案六、本园区与区域环境关系研究内容六.本园区与区域环境关系

（1）整体城市设计对该节点的定位（2）项目所在区域范围的一些基本判断项目地块适当调增容积率以满足城市综合商务服务区的整体空间形态要求项目地块适当调增容积率以满足中心城土地日益稀缺，工业外移的需求项目地块适当调增容积率以满足中心城城市化进程中产业升级的需求项目地块适当调增容积率以满足城市发展带来天安数码片区组团功能定位需求项目地块适当调增容积率以满足奥体新城市经济发展模式的需求项目地块适当调增容积率以强化龙岗中心城的中心性、门户性的城市空间特质项目地块适当调增容积率以满足城市经济发展阶段企业总部经济的需求六.本园区与区域环境关系

近期龙岗区政府工作强调，力求抢抓机遇，乘势而上，把龙岗区打造成深圳四大产业基地：高新技术产业基地和先进制造业产业基地、能源和精细化工产业基地、现代物流业基地及旅游和会展产业基地。龙岗区正处于一个加速发展的阶段，在全市的产业布局及制造业发展上扮演着越来越重要的角色。随着城市化的推进和基础设施的日益完善，龙岗已成为全市高新技术产业发展和留学生创业的乐土。天安龙岗数码新城是龙岗区委、区政府创新龙岗产业发展的重要举措,是在龙岗区大力发展高新技术产业和中小企业，鼓励企业自主创新的背景下应运而生的。通过园区的统筹运作，将形成一股发展的合力，促进竞争、合作、信息交流、知识共享和文化共通的聚集效应，也有利于促进公共技术、服务平台的建