香河市调总结20151010

香河项目市调分析总结2015年10月10日PART1房地产市场走势分析PART2香河市场机遇和走势预判PART3北三县市场大数据分析PART4项目产品规划建议（根据所处竞争态势，建议开发体量、产品配比、入市时机、开盘单价、总价）PART1房地产市场走势分析宏观大市场政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长多轮政策组合改善市场供求2015年上半年，在经济下行压力加大，楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，同时降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。而两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。两会提出“稳定住房消费，支持自住型住房和改善性住房需求多管齐下去化楼市库存供需两端同调整稳定市场全国楼市成交：成交总量同比减半，一线城市占比上升2015年上半年，全国300城市成交的经营性土地用地属性占比变化不大，以住宅为主的土地结构进入到固定阶段。住宅用地依旧保持绝对主导地位，占比相较去年平均水平微跌1.5个至62.8%，办公类用地占比亦减少1.1个百分点，商业类用地占比则基本无变化。总体来看，我国房地产市场政策面将持续宽松，全力去库存仍是政府的工作重点，因此打压和强力刺激的政策都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律，为了稳定经济增长，未来市场整体资金面将相对宽松，房地产市场也会受益。房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚PART2北三县市场机遇和走势预判北京迁府通州，成为北京行政副中心，北京市空间格局重构政府会议指出，要聚焦通州，加快北京市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效。”北京市行政副中心、市政府将东迁至通州的消息使得通州的区位价值得到了进一步的提升。宏观上看，通州定位的变化是北京市空间格局的重构，会牵动环北京地区尤其是京津冀一带产业人口格局的变化；微观上看，对居住者可能意味着择业、定居的变化。ONE北京迁府通州，提升区位价值、优化交通配套、推高区域楼市热度受北京政府搬迁通州政策影响，2015年6、7月，通州区成交面积同比分别大涨568%、383%，7月北京商品住宅成交均价达23931元/㎡，环比大增26.90%，同比5.27%。TWO通州的大涨和后续的限购极大的推动了北三县的热潮香河、燕郊、大厂紧邻通州，地缘优势将直接推高其区位价值副中心新址燕郊大厂香河15km25km35km通州、燕郊、大厂、香河区位关系图北京副中心落子通州潞河镇，副中心东移带动周边区域格局变动。燕郊与通州隔河相望，是三地中离通州最近区域，地缘优势将直接推高燕郊区位价值；引发燕郊首轮涨幅。大厂、香河距离通州相对较远，区位优势提升相对缓慢。上涨幅度也略低于燕郊。*注：地图中距离均为预估直线距离。THREE燕郊大厂香河*人口60万13万33万交通1、京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西；2、10多条公交线路直达北京；3、规划建设6条与北京衔接的通道；4、地铁八通线、6号线延长线将穿过燕郊1、北京客运专线两条；2、密涿高速公路；3、京秦铁路在夏垫设站；4、北京地铁M6支线和北京轻轨S5线均经过大厂京沈高速公路、京津轻轨铁路、第二条京津高速公路、密涿高速教育9所大学、18所中小学、5所幼儿园7所中小学小学67所，初中11所，高中2所，幼儿园8所医疗三级甲等医院2所、二甲医院3所二甲医院1所二甲医院1所*注：人口数据为常住人口，时间截止2014年12月。燕郊：人口密度较大，教育和医疗均为三地最佳；八通线延长线、6号延长线有望提高交通时效，填补区域地铁快轨空缺。大厂：人口密度小，紧挨燕郊，M6线将带动潮白河工业园区发展，S5线将大力缩短夏垫镇和三河市区到北京的通勤距离。随着燕郊房价的飙升和人流量的拥挤，大厂将是最佳的承接地，潮白河两岸将是发展重点。

