S14-房地产估价报告撰写

第九章

房地产估价报告的撰写不动产估价房地产估价报告的撰写学习内容估价报告的形式、组成部分和构成要素估价报告的写作原则和写作要求房地产估价报告常见错误及应注意事项估价报告的程序与规范格式重点与难点第一节估价报告的形式、组成部分和构成要素一、估价报告的形式1．表格式报告。又称定型式报告，或封闭式报告。《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)（以下简称“规程”）中列示的“土地估价报告（表格式）的基本内容”。2．自由叙述式报告。又称开放式。3．混合式报告。

二、估价报告的组成部分

根据《房地产估价规范》第8.0.2条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成：1.封面；2．目录；3．致委托人函；4．估价师声明；5．估价的假设和限制条件；6．估价结果报告；7．估价技术报告；8．附件。《规程》与《规范》的不同规定《规程》中规定：文字式土地估价报告书由土地估价报告（封面、第一部分摘要、第二部分估价对象界定、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件）和土地估价技术报告（封面、第一部分总述、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地估价、第四部分附件）组成。二者从格式上来讲相对独立、完整，从内容上来讲土地估价报告实际上源于土地估价技术报告。因此在撰写土地估价报告书时通常可以先完成土地估价技术报告，再从中选取相关部分完成土地估价报告。三、构成要素

（一）法律依据性要素

1．委托方情况。2．受托方情况。3．估价对象及其权属状况。4．估价目的。5．估价时点。6．估价依据。7．估价期限。8．估价人员。

（二）描述性要素1．估价对象的实物状况包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性、利用情况等。2．估价对象所处的区位状况包括估价对象所处的城市自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。（三）分析性要素

1．估价技术路线。2．估价原则。3．估价的假设前提及限制条件。4．估价方法及其选用理由、该方法基本原理等。5．测算过程及相关数据、参数的确定。6．估价结果的确定。

第二节估价报告的写作原则和写作要求——写作原则

（一）目标性原则：一般性目标和特定目标。（二）公正性和客观性原则，即估价报告应站在中立的立场上对价格影响因素进行客观地介绍、分析和评论。首先，估价报告采用的背景资料的真实性，不能虚构、不能夸大、不能缩小。其次，分析性的材料包括细节都要客观，经得起推敲。再次，估价结果也必须符合市场的客观状况。（三）规范性原则，即房地产估价报告的篇章结构和构成要素要程式化，符合统一的要求。（四）全面性原则。（五）准确性原则。（六）概括性原则。估价报告的写作原则和写作要求

——写作要求

（一）对写作内容的要求以房地产估价报告的构成及撰写顺序为主（二）对写作语言文字的要求对词义的要求对语句的要求防止错别字和漏字规范用语（三）对制作格式的要求封面内容（1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。（2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。如“北京××广场A座房地产价格评估”。（3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。如果是某单位委托人，为该单位全称；是某个人，为其姓名。（4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。（5）估价作业期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。（6）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。（一）对写作内容的要求

致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：（1）致函对象。指委托人的名称或者姓名。（2）致函正文。应说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告有效期。另外，在函文中通常说明随此函附交一份估价报告。（3）致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。（4）致函日期。这是指致函时的年月日，也即正式出具估价报告的日期。估价师声明估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。

估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的影响。估价人员与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系和偏见。估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员××已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出进行本次实地查勘的所有估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。估价人员在估价中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。其他需要声明的事项。可根据估价机构的职业惯例或项目特点酌情撰写。例如，“若未得到本公司的书面许可，任何机构或个人不得以任何形式看在本报告的全文或部分内容于任何文件、通函或声明中”。或者，“本报告书仅供委托方式用，本公司不承担对任何第三者对本报告的全文或任何部分内容的任何责任”等。

估价的假设和限制条件

估价假设和限制条件是说明估价的假设前提、未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有对估价对象进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的(而实际上估价人员未去查证)。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。（1）估价项目名称；（2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况。是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明，如公开市场价值、再次抵押价值等。估价结果报告

（10）估价技术路线、方法和测算过程；（11）估价结果及其确定的理由；（12）估价作业日期；（13）估价报告应用的有效期；（14）估价人员；（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；（16）估价的假设和限制条件；（17）附件估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设，它们可能对估价结果产生影响，因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。估价技术报告详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；详细分析影响估价对象价值的各种因素；详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；详细说明估价的测算过程，参数选取等；详细说明估价结果及其确定的理由。（1）个别因素分析。详细说明、分析估价对象的个别因素。（2）区域因素分析。详细说明、分析估价对象的区域因素。（3）市场背景分析。详细说明、分析所处区域类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。（4）最高最佳使用分析。详细分析、说明估价对象最高最佳使用。（5）估价方法选用。（6）估价测算过程。结合所选方法详细说明测算过程，参数确定等。（7）估价结果确定。详细说明估价结果及其确定的理由。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。（二）对写作语言文字的要求

1．对词义的要求（1）用词要准确。例如：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”。这三种表达方式用词的强度不同，表达的意思也不同。（2）语义要鲜明，不能含混不清、模棱两可（3）用词不可带有较强烈的感情色彩（4）用词要简练、标准，不堆砌、不生造2．对语句的要求（1）句子要完整。句子成分该省的一定要省，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。（2）搭配要得当。语义上要符合情理，同时也要符合语法规则，语句之间，意思要衔接、连贯，不能脱节。（3）逻辑要严密。不能出现自相矛盾、逻辑混乱的情况。主要体现在：一是前后照应，比如如果前面说了空置率70％，后面计算估价对象纯收益时就必须考虑进去；二是数据必须有准确来源；三是判断推理有充足的理由，简单武断地下结论显得缺少相应支撑。（4）句子要简洁。不能出现杂揉、赘余等毛病。3．要防止错别字和漏字（1）容易混淆的字不能用错，估价报告中常见的别字：坐落(不是“座落”)、坐标(不是“座标”)、订货(不是“定货”)、制定(不是“制订”)、签订(不是“签定”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、图像(不是“图象”)、像(不是“象”)、内涵(不是“内含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、账目(不是“帐目”)、撤销(不是“撤消”)、抵消(不是“抵销”)等等。（2）防止漏字，特别是数字不要缺漏。比如有的估价人员将计算结果200000写成20000。4．规范用语的要求《规范》对常用的规范化用语作了明确规定：（1）对于要求严格程度不同的用词要求如下：

