7.1成果模板《项目后评估报告-精装修》

项目后评估报：：：

年

月

日第1页共页

前言：XX项目用地通过公开招标方式2006年月10日竞得于2006年5月正式动工，至2009年11月全面入伙，2010年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2010年6月30日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。一、核心内容提要项概况及评估综述a)************产xx公首次以公开拍卖方式于年410日在xx市土资源局以XX万元/亩竞得的与文里地块项目。目地处xx市东区域一环路外侧：北临xx南靠xx，东侧xx，西侧。xx市城市整体发展战略出发，市政提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置略地位显著时地块本身又地处xx居区范围内此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。项经济技术指标a)项占地面积为76.231亩（合㎡，容积。总建筑面积㎡其中住含1号商务公寓同面积为143,411.28㎡1,211户业筑面积为㎡；农贸市场建筑面积为㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积，不可售面积10,554.13包括会所游泳池球室空防设施行车库务用房等项开发周期a)*********2006424日xx市土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：xx），截止到****B区面入伙，项目发展总周期为3.57，共计个。其中区、区楼B区筑施工周期分别1年个（计天）、1年零个月（计176天）、2年4个（计天。项综合评估a)xx房地产市场自2006年以来步入了高速发展阶段，******成功开发和销售提供了良好的市场契机。***********产xx公的第一通过公开拍卖竞得的地块项目，是******后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高**名城，具有巨大的挑战性。xx公通过充分的市场调研和准确的场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。c)在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工质量，真正实**地产“过程精品”的生产施工理念。第2页共页

销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可二、项目投资管理评估项背景及合同执行情况a)【********项目位于：临xx，南靠xx，东侧，西侧xx。该项目净用地面积为万方米，容积率3.56。总建筑面积万方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅平方米，商业万平方米，农贸市场万方米，车库万平方米；不可售面积万方米。c)该项目由*公首次以公开拍卖方式于2006年月10日xx市土资源局成功竞得年月24日订土地出让合同，合同执行情况良好。项发展期内宏观经济及房地产市场回顾a)【********项目于年月日签订土地出让合同年月日首批A1区盘销售，截止至2010年月30日完成销售面积17.83万方米，占全部可售面积的％。在～2009年目主要发展期内xx市要宏观经济指标现良好GDP与均可支配收入稳步增长，年均复合增长13.70和9.9％；作为西南部核心城和重要发展极，发展期内xx市人口集聚效应明显城市市区人口年均复合增长率达到％良的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由年亿增至2006年元，年均复合增长率高达％c)该项目发展期内市地产市场总体上亦处于起步上速展的繁荣时期要体现在：市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：年投资额及销售额年均复合增长率分别达到％％，且年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；销售量和销售价格同步增长2006年市商品房销售面积和价分别为1,533万方和3,592/平方米，与2003年比年均复合增长％和19.7％；供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对xx市及本项目均带来了一定影响2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半xx房产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。规指标变动评估第3页共页

净用地面积容积率总容积率面积总建筑面积＃可售面积住宅商业农贸市场车库＃不可售面积

可研指标（平方米）50,8213.50177,874196,474195,294155,17818,5163,00018,6001,180

实际指标（平方米）50,8213.56181,040208,110197,556143,41124,8204,25625,06810,554

指标变化（平方米）003,16611,6362,262-11,7676,3041,2566,4689,374

变动率（％）0.00%1.71%1.78%5.92%1.16%-7.58%34.05%41.87%34.78%794.42%本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：不可售面积巨幅增加目建面积增加11,636平米幅5.92％其可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等幅增加了平方米幅达794研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将响总建安成本及最终盈利。可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，可研相比减少平方米（减少了7.6％）农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9（增加了平方米）；商业及车库分别增加了6,300平米，增幅34。可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）销售价格（元/平方米）

