成都保利国际广场定位策划报告-中

1.现状市场分析——地段好、配套好、高品质产品高价旺销主要集中在城南、城中，以100平米以上的大户型为主，价格在1.5万/平米以上，销售情况良好2.精装公寓可行性研究典型案例1——誉峰：通过高端的品质感、独特的产品打造以及政务区核心地段、完善的城市配套资源，成就“成都第一高层豪宅”9月中旬，誉峰“都会精装豪宅”的概念亮相，紧随其后，世界级时尚酒店品牌W酒店入驻，引起成都高端客户对项目的关注；10月17日，誉峰揭开神秘面纱，展示200㎡，220㎡和380㎡的三套奢华装修样板间，部分单位带泳池，6000元/㎡豪气精装修震撼成都高端市场；11月21日，誉峰开盘均价20000元/㎡，一举刷新成都高端住宅单价，受到高端客户热力追捧，被誉为“成都第一电梯豪宅”。【W酒店】喜达屋旗下全球奢华时尚五星级酒店，住宅客户可享受酒店高端服务【全城独有私家泳池】

32平，1.5米深，28层每户一个私家天际泳池【手工艺术酒店式园林】

国际大师Bensily设计东南亚风情度假风格园林【五星级酒店奢华入户大堂】

国际大师打造，名贵大理石铺就的地面，施华罗施奇水晶镶嵌的墙面，8.8米宽敞横厅【顶级配置】

西门子厨房电器，摩恩洗涤盆配弗兰卡水龙头，德国杜拉维特和汉斯格雅卫浴，大金中央空调，顶级中央地暖系统，进口意大利石材黑金花…手工园林设计、奢侈品旗舰店引入，顶级精装修配置，并引入W-hotel为住宅提供高端服务配套，打造产品+服务+配套的豪宅标准典型案例2——富力华庭市中心核心地段，超甲级写字楼、超五星级酒店高端形象下，借势打造高端国际公寓实现高价值富力华庭位居城市中央CBD核心区，以顶级精装豪宅之名，点睛中国第四城；内享25万㎡富力天汇MALL，与超五星级丽思卡尔顿酒店、超甲级写字楼、史丹尼国际公寓，共融西部最高档次的60万㎡城市中央综合体；12000㎡的超级空中花园和逾300㎡空中游泳池，诠释城市中央豪宅全新的生活方式。高端配套——超大的商业配套、便利的交通设施和独特的电梯入户和泳池设计，完善配套打造城中高端综合体形象。【25万平米Mall】汇集世界顶尖名牌店，种类繁多，体量超大。【城市核心交通】城市公交线路交汇，地铁1、2号线无缝连接。30分钟迅捷全城，45分钟直达机场。【丽思卡尔顿】

超五星级丽思卡尔顿酒店入驻，体验和感受豪华与宏伟的宫殿式待遇。公寓客户可享受酒店服务【滚梯入户】

11.1米跨层扶梯入户，国际高端品牌，舒适中折射奢华，成都首创，从入门的第一步就开始彰显。2010年四季度一季度二季度三季度四季度一季度2011年二季度三季度四季度2.未来竞争分析——以现售项目的后续加推为主已知未来主要供应大多为现售项目的后续推出，产品以100平米以上大户型为主，规划中项目数量众多，基本集中在城南。2012年誉峰：建面38万平米，180-360平米套2、套3蓝光1881：建面21万平米，600余套180-280平米四房、五房美年广场：建面100万平米，精装南城都会：建面250万平米，15000套，100-208平米的二房、三房世豪广场：建面76.8万平米，1610套，68-127平米的一房、二房蜀都中心：建面26万平米，1769套，68-127平米的一房、二房汤臣一品独一无二的地理区位，造就项目成为区域顶级景观公寓典范。