香河：前期因距离北京比较远，地缘优势不明显。规划建设中的京唐城际高铁、密涿高速进一步把香河与北京的时间距离缩短至15分钟左右，实现同城一体。小结京津冀带动人口格局变化，客户群体往北三现挤压通州的大涨和后续的限购，极大的推动了北三县的热潮。牵动了环北京地区尤其是京津冀一带产业人口格局的变化，对居住者可能意味着择业、定居的变化。香河、燕郊、大厂仍是京津冀发展的重点区域，也是北京人口转移的重点承接地。燕郊上涨后的市场已处于有价无市的阶段，大厂目前整体开发项目较少。香河进驻了众多品牌开发商，价格处于三县中相对较低的位置。包括规划的京唐城际高铁等，有望成为后续成长空间较大的重点区域。PART3北三县市场大数据分析（市场供给、成交分析、价格水平）

香河燕郊大厂123市场调研----供应、去化情况分析『香河』成交分析市场供给价格水平总结及预判香河各版块房产市场分析——版块概述一城老城京哈版块京哈板块位于京哈香河出口北侧，香河2013-4年新发展版块，区域内万科、富力、绿地品牌开发商云集，主要客群为北京东部外溢刚需刚改客群，区域配套有待加强。一城板块区域依托天下第一城及大运河自然人文资源，以别墅、洋房为主力产品，客户多以养老、度假为目的购房。县城板块老城区以三强等本土企业为代表，开发高层住宅小区，城市面貌杂乱，但胜在配套齐全，以本地客户为主。2015年1-6月成交住宅用地19幅，总建筑面积86万平米，其中荣盛获取30万平米；楼面价集中在800-1000元/平米；容积率最低为2。香河土地市场分析受让方总用地面积(㎡)总建面积(㎡)楼板价(元/㎡)容积率荣盛房地产发展股份有限公司65427.0163567.6841.242.5荣盛房地产发展股份有限公司55138.4137846.0841.512.5香河孔雀城房地产开发有限公司11435.728589.1984.982.5香河孔雀城房地产开发有限公司13134.326268.71191.532香河孔雀城房地产开发有限公司7333.414666.81191.812香河理想嘉业房地产开发有限公司5463.013657.4988.472.5香河万润新元房地产开发有限公司3932.37864.61148.172香河县城镇房地产综合开发有限公司9852.244334.9669.94.5香河县城镇房地产综合开发有限公司3963.711692.9966.392.95香河县城镇房地产综合开发有限公司2534.47476.4965.72.95香河县城镇房地产综合开发有限公司17898.453695.1930.063香河县城镇房地产综合开发有限公司25366.663416.5918.052.5香河县鸿坤房地产开发有限公司9206.223015.5994.112.5香河县华宇房地产开发有限公司9619.128857.3950.193香河县华宇房地产开发有限公司2670.98012.89363香河县华宇房地产开发有限公司26139.878419.3724.943香河县逸景房地产开发有限公司1018.52037.01390.32香河中商房地产开发有限公司34733.4104200.2704.983香河中商房地产开发有限公司16860.650581.8704.993从年度数据来看，2013年出现峰值年成交2.9万套，2015年上半年仅成交8千套，结合京津冀一体化、市政府东迁，本年度成交将出现近年来新的峰值。从成交价格来看，逐年上涨，近18个月来，2014年下半年小幅受挫，近半年来受政策刺激，稳步上扬。香河商品房市场分析香河市场：成交同比“量价齐升”，未来发展空间较大注：7月份香河数据为根据中国指数研究院、中国房地产指数系统统计的项目销售数据的预估数据香河新建商品住宅月成交环比自2015年5月，香河市场受京津冀一体化利好政策影响，成交同比“量价齐升”，7月成交套数同比+84%，成交均价攀升6676元/㎡，同比+18%。京津冀一体化带来的交通、产业等利好因素推高了香河市场成交均价，但受限于区位及城市配套缓慢等因素，香河成交量环比涨幅并不像燕郊那么火爆。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平香河整体存量：约6300套

