同观-杭州拱墅区住宅2014年年中市场调查

杭州房地产市场2014年6月分析报告TherealestatemarketanalysisreportJun.2014.Hangzhou一.市场政策及城市规划动态

1.政策动向二.杭州房地产总体情况

1.一级市场动态

1.1.2014年6月土地出让状况

1.2.2014年5月土地出让分布1.3.2014年5月主城区土地出让状况

2.二级市场动态2014年5月楼市简报三.区域分析

1.区域成交动态2.重点关注楼盘3.5月重大事件

Contents

目录一.市场政策及城市规划动态政策动向一.市场政策及城市规划动态5月初，国土资源部开始着手起草“不动产产权产籍调查规程”(以下简称“规程”)以及相关技术标准，以确保产权产籍登记有“可以执行”的技术路径和依据。“规程”和相关技术标准，将对不动产产权产籍信息的提取、登记、共享等工作环节做出详细规定。与此同时，国土资源部已经开始抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书。一度被视为利益博弈重灾区的不动产登记制度，已经进入到“技术推进阶段”。[政策动向]如何进行“不动产产权查询”是大众最为关注的“规程”重点，对反腐、房产税的征收有一定的关联。一.市场政策及城市规划动态5月1日实行的新《杭州市物业管理条例》中，明确禁止违法拆改、变动房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋用途等11种行为，这在一定程度上限制了分割房屋进行群租的行为。同时，新《条例》还规定，业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。[政策动向]新《条例》限制了分割房屋进行群租，未来房屋的租金受其影响会有所上涨。一.市场政策及城市规划动态住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。自2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。面对地方政府不断做出试探，这一次中央在一定程度上给予了默认。而过去两年一有地方试探就被叫停。[政策动向]杭州的库存较大，未来松绑楼市限购的可能性很大。一.市场政策及城市规划动态5月22日杭州市物价、房管部门联合出台的一份规定,从5月26日开始,凡是房企降价超过备案价格15%,将无法进行网签,需要重新报备价格。尽管政府并不承认这是在限降，房产价格一直是要报备的，差距太大物价局本来也要干涉。但客观上政策增加了开发商调整价格的时间和手续，表面上看降价意愿强的开发商只要重新报备价格就可以了，但其实里边有物价局和房管局两道关卡。“限降令”透露出地方政府比房企更害怕房价下跌。一方面是地方政府的调控方向已从防止房价大涨转向防止房价大跌。另一方面是地方政府的政策方向已从严厉收紧转向微调放松。[政策动向]杭州政府对于土地财政依赖严重，对房价下跌制定限制令。未来还会有更多手段来保持房价的稳定。二.5月杭州房地产总体情况一级市场动态二.5月杭州房地产总体情况1.1.2014年5月土地出让状况持续低迷，大多0溢价成交[一级市场动态]区域成交宗数成交面积（公顷）成交金额（亿元）可建面积（万方）主城区55.79.016.1余杭区512.915.233.3萧山区28.85.418.9合计1227.429.668.32014年5月，杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，出让面积27.4公顷，可建面积68.3万方，成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让2宗商用地，余杭区5宗。除了特殊的加油站地块，本月出让的全部地块均直接成交。二.5月杭州房地产总体情况[一级市场动态]

拿地激情不再，土地出让降幅明显。2014年起，杭州土地市场成交持续低迷，继4月最低之后，5月略有回升，环比上涨45%。二.5月杭州房地产总体情况[一级市场动态]

拿地激情不再，土地出让降幅明显。2014年5月土地出让明细二.5月杭州房地产总体情况[一级市场动态]

拿地激情不再，土地出让降幅明显。2014年5月土地出让明细二.5月杭州房地产总体情况[一级市场动态]

拿地激情不再，土地出让降幅明显。2014年5月土地出让明细二.5月杭州房地产总体情况2.1.2014年5月楼市简报[二级市场动态]五月杭州市区新房成交6029套，环比上升11.3%，同比下降6.8%。其中主城区成交2406套，余杭区成交量超过主城区，达到2489套，萧山区成交1134套。五月市区新房成交均价为15299元/平方米，与四月基本持平，值得一提的是，五月主城区签约均价为23208元/平方米，环比4月涨幅明显，主要是柳浪东苑、绿城·兰园(论坛)、武林壹号

