商品房工程验收

商品房工程验收讲师：陈银栋目录一、房屋结构概述屋内只有门框没有门，墙面、地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋叫做“毛坯房”在毛坯房的基础上，已安装门扇，墙面、地面完成表面处理，灯具、厨房基本配套齐全的房屋叫做“精装房”商品房交付标准以销售合同为准销售承包验收移交施工商品房贸易在房地产行业商品房贸易经济活动中物业公司的职责？将合格产品（商品房）从开发商手里移交给业主，物业公司是开发商与业主交易的桥梁，是商品房建设经济的最后一环。物业公司的职责：物业公司业主工程验收：依据设计文件、工程建设法律法规、销售合同等，使用检测工具对商品房进行实际检测，通过实测数据与商定数据对比，鉴定商品房产品质量的过程。如何确保移交给业主的是合格的商品房？1、商品房验收存在问题现行国家标准，建筑工程质量标准是分层、分栋或分期检验，大多开发商更多侧重于建筑的整体安全和技术特性管理，没有完全顾及每户房屋的观感和功能等方面的质量，同时住户投诉的一些质量问题现行标准没有明确规定，难以满足客户要求，导致质量投诉和纠纷，解决难度较大；更难以满足人们享受现代住宅带来的安逸和舒适的同时而提出的更高的质量要求。2、物业公司商品房验收的方向为加强集团开发的住宅工程质量管理，保障工程结构安全，降低住宅质量投诉，强化工程建设各方的质量责任，根据工程质量验收规范，结合物业管理实际要求，应制定相关验房管理规章制度。3、物业公司商品房物业验收的意义1、商品房验收存在问题2、物业公司商品房验收的方向3、物业公司商品房物业验收的意义物业公司依据国家和地区工程质量验收规范、技术标准以及相关设计文件进行，对住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行的专门检验，降低入伙后业主的质量缺陷投诉，减少业主收楼问题，提高物业交楼效率。目录序号工具名称用途15M钢圈尺检查门窗洞口尺寸、栏杆高度2激光测距仪房间开间、进深、净高尺寸3投线仪检查阴阳角、洞口垂直度，地坪、天棚的平整度4直角检查尺检查阴阳角方正52M水平尺检查墙面平整度和垂直度6小锤检查墙面的空鼓7契型塞尺检查墙、地面平整误差、裂缝宽度8楼板测厚仪检查现浇楼板厚度及裂缝9兆欧表绝缘电阻测试10试压泵及压力表检查供热、给水管道系统渗漏试验11充气胶囊及橡胶球体检查排水管通水试验121M水平尺检查门、窗框正、侧面垂直度管道坡度13记录本记录存在问题二、验收工具、仪器二、验收工具、仪器5M钢圈尺激光测距仪投线仪直角检查尺水平尺小锤二、验收工具、仪器契型塞尺楼板测厚仪兆欧表试压泵压力表记号笔目录如何验收？★商品房验收依据1）、GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》；2）、GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》；3）、GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》；4）、GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》；5）、GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》；6）、GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》；7）、设计文件；8）、商品房销售合同。★验收项目：验收围绕房屋室内观感质量及功能性检查为主，为顺利交付及减少交付后房屋报修数量创造条件。主要包括以下几项内容：1、内墙面2、顶棚（吊顶）层高，开间尺寸3、地坪4、进户门、电表箱管井门5、阳台6、卫生间、厨房间7、塑钢/铝合金门窗8、公共部位（门厅、楼梯走道）9、外墙10、屋面验收具体检测内容及标准1、内墙面1.1检查每个面不少于3个点；1.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡且每自然间不多于二处可不计）开裂，批嵌细腻，无脱皮；1.3墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm；1.4立面垂直，允许偏差小于3mm；阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm；1.5预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确，出墙口整洁、顺直；1.6墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。验收具体检测内容及标准2、顶棚（吊顶）层高，开间尺寸2.1住宅层高不小于2800mm，居住空间室内净高不小于2600mm；室内机动位净高不小于2200mm。顶棚均采用免粉刷工艺。2.2顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点；2.3地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点检查顶棚水平度，允许偏差小于10mm；2.4净高允许偏差小于－15㎜、极差20㎜。2.5开间尺寸两头应相等，允许偏差小于±15㎜；极差18㎜。2.6其他检查项标准同内墙面。验收具体检测内容及标准3、地坪3.1地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓（空鼓面积不大于400c㎡且每自然间不多于二处可不计），表面无麻面，不起砂；3.2地坪用2m靠尺和塞尺检查平整度，允许偏差小于4mm；3.3踢脚线平整顺直、高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。检查每面不少于3个点；3.4踢脚线处水泥砂浆不得抹在墙面批嵌腻子层上，批嵌腻子不得抹在水泥砂浆层上；3.5地面、踢脚线裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。