主要产品：高层

预估市值：37亿板块划分项目名称产品类型存量（套）高层货值（亿）别墅货值（亿）高铁新城板块五矿万科城高层、联排40.02330.90大运河孔雀城高层、洋房4002.40--秀兰左岸小镇高层、联排----富力新城高层、叠拼、洋房1000.60300.60鸿坤原乡溪谷（待售）高层、叠拼----香河东部板块爱晚大爱城高层、叠拼、联排4002.401534.59绿地国宝21城高层、联排15008.40160.48县城板块香城郦舍高层0---荣盛白鹭岛高层洋房400.20--北京自在城高层1300.78--青城高层3001.80--碧水蓝天高层5003.00--香城壹号平层公寓、LOFT8004.80--御湖湾高层3502.10--香林醍岸高层

洋房1200.72--安平板块万通·新界洋房、联排1000.60501.50鸿坤·罗纳河谷高层、联排、类独栋500.30902.70香汐高层、复式200.12--花香小镇高层、别墅15009.00--总计631437.2437210.77据粗略估计香河市场2015年整体存量在7000套左右，货值40亿；高层产品的存量以香河东部板块及县城板块为主。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平香河整体供应：14600套

主要产品：高层

预估市值：75亿板块划分项目名称产品类型供应（套）入市时间高层（套）货值（亿）别墅（套）货值（亿）高铁新城板块五矿万科城高层、联排15009.002006.00根据去化推售大运河孔雀城高层、洋房4002.40-秀兰左岸小镇高层、联排5203.12300.90-富力新城高层、叠拼6003.60-鸿坤原乡溪谷（待售）高层、叠拼300018.004007.00等预售许可证香河东部板块爱晚大爱城高层、联排---绿地国宝21城高层、联排---县城板块荣盛白鹭岛高层洋房200012.00-等预售许可证北京自在城高层2000.12-青城高层10006.00-碧水蓝天高层10006.00-香城壹号平层公寓、LOFT200012.00-御湖湾高层10006.00-香林醍岸高层

洋房5003.00-安平板块万通·新界洋房、联排7004.20-鸿坤·罗纳河谷高层、联排、类独栋---香汐高层、复式2000.12-花香小镇高层、联排---总计1462075.3663013.90据粗略估计香河市场2015年整体供应量在14620套，货值约75亿，高层产品的供应量以在高铁新城板块及县城板块为主，入市时间均为观望。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平除高铁新城板块外，各板块高层月均去化30-40套香河各板块中以高铁新城板块高层产品去化速度较快，平均去化速度在110套/月左右；其他板块去化量相对持平。板块划分项目名称产品类型月均去化（套）高层别墅备注高铁新城板块五矿万科城高层、联排776精装大运河孔雀城高层、洋房219-秀兰左岸小镇高层、联排134（排号）1-2富力新城高层、叠拼1190-1鸿坤原乡溪谷（待售）高层、叠拼-4-5（排号）香河东部板块爱晚大爱城高层、联排445-7绿地国宝21城高层、联排150-1县城板块荣盛白鹭岛高层洋房74-北京自在城高层37-青城高层27-碧水蓝天高层35-香城壹号平层公寓、LOFT32-御湖湾高层30-香林醍岸高层

洋房29-安平板块万通·新界洋房、联排133-4鸿坤·罗纳河谷高层、联排、类独栋152-3香汐高层、复式80-花香小镇高层、联排66-固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平板块划分项目名称产品类型成交均价（元/平米）高层别墅备注高铁新城板块五矿万科城高层、联排8500-95009000-10000精装温莎郡高层、洋房7400-8400-秀兰左岸小镇高层、联排7200-7500-富力新城高层、叠拼7500-800010000-11000鸿坤原乡溪谷高层、叠拼7800-7900-香河东部板块爱晚大爱城高层、联排7500-830013500绿地国宝21城高层、联排7500-8000220万（170-190㎡）县城板块荣盛白鹭岛高层洋房5700-北京自在城高层7000-青海城高层6500-碧水蓝天高层8000-御湖湾高层7200-香林醍岸高层