(论坛)等豪宅权重上升，致使签约均价上涨。二.5月杭州房地产总体情况2.1.2014年5月楼市简报[二级市场动态]1.2014年5月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为6029套，同比下降6.8%，环比上升11.3%。其中，商业地产表现依旧抢眼。2.5月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为15299元/平方米，环比下跌0.65%，同比下跌17.2%。值得一提的是，主城区商品房签约均价环比上涨明显，主要是柳浪东苑等豪宅成交权重加大，致使签约均价上涨。3.5月杭州市区开盘楼盘26个，首开楼盘2个。开盘数量最多的是余杭区，达到了12个，主城区仅9个。相比去年同期，市区开盘楼盘个数减少了14个。4.市区商品房存量突破12万套。5月底，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源有127339套，环比增加7493套。另外，市区新建商品住宅可售房源有85586套，其中主城区34978套。5.刚需仍然是整个市场成交的主导。市区新建商品房签约单价低于1.8万元/平方米的房源签约套数占比77.43%。90平方米以下户型签约套数占比61.49%。二.5月杭州房地产总体情况2.1.2014年5月楼市简报[二级市场动态]5月市区新建商品房签约房源的单价分布来看，签约单价在1.2万元/平方米以下的房源签约套数仍为最多，占比达50.11%；签约单价在1.2万-1.5万元/平方米的房源签约套数排名第二，占比达15.69%；单价在1.5万-1.8万元/平方米的房源签约套数排名第三，占比达11.63%。单价在2.5万-3万元/平方米的房源签约套数最少，仅占2.29%。数据显示，市区新建商品房签约单价低于1.8万元/平方米的房源占比仍高达77.43%。二.5月杭州房地产总体情况2.1.2014年5月楼市简报[二级市场动态]5月市区新建商品房签约房源的面积分布来看，80-90平方米的房源签约套数最多，占总量的45.58%；120-144平方米的房源签约套数排名第二，占总量的18.78%；60平方米以下的房源签约套数排名第三，占总量的9.75%。数据显示，90平方米以下户型签约套数占比达61.49%。二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月主城区签约套数TOP10二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月主城区签约金额TOP10二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月余杭区签约套数TOP10二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月余杭区签约金额TOP10二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月萧山区签约套数TOP10二.5月杭州房地产总体情况[二级市场动态]附件5月萧山区签约金额TOP10三.区域分析1.区域成交动态三.区域分析

1.市场动态跟踪5月份拱墅区商品房共成交500套，比4月份的902套减少了402套，环比下降了44.57%。截止5月底，拱墅区网上可售商品房13075套，可售面积156.45万平米。尽管5月有房展会，但是商品房的销量还是较上个月份有很大的降幅，显示当前市场的低迷状态。未来拱墅区的蓝孔雀板块将在8、9月份面世，该板块周边有万达广场和城西银泰城的商业配套，也有招商、融信、三江等多家实力开发商，显然会加大区域内的竞争激烈程度。蓝孔雀板块内的项目势必抱团取暖，而招商、融信两家开发商的实力和开发模式，也会使价格战成为可能。三.区域分析2.重点关注楼盘三.区域分析

2.重点关注楼盘耀翔·悦尚销售节点：在售成交情况：目前销售率18.1%销售动态：在售3号楼营销动作：折后起价13888元/㎡，均价14500元/㎡产品特质：主力户型90方（三房两厅两卫）、119方（四房两厅两卫）物业地址：

拱墅祥园路与总管路交叉口

物业类型：住宅主力户型：

90方(三房两厅两卫)、119方(四房两厅两卫) 建筑形式：高层装修状况：毛坯可售套数：308套

可售面积：29824.66㎡三.区域分析

耀翔·悦尚耀翔·悦尚具有交通便利（紧邻上塘高架）、教育配套（卖鱼桥小学与大关苑实验幼儿园）和独到的理念（悦尚汇线下社区、8个客厅）等优势，但也有周边农居点嘈杂、竞品项目多等劣势。根据透明售房网数据来看，耀翔悦尚3月底开盘至今，仅销售了68套，并不理想。巧克力DIYXbox体感游戏筷子DIY投篮机案场活动房交会活动8个新娘作为形象代言人，现场发放邀请函状的宣传单页三.区域分析