均价：10万/平米华润幸福里独特的外立面和户型设计使项目成为深圳首屈一指的以居住为主导功能具备城市资源高尚住宅。均价：4万/平米纽约“水晶楼”新奇设计手法，打破美国传统高层建筑风格成为名副其实的领路者总价：预计每套住房售价2450万元人民币2.31亿元人民币不等香港“凯旋门”借助便利交通，无敌的景观成为香港单价最高的顶级公寓总价：每套住房售价2090万元人民币9700万元人民币不等3.精装公寓竞争机会机会一——顶级超高层城市公寓能实现高价值，树立以及区域地标形象机会二——一线城市客户视野开阔，能够在CBD发展期认识到核心区精装公寓的高价值典型客户：基本情况：黄先生，40岁左右，香港人，从事金融行业，近些年在成都的生意越来越红火，在誉峰买了套200平米公寓客户语录：“我这几年在内地的生意多了，也走过了很多城市，内地的城市发展的挺快的，一年变个样，所以我挺相信这个地方未来会发展的很好”，“现在成都作为内地的西部重要城市，这几年的发展特别好，我有很多生意上的朋友在这里都有生意，所以我想着这里不管是投资也好，还是自己出差过来用，都挺值得”“这个地段，这种配套的公寓，在香港起码要贵十倍，所以我觉得买这里的公寓很划算”

典型客户：基本情况：张先生，44岁，北京人，从事贸易行业，在誉峰买了套170平米公寓客户语录：“因为生意原因，来成都发展，我觉得这几年不管是国家，还是成都当地都投了不少钱在高新区，未来肯定错不了，我相信这个地方”

成都顶级豪宅客户40%来自沪深港等一线城市，35％来自城南，10％来自城西，8％来自成都其他版块，7%来自四川其他城市。客户职业主要以私企业主和政府高官为主，年龄多在35-40岁，拥有多套住房，追求高品质的生活。机会三——本地富贵阶层对标签感强的产品有购买需求典型客户：基本情况：赵世刚，39岁，在国际药材专业市场有两个店铺，专营虫草、鹿茸等高级药材；在誉峰购买了220平米的公寓。客户描摹：据誉峰销售经理张慧英介绍，该客户有很强的经济实力，资产在千万以上。来这里是因为有朋友在这里买了房子，然后介绍他来这里看看。在成都看了几家，他感觉要不然就地段不好，要不然就没旁边没有朋友。而且觉得买房子就应该是身份的象征，应该买个品质好点的，凸显一下地位。看了我们的房子一下就相中了，觉得特别符合他的要求，当时就交了订金。客户语录：“誉峰这个项目不错，我刚一进大堂就被吸引住了”，“有很多生意上的朋友，需要有个高品质的房子，体现一下我的身份和地位”“我听朋友说这里未来会是成都的新中心，虽然现在看不出来，不过我觉得应该会发展的不错”“这里住了好几个我的朋友，没事儿可以找他们喝喝茶，打打麻将，很安逸的，也不会闷得慌”

誉峰客户对地段、装修等带来的高端性非常认可，他们觉得买这里，说出去在朋友圈中很有面子。——誉峰销售经理简经理有几个客户就是对我们这个会所和蔚蓝会非常在意，觉得这个圈子很高端

——蔚蓝卡地亚销售经理简经理高端精装公寓市场小结：1.成都市场：价值支撑＋销售支撑＋客户支撑高品质产品，依托地段、配套、产品打造等要素，实现1.5～2.5万/平米的高价值，并能够实现10～20套/月的走量，受到成都及外地高端客户认可2.竞争机会：形象支撑＋潜在客户支撑（1）顶级城市公寓豪宅的形象、价值支撑（2）一线城市客户开阔视野及对CBD未来价值的认可；成都本地高端客户对标签性强的高端产品的认可类比成都高端精装公寓，本项目地段、客户有支撑，但酒店服务缺失，实现高价存在风险。在确定无酒店的前提下，是否可以打造类酒店产品，以服务提升住宅品质和价值？3.酒店式公寓可行性研究1.成都市场现状分析——高端产品经营良好成都正统高端酒店式公寓仅有两家，在一环附近，只租不售，经营状况较好，出租率75%左右，产品线从70-400平米套一至套三不等1交通便利，商业繁华——酒店式公寓主要是分布在交通便利，商务、生活配套、商业十分繁华的区域；2一环核心地段——目前成都酒店式公寓主要集中在一环内。3商务环境好——酒店公寓多数是分布在城市商务环境较好的区域或者周边具有一定的一定旅游休闲氛围的区域。4高端产品供给少——成都目前已有国际标准的服务式公寓供应，总计226套，国际标准的服务式公寓只有2个，数量还较小，处于发展的起步阶段盛捷江畔香格里拉三环二环一环典型案例——盛捷江畔服务公寓