洋房7200-安平板块万通·新界洋房、联排7500-鸿坤·罗纳河谷高层、联排、类独栋-13000-14000香汐高层、复式8000-花香小镇高层、联排7300-各板块高层价格水平：5700-9500元\平米县城板块由于成熟度较高，配套优势明显，高层价格相对较高，基本在6500-6800元/㎡，其余板块高层价格水平相当。项目名称成交金额成交面积成交套数成交均价国隆府523365202957028965469香汐444296096722958566146五矿万科北京欢庆城410870713637906886441富力新城384691781643026295983大运河孔雀城316595794517904476113溪语蓝湾292378702553666545281爱晚大爱城274806150413944126639荣盛香城郦舍265270105488605025429鸿坤罗纳河谷240064652300272687995北京自在城224010035413034365424秀兰左岸小镇196560890364473225393荣盛白鹭岛142708720285102985006大运河孔雀城温莎郡121131482233892405179碧水蓝天95950254160161845991香城壹号94461446192762574900京汉君庭91188615205621904435紫辰悦府77516889121321296390塞纳城邦67359612157391194280香公馆48794697147111483317三田雍泓·青海城415212389240804494香河各项目销售额排行2015.1-6月北京行政中心东移已经逐步落实，香河、燕郊作为主要受益区域，将长期承接北京东部外溢需求。2014年香河楼市市场容量约为102亿元，在北京楼市逐步回暖的推动下，预计2015年香河楼市仍将维持100亿元以上的市场容量。但香河楼市供应量近年来大幅度增长，竞争激烈程度将甚于2013、2014年，成交价格受较高的供应量压制，与2014年整体水平持平概率较大。香河楼市市场容量与消化速度2011年，香河楼市市场容量41亿元；年度销售套数7967套，月均消化664套；成交均价5585元每平米。2012年，香河楼市市场容量49亿元，同比增长19.3%；年度销售套数9575套，月均消化798套；成交均价5158元每平米。2013年，香河楼市市场容量高达166亿元，同比增长3.4倍；年度销售套数30600套，月均消化2550套；成交均价5757元每平米。2014年，香河楼市供消化104.81亿元，同比下降接近37%；年总销售套数19368套，月均消化1614套；成交均价5660元/平米。月均消化664套月均消化798套月均消化2550套月均消化1614套2012年—2014年，香河县住宅市场产品结构逐渐发生变化，产品升级的特征逐渐明朗，多居室户型成交占比逐渐增大。尽管二居户型作为主力需求户型，一直在50%上下浮动，但三居户型占比由21.9%增至2014年的24.1%，复式户型由2012年的1.3%增至2014年的2.5%。香河住宅市场产品户型结构演变与户型结构相比，香河住宅市场面积段演化并未表现出明显的趋势性特征；除90——100平米面积段产品面积段稳步提升以外，各个年度面积段不断波动。结合香河县住宅市场变化的关键特征，可发现香河住宅市场越来越注重产品性价比的提升，在同样的面积段下居室要求逐渐增加。香河住宅市场产品面积结构演变2014年香河住宅成交面积结构2014年商品住宅成交金额排行榜TOP10进入到2014年，香河经沿线板块热销项目向蒋辛屯镇集中。综合分析北京行政中心东移计划以及香河土地市场成交济开发区板块、老城区——家具城板块仍然是热门板块，但京哈高速香河段详情，蒋辛屯镇周边将是香河县最有潜力的区域。排名项目名称成交套数(套)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(万元)1富力新城192921599474181602312香公馆422938639237541450543大运河孔雀城166818415063371166924荣盛白鹭岛14241244995463680105北京自在城101394,1285691535656鸿坤罗纳河谷497570638698496337香汐878747166637495888紫辰悦府843746556378476189香榭家园4754184163752667410国隆府48245974573726377香河经济开发区板块：产品线较为广泛，中高密度与低密度产品均有。高层主力面积80-100㎡两居，100-130㎡三居；联排：220-250㎡。京哈高速香河段沿线板块：伴随市场日趋成熟，市场出现洋房、叠拼、联排等物业。