销售面积（平方米）可研

实际

可研

实际

实际增幅

销售率阶段

建设

阶段195,29

建设197,55

销售178,26＃可售面积4,6225,67222.71%90.23%4155,17

6143,41

4140,57住宅4,3005,30923.47%98.02%8第4页共页

1

8

商业*9,1159,3732.83%254.06

18,51624,82020,47982.64%农贸市场3,60012,7463,0004,2561,99946.53%%车库91011.11%18,60025,06815,20860.67%住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：＝×B2×B1＝【（A2－）×B1【（－B1）×A2】：益增加值：可研销售价格：研销售面积：实际销售价格：际销售面积其中：【（A2－A1）×】理解为售价（市场）变动影响贡献值【（B2－B1）×】可理解为面积指标变动影响贡献商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增2.8％销总额增长了％。经测算，该部分物业价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段市对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极影响。农贸市场实际建设面积为平方米，与可研相比增加了％，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积平米）不甚理想，销售仅为％且尚未达可研阶段的预计销售面积3,000平米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际售收入增加了％由该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。车库部分实际建设面积面积为平米，与可研相比增加了34.8％，销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶的标准18,600平米，而销售价格仅比可研提高了11.1％，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的％。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。第5页共页

小结：1.项目总体容积率面积略有增加3,166平米）且宅容积率面积减少-11,767平米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。其中商业部分规面积增加6,304平米）对项目具有定的良性作用，农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在研、规划和销售各阶段加深对市场研究合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。项综合评价a)销收入项目发展期内xx市虽受到国家宏观调控政策的部分影响总体上仍保持快速发展量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的格及销售率进行谨慎评估。投资回收期投资回收期比原计划略有提前，于年4季回成本。三、项目规划设计工作评估项基本情况➢项目的建筑标准结构体系墙体维护材料外立面勾缝材料外窗及玻璃入口大堂标准层公共空间

住宅框支剪力墙空心砖釉面砖、金属氟碳漆水泥砂浆掺加聚合物断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面墙面：石材、部分木作；地面：石材；顶棚：石膏吊顶，吊灯墙面：玻化砖、部分木作；地面：玻化砖；顶棚：石膏吊顶，筒灯

商业框架空心砖花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板水泥砂浆掺加聚合物断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面➢小户型精装修标准房间名称

部

位

装修标准第6页共页

客厅卧室卫生间厨房阳台其他

地面墙面天花地面墙面天花地面墙面天花设备地面墙面天花设备地面天花

（强化）木地板乳胶漆、木质踢脚线乳胶漆，预留吊灯位（强化）木地板乳胶漆；木质踢脚线乳胶漆，预留吊灯位防滑地砖瓷片铝扣板吊顶盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸防滑地砖瓷片铝扣板吊顶，吸顶灯橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机防滑地砖乳胶漆；吸顶灯户内门及门套带锁；热水器小户型装修成本分析****商务小户型为精装房，物资部通过集中采购，降低装修成本。精装商务小户型总建筑面积为5,272.56㎡甲供材料单方造价约元㎡➢商务会馆功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。值借鉴和推广的经验➢概念设计产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设中贯彻“景观最大化造亲水社区生活成以高层住宅为主体的多种中高档精物业组合的建筑综合体。项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。多元化成就了城综体的新颖面貌和独特气质。GREENWICHVILLAGE的元文化质。第7页共页

本项目的案名——就取

➢规划设计针对项目地价较高、物业综合、用地面积有地大、容积率高、规划限制多的情况，在明确重配、适当组合、综合平衡的原则之下，在各栋塔计中，重点控制景观、朝向、主导风向、视野间素；在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均好调景观和朝向关系。

限，商业占点、合理分楼的布局设距等几个要性，同时协规划为东部住宅区和西部商业区两个互不干扰，互利共生，并充分考虑项目分期开发的特性和要求7栋楼布置在园区四，形成较大面积的中心景园，小区围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；商业布置沿地块周边进行设计，在太平南街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业休闲性，划分较清晰的区域，便于经营管理；并结置小户型形“户+商业的模式布置公不占用沿街商业的口岸用地为原则。➢户型设计在规划上依据江景景观特点呈级差分布，以密性和可变性为设计原则。

合入口设建配套以均好性

弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通后可变成一户。户型平面“三进式”布置：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的多功能空间；第二进，客厅、餐厅、厨房、客卫，开放、交往空间；第三进，卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。完善住宅功能：设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。生态空间：设计入户花园、空中花园、生态小阳台（花池）等，满足人与自然亲近的需要，成为户内与户外、与室外的缓冲地带。空间可延续性：室内空间有一定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地，如将主卧与小次卧贴邻布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。照度与隔声：将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布置在临河景观面的同时，尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、日照、降噪平衡最优组合。厨卫与设备：厨房面积在6～7，大小适用，长方形的平面便于布置曲尺型橱柜，动线较第8页共页