个性化的设施与贴心服务，DIY居住方式，浓厚的居家氛围与私密性的保障吸引不少外籍客户，实现出租率高达75%左右的良好经营业绩出租情况：出租率在70%~80%之间。

客户选择入住的原因:

私密性好、居家氛围浓、配套齐全。提供的设施包括：咖啡厅、儿童游乐园、

视听室，DIY厨房、无限网络商务中心等多功能空间，并配备瑜伽、桑拿、健身、露天烧烤等娱乐项目。客户类型：外籍人士、外省市客户等外籍商务客户，在高新产业园做项目的外籍人士，外省市商务旅游和休闲的客户。基本上以长期租住为主，短期租住为辅。租金包括的费用：145-188元/月·m2租金包括停车费、物业费、水电费，免费宽带上网、免费卫星电视，每个房间免费送一套早餐，3楼的配套设施免费开放，每周2次打扫卫生，2次换床单。原中汇广场·莎玛公寓式酒店已于2010年4月1日由雅诗阁有限公司接手管理，更名为成都盛捷江畔服务公寓，定位成国际标准的服务式公寓。成都盛捷江畔服务公寓：成交客户以外籍商务人士为主，多为在成都做项目者，占比为62%,长期客户占绝大多数，占比为69%“在我们这里入住的以外籍人士居多，很多在高新产业园工作。他们一般都是中长期居住，对居住环境的要求是很高的，比较在乎居住的私秘性,也喜欢有一点点居家的氛围,同时也很喜欢参加一些沟通和交流的活动,对配套设施要求也比较高。我们的服务公寓有短住客人，但是这样的客户并不多,他们一般就选择住酒店了。”

——成都盛捷江畔服务公寓服务主管廖先生“在成都盛捷江畔服务公寓租住的人一般是高档的有钱人，以外籍客户居多，租住的面积比较大，租期也比较长，休闲旅游的很少，他们一般都对价格没有太大要求，但是对居住氛围和环境以及私密性有很大要求，都是些长期客户。”

——中原地产置业顾问瞿先生成都盛捷江畔服务公寓：成交客户关注点——私密性好、居家氛围浓、配套齐全；排斥点——门前交通典型客户：基本情况：约翰·史密斯，38岁，从事IT工作，目前和家人租住在成都盛捷江畔服务公寓25楼07号房间，150平米左右。客户描摹：据公寓服务主管介绍，该客户是在成都高新产业园有长期业务的外国人，由于工作需要，一家人都在这边住。他们每天都会开车上班的,对距离要求不是太大,但要求有家居氛围，还要各种生活配套和服务要好。通过在成都公司的同事介绍，他们觉得我们这里既可以感受到家的氛围，又可以和邻居交流,还可以享受到酒店的贴心服务,就选择在我们的公寓住了。客户语录：“在这里居住的私秘性不错，住起来很有家的感觉,我的小孩很喜欢”，“各种配套也很好，下班了还可以健身，周末可以和其他住户一起举办活动,服务也不错”“有一点不太好的就是公寓外面的道路太窄，比较吵”总结：总结：

私密性好，配套齐全，居家氛围浓，DIY居住方式，定期举办各类交流活动；出租率高达70%～80%，租金大约为150～200元/月·m2；主要客户群为外企中高层、项目及技术人员、外来商务差旅人士，一般以长期居住为主，短期居住为辅；由于来蓉外籍人士不断增多，成都现今真正意义上的服务式公寓不多，其经营情况基本反映了成都市场的情况。入住率：70％～75％客户选择入住原因：地段好、配套全、居家氛围配套齐全、地段好、人性化的服务,既可享受家庭般的舒适环境和服务，又能使用豪华酒店的服务和设施。提供的设施包括：24小时恒温游泳池、SPA馆等配套设施：餐厅、咖啡吧、24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、健身中心等，但是以上项目均需付费。配套服务：旅游服务、礼宾司服务等送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、水疗服务、旅游服务、擦鞋服务、前台贵重物品保险柜、美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、外币兑换、ATM取款。客户类型：外籍人士、国内其他城市来蓉人员因工作出差、派遣等原因来蓉的外企工作人员、外国驻蓉机构人员、国内其他城市来蓉人员以及国外旅游者。典型案例——香格里拉服务式公寓

