淄川项目市调报告

淄川项目市调及初步定位报告

富让得（中国）集团有限公司FROUNT2012年10月改变城市的力量前言premise淄川城市概况

1、城市区位

2、城市特征3、城区结构布局及发展规划4、经济发展

5、人均可支配收入及支出

6、人口状况

7、城市规划目录一、城市区位：鲁中腹地

淄川区位于淄博市中部，南邻博山区，西邻章丘市，被与周村、张店、临淄三区相连，东傍青州市，东南与临朐、沂源两县接壤。东西长49公里，南北宽42公里。全区总面积1000.61平方公里，辖16镇，3乡，4个街道办事处，459个行政村，31个居委会。淄川三大城市名片：聊斋故里、鲁中商城、建陶名城二、城市特征

淄川区商业繁荣，是淄博市重要的商品集散地和贸易中心，建设了淄川服装城、淄川建材城、财富陶瓷城等30多处规模较大的专业市场、商业网点和十几条商业街，形成了以服装城为龙头的生活资料和以建材城为龙头的生产资料体系。三、城区结构布局及发展规划目前城区的主要功能分布为：●商业金融：主要集中与张博路、松岭路、城里大街的两侧。●行政：集中于般阳路的两侧，基本上包含了主要的区委区政府的大部分行政管理机构。●居住：原有城区内的住宅分布较散，小区规划及物业管理水平较低，较成熟的小区主要分布于城市南部。●工业：主要集中于城区东北部，沿张博路两侧分布，主要以建材、陶瓷为主。三、城区结构布局及发展规划近期规划建设重点：●重振、升级建设以服装城为中心的商品集散商圈（作为淄川鞋城的升级项目鲁中国际商贸城正在开发建设中）和松龄路、城里大街两侧日常消费圈●加快城区扩张步伐，高起点规划建设居住新区。●工业及科技：发展北部建材物流基地及西部的经济技术开发区远景规划●强化以张博路为中心的商业金融带在城市中的地位。●全面改善居民居住环境与城区面貌，适时进行旧城区的改造。●发挥支柱产业产业优势，集中打造建材物流区。四、经济发展近几年来，淄川区国民生产总值保持稳步上升的态势。2010年,实现地区生产总值405.04亿元。其中，第一产业增加值7.23亿元，增长4.7%；第二产业增加值完成254.15亿元，增长10.1%；第三产业增加值完成143.66亿元，增长23.4%。人均地区生产总值62295元，增长14.6%。三次产业结构发展为1.78∶62.75∶35.47。2010年，第二产业是淄川区经济发展的支柱产业，且增长速度较快。随着淄川区伴随张店民营经济的快速崛起，以现代物流、服装批发零售、休闲旅游等业态为主的第三产业蓬勃发展。在国民经济快速健康发展的同时，城镇居民收入持续增长,生活质量显著提高。根据城镇住户调查资料显示，2010年，淄川区城镇居民人均可支配收入收入21365.93元，同比增长12.54%，城镇居民人均消费性支出15462.31元，同比增长12.17%。指标名称2009年2010年增长%消费性支出13784.1915462.31112.171.食品3412.673447.01101.012.衣着1245.691283.84103.063.居住2557.632762.17108.004.家庭设备用品及服务1453.891706.99117.415.医疗保健958.76439.9345.896.交通和通讯2167.293212.49148.237.教育文化娱乐服务1833.511855.65101.218.其他商品和服务154.76754.23487.35五、人均可支配收入及支出淄川区八大类消费增减情况

