S16不动产估价制度

第十二章

不动产估价制度总体上了解不动产估价制度的建立和发展，了解英国评估制度、香港土地估价制度、日本与韩国的估价制度。本章内容第一节

不动产估价制度概述第二节我国房地产估价制度第三节国外房地产估价制度第一节不动产估价制度概述一、不动产估价制度的概念不动产估价制度（TheInstitutionofRealEstateAppraisal）：不动产估价人员资格的审定程式和估价机构的设置状况，以及在此基础一形成的估价行为的规范准则。房地产估价制度，是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益。第一节不动产估价制度概述二、为什么要建立不动产估价制度？三、对不动产估价人员与估价机构的管理①登记制度②制定相应的行为准则和法规，以约束估价人员及估价机构的行为。四、对从事估价人员的资格要求五、对估价人员职业道德的规范和保障①估价应具有独立性②估价服务费不取决于估价对象资产的价值：一般以工作时来收费第二节我国房地产估价制度一、房地产估价师考试和注册制度

1993年5月，建设部和人事部认定了首批中国注册房地产估价师140名，1994年4月又认定了第二批中国注册房地产估价师206名。在此基础上开始实行了全国范围内的房地产估价师资格考试和注册制度。1998年8月，建设部颁布了《房地产估价师注册管理办法》。（一）房地产估价师资格考试办法1．考试组织。房地产估价师资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。2．报名条件。凡中华人民共和国公民和获准在中华人民共和国境内就业的其他国籍的人员，遵纪守法具备下列条件之一的，可申请报名考试。第二节我国房地产估价制度（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中专毕业，具有8年以上房地产估价实践经验者。（2）取得房地产估价相关学科专科毕业，具有6年以上房地产估价实践经验者。（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上房地产估价实践经验者。（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，具有2年以上房地产估价实践经验者。（5）取得房地产估价相关学科博士毕业者。第二节我国房地产估价制度（6）其他专业毕业，具有10年以上房地产估价实践经验者。（7）不符合上述条件，但取得初级以上技术职称，房地产估价实绩突出者。申请参加房地产估价师资格考试，需提供下列证明文件：（1）房地产估价师考试报名申请表。（2）学出证明。（3）实践经历证明。第二节我国房地产估价制度3．资格获得。房地产估价师考试原则上每2年举行一次。考试规程由国务院房地产行政主管部门另行制定。考试结束后，全国统一阅卷。成绩合格者，由房地产估价师学会发给考试合格通知，由注册管理部门审定注册，发给《房地产估价师证书》。房地产估价师是国家设定的房地产估价的执业资格。未取得《房地产估价师证书》不得以房地产估价师的名义从书房地产估价业务。第二节我国房地产估价制度（二）房地产估价师注册办法1．注册条件。房地产估价师资格统一考试合格，并受聘从业后即具备房地产估价师注册资格。符合下列条件者可申请房地产估价师注册：（l）拥护中国共产党在社会主义初级阶段的基本路线，遵纪守法，无违反党纪国法的记录。（2）认真履行岗位职责，遵守职业道德，能公正、客观地开展房地产估价工作并无专业责任事故。（3）房地产估价师资格考试合格。（4）身体健康、能胜任房地产估价师正常业务工作。第二节我国房地产估价制度（5）持有聘用单位证明。2．注册程序。房地产估价师注册，由房地产估价师提出申请，由聘用单位统一到房地产行政主管部门申请注册，经审核同意后，由省级房地产行政主管部门批准后，发给《房地产估价师资格证书》。《房地产估价师资格证书》式样由国务院行政主管部门统一制定。3．资格取消。经注册后房地产估价师有效期为3年，有效期满，持证者应当到原注册机关办理注册手续，房地产估价师注册后，有下列情形之一的，由原注册机构取消其资格证书。第二节我国房地产估价制度（1）完全丧失民事行为能力的。（2）死亡或失踪的。（3）患有精神病等严重疾病，不能胜任房地产估价正常业务的。第二节我国房地产估价制度二、房地产估价管理在建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及其他法规制度中，对房地产估价管理工作提出了基本要求，主要包括如下几个方面。（一）管理机构

我国实行分级管理，国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产价格评估的管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房地产价格评估的管理工作。

第二节我国房地产估价制度（二）评估机构的资质条件营理1．设立条件。设立评估机构应当符合下列条件：（1）有单位名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合规定的注册资本；（4）有符合规定的专业技术人员；（5）在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。