高层：主力面积区间集中在70-80㎡两居；90-110㎡三居洋房：106-126㎡三居；156㎡四居；联排：第一等级178-230㎡；第二等级260-315㎡叠拼：140-170㎡老城区——家具城板块：产品单一，主要为高层产品。高层、小高层为主，并出现少量公寓产品，主力面积为80-100㎡两居，100-110㎡三居；公寓面积：42-80㎡。三大板块主力户型多为：刚需70-90㎡两居，90-110㎡三居；中密度产品106-156㎡三、四居；低密度产品第一层级：170-230㎡，第二层级260-315㎡。香河市场板块户型特征2.1客户70-90㎡两居及80-95㎡三居为主。客户置业目的以自住为主。客户以31-35岁间的中年群体为主。其次为25-30岁。成交客户以两代为主。客户成交结构呈现两极分化趋势，家庭型刚性改善群体数量及比例相对稳定，年轻群体刚性需求市场初步形成，市场空间有待提升。2014年香河市场客群结构：香河总结及预测随着通州“行政副中心”的利好，通过未来可能落地的交通、商业等配套利好能来吸引购房者。而随着燕郊、大厂楼市价格的攀升，部分购房者则会转向价格较低的香河区域，香河未来市场发展空间较大。通州限购带动北三县的房地产市场。京津冀一体化促香河进入发展快车道。河北省已将香河列为打造京津冀新增长极战略突破口的重点、京津冀协同发展的示范和样板。品质房企扎堆香河。随着富力、万科、鸿坤、五矿、绿地等品牌房企争相进驻香河，将形成聚集效应，将区域打造成为宜居、高品质居住板块。交通上，依托京哈高速的便利交通,从香河45分钟即可到达北京CBD，而大“七环”的建设，则将香河放置在连接北京、天津、河北的关键节点之上。与燕郊不同的是，香河的发展是建立在产业发展的高起点之上，是有产业区支持的新型城区，在居住区内生活的人可以在产业区创业，在产业区工作的人可以到居住区生活，两个区域可以相互联动，协调发展。而且，香河位置适宜、交通便捷、环境宜居、价格适中、加上品牌房企的扎堆涌入，未来市场发展空间较大。住宅市场：随着利好政策传递，香河市场进入下半年回暖更加明显，区域认可度提高，价格优势发挥作用，成交量增加，但同时带来价格上涨，区域价值洼地特性减弱；下半年存量依然巨大，市场回暖及迫于存量压力，下半年各项目必将加快推盘节奏，增加放量，同时随着大厂区域放量增加，下半年竞争更加激烈。——前期（看涨）：目前香河住宅供不应求明显，近期受“迁府”消息影响及京津冀一体化政策刺激，成交量价将迎来阶段性的持续增加；——近期（看滞）：随着北京市政府的搬迁，一方面燕郊、大厂区域市场将不断丰满，截留了部分购房需求，另一方面，香河区住宅供应逐步增加，供需结构得到合理调整，成交量价将趋于理性。——远期（稳中上涨）供应量层面：如果2016年如果不出新的政策，预计2015年和2016年持平。主要是6月份开始有涨势，主要上涨为7-8月份，9月份由于7和8月份消化库存较大，9月份货量急剧下滑，所以市场热度略有下降。产品层面：2016年不会有太大变化，主力为两居和三居，新城区域，品牌开发商有固定的产品线，产品线通常延续时间为2-3年。不会出现变化。客户：以北京为主，投资兼自住低密度的产品，投资性的客户意愿比较强现有在售项目多数的交房时间为2年后，所以判断投资客户居多。『大厂』成交分析市场供给价格水平总结及预判大厂市场：7-8月，大厂成交量价齐升，但涨幅远低于燕郊，对利好政策的反应呈现滞后性，未来或成为下一个燕郊大厂新建商品住宅月成交环比2015年6月，受孔雀城项目集中推盘量影响，大厂市场成交量大幅增长4.7倍；7月，随着北京市市委大会确定市行政副中心定位于通州，大厂房市呈现“量价齐升”的态势，但成交量价涨幅仅为0.65%、14.01%，涨幅远低于燕郊。大厂重点项目：大厂区域重点项目以顺销或蓄客为主，后期项目受库存不足影响，成交量有回落项目名称开盘时间主力户型7月成交量（套）成交量环比成交均价（元/㎡）均价涨幅预计库存量（套）盛世尚水城-55-58㎡开间，97㎡两居，103-124㎡三居111+170%6200+2%50套左右早安北京2015年4月73㎡一居，90-110㎡二居40-43%8500+13%预计8月初开盘500套左右世茂萨拉曼卡2015年3月99-128㎡洋房10-38%8000+6%预计8月中旬推洋房400多套房源盛景澜湾2015年6月81-97㎡二居，109-139㎡三居493-81%9681+3%预计8月底加推三期约1400套房源大厂区域重点项目成交详情受到北京市政府东迁影响，大厂重点项目借势集中推盘，成交量价大幅飙升，同时库存下滑明显。目前重点项目普遍存在后续供应不足。供不应求矛盾导致大厂未来房价维持高位。目前大厂在售项目寥寥无几，重点项目在8、9月份集中放量。其中在售项目世茂萨拉曼卡别墅产品已售罄，8月推出洋房产品。*注：7月数据为预估数据。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平大厂整体存量：约5300套

