《房地产市场泡沫研究6700字（论文）》

广州房地产市场的泡沫测度报告目录TOC\o"1-3"\h\u16679一、研究背景 128440二、文献综述 111048（一）房地产泡沫的测评方法 12885（二）房地产泡沫的形成机制 215412（三）房地产泡沫的影响 219202三、相关理论概述 214708（一）经济泡沫 224187（二）房地产泡沫 37040（三）房地产泡沫的测度 3103941.指标指示法 370382.理论价格法 3433.统计检验法 313896四、广州房价收入比计算及需求实证分析 421237（一）广州房价收入比计算 415762（二）购房需求实证分析 6702（三）房地产泡沬形成的微观因素 639421.特殊文化背景下的偏好 6213342.外来购房者的过度投机 737073.压抑需求的释放 714879五、广州房地产泡沫的治理政策建议 72598（一）发挥金融政策的调控作用，控制不合理的住房需求 78876（二）健全住房保障体系、引导建立合理的住房消费模式 731482（三）加强政府监管，整顿房地产市场交易秩序 86501（四）完善土地制度，确保保障性住房建设的土地供应 824918结论 85211参考文献 1015728致谢 11一、研究背景房地产业是我国经济发展的支柱产业。改革开放以来，中国经济稳步发展，成为农业、工商业、服务业等的主导产业和基础产业。但从2014看房地产市场，发展趋势呈下降趋势，主要表现在以下几个方面：首先，全国住房景气指数严重下降。全国房地产景气指数的全称是国家房地产开发景气指数，它是我国房地产的晴雨表。国家统计局对国家统计局进行了统计、分析和公布。数据显示，全国住房景气指数在2010年3月国防繁荣指数最高之后，逐渐下降。其次，房地产投资增长速度放缓，特别是住宅投资增速下降。国家适时出台了一些对购买、信贷和放贷限制的限制政策，对投资决策产生了一定影响。住宅投资增长速度比房地产投资增速快8个百分点左右。房地产投资增长率低于固定资产投资增长率。虽然房地产投资增长速度放缓，房地产开发资金增长率下降，外资在房地产投资中所占比重正在上升，其他资金仍在下降，外国资金开始迅速增长。因此，深入了解、充分研究我国房地产市场的泡沫情况，准确衡量其中蕴藏的问题，提出全面、有效、可行的应对措施，在当下十分必要。本文试图从广州房地产的发展现状入手，并结合广州的实际状况，最终对广州房地产泡沫的发生情况作出评价，研究成果可为政策制定者提供决策参考，意义重大。二、文献综述诸多国内外学者都对房地产泡沫及其测度展开了系统和深入的研究，主要包括房地产泡沫的测度方法、房地产泡沫的形成机制和房地产泡沫带来的社会影响等3个方面，本节关于国内外文献的介绍也由此展开。（一）房地产泡沫的测评方法目前对于房地产泡沫的主要测评方法大致可分为两种:指标法和统计检验法。指标法分为单指标法和多指标法。单一指标法通过单一指标来衡量具体的经济状况。就房地产市场而言，许多与房地产行业相关的单一经济变量可以用来确定房地产泡沫的存在和程度。EdwardL.Glaeser,JosephGyourko(2008)研究了房地产泡沫与住房供应量的关系，认为具有更大弹性住房供应量的地区，泡沫更少，泡沫持续期更短，价格涨幅范围更小。王志刚(2017)对中日历史数据进行对比，发现国内房价收入比、房地产开发投资和货币供应量增长率均处于较高水平，反映出了我国房地产市场确实存在泡沫。多指标法是对单指标法的一个扩展，将其合并成单一指标来衡量房地产泡沫。袁平和吴洁(2012)从物价指数、物价水平、人均可支配收入、经济发展水平、人口总数、利率水平、国外资本流入量、货币供应量和房地产开发商的国内贷款量几个方面对我国房地产市场进行研究，采用逐步回归法最终确定了形成房地产泡沫造的因素。（二）房地产泡沫的形成机制无论是房地产泡沫的存在，还是泡沫仍处于预警阶段的国家和地区，学者们对房地产泡沫的形成进行了深入的探讨和研究。一般来说，可以从两个方面来解释:消费者需求和房地产供给。