第二节我国房地产估价制度2．资质条件。目前我国房地产评估机构的资质分级为四级，即一、二、三及临时四个等级。其中一级评估机构应该具有7名注册房地产估价师，100万元注册资本，4年以上的评估业务经历及一定数量的评估业务；二级评估机构应有5名以上注册房地产估价师，70万元以上的注册资本，连续3年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；三级评估单位应有3名以上注册房地产估价师，40万元以上的注册资本，连续2年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；临时资格的评估机构为新成立的估价机构，其基本条件应具有1名注册房地产估价师，20万元注册资本及其他基本条件。第二节我国房地产估价制度3．审批程序。按评估机构的资质等级，主管部门分级推荐审批。其中一级资质须经建设部审批。4．经营范围。评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务。如一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产估价业务。第二节我国房地产估价制度（三）估价人员的权力和义务房地产估价师的作业范围包括房地产评估、房地产咨询以及与房地产评估有关的其他业务。房地产估价师承办业务，由其所在的评估机构统一受理，并与委托人签订委托合同。房地产估价收费由评估机构统一收取。由于房地产评估失误给当事人造成经济损失的，由评估机构承担赔偿责任。评估机构可以对房地产估价师追偿。房地产估价师与委托人有利害关系的，应当回避。另外，有关条例中规定了对估价人员的各种处罚。第二节我国房地产估价制度三、中国房地产估价师学会中国房地产估价师学会是中华人民共和国建设部业务归口管理的学术团体，简称CIREA。其基本情况如下：（一）学会任务1．制定并执行专业守则和估价标准，以确保本会会员为社会提供的专业服务之水准。2．协助政府主管部门进行注册房地产估价师考试、注册等方面的管理工作。3．指导全国高等院校房地产专业的课程设置，逐步开展对高校房地产专业的评估认定工作，以使其毕业生具有成为本学会会员所必需的知识结构与水准。第二节我国房地产估价制度4．组织房地产专业培训，不断更新本会会员的知识结构，以适应社会经济发展的要求和世界评估行业发展潮流。5．代表我国房地产评估行业参加有关国际学术组织、出席有关国际学术会议。6．组织房地产估价理论与应用方法的研究，定期进行学术交流。7．开展与国外房地产评估机构及专业组织的合作与交流，为使我国的评估行业与世界接轨，使我国的注册估价师走向世界做出不懈的努力。8．编辑出版学会刊物及有关学术著作。

第二节我国房地产估价制度9．宣传估价师行业对社会大众的重要意义，维护本会及会员的合法权益。（二）会员1．会员资格。获取国家建设部、人事部颁发的“房地产估价师资格证书”的人士，承认本会章程、遵守本会有关规定，均可申请加入本学会。经学会审查同意后，即可成为本会会员。本学会会员分为三个等级，即会员、高级会员和荣誉会员。条件成熟时可设海外会员和学生会员，但学生会员不得以本会会员的名义从事有关活动。荣誉会员为对本学会工作做出过突出贡献的人士，由5名以上理事提名第二节我国房地产估价制度并经理事会4／5多数决定授予。高级会员为取得会员资格5年以上、年龄30岁以上的人士，经申请和2名高级会员推荐并经理事会授权机构审查合格，由理事会2／3多数决定授予。2．会员的权力。（1）在本学会有选举权和被选举权；（2）对本学会工作提出建议和批评；（3）优先参加本学会组织的各种活动；（4）优先或优惠取得本学会的学术资料。第二节我国房地产估价制度

3．会员的义务。（l）遵守本学会章程；（2）执行本学会决议和完成学会委托的工作；（3）积极参加本学会组织的学术活动，提供学术论文、调查报告、研究成果和有关资料；（4）关心学会工作，经常向本学会反映情况，提出建议；（5）按规定交纳会费。会员有退会的自由。退会会员须书面通知学会“考试注册委员会”，并由该委员会宣布除名。退会后可重新申请加入本会。第二节我国房地产估价制度（三）学会组织机构