依靠高舒适度、人性化服务和良好地段，实现60％左右的经营业绩，平均租金360元/月·m2，但由于体量较少，推广极为低调，影响了其知名度建筑面积:3240平米

层数:5-7层推出时间：2007年12月定位：国际标准的服务式公寓服务式公寓数：26套（5层：10套；6层：10套；7层：6套）香格里拉服务式公寓：成交客户以外籍人士、国内其他城市来蓉人员为主，多与成都有商务往来，外国客户占比达46％，长租客户占比为48％“我们这里每天都有很多外国人来啊，时间呆的短一点的，就住我们的酒店了，时间长的就会选择我们的公寓。一般都是一些企业高管，还有项目及技术人员，企业中层员工，他们一租就是几个月到一年的，

主要还是看他们的项目周期的吧。”

——香格里拉客服部前台王小姐“我们也会接到一些公司打过来的电话，他们那边一些高管飞过来的时候一租就是几个月，有的甚至过来一订就是一年，我们酒店推出的公寓数量不多，想住的人主要还是一些外籍人士，国内其他地方的人也有，我现在还没接待过短住的客户。”

——香格里拉公寓销售部经理李先生香格里拉服务式公寓：成交客户关注点——地段、配套，服务和客房氛围的营造；排斥点——门前修路影响美观及交通典型客户：基本情况：托马斯·李，46岁，英国人，目前租住在香格里拉服务式公寓6楼604房间，84平米。客户描摹：据酒店经理称，该客户刚到成都不久，经在高新产业园的公司安排在香格里拉酒店入住了一个星期，他觉得公寓的地段和配套都很好,居住环境也不错,还可以享受五星级酒店服务，同时客房有厨房等居家设备，可以感受“家”的感觉。除了上下班交通不便外,开车离公司也是太远还算比较方便。客户语录：“这里离公司不算近，但开车还是可以的,晚上下班回家可以做饭，有住家的感觉”，“可以享受香格里拉的星级服务，配套很丰富,下班后可以尽情享用”“唯一不好的就是住在6楼，楼层不高,景观不太好,外面在修路,有时侯出行也不是很方便.”总结：