主要产品：高层

预估市值：30亿板块划分项目名称产品类型存量（套）高层货值（亿）别墅货值（亿）大厂新鸿国际阳光城高层、联排4002.01--世茂萨拉曼卡高层、联排16009.98--北京悦高层5002.56力宝国际高层200.10盛世尚水城高层15006.60北京御园高层3001.39早安北京高层8004.86星光城高层6002.64孔雀城湖韵蓝湾高层700.34潮白河伯顿庄园联排、类独栋170.71总计529030.48170.71据粗略估计大厂市场2015年整体存量在5300套左右，货值30亿；高层产品的存量以世贸萨拉曼卡及盛世尚水城为主。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平大厂整体供应：15000套

主要产品：高层

预估市值：75亿据粗略估计大厂区域2015年整体供应量在15000套，货值约77亿，高层产品的供应量以在孔雀系产品为主。板块划分项目名称产品类型供应（套）高层货值（亿）别墅货值（亿）大厂新鸿国际阳光城高层、联排200010.08--世贸萨拉曼卡高层、联排10006.246009.66北京悦高层200010.24力宝国际高层6002.93盛世尚水城高层3001.32北京御园高层3001.39早安北京高层8705.08星光城高层2000.88孔雀城湖韵蓝湾高层800039.04潮白河伯顿庄园联排、类独栋--2008.40总计1527077.280018.06固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平大厂区域除各别项目外，其他项目高层月均去化30套左右大厂区域孔雀系产品、世茂萨拉曼卡和力保国际高层月成交量较大，其他项目去化量相对持平。板块划分项目名称产品类型月均去化（套）高层别墅备注大厂新鸿国际阳光城高层、联排24规划有别墅，等预售证世茂萨拉曼卡高层、叠拼、联排190210（叠拼）、5（联排）叠拼已去化完北京悦高层33力宝国际高层143盛世尚水城高层34北京御园高层31早安北京高层213（排号）6月启动排卡星光城高层4一期尾房去化，预计8月排卡孔雀城湖韵蓝湾高层9606月新开盘项目潮白河伯顿庄园联排、类独栋-3固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平板块划分项目名称产品类型成交均价（元/平米）高层别墅大厂新鸿国际阳光城高层、联排6300-世茂萨拉曼卡高层、联排7500-820011500（叠拼）北京悦高层6300-6600力宝国际高层6100盛世尚水城高层5500北京御园高层5800早安北京高层7300星光城高层5500孔雀城湖韵蓝湾高层6100潮白河伯顿庄园联排、类独栋-14000-17000大厂区域高层价格水平相差较大：5800-7000元\平米大厂区域成交价差相对较大，主要源自于项目自身体量、配套设施等确定项目价格。大厂总结及预测与燕郊相比，由于大厂到通州的距离是燕郊到通州距离的两倍多，大厂城市配套等基础设施比较匮乏，因此京津冀协同发展及市政府东迁通州对大厂房市的影响会有一定的滞后性。然而，随着燕郊楼市的均价越来越高、供求矛盾越来越突出，刚需置业者和开发商会越来越青睐大厂，未来大厂或成为下一个燕郊。