1．最高权力机构是全国会员代表大会。

2．学会领导机构。在全国会员代表大会闭会期间，理事会是本学会的领导机构。3．理事会组成。本学会理事按各省、自治区、直辖市、中央部委会员数量分配名额，由当地会员推举，通过会员代表大会充分协商，通过无记名投票选举产生；常务理事、会长、副会长、秘书长由理事会选举产生。会长、副会长可以连任，但最多不得超过2届。第三节国外房地产估价制度一、日本的估价制度（一）日本不动产估价制度的形成根据1963.7.16制定，1964年实施的《不动产鉴定评估法》确立在国土厅中设土地鉴定委员会第三节国外房地产估价制度（二）日本不动产鉴定评价制度的内容第一，从事不动产鉴定评价的人员需要取得一定的资格；第二，从事不动产鉴定评价业者需要向政府登记，而且其业务的行使必须受到某种限制。（三）日本《不动产鉴定评价法》的基本内容日本的《不动产鉴定评价法》共分为总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则6章，全文共60条。另外还有《不动产鉴定评价法施行令》共8条，《不动产鉴定评价施行规则》共38条。第三节国外房地产估价制度（四）不动产鉴定士的行为规范日本在《不动产鉴定评价施行规则》等制度规章中，对不动产鉴定评价士的行为提出了严格的伦理要求。其基本规定有如下两项：一是应凭良心诚实地进行不动产的鉴定评价，不得做出损伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补信用的行为；二是如无正当理由，不得将其业务上所得的秘密向他人泄露。如违反上述规定，则视其程度给以告诫或除名，被除名者不得再担任不动产鉴定评价工作。第三节国外房地产估价制度二、美国的估价制度创立目的：提高估价人员的地位。实现途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。（一）美国不动产估价者协会美国不动产估价者协会于1932年成立，是美国全国不动产第三节国外房地产估价制度同业公会（TheNationalAssociationofRealtors，简称NAR）的成员组织之一。要成为美国不动产估价者协会的会员并不容易，先要成为预备阶段的候选会员（Candidacy），然后才能成为正式会员。（二）不动产估价者学会不动产估价者学会于1935年成立，其会员分成准会员（AssociateMembership）、高级住宅估价师（SeniorResidentialAppraisersMembership，简称SRA）、高级不动产估价师（SeniorRealPropertyAppraisers，简称SRPA）、高级不动产分析家（SeniorRealEstate第三节国外房地产估价制度

Analyst，简称SREA）4种。这4种会员中，第一种只能算是志愿者，其余3种才是正式会员，而且以第四种最为资深，第三种次之，第二种资历较浅。（三）美国估价者学会美国估价者学会是于1952年成立的。该学会除不动产估价外，也包括其他资产估价。其会员除保险公司估价人员外，还包括会计师、律师等。该学会的会员分成准会员（Associate）、会员（Member）、高级会员（SeniorMember）、特别会员（Fellowship）4种。第三节国外房地产估价制度（五）估价基金会

1988年，美国一些主要专业估价组织发起成立了估价基金会。下设两个独立的委员会：一是估价标准委员会（ASB），它负责制定可行的估价行业从业准则和估价标准。二是估价资格认证委员会（AQB），它负责制定从业人员的最低教育水准和资格认证的标准。这两个委员会的目的，都是建立一个自我约束的体制和提高全行业的业务水准。第三节国外房地产估价制度三、英国的估价制度（一）英国皇家特许测量师学会英国测量师学会创会于1868年，1881年维多利亚女王授予该会“皇家特许”状，并于1921年获颁“皇家赞助”荣誉。而皇家特许测量师学会（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveryor，简称RICS）的名称则是由1946年起沿用至今。英国皇家特许测量师学会里有土地估价师及动产估价师，另外还有中介及农业师、土地测量师、规划与开发师、预算师（工料测量师）等。第三节国外房地产估价制度（二）英国估价师资格的取得英国土地估价师的建立，是由英国皇家特许测量师学会主持，由该学会举办考试吸收会员。欲成为土地估价师有如下三个渠道：1．取得OLevel成绩及有2年以上的估价实务经验，以此资格报考需参加第一到第三次考试。且通过第一次考试后才可参加第二次考试，通过第二次考试后才可参加第三次考试。2．取得英国各大学与估价有关的学系的学士学位及有2年以上的估价实务经验，以此资格报考只要参加第三次考试。第三节国外房地产估价制度3．年满35岁及从事有关估价专业工作超过15年者，从此资格只要参加第三次考试。（三）英国取得估价师资格的实务经验1．土地与建筑物的资本价值及租赁价值的估价，特别是城市土地及建筑物的估价。2．以及下列至少三项的广泛训练：①不动产管理与租赁；②地方税，例如，不动产税的估价；③中央税，例如，开发土地税；④土地征收的补偿估价；⑤维护与修理估价；③土地与建筑物的买卖、出租及承租估价；①城乡规划，即针对规划法对土地发展权的限制所需给予的补偿估价