成都第一家服务公寓；享有香格里拉酒店配套，设备配备完善，服务品质高端；昭示性强，属于成都标志性项目，实现入住率60％～70％；客户群主要是来蓉的外籍客户和外省市人士，外企中高层、项目及技术人员、外来商务差旅人士居多；交通进入性不好，开车、等的士都需要很长时间；装修过于偏重酒店式风格，没有家的归属感。三环二环一环华置广场辉盛服务式公寓馨乐庭服务式公寓锦江国际广场雅诗阁服务式公寓奥克伍德服务式公寓目前公布将要发展成服务式公寓的项目有六个从区域上来看，有五个项目处在一环内（含一环），一个项目处在二环与三环之间基本呈现延滨路和延人民南路分布特点多定位于配置高标准硬件设施，提供酒店式服务，聘请专业公司统一经营管理，面向驻蓉外企高层、工作人员、高端商务人士及旅游人士的高端服务式公寓2.未来竞争分析——区域外以内环高端产品为主成都未来将要推出的酒店式公寓基本上集中在一环内（含一环），均属高端配套的产品。区域内——长期规划酒店式公寓规模巨大区域内现有规划现实未来酒店式公寓规划体量100万，长期经营风险较大。注：以上为近期规划数据，仅供参考，最终方案可能有所调整机会一——地标性写字楼办公的500强国际客户和一线城市“空中飞人”产生的临时性、过渡性居住需求典型客户：基本情况：托马斯·刘，46岁，英国人，某外企市场部主管，目前租住在莎玛公寓17楼08号房间，105平米客户描摹：据酒店经理称，该客户刚到成都不久，在香格里拉酒店住了一个星期，觉得家庭氛围不好，后经朋友介绍来这边看了房，觉得可以既可以享受五星级酒店服务，同时客房有厨房等居家设备，可以感受“家”感觉。去公司不到5分钟路程，很方便客户语录：“这里离公司很近，回家可以做饭，有住家的感觉”，“可以享受的星级服务，一点不比五星级酒店差，而且这里的房间有欧式、泰式几种风格，健身、瑜伽什么的也很丰富”“唯一不好的就是虽然住在17楼，但是还是有点吵，而且我1米9的身高，觉得房间太矮，有点压抑”3.酒店式公寓市场竞争机会出租情况：80％以上客户选择原因：配套齐全、居家氛围、周边环境好配置齐全，周围环境好，比较适合长住型，房间以家庭气氛为住，分别有厨房。提供的配套设施包括：会议室、豪华中餐厅等商务中心、豪华中餐厅、洗衣房、商场、停车场、会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩、容纳300人的会议室。租金包括的费用：250-350元/㎡·月互联网端口、免费宽带、国内直拨电话、国际直拨电话、有线电视、中央空调、单人床、双人床、免费卫生间清洁用品。客户类型：外籍人士外籍跨国公司租客为主（80％以上），分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂。酒店式公寓典型案例——泰格公寓

依靠顶级配套打造、酒店式服务、以及周边从事商贸的外籍客户支撑，实现了８０％以上较好的经营业绩，租金水平在250-350元/平米月建筑面积:34000平方米

房间套数：232套酒店开业时间：2005年管理公司：新加坡辉盛管理公司装修状况

：内部精装修停车位：200机会二——CBD快速发展期，随着商务办公的增加，地段好外籍人士聚集区的酒店式公寓具有较好市场反应机会三——为一线城市投资客提供成都CBD的投资机会从高端精装户型的成交客户分析，京沪深港一线城市客户对快速发展的成都前景看好，存在相当的投资需求典型投资客户：基本情况：罗小姐，37岁，从事证券行业，公司高管，购买了朗御的90平米公寓，自住兼投资。客户语录：“前几年股票好赚，当时买了不少，也赚了不少，总想着投资点什么，看圈内好几个朋友的投资房地产，所以我也想试试”，“因为头一次投资房地产，所以先选个不太大的，试试水”“这几年成都的房价涨的特别快，而且我感觉成都的经济水平在全国来说也算是数的上的，所以我觉得投资房地产应该是有很大前景的，至少在未来十年内是有赚头的”