刘纪学、李娜(2015)在对房地产泡沫进行理论分析的基础上，根据系统动力学思想构建了房地产市场动态模型，并结合模型说明房地产投机性需求的自我实现性放大了市场正常波动，房地产供给方面的开工和建设延迟与销售延迟共同导致了房地产市场泡沫。J.PatrickRaines等（2017）研究了美联储和英国央行实施的凯恩斯主义反通货紧缩政策，失业和收入不平等问题，由于该政策的实施未解决与长期总供给相关的结构性能使得其不仅未解决通缩问题反而助长了房地产泡沫。（三）房地产泡沫的影响房地产泡沫对经济的影响主要取决于房地产泡沫的程度。KarlFarmer，MatthiasSchelnast（2012）研究了2007-2008年的全球金融危机后指出，在房地产泡沫形成过程中，消费和投资都大幅增加，但在泡沫破裂后却急剧下降。陈志刚等(2018)重点分析了房地产泡沫对实体经济投资的影响，该研究使用迭代回归法测算了1999-2015各省、直辖市和自治区的房地产泡沫，结果表明房地产泡沫显著抑制了实际经济投资，而该抑制作用受金融发展水平影响。通过阅读相关文献，现有文献对房地产泡沫的研究形成了一个完整的体系，包括概念界定、程度测度、原因分析和后果影响。我国关于房地产泡沫的研究文献较为丰富，绝大多数研究结果也支持我国存在着房地产泡沫，至少在部分地区存在房地产泡沫的结论。但己有研究也存在着一些不足，首先是与国际间的比较较少，与其他发展中国家的比较几乎没有;第二是研究期限与研究对象不统一，绝大多数是对我国35个热点城市房地产市场的研究，针对全国范围和具体地区的研究较少，但这也是受我国统计数据缺乏的制约;最后是对于房地产调控政策有效性的研究尚显不足，理论分析较多而实证研究较少。三、相关理论概述（一）经济泡沫泡沫可分为三种类型：一个是纯粹的投机泡沫，买家认为现在的资产价格已经太高了，但在价格下跌前还会继续上涨一段时间，这些投资者试图在价格下跌前卖出资产以获利；二是对泡沫的非理性预期，市场参与者过于乐观，预计资产价格将在较长时期内快速上涨，比历史水平快得多，因此当前的高价格是合理的；三是非理性的制度泡沫，这是由委托代理问题造成的，在这个问题中，金融机构等第三方的参与为投资者提供了投机所需的资金，使他们能够支付比历史水平更高的价格或偏离基本面。（二）房地产泡沫房地产不仅是人们生产和生活的必经场所，而且作为一种投资产品，已经成为家庭或企业投资理财的对象，它集消费品和投资产品于一身，具有消费和投资的双重属性。然而，随着现代经济的发展，房地产消费属性的主导地位已不再是以往，房地产已成为越来越多的投资对象和工具，其投资属性不断放大。随着房地产投机活动的蔓延，房地产泡沫随处可见。美国的经济学家Kibdnfn认为：严格地说，泡沫一词是指在一个连续的过程中，一种或一系列资产的价格突然上涨。最初的价格上涨将引起对价格进一步上涨的预期，从而吸引新的买家。投机者对他们的实际价值和盈利能力没有兴趣，而是对投机性利润感兴趣。然而，价格上涨往往伴随着预期的逆转和价格下跌，甚至结束于金融危机。（三）房地产泡沫的测度1.指标指示法指标指示法，是综合运用各种统计方法，计算得出一系列的评价房地产市场发展情况的指标或者通过指标来构建评价体系对其进行综合评价的方法。指标指示法因其简卑直观，所以被国内的学者广泛使用。评价房地产市场发展的指标也很多，涵盖各个方面，比如房地产开发投资占全社会固定资产投资比值、房地产投资增长率、房地产开发投资增长率与增长率比值、土地转手率、房屋空置率、商品房价格增长率、房价收入比等等。2.理论价格法理论价格法，也称为直接测试法和建模法，是指通过构建数学模型来估计房地产的合理理论价格，然后将其与房地产市场的实际价格进行比较分析，从二者之间的差距来判断房地产市场是否存在泡沫的方法。3.统计检验法统计检验方法，也称为间接检验方法，是利用统计理论的各种方法对相关数据进行分析，以了解房地产市场的运行情况，衡量房地产泡沫的程度。比较常见的统计检验法包括方差检验法，单位根与协整检验法，设定性检验法等。统计检验法的核心思想是：把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设，如果检验的结果是拒绝了零假设，那么就存在着泡沫。