单位：元、%六、人口状况据统计，2011年底，全区人口为73.19万人，其中非农业人口31.58万.城市化率为43.26%。城市发展阶段★初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市发展的主要动力。★中期阶段：城市化率30%-70%，城市化高速发展，传统工业继续发展，新兴工业相继出现，工业化仍是城市发展的主要动力。★后期阶段：城市化率大于70%，城市化发展速度有所回落，进入平缓期。七、城市发展规划1、城市空间发展战略：西北扩张、东南优化、组团建设、彰显特色。2、城区总体布局：南住、北工、西商、东文、中政叁淄川房地产发展概况1、淄川住宅房地产市场发展概况

a、住宅房地产特征

b、淄川住宅市场消费需求走势

c、淄川住宅在售项目概况及典型项目简介

2、淄川商业地产市场发展概况a、商业地产概况

b、商业未来走势c、典型商业项目简析

目录一、淄川住宅房地产>1、市场特征1、在售项目分布较为分散，以上湖御园项目为核心，房价呈放射状下降。2、主城区大型项目较少，小规模项目较少——淄川大面积征地较难的体现。3、短期内高档商品房上涨价格空间基本封死，——上湖御园已成为价格上限，其他项目均借势低开或补涨。4、高层住宅成为主流，多层稀缺，目前在售项目基本都是高层，尤其主城区地段，——不过征地难，成本高，带来高容积率，高层项目的销售情况一般。5、户型设计普遍较差，有的高档楼盘户型也较差。——例如翰林世家、金域华庭，过于追求容积率的下场。一、淄川房地产市场特征6、市场上小户型稀缺，存量房多为缺陷户型或者带车库的户型。——小户型客户均为首付较为敏感型客户。7、经济适用房异常火爆，供不应求。——淄川目前房价均价在4000-5000元，较高。经济适用房的房价在2400-2600，与商品房相比差价较多。8、高档项目的售楼处包装投入较大，如上湖御园，堪比大城市。——现场包装已成为客户预估项目价位的重要因素之一。9、销售人员素质响度较低。——外地优秀的销售经理或者售楼员不愿意来淄川，本地人才成长较慢。

淄川目前房地产住宅均价在4000-5000元/平米，仅部分高端项目如上湖御园售价较高，最高达9500元/平米。一、淄川住宅房地产>1、市场特征四、淄川房地产市场消费需求分析1、未来5年仍处于卖方市场