住宅市场：——近期（看涨）：8月入市项目大都处于尾盘出售状态，受市场供不应求影响，近期大厂将呈现“量价齐升”态势；——远期（看涨）：预计下半年随着通州副中心的加快建设，燕郊房价的攀升，大量刚需群体将转移至价格相对较低的大厂区域，需求量的增加、开发商的集中入住将加剧大厂区域的市场竞争，但受库存紧张影响，大厂整体市场将呈现“量跌价升”态势。『燕郊』成交分析市场供给价格水平总结及预判燕郊市场：2015年7月，燕郊市场成交量价同比分别增长656.58%、25.75%；预计下半年燕郊房价持续攀升燕郊新建商品住宅月成交环比2015年7月，燕郊市场成交量环比增长8.29%，同比大幅增长656.58%；成交均价环比上涨13.76%，同比明显上涨25.75%。均价自5月以来，连续3个月维持每平米万元以上高位。北京“迁都”通州，与通州一河之隔的燕郊最先获益，区位价值升级推动燕郊楼市大涨。燕郊重点项目：2015年7-9月，燕郊市场较活跃，多个项目集中推盘，房价上行空间很大项目名称开盘时间主力户型7月成交量（套）成交量环比成交均价（元/㎡）均价涨幅在售库存量（套）汇福悦榕湾6月19日47-126平一至三居36-82%14000+40%500余套天洋城7月5日60-116平一至三居312+593%16000+28%600余套首尔甜城7月10日83-85平二居、125平通透三居256+72%16500+14%200余套上上城理想新城7月25日54平一居、86平二居、102-138通透三居291+175%14500+12%不足100套嘉都7月25日65平米一居、91平两居、116平三居540+1977%12500+56%700余套燕郊区域重点项目成交详情2015年7月，环京区域中燕郊市场较活跃，推盘量较多，其中嘉都项目在均价涨幅达56%的情况下开盘即售罄，天洋城最高价达17000元/平方米。目前，燕郊多个项目开发商采取“慢销待涨”策略，部分项目封盘待售，等待更好的时机集中放量。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平燕郊整体供应：11000套

主要产品：高层

预估市值：93亿据粗略估计燕郊区域2015年整体供应量在11000套，货值约93亿，高层产品的供应量量极大，集中第三、四季度供应，市场竞争激烈，分流大厂和香河客群。板块划分项目名称产品类型供应（套）备注高层货值（亿）燕郊中骏四季花都高层200020.8二期10月开盘首尔甜城高层100011.6暂无加推计划天佑爱上岛高层6085.35二期于6月底开始排号上上城理想新城高层、公寓12006.33预计第四季度开盘汇福悦榕湾高层、公寓200011.4预计8月底开盘金谷ISOHO公寓20008.16月底启动排卡，预计9月初开盘天洋城4代高层7008.40预计8月底开盘富地广场高层、公寓296814.25待定港中旅海泉湾高层3002.64预计8月加推东贸国际高层、公寓4104.92预计月底启动排卡嘉都高层--三期于7月25日售罄总计1118693.85固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平燕郊整体存量：约100套