统计检验相比其它两种测度方法，结果更为准确，但其对数据的准确性要求相当严格，而且方法比较复杂，不利于应用。四、广州房价收入比计算及需求实证分析本章首先从《广州市统计年鉴》整理收集了相关数据，利用房价收入比改进算法计算了2009-2018年10年间广州市房价收入比，然后建立回归模型，通过计量分析广州市房价收入比与广州市购房需求的相关性，最后讨论各不同收入阶层的购买力。（一）广州房价收入比计算房价收入比计算公式：房价收入比===根据广州市统计年鉴数据得到表1、表2的相关数据，从表1可以看到，2009年以来，广州市居民人均可支配收入稳步增长，消费支出比例逐步提高，近两年恩格尔系数稍显下降的趋势。2018年全年人均可支配收入为554003元，全市居民人均可支配收入年均增长超过10%，到2018年达到42359.2元，这必然带动商品住宅需求的提高。年份（年）全年人均可支配收入（元）增长率人均消费性支出（元）增长率恩格尔系数200922567.085.0%16628.164.5%33.3%201024301.410.2%18752.812.8%32.5%201126729.2810%19779.097.1%36%201229244.59.4%21526.18.3%35%201332380.810.7%22806.55.9%35.5%201436505.0412.7%24080.035.6%36.7%20154229511.6%26727.6811%36.3%2016470839.6%288127.8%36%2017513299%3885310.1%33.1%2018554009%42359.212.2%32%表1广州市居民人均收入支出表表2广州市住宅销售均价年份全市住宅销售均价（元/平米）20099228201013370201112794201214858201320297201419469201518729201621626201723973201828041根据表2可以看出，广州市房价快速增长，到2018年年底，全市房屋均价达到28041元每平米，而人均住房建筑面积基本保持不变，在人均28平方米左右，但住房需求逐年增长。将上述指标带入公式进行测算，可以得到广州市2006年至2015年房价收入比。表3广州市2009—2018年房价收入比年份2009201020112012201320142015201620172018房价收入比9.010.510.011.013.012.514.017.017.026.0对广州市2009-2018年房价收入比进行分析后，从表3可以看到，整体居民房价收入比波动较大，呈逐年上升的趋势，特别是近几年，广州市城市居民房价收入比较大，特别是2018年达到26.0，远远超过6-7的合理区间，说明广州市居民对市场价格的住房基本无支付能力。（二）购房需求实证分析影响商品住宅市场的因素较多，例如房屋销售价格、人均可支配收入、全市人口数量等指标变量能较大程度地解释商品住宅需求波动的原因，而本文主要讨论的为房价收入比和房地产泡沫的关系，因而通过广州市统计年鉴获得广州市2009-2018年商品住宅需求量及其各影响因素资料，计算得到2009-2018年广州市的房价收入比，将此样本作为研究对象，进行协整分析验证。设定商品住宅需求面积（<销售面积>平方米）为y，全市房价收入比x，设定如下模型：lny=α+βx通过协整检验，得出的结果为ln(x)的参数在10%的显著性水平上显著。可决系数R2=0.926，表明解释变量与被解释变量显著相关。C和ln(x)的参数在1%的显著性水平上显著，该模型拟合优良。从以上检验分析得知，影响广州市商品住宅需求量主要因素是居民房价收入比。当房价收入比增长1%时，商品住宅需求量上升0.98%，有一定程度的房地产泡沫现象。（三）房地产泡沬形成的微观因素1.特殊文化背景下的偏好广州属于沿海城市，市场经济相对发达，周围有规模较大的城市，大城市的吸引力使得人口大量往广州涌入。