①表示很严格，非这样做不可时：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

②表示严格，在正常情况下均应这样做时：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

③表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做时：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

④表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。（2）规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。另外在大陆不应使用繁体字。

（三）对制作格式的要求

估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。1．纸张：《规范》中规定纸张大小采用A4纸规格。《规程》中规定采用幅面为209×295mm规格的纸张（相当于A4纸规格）。2．字体与字型号的规定：《规程》中对报告的封面及正文的标题及其他内容字体和排列方式均作了详细规定，详见附录。《规范》中未对字体与字型号作出专门规定，可参照《规程》。3．报告的制作：《规程》中规定每个估价项目只能出具一份“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。4．撰写格式：以《规范》和《规程》的相应规定为准。第三节估价报告常见错误及应注意事项

一、估价报告中常见错误：（一）估价报告的内容不完整，或者解释说明不清晰、过于简单。（二）因素分析时，相关性、针对性差，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定，或者只是结果报告中估价对象状况的简单重复。如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面2－4层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”此处，“购买商铺使用”，“可作房居住、办公综合用途”，“经济增长点势力的增强”等均存在语病，“投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润”也违背经济学的基本原理。如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面2－4层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面2－4层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”（三）估价技术和方法运用中出现错误。（四）遣词不规范，专业术语运用不当。（五）基本概念不清或运用错误。（六）文理不通或不严谨。(二)估价技术和方法运用中出现错误

1.市场比较法运用中的常见问题：（1）可比实例选取不足、不当或描述不清。（2）区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。（3）因素修正幅度过大。2.收益法运用中的常见问题

（1）在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分。有的未做任何说明就直接以估价对象实际收益进行测算。

（2）公式选取不当。（3）资本化率求取无方法、依据，取值不当。

（4）收益年限确定有误。

3.成本法运用中的常见问题（1）对地价、重置成本、税费、利润率等数据的确定缺少依据，体现较强的主观随意性。（2）调整系数过大且无充分理由。如：某工业用房价格评估报告中：

房地产价格＝重置单价×成新率×（1＋各项因素调节）（1＋其它因素调节）×建筑面积。其中各项因素包括采光、朝向、通风、环境卫生等，报告中三栋厂房的各项因素调节系数分别为70﹪、70﹪、50﹪。调整系数过大，得出的结果缺乏说服力。4.假设开发法应用中常见问题（1）假设开发利用方式和经营方式的确定缺少相应依据；（2）开发完成后房地产价值的估算依据不足，应选择三宗以上案例对比分析；（3）各项费用、利率、利润率等数据的确定缺少依据。5．基准地价修正法中常见问题：

(1)未正确理解基准地价内涵，叙述不清楚。

(2)对基准地价修正体系缺少足够的了解，系数修正时主观性太强。房地产估价报告改错举例致委托估价方函（略）估价师声明（略）××别墅房地产估价结果报告××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方：××市恒通房地产开发公司二、受理估价方：××市房地产估价事务所三、估价目的：为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点：2002年4月15日

五、估价对象概况（一）××市概况（略）（二）××别墅项目概况没有写明估价依据及估价原则；没有写明估价作业起止日期；（二）××别墅项目概况

1、土地情况

A、土地使用权性质：出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。

B、土地总面积70000平方米。

C、用途：别墅及配套设施。

D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2、地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）。土地权属情况介绍不全，土地使用权年限没有；缺少对土地的自然状况介绍；对项目规划条件介绍不全面六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程（一）方法一：房地分别估价

1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

A、利用成本法进行估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为2770元/㎡。因此，土地价格=396+158+1770=3324元/㎡。利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本B．利用市场比较法进行估价表一利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用做可比实例，因其交易日期与估价时点相差时间太长

A

B

C估价对象

用途

别墅

别墅

别墅

别墅

交易情况

协议

拍卖

招标

协议

交易日期

1996.5

2000.5

2000.5

2002.4

区域因素

五类

四类

六类

五类

个别因素

一般

较好

较差

一般

A

B

C估价对象

用途

别墅

别墅

别墅

别墅

交易情况

协议

拍卖

招标

协议

交易日期

1996.5

2000.5

2000.5

2002.4

区域因素

五类

四类

六类

五类

个别因素

一般

较好

较差

一般

A

B

C土地单价（元/㎡）

3100

4800

3700交易情况修正

100/100

100/130

100/110交易日期修正

110/100

100/100

100/100区域因素修正

100/100

98/100

98/100个别因素修正

100/100

96/100

98/100修正后的单价（元/㎡）

3410

3474

3230在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当表二

根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/㎡）成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/㎡）C、土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/㎡×70000m=23436（万元）

A

B

C土地单价（元/㎡）

3100

4800

3700交易情况修正

100/100

100/130

100/110交易日期修正

110/100

100/100

100/100区域因素修正

100/100

98/100

98/100个别因素修正

100/100

96/100

98/100修正后的单价（元/㎡）

3410

3474

3230土地估价的综合结果还需要做年期修正2、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本

A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/㎡，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。

B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。

108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为：

3428元/㎡×35285m=120957000（元）=12095.7（万元）根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428