当前，淄川经济高速发展，现有住宅条件不能完全满足居民的需求，对改善住房条件的呼声越来越高，迫切期待更高品质的商品房上市，房地产市场刚性需求量大，未来五年内商品房仍将处于卖方市场。从消费需求的目的主要划分为三大部分：一、对现有住房条件改善；二、周边乡镇进城居住，人口向城市转移；三、生活方式改变，年轻人独立居住购房；一、淄川住宅房地产>2、消费需求走势四、淄川房地产市场消费需求分析2、消费者购房自用占据主流据调查，淄川购房者绝大多数为自用购买，投资目的购房的很少，通过调查分析得知，淄川在售楼盘业主购买目的比例：a：自有住房为改善居住条件性占35%；b：因拆迁购买占13%c：为父母养老购买占6%d：年轻自住或结婚购买占25%e：因工作变动7%f：乡镇居民迁移城区购买占14%一、淄川住宅房地产>2、消费需求走势四、淄川房地产市场消费需求分析3、中小户型较为认同据调查，淄川已购房客户，为改善居住条件的占35%，这部分客户一般购买以较大面积三房为主，面积在105㎡---125㎡左右。年轻自住或结婚购买，这部分客户因经济水平的制约，要求总价低，面积需求相对较小，养老购房要求面积小楼层要低，这两部分客户占了32%，也正是目前淄川楼盘小面积低楼层销售去化较快的原由。加上乡镇居民迁移城区购买、因拆迁购买的客户等受到经济条件的影响，适当控制房屋总价，面积较小的房型将更能得到大多客户的认同。一、淄川住宅房地产>2、消费需求走势二、淄川在售项目分布图亿豪金岸花园上湖御园山水缘二期泰坤凯港云水居翰林世家锦绣花城玫瑰园金域华庭泰都花苑一、淄川住宅房地产>3、主要在售项目分布项目地块三、淄川主要地产项目概况项目名称建筑形态建筑面积主力户型户型面积在售均价开发商上湖御园高层、洋房联排别墅30万143平米三室两厅90-1807700元淄博集成房地产有限公司山水缘二期高层12万三室两厅80-1406000元淄博颐中房地产开发有限公司锦绣花园三期·玫瑰园高层1.5万三室两厅110-1405000元淄博金城荣基云水居二期高层公寓3万45-866000元淄博兴华亿豪金岸花园多层住宅1.86万三室两厅80-1405100淄博亿豪金域华庭18层高层3.57万两室两厅80-1305700淄博金梁城建泰坤·凯港高层2.47万三室两厅110-1425600淄博泰坤翰林世家多层、高层5万两室两厅94-1806200淄博宏岳一、淄川住宅房地产>4、主要在售项目概况项目基本信息位置淄川区通济街188号开发商淄博集成房地产有限公司总户数1476户占地面积75000㎡建筑面积300000㎡物业类型住宅产品形态高层别墅绿化率35.1%容积率2.75开盘时间2011年06月11日交房日期2013年均价7800元/平米物业公司北京均豪车位比1:1户型面积91㎡、102㎡、147㎡153㎡、181㎡项目简介上湖御园项目地处般阳河与孝妇河交汇处，南依留仙湖公园，60公顷公园绿地和300亩水域近在咫尺；北邻大型购物中心SM大型购物中心，集购物、休闲、娱乐为一体。总建筑面积约30万平米，产品类型包括三层联排住宅、五层退台花园洋房，18-25-32层高层住宅。上湖御园一、淄川住宅房地产>5、典型项目项目基本信息位置鲁泰文化路与雁阳路交汇处开发商淄博金城荣基房地产公司总户数100户占地面积15000㎡建筑面积15000㎡物业类型住宅产品形态高层绿化率39%容积率1.01开盘时间2012年04月交房日期2013年04月均价5000元/平米物业公司金城荣基物业车位比1:1户型面积110-140㎡项目简介该项目是开发商在原有基础上开发的三期项目，社区规划有十年之久，内建超市、菜市场、幼儿园、健身会所等配套设施一应俱全，社区管理理念成熟规范，生活氛围浓厚。锦绣花园三期项目基本信息位置淄川区山川路1号开发商淄博金城房地产有限公司总户数528户占地面积33687㎡建筑面积107800㎡物业类型住宅产品形态高层绿化率38%容积率3.2开盘时间2012年06月交房日期2013年5月均价6000元/平米物业公司金城物业车位比480个户型面积80-140㎡项目简介项目占地39亩，共开发3栋17层、3栋16层、1栋28层住宅楼和1栋26层办公楼。二期在功能设计上更加合理，户型更加多样，建筑造型采用了更具有现代化气息的暖色调和欧式建筑风格，更加注重建筑与周边人文环境的完美融合。