某酒店建设前期规划构思

大家谈谈，我们***建造什么样的酒店？一、产权酒店1、概念：产权酒店由“时权酒店”演变而来，时权酒店即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的使用权。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不能在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权2、特点（1）、地点要求：产权酒店一般位于大城市、旅游景点城市，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。（2）、经营方式：投资者将客房委托给酒店管理公司管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。（3）、投资收益巨大：业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。（4）、运营成本低：酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。（5）、适合政府官员投资，富豪、社会名流等购买，举办公务商务会议、接待宾客，公私利益兼顾。二、商务式酒店1、概念：商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70％，与度假者相比，商务客对于酒店的选择更挑剔，希望办公、娱乐两不误，来去方便，因此也愿意为服务支付更高的价格。而对于日里万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务网络、交通票务中心。2、特点：(1)位置好，交通便利，距离商务活动中心比较近。(2)酒店的商务设备、保安保密设施齐全。（3）档次不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。（4）可以是产权酒店的经营概念。三、假日酒店1、概念：假日酒店是：“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格“的新型旅游假日酒店。由旅游者自主选择旅游项目，决定旅游时间、车辆及住宿的旅行，同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。2、特点：展示旅游个性的要求，具有“自由、方便、便宜、安全、舒适”的优点，满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，同时还可以在酒店找到家的感觉，追求的是“宾客如归”。(1)环境好，交通便利，距离旅游景点活动中心比较近。(2)酒店的文体健身设备设施齐全，足不出户也能过得开心。（3）档次不低于三星级，但收费灵活，由酒店管理集团统一管理。（4）可以是时权酒店或者产权酒店的经营概念。四、案例1：淮安假日酒店的建设项目和规模1、前厅部分前厅不少于400m22贵重物品寄存室6m2行李房20m2大堂吧60-80人位前台办公20m2独立电话亭二个内线，二个外外线ATM机房礼品店20m2大堂吧操作间15m22、商务中心接待区20m2洽谈区20m2休息区6m2上网区8m2文件复印装订区4m2杂物间2m2有独立残疾人卫生生间1间男卫4个坐厕、4个便池池、4个台盆女卫4个坐厕、4个便池池清洁间（4-6）m2中餐厅（零点餐厅厅）（早餐）100餐位主题酒吧200m2前厅宽度至少4.5mm衣物寄存处10m2会议礼宾室20m2多功能厅至少600m2董事会会议室20人3、会议厅专业会议室2个，不少于2000m2小会议室2个，12-15人人宴会厅准备餐间200m2宴会厅、多功能厅厅、会议室卫卫生间前厅宽度至少4.5mm衣物寄存处10m2会议礼宾室20m2多功能厅至少600m2董事会会议室20人会议厅专业会议室2个，不少于2000m2小会议室2个，12-15人人宴会厅准备餐间200m2宴会厅、多功能厅厅、会议室卫卫生间行车位地上185个、地地下73个总建筑面积40780m2地上建筑面积29180m2地下建筑面积11600m2标准客房199个，套房44个餐饮包厢59个别墅套房3套男卫6个坐厕、8个便池池、8个台盆女卫8个坐厕、6个便池池有独立残疾人卫生生间清洁间（4-6）m2健身房120m2游泳池4条泳道、25m、乒乓房2张球桌英式台球房1张球桌更衣淋浴房救护室饮料吧SPA水疗800-12000平方米主厨房500平方米冷菜间40平方米面点间40平方米面包间20平方米冷藏冷冻间12平方米干货调味品间20平方米饮料库40平方米洗碗消毒间80平方米低温垃圾剑(干湿湿分开)12平方米员工餐厅80个座位厨师长办公室10平方米收、验货处10平方米男员工更衣、淋浴浴房100个双人更更衣柜、200个淋浴房女员工更衣、淋浴浴房150个双人更更衣柜、300个淋浴房洗衣房220平方米分拣间80平方米干衣房20平方米熨烫处60平方米干净衣物储存20平方米储存室6平方米化学剂储藏室6平方米员工制服间40平方米五、案例2：卓达产权式酒店经营模式（一）客房规划1、客房总建筑面积3万平方米，总值3亿元。2、房间数642间，每间50平方米。3、客房类型项目间数单位面积总面积房价（元）标准间42050平方米20400平米688商务标间2650平方米1300平米788蜜月间3750平方米1850平米688普通套间20100平方米3600平米1238家庭套间34100平方米2000平米1268商务套间13100平方米2000平米1398豪华套间5150平方米750平米1888总统套间1500平方米500平米8888（二）超五星级标准的配套，完全诠释“度假365天”酒店以五星级标准建设，是三亚目前规模最大、配套最全的超大型酒店，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含八大中心：1、健身娱乐中心：网球场4个，台球和乒乓球台各12个，保龄球12道，游泳池9个（最大的6000平米），武术健身房，棋牌室，KTV房，桑拿浴，美容美发店等等应有尽有；2、美食中心：中西餐，咖啡厅、酒吧；3、会务中心：可容纳500人的会议厅，多个小型会务部；4、信息中心：打字复印、网络传真，专人服务；5、文化艺术中心：不定期的音乐会、演唱会、书画展、时装展示会；6、医疗康复中心：中西医治疗、理疗、保健；7、教育中心（建有大型图书馆，书刊杂志1000多种，20余万册）8、服务中心（导购、导游、租车等等）（三）卓达产权式酒店经济效益分析1、客房营业收入卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折为474元。平均开房率按60％计，计算如下：每天的营业收入为：474元×556间×60％=158126元每月的营业收入为：158126元×30天×=4743792元每年的营业收入为：4743792元×12月×=56925504元2、客房营业成本：通常星级酒店开房的营业成本为营业收入的8-10％，我们按10％计算为：4743792元×10％=474379元/月3、酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2％，即（4743792-474379）×2％=85388元4、客房营业费用总计：2380986元/月，详细如下：(1)、工资：客房人员配备=客房总数量（556间）×0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为334×1500=45万元。(2)、广告费：按营业收入的1％计为474379元/月。（3）、水、电、油费：按营业收入的5％计为237189.5元/月。（4）、维修保养费：按营业收入的2％计为94875.8元/月。（5）、培训费：每年10万元，合8333元/月。（6）、服装费：每年10万元，合8333元/月。（7）、办公差旅费：按营业收入的0.5％计为23718.9元/月。（8）、招待费:按营业收入的1％计为47437.9元/月。（9）、绿化费：按营业收入的0.5％计为23718.9元/月。（10）、酒店公司管理费：按营业收入的2％计为94875.8元/月。（11）保险费：20000元/月。(12)其他费用：按营业收入的2％计为94875.8元/月。（13）营业税：按营业收入的5％计为237189.5元/月；所得税3减2免，暂不计。（14）折旧费96万元/月，其中：预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费4.5万元/月；土建费：5400万元，折旧期50年，折旧费9万元/月；装修费：5400万元，折旧期10年，折旧费45