2.重点关注楼盘宝嘉·誉峰销售节点：4月28日开盘成交情况：目前总计还剩余房源268套，剩余可售面积27361.7㎡销售动态：首次开盘营销动作：认筹90方以下“存2万抵4万”，90方以上“存2万抵5万”，均价17000元/㎡。首付可分期。产品特质：户型面积区间88-126方，针对的客群是首置刚需和二次置业的改善型客户。户型设计方正通透，有较大的赠送空间，如88方赠送空间约10㎡，可以做到三室两厅。物业地址：

拱墅区石祥路与东吴路交界处（万达广场往东50米）

物业类型：普通住宅主力户型：76-139㎡ 建筑形式：高层装修状况：毛坯可售套数：383套

可售面积：38502.02㎡三.区域分析

宝嘉·誉峰宝嘉·誉峰近期针对75方两房，推出“金融方案”，具体措施是：在现有认筹优惠“交2万减4万”的基础上，由金融机构提供最高15万元的无息贷款，无需任何抵押且最长还款时间为18个月。折算下来首付最低仅需19.8万元。75方房源折后总价不到110万，120万封顶，单价在1.5~1.6万之间。微信在微信上对开盘造成的影响进行危机公关520秀恩爱活动三.区域分析

2.重点关注楼盘中国铁建国际城销售节点：销售中成交情况：目前总计还剩余房源1782套，剩余可售面积161971.21㎡

销售动态：8、11、13号楼毛坯现房，5.22.精装修酒店式公寓开始认筹营销动作：折后21000~23000元/㎡（存2万抵5万）产品特质：主力户型在88—138㎡之间⑹⑴⑶⑵⑸⑻⑺⑾⑽⒀⑼⒁⑷⑿⒂物业地址：

拱墅区石祥路239号（浙大城市学院北校区东侧）

物业类型：住宅商业主力户型：90-137㎡ 建筑形式：小高层高层装修状况：毛坯（未来有精装修）可售套数：2505套

可售面积：230775.82㎡（5月31日核发预售证2014000059）三.区域分析

中国铁建国际城中国铁建国际城5月22日开始对即将推出的酒店式公寓进行认筹，预计6月份首推30-50平米精装修房源，产权40年，有平层和LOFT两种，精装标准约2000元/平米。目前对外宣传首付5万元起，据业内人士透露，起价会在13000左右，具有很高的性价比。三.区域分析

2.重点关注楼盘金地·申花里销售节点：目前在售成交情况：剩余套数286，剩余面积27905.33㎡销售动态：目前在售5、8号楼101套房源，其中5号楼89平米，8号楼中间套89平米，边套125平米。营销动作：起价18800元/平米，均价21200元/平米。产品特质：主推户型89-125方三房，精装修，法式庄园景观，提供法航服务物业地址：

杭州市拱墅区莫干山路与石祥路交叉口西北角

物业类型：住宅建筑形式：小高层、类小高层装修状况：精装可售套数：361套

可售面积：35229.35㎡（5.24.核发预售证2014000056）三.区域分析

金地·申花里金地·申花里与大关小学教育集团申花校区签约，拥有了百年名校的教育资源。还邀请了业主参与签约仪式，在签约仪式上，签到处是黑板主题，就坐席位是课桌式的，处处体现了教育的元素。仪式上，金地·申花里项目总经理和大关小学教育集团总校长分别做了演讲，显示出两者合作的紧密联系。之后欣赏大关小学民乐团的表演、参观校区等，将学区房的优势展现出来。四.5月大事件分析

一直持看空状态的投行野村认为中国的不动产市场泡沫已经开始破裂。除了野村之外，多家投行，包括瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空楼市的行列。日本投行认为，第一季度中国26个省份的房地产投资都已经变成负数，尤其是黑龙江省和吉林省更是达到了-25%。野村判断，目前中国住房市场上存在严重的供应过剩问题，同时开发商又面临缺少融资的困境，由于投资下降的缘故，房屋建筑和销售的水平也都在下降，从而导致这一市场正开始进入低迷时期。亚太区房地产研究主管杜劲松则在最新报告中写到：“与2011年不同，购房者开始对中国楼价的长期走势表现出严重怀疑；加上开发商在大范围内制造过剩供应，这次楼市‘寒冬’的持续时间将超过前年。”而摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。五月，多家投行看空中国房地产行业巨大的库存压力和融资困难是房地产开发企业面临的两大困境。四.5月大事件分析

传统销售旺季楼市继续“遇冷”，“五一”小长假全国54个城市总成交同比下降32.5%，