山水缘二期项目基本信息位置淄川公安局向南100米路东开发商淄博兴华房产总户数125户占地面积9980㎡建筑面积30000㎡物业类型小公寓产品形态小高层绿化率38%容积率3开盘时间2011年07月交房日期2012年1月均价5900元/平米物业公司兴华物业车位比200个户型面积45-86㎡项目简介天阔云水居由淄川兴华房产有限公司开发，位于淄川吉祥路南段东侧，北临般阳河，西与留仙湖公园隔路相望，交通发达，环境优越，是淄川城郊住宅开发建设的绝佳地段。项目其soho将引领淄川小户型市场，水岸上的科技生活，带先进新风系统、集中式太阳能。云水居二期项目基本信息位置淄川区松龄西路（亿豪家居广场北）开发商淄川金蓬房地产开发有限公司总户数180户占地面积13285㎡建筑面积18600㎡物业类型住宅产品形态多层绿化率35.6%容积率1.4开盘时间2011年10月交房日期2012年5月均价5000元/平米物业公司唯佳物业车位比1:0.8户型面积80-140㎡项目简介金岸花园是由金岸广场沿河绿化带和金岸花园住宅区两部分组成。金岸广场沿河绿化带面积达4900多平方米，包括20余种珍贵树种、泰山观赏石、凉亭、健身广场等，业主足不出户就可以欣赏到蓝天、碧水、绿地，小区的绿化率达到35.6%，采用的是坡地式绿地。车库采用的是半地上阳光车库。户型从80至140平方米不等，可以满足不同客户的需求。亿豪金岸花园项目基本信息位置淄川区松龄路中段武装部东临开发商淄博金梁城建开发有限公司总户数200户占地面积7000㎡建筑面积35000㎡物业类型住宅产品形态高层绿化率30%容积率3.4开盘时间2011年11月交房日期2013年7月均价5700元/平米物业公司待定车位比1:1户型面积80-126㎡项目简介金域华庭位于松龄路与通济街交叉路口，地理位置优越，汇集淄川一流的优质教育资源和服务设施，由两栋18层的高层建筑组合而成，呈双子塔状，融汇现代简约欧式风格，外观典雅大气；工程采用框架剪力墙结构，完全按照建筑节能型标准施工，建成后有力提升淄川城市形象，成为松龄路沿线一道靓丽风景线。金域华庭项目基本信息位置淄川区般阳路70号（育才中学东临）开发商淄博宏岳房地产开发有限公司总户数372户占地面积24300㎡建筑面积50000㎡物业类型住宅产品形态多层、高层绿化率40%容积率2.5开盘时间2011年10月16日交房日期2012年12月均价6200元/平米物业公司待定车位比1:1户型面积94-180㎡项目简介翰林世家位于淄川区盘阳路70号，由淄博宏岳房地产开发有限公司开发。宏岳翰林世家花园洋房于淄川首引退台式设计，一流设计公司的酝酿策划，翰林世家通过反复的产品研发，实现了多层电梯住宅中少有的大景观露台或观景阳台，建筑一层赠送私家花园、二层全部及六层两端赠送私家花园露台。翰林世家项目基本信息位置淄川将军路与解放路交叉口开发商淄博泰坤置业有限公司总户数290户占地面积10000㎡建筑面积25000㎡物业类型住宅产品形态高层绿化率35%容积率2.5开盘时间2012年8月交房日期2013年12月均价5600元/平米物业公司待定车位比1:1户型面积110-142㎡项目简介泰坤凯港独踞将军路1号领地，淄川规划将军路CLD，成就潜力巨大的区域样板，项目紧邻留仙湖公园，社区景观绿化面积达8000平，更以其前瞻性的规划将社区内景与政府巨资打造的10000平般河景观带有机的结合于一体，达到社区内景与外景交相辉映，堪称淄川首席生态社区。泰坤凯港二、淄川商业地产>1、商业地产市场发展概况1、淄川的商业较为发达，商业气氛浓厚，但淄川的商业商业地产发展主要围绕服装市场、建材、陶瓷等大型批发市场为主，建有淄川服装城、淄川建材城、淄川财富陶瓷城等大型专业商贸批发市场。2、目前淄川在建的商业地产项目较少，在淄川城区仅有淄川SM购物广场、鲁中国际商贸城2个较大型的项目。3、淄川虽然商业较为发达，但是现有的商业物业在整体商业业态、经营管理、商业设施、购物环境方面相对落后，面临升级。二、淄川商业地产>1、商业地产市场发展概况4、淄川商业地产市场目前写字楼项目和公寓项目很少，尤其高档纯正的写字楼缺乏，商业办公物业设施落后。5、淄川商户、投资客对于沿街商铺形式而商业较为感兴趣，投资热度较高，由此沿街商铺形式的商业物业形态在淄川较受欢迎，并且租售价格都较高。