验收具体检测内容及标准4、进户门、电表箱管井门4.1外开进户门安装时凸出外墙面门脸厚，内开进户门安装时凸出内墙面门脸厚，非管道间（井）电表箱暗敷；门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；进户门均按多层防盗门高层防火门标准施作。4.2表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；4.3门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；4.4框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；4.5框与扇，扇与扇接缝宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm；4.6门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全、无遗漏，安装位置准确。验收具体检测内容及标准5、阳台5.1除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；有组织排水，应设有第二排水口；第二排水口出水底标高低于室内地面不少于15mm，高于阳台地面不少于10mm；5.2阳台栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确；5.3阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；5.4阳台墙面无色差；阳台立管清洁、无污染；5.5阳台栏杆下部设100㎜宽100㎜高的砼翻边。验收具体检测内容及标准6、卫生间、厨房间6.1墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整；6.2卫生间及厨房间地面24小时盛水试验，最浅蓄水深度不小于20㎜，达到不渗不漏；6.3各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟，管道通畅，无堵塞、破损和漏水情况；通球直径为管径75%。6.4给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。6.5地坪泄水坡度正确流向地漏、不倒泛水，无积水，无空鼓开裂。验收具体检测内容及标准7、塑钢/铝合金门窗7.1门窗三性指标符合设计要求；门窗型材断截面符合设计要求。7.2门窗安装牢固，安装位置符合设计要求；7.3门窗开启灵活，无倒翘、阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；7.4门窗框扇外观洁净，无划痕、碰伤和拉毛现象；7.5门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅；7.6玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡；（详见下一页《浮法、钢化玻璃标准》）7.7双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直、不翘曲；7.8硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑，硅胶品种材质符合设计要求；7.9高档住宅不做塑钢门。验收具体检测内容及标准8、公共部位（门厅、楼梯走道）8.1墙面平整，阴阳角方正、顺直、清晰。楼梯斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差；8.2块面饰材铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块、掉角、缺楞，砖缝均匀顺直；楼梯相邻踏步高差、踏步两端宽度差不大于10㎜，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm；8.3楼梯挡水线、挂落线宽和厚度统一，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快、不含糊；8.4栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。8.5楼梯踏步宽度不小于260㎜，楼梯踏步高度不大于175㎜。验收具体检测内容及标准9、外墙9.1墙面平整，无空鼓开裂、无渗漏，大墙角、阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽；9.2窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台泛水排水坡度40mm；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致；9.3阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘曲，上口压顶流水向里；9.4外墙面砖铺贴平整、横平竖直，面砖间隙均匀、勾缝密实，无空鼓、开裂、缺角，阴阳角方正；验收具体检测内容及标准10、屋面10.1屋面栏杆油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊缝饱满，无漏焊、脱焊现象；10.2屋面上人口锁具配置齐全，牢靠，开启灵活方便；10.3屋面地坪找坡准确，屋面细石混凝土保护层及女儿墙无明显空鼓裂缝；天沟部位及排水口周边防水卷材铺贴密实，无孔洞、裂口、裂缝。天沟排水通畅，无明显积水；平屋面泄水坡度不小于2%；10.4防水卷材上口泛水完整或铝合金盖板安装平直、无短缺；铝合金盖板上口、衔接处、钉帽处密封胶施放齐全，平直整洁；泛水女儿墙处压缘砖施作完整；10.5平屋面防水层完成后48小时盛水无渗漏，最浅处蓄水深度不低于20㎜；10.6坡屋面雨后或连续淋水二小时后目视检查不应渗漏，坡屋面按有组织排水设计减少缘口自由落水；10.7女儿墙上