典型投资客户：基本情况：孙先生，46岁，从事软件设计工作，购买了富力华庭的96平米公寓，用来投资。客户语录：“因为工作的原因经常要北京、成都两边跑，后来发现挺多像我这样的人其实有酒店式公寓这方面的需求，所以考虑了一下，决定买一个作为投资用，随着成都的发展，升值的空间一定挺大的。”世联建议：结合产品打造、管理公司引进上存在难度、且需要持有物业，因此建议产品规模不宜过大，控制在1万平米以下，打造精品酒店式公寓，服务写字楼，服务住宅小结：1.现状市场：地段好、外籍客户支撑的高端产品经营较好2.竞争机会：地标写字楼商务支撑+精装公寓服务支撑物业方向判断小结：未来发展提升品质顶级打造精工细作婴儿明星瘦狗现金流精装公寓商务公寓实现高价值、高形象的保障企业回笼资金的保障，价值兑现的保障相对市场份额价值贡献度高端酒店式公寓结合市场、客户分析与项目自身条件，世联观点：以顶级写字楼为依托，高端商务公寓实现商务价值。同时打造精品酒店式公寓，以服务实现精装公寓高价值。第三部分.打造方向——怎样打造公寓产品①分物业建筑规划安排②B座产品打造建议③C座产品打造建议1.分物业产品规划建议①三种公寓产品的选择组合——商务公寓+酒店式公寓+精装公寓（次优组合：商务公寓+精装公寓）②三种公寓产品的规划位置安排——B座规划酒店式公寓+精装公寓，C座规划商务公寓注：基于居住私密性和商务纯粹性考虑，商务公寓应与酒店式公寓、精装公寓相分离。故仅有以下两种规划安排。（次优方案类似，不做深入讨论）③三种产品户型定位——商务公寓总体量6万平米，户型设计以100平米单元为主，预留组合空间成都商务公寓产品面积为30-100平米，普遍小于甲乙级写字楼130-380平米的面积区间③户型定位——酒店式公寓总体量1万平米，户型设计包含70-260平米成都高端酒店式公寓产品面积最小为70平米的套一设计，最大的为香格里拉的400平米，本项目结合自身条件考虑，设计户型面积为70-260平米③户型定位——精装公寓总体量7万平米，户型设计包含100-600平米成都高端精装公寓的尺度相对较大，最小面积为80-100平米套一设计，部分项目最大含有400-500平米顶层超大户型，极致奢华B座：精装公寓：100-600平米酒店式公寓：70-260平米A座：写字楼C座：商务公寓：100平米左右分物业产品规划建议小结：A座北京银泰中心概况位于CBD中央商务区核心地带，为长安街上第一高度，总建筑面积35万平方米。由主楼（A座）及两侧对称的186米、44层超甲级智能化写字楼银泰写字楼和人保写字楼组成。银泰中心A座建筑构成主楼（A座）63层，包括五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府。大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼。50-58F柏悦府

作为自住型大户型公寓的柏悦府占据资源条件最优的高层单位，面积为550-860m2共21套。37-49F柏悦酒店

作为凯悦旗下最高端的酒店品牌，对物业要求高，设置在较高楼层，客房237间，酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质形象。

7-36F柏悦居

为酒店服务式公寓，面积132-242m2，共216套。北京柏悦酒店专属服务，中西合璧完美设计。①案例借鉴1——北京柏悦居，北京CBD顶级城市公寓豪宅代表2.B座产品打造建议顶级品质：国际级用材及装修装饰标准，打造顶尖国际公寓柏悦居大堂

柏悦居大堂装修风格设计灵感源于中国园林的意蕴，景点元素被合理加以抽象，与酒店建筑相融合，并与环境和柏悦品质的设计与材料完美匹配从大堂上至走廊，再从走廊进入公寓内部，宁静，私密和居家之感由弱渐强，犹如在中式传统的宅第，如花园，转回廊，入正房各部位用材及装修标准北京·柏悦居：超大空间尺度户型，奢华精装修标准一居室：132-138m2二居室：240-242m2首层独立大堂，三部专享电梯，电梯刷卡进入柏悦居各层超大尺度，舒适空间电动窗帘，光控，石材地取暖

精装修标准：6000-7000元/平米

客户以港台和外籍人士为主5M5M5M5M5M4.75M5M4.75M

24小时保安及闭路电视监控礼宾服务每日酒店客房式清洁服务悦·健身中心健身房悦·健身中心室内温水泳池公共区域内设备设施的维护私人健身（需额外收费）物业管理费：2美金/㎡·月，仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费。提供中介租赁服务，并收取服务费用。柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务，业主多为投资性购买，销售时参考的租金水平为30美元/㎡*月。酒店式服务项目中医按摩及草本护理（需额外收费）美甲吧，定期鲜花，客房送餐，专职酒店管家支援宴请策划，私人厨师（需额外收费）洗衣服务私人飞机租赁凯悦酒店集团对项目进行全面管理顶级服务：由凯悦国际物业管理，享受与柏悦酒店同等的个人化亲切服务天玺II物业分区1-38F为香港WHotel，合共设有393个房间50-70F为服务式住宅“港景汇”，共设266个房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面积464至1420平方英尺。天玺II其余部份为“海钻玺”(12-38F)及“天钻玺”(67-93F)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两户位于顶层91-93F的至尊三层复式单位，已正式命名为“至高无上”。天玺