淄川目前商业项目写字楼、公寓售价在6000元/平米左右，沿街商铺位置较好的地方如服装城商圈，价格在2-3万元/平米，其他位置多为底商，价格在1-1.5万元/平米。二、淄川商业地产>2、淄川商业格局

▲以淄川服装城为核心的商圈是淄川最大商业圈，汇聚淄川商业精华淄川服装城起步较早，是淄川最早的商业核心，之后周边逐渐发展，商场、购物广场陆续建起，现在该商业核心拥有新星商厦、银座购物广场淄川店、千百汇商城、东大小商品城、淄川服装城、通乾服装城、上海大厦、温州商厦、淄川鞋城的升级项目鲁中国际商贸城等大型商场、购物广场、批发市场。汇聚淄川商业精华，商业气氛浓厚。是淄川人流量最大的商区。

▲以新星商厦、银座购物广场为代表主力店的相对成熟经营业态较全，具备新型现代商业特征，除此外其他商业商业业态、经营管理、商业设施、购物环境相对落后。▲淄川最大的城市综合体项目SM广场位居服装城商圈东边缘地带，将提升该商圈的品质，带动商圈的商业价值与升级发展。二、淄川商业地产>3、商业地产未来预期1、满足消费者全业态、一站式消费需求、以现代化新型品牌商业连锁为业态组合、多功能、复合型、具备规模体量竞争优势、以中高端客户和时尚新生代为消费主体、具有国际化特征的新型商业业态形式的出现是淄川城市商业发展的必然趋势，是淄川城市商业整体升级的必然要求。2、现代城市商业综合体、大型购物中心的出现和发展成为城市商业发展、打造城市级新商业中心的必然选择。3、淄川具有经济实力的商户不在少数，实力强劲的乡镇购买力涌向城区，但是淄川缺乏高端品质写字楼，随着发展，地标性的高端写字楼、商务公寓产品将成为城市发展的必然需求。二、淄川商业地产>4、项目地块周边商业分布1、SM城市广场开发商：SM集团类型：购物中心开业时间：预计2014年项目简介：SM淄博淄川座落于淄川城区核心位置，地处般阳路与张博路交汇处。项目占地面积七万平方米，总建筑面积逾十五万平方米，地下一层，地上四层，拥有七百多个停车位。SM淄博将打造一个集购物、美食、休闲和娱乐为一体的“一站式”购物中心，其目标客户群将覆盖淄博市及周边县市。二、淄川商业地产>5、典型商业简析>在建商业项目SM广场将坚持“只租不售”的运营理念，分类招商、统一管理。项目计划于2013年底完工，目前招商工作已全面展开。招商目标：符合SM零售、休闲、娱乐、餐饮于一体家庭式购物中心定位的各行业品牌厂商、代理商及特许经销商。招商种类：大型超市、餐饮、电影院与休闲娱乐场、数码广场和美食广场，时装与饰品、运动服装及用品、皮鞋与手袋、珠宝与手表、童装与玩具、家居用品与礼品、美容与健身、书店与培训中心等。分析：SM广场是淄川最大的城市综合体，设施先进，业态齐全，同时紧靠淄川高端社区上湖御园，建成后将成为淄川档次较高的购物中心，前景值得关注。不利之处在于位置稍偏，不在核心商圈的繁华地带。2、鲁中国际商贸城开发商：淄博鸿凌实业有限公司类型：商业综合体项目位置：淄川区张博路与留仙湖路交汇处

开业时间：预计2013年项目简介：项目是在原淄川鞋业批发市场的基础上进行升级建设，项目共占地25200㎡，总建筑面积达10万平方米，投资2亿元。项目共有四层，地下一层，地上三层。分三期建设，目前一期项目已经竣工，二期项目正在建设。该项目一层沿街商铺对外拍卖，其他除一层留给原鞋城安置用户外对外招商。目前，留仙湖路25套沿街商铺已经拍卖完毕，这部分商铺面积33-37平米，拍卖均价95万元/套。楼层定位:负一层：箱包百货工艺品等小商品类；一层：鞋城；二层：男女装童装玩具；三层：内衣、床上用品。目前二层招商完毕，三层正在招商。2、鲁中国际商贸城分析：鲁中国际商贸城是淄川服装城的升级改造项目，面积较大，经营业态定位较为齐全，其规模优势、先进设施优势降极大吸引周边商户的关注进驻，具有良好的发展前景。不确定性在于市场发展商的后续管理运营理念。1、淄川服装城周边大型市场、商业街