即使广州市房价的不合理上涨己经严重超出了广州市居民的消费承受能力，但是中国人特有的“有房才有家”的特殊置业情结，决定了消费者的购房热情并不会因此而消退。居民宁愿聚集在老旧不适宜居住的家族房屋蜗居来省钱买房也不愿意去租房住，这种现象往往发生在经济发展处于较低水平的国家或地区，这种落后的观念是社会中商品房具有较高刚性需求的重要原因。可以知道，较高的拥有住房比例说明广州市的商品房购买中刚性需求巨大。因此，这种特殊的文化喜好也决定了广州居民对高房价的容忍度更大，房地产泡沫在这种情感包容中更加容易发生。2.外来购房者的过度投机外来购房者的涌入往往会推高一个城市的房价，尤其是外地投资购房者，它们的投机行为是引起房地产泡沫的重要原因。作为拥有巨大发展潜力的省会城市，房价具较大上涨空间使得各路投资者纷纷把广州市作为房地产投资的绝佳城市。在媒体的过度渲染报道下，广州市近几年来的房地产新闻频频出现在各种媒体的头版。投资者逐渐失去理性，导致房价快速上涨。广州的外来购房者以及投资客已经成为广州市房价的重要推手。3.压抑需求的释放而随着经济社会的快速发展，广州市城镇居民的人均年收入上涨了两倍多，年均增长率达。快速的收入增长为广州市居民改善居住环境提供了物质支撑。广州城区居民对住房条件的需求也越来越高，以往受到压抑的住房需求得到了很大的释放。与此相对应的是，广州市城镇居民的人均居住面积从年的平方米上窜至年的平方米，几乎翻番。这一双重变化无疑刺激房价的飘升，但过快的需求释放也导致了广州市房地产市场的非理性繁荣。五、广州房地产泡沫的治理政策建议（一）发挥金融政策的调控作用，控制不合理的住房需求商业银行贷款是房地产行业快速发展的根源，加强对银行房地产贷款的管理，一方面是要控制对广州房地产企业的贷款，提高房地产企业的贷款门槛，严格防治房地产企业的虚假按揭行为，对空置商品房太多的企业不仅不能予以贷款，还必须对其严格防范和监控，一旦出现屯房源、炒房价等不良的行为，可以举报给政府相关部门处理。另一方面，要限制住房消费者的贷款额度以及其购房贷款的次数，减少对不合理住房需求的贷款，控制消费者不合理的住房需求，减弱房地产卖方市场的优势。（二）健全住房保障体系、引导建立合理的住房消费模式虽然我国住房保障体系已经取得了一定程度的效果，但是在经济适用房的规划、土地供应、建设以及销售等环节的实践过程中，也存在一定的漏洞和问题。例如广州对住房困难户的落实不到位，甚至出现以权谋私的舞弊现象；住房销售价位、户型面积等规定执行不到位；各项费用规定、土地建设成本、落户名单存在虚假性等不良情况。因此健全住房保障体系，要加强对住房保障落实的监管，设立监管机构，确保经济适用房和廉租房真正地落实到有需要的人身上，为老百姓造福。此外，对住房消费者的需求要进行合理的引导，宣传理性住房消费意识，避免对购房的超前消费和盲目消费，减少住房不合理的消费模式。（三）加强政府监管，整顿房地产市场交易秩序市场要发展必须规范管理。整顿和规范房地产市场秩序，是缓和房价过快上涨和供应结构矛盾、保护群众住房消费合法权益的重要措施。（1）健全与完善广州住房销售政府指导定价制度。造成近两年房价不断上涨的原因之一就是有些地区对商品房销售没有一个科学合理的指导价格，商品房价格完全由开发商决定。执行商品房销售政府指导定价，可以有效调控开发商区域垄断中谋取的超额利润。（2）加强对广州房地产开发商的监管。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，要进一步提高开发企业的准入门槛，控制开发企业的过快增长，减少盲目投资:严肃查处违法违规开发和销售行为，重点查处内部认购，发布虚假信息、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划等行为，对房地产企业商品房空置面积比例实行调控。（四）完善土地制度，确保保障性住房建设的土地供应完善的土地制度是保障住房建设土地供应的基础。针对当前国内部分地方的政府把土地当成发家致富的摇钱树，对地区土地进行垄断，通过拍卖价高者得的形式卖给房地产开发商这样的恶劣行径，国家应当进行严格的整顿和严厉地处罚，改革地方政府绩效考核机制，设立土地