主要产品：高层

预估市值：1亿板块划分项目名称产品类型存量（套）高层货值（亿）燕郊中骏四季花都高层-首尔甜城高层120.14天佑爱上岛高层410.36上上城理想新城高层、公寓540.56汇福悦榕湾高层、公寓-金谷ISOHO公寓-天洋城4代高层-富地广场高层、公寓-港中旅海泉湾高层-东贸国际高层、公寓-嘉都高层-总计971.06据粗略估计燕郊市场2015年整体存量在100套左右，货值1亿；存量较少。固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平燕郊区域各项目高层\公寓月均排号500个燕郊区域90%的项目均处于排号阶段，且排号量极大，月均排号量500个。板块划分项目名称产品类型月均去化（套）高层备注燕郊中骏四季花都高层80一期售罄，二期10月开盘首尔甜城高层210暂无加推计划天佑爱上岛高层356（排号）二期于6月底开始排号上上城理想新城高层、公寓280（排号）预计第四季度开盘汇福悦榕湾高层、公寓930（排号）一期售罄、二期排卡暂停，预计8月底开盘金谷ISOHO公寓350月底启动排卡，预计9月初开盘天洋城4代高层300（排号）预计8月底开盘富地广场高层、公寓320（排号）待定港中旅海泉湾高层1210（当天售罄）6月6日开盘，预计8月加推东贸国际高层、公寓-预计月底启动排卡嘉都高层870（排号）三期于7月25日售罄固安市场分析营销难点货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析市场供给货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析成交分析货值梳理货值梳理货值梳理固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析固安市场分析价格水平板块划分项目名称产品类型成交均价（元/平米）高层大厂中骏四季花都高层13000首尔甜城高层16500天佑爱上岛高层11000上上城理想新城高层、公寓13000、8800汇福悦榕湾高层、公寓14000、9500金谷ISOHO公寓6800天洋城4代高层16500富地广场高层、公寓8000港中旅海泉湾高层11000东贸国际高层、公寓18000、20000嘉都高层9500燕郊区域各项目高层\公寓价格水平：9000-14000元\平米燕郊区域公寓价格集中在9000-10000元/平米，高层价格集中在14000-1700元/平米，相较大厂和香河价格相对较高。未来随着通州区域及京津冀一体化相关配套的落地，燕郊将进一步承担通州区楼市外溢功能，其配套、产业、交通将得到进一步的完善，对购房者的吸引力增强，但受库存紧张影响，预计下半年燕郊市场供不应求从而推高房价。住宅市场：——近期（看涨）：燕郊区域在现有库存紧张的情况下，加之很多项目或受预售证的限制，或捂盘待涨，加剧市场供不应求；——远期（看涨）：燕郊从2013年至今鲜有土地成交，未来一到两年内新入市项目较少。供求矛盾加之多重利好，使得下半年燕郊房价上行空间很大。燕郊总结及预测香河预计香河市场2015年整体供应量在14620套，货值约75亿，高层产品的供应量以在高铁新城板块及县城板块为主，入市时间均为观望。预计香河市场2015年整体存量在6300套左右，货值40亿；高层产品的存量以香河东部板块及县城板块为主。整体供应：约14600套主要产品：高层预估市值：75亿整体存量：约6300套主要产品：高层预估市值：37亿大厂预计大厂区域2015年整体供应量在15000套，货值约77亿，高层产品的供应量以在孔雀系产品为主。预计大厂市场2015年整体存量在5300套左右，货值30亿；高层产品的存量以世茂萨拉曼卡及盛世尚水城为主。整体供应：约15000套主要产品：高层预估市值：75亿整体存量：约5300套主要产品：高层预估市值：30亿燕郊预计燕郊区域2015年整体供应量在11000套，货值约93亿，高层产品的供应量量极大，集中第三、四季度供应，市场竞争激烈，分流大厂和香河客群。预计燕郊市场2015年整体存量在100套左右，货值1亿；存量较少。整体供应：约11000套主要产品：高层预估市值：93亿整体存量：约100套主要产品：高层预估市值：1亿供应及存量汇总2015年7月前小结客户挤压：目前燕郊处于有价无市的状态，大厂处于相对低价位，但由于开发楼盘较少，北三县原本是同一客户群体，刚性客户群体被挤压到香河区域，对我们来说是一大利好。市场库存量巨大：自通州限