市场建筑面积达37万平方米，拥有营业大厅10个，市场经营业户9000余户，上市品种7万个，经营品牌上千个，日上市10-12万人次。商品交易以服装批发为主，兼有毛衣、毛线、鞋帽、塑料制品和小百货等商品。淄川服装城具有较为合理的商品结构。建城之初，市场以经营中低档次特别是低档商品为主，以面向农村市场为主。近年来，在加快经营设施改造步伐的同时，淄川服装城致力地市场经营档次的全面提升，400余家大厂总代理、精品名店落户淄川服装城，高中低档服装的比例为3:4:3，淄川服装城不仅成为广大农村市场，而且成为省内外许多知名商场的供货基地，基本满足了各消费层次的购物需求。淄川服装城包含的业态较为杂乱，既有露天的环境较脏较差的经营铺面，也有大棚式的经营商铺，同时还有商场柜台式的商铺。经营面积：因为包含的营业厅较多，既有大棚式商铺，也有沿街式商铺还有商场式商铺，各种铺位经营面积大小不一。从3平米—30平米都有。租金价格：西关一街：路东：铺位面积一般在6平米，租金5500元/平米/年

路西：铺位面积20平米—50平米租金4500—5000元/平米/元宝艺楼：500—1500元/平米/年童装针织大厦：负一层：250元/平米/年

一层：800元-1000/平米/年二层：500—800元/平米/年三层：200—300元/平米/年大棚式市场简易式市场室内柜台式市场露天市场2、通乾服装城建筑面积：64000余平方米建筑层数：3层经营品种：1层服装；2层童装和儿童玩具；3层家纺用品、床上用品商铺经营方式：可租可售，销售是带30年产权式销售租金：1层为700——1000元/平米/年

2层为300—500元/平米/年

3层为100元/平米/年留仙湖路沿街商铺租金稍高，每间商铺面积在36平米，租金7-10万元/年销售价格：内铺18500万元/平米，留仙湖路沿街商铺为3-4万元/平米仓库：1层带有相同面积的地下仓库，2、3层配有仓库。市场管理：由通乾物业统一管理分析：通乾服装城目前的经营者状况总体一般，1层经营状况较好，2层一般，3层较差，人气都集中在1层，3层几乎没有人气。内部商铺沿街商铺3、上海服装城位置：淄川鞋城东临建筑面积：24000平方米楼层：共5层商铺经营方式：不带产权，只租赁不销售租金价格：1层，沿街商铺、门口位置2000元/平米/年，其他1500元/平米/年2层，楼梯口附近1000元/平米/年，其他位置500元/平米/年3层，楼梯口附近480元/平米/年，其他位置320元/平米/年4层，仓库，面积较大，有53平米、70平米。200元/平米/年5层，仓库面积在20—30平米，180元/平米/年经营品种：1层以裤子为主的服装；2层男女服装；3层皮草；4、5层招商中分析：上海服装城经营状况一般，1、2层生意还可，有一定人气，3楼人气不旺。4、5层目前还在招商，同时4、5层还作为仓库来使用。4、温州商厦建筑面积：16000平方米楼层：共4层经营品种：中高档服装，其中1层大众化时尚服装；2层上装为主；3层下装为主；

4层品牌服装商铺经营方式：租赁商铺面积：每间商铺为10平米为单位，可以按需分割。租金价格：1、2层为2000—3000元/平米/年

3、4层750—1000元/平米/年

5层，仓库，110元/平米/年分析：温州商厦的经营状况较好，人气较为旺盛，因此，租金价格也较高。但经营业户仍然趋之若鹜。5、留仙湖路沿街商铺商铺数量：80家左右商铺面积：15—60平米不等，多在40平米左右商铺经营方式：租赁、销售均可，目前没有在售，均租赁。租赁价格：路北与路南租金价格不同，路北高于路南，高出比例在30%—50%，其中路北商铺租金1800—2700元/平米/年，路南租金在1100—1600