短、空间利用较高，橱柜连续长度不应小2700mm转角部分布置烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房主面6㎡右，短边大于1900mm能较为紧凑的摆放四间套，或摆放档次较高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设置紧急求助按钮各一个电话保持垂直，距地0米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗防范报警，靠近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启的门，窗上预留门磁，窗磁管路。➢立面设计

立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施工的仔细，最终呈现的效果令人满意。糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——楼体态挺拔，造型简洁，突出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的感强烈；另一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。其中，少而精致的细节是“现代简约”气质的最佳体现：立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素——窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其作一些适当的处理和强化——凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。建筑立面配色原则：******选了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根据业态进行整体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、体验特性。重点考虑商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。➢环境设计

******的景观设计以“现代简约北美风格”为概念，以“滨水而居为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清新自然的环境空间。同时强调“GREENWICH”艺术氛围，托楼盘的都市形象；在内部空间的处理上注重步移景易、起落回环、小中见大，营造有景可赏、有景可游的居住环境空间。延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约—GREENWICH——**高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲浪漫的商业环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空间、住宅空间（包括人行入口空间及临河架空层顶绿化三个不同层次，三个层次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协调统一起来，形成从平面到立体空间的全方位园林体系。环境设计导则：整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样性、参与性、步行化、可渗透性、立体化。➢装饰设计第9页共页

装饰设计以更好的展现建筑设计亮点为主要目标，但是细节，特别是设备布置和空间节点的细节处理，对成败起着关键作用。设计管理**设管理流程比较完善和成熟由于项目的前期策划时间和图纸设计时间都比较长，所以都能够按照公司制定的相关流程开展工作，并且各个节点控制都比较好。在二装设计工作和施工合工作中，由于有许多新的设计内容以前没有遇到过，再加上项目本身比较复杂，工作中容易出遗漏或者延误的情况，经过该项目的积累，也为之后项目的二装设计工作的计划安排、过程控制积累了宝贵的经验，进一步完善了管理流程。特色产品——精装小户型公寓“精装酒店式小户型”在市场定位之初就针对地理位置和楼盘规模、当时的市场产品进行了全仔细的考察和资料整理，形成了一套较完备的基础资料，包括户型、底商、公共空间、立面、电、装修档次等；然后对这些基础资料进行分析，结合营销户型区间，对各个房间的开间、进深尺进行了详细的设定和推敲。进一步，结合市场实例为各种户型中增加卖点，如利用扩大的落地窗为阳光室（当时可不计算面积），为小户型设计阳台等；另一方面，将厨房、卫生间（前区）和藏空间结合在一起，在很有限的空间中实现了比较完备的居住功能，特别对那些空间设计的亮点行突出和烘托，最后呈现的精装房效果让人满意。空间设计上的突出亮点和高端品牌厨卫器具是**小户型的最大卖点，通过****小户型实践，在有限面积中实现比较完备的居住功能和做出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是厨卫设备器具的选用。各段与相关部门协调配合前期策划阶段与投资部、项目部配合，收集规划条件、场地条件、红线图、地形图、市政管网图等基础资料并要有准确的红线图电子文件；在拆迁完成和场地平整后实测场地标高、周边道路标高，相邻场标高，对总平设计提供准确的基础资料；对没有完成的市政道路，一定要拿到准确的道路高程（府文件），避免因为资料不准确，造成场地标高设计失误。与营销策划部配合，成立项目调研和产品策划小组，共同进行市场调研和开展产品策划工作，市场定位提供基础数据。由于营销和设计一起开展工作，可以较好的弥补各自业务层面的不足，高工作效率。图纸设计阶段与营销部配合，落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。与合部、物资部配合，做好产品标准制定工作，重点控制大量和大型设备、材料的选择，达到设计要求成本控制的平衡。产品标准通过地区公司评审。与项目部配合，在施工图设计阶段，严格控制施图设计交底和过程图审图节点的管理质量，确保施工图设计质量。第10页共14页

执行规划设计三级评审制度，逐步落实概念方案，规划方案设计，立面方案设计，景观方案设等重要设计成果。施工阶段与项目部配合，完善施工图中的不足之处，提高产品完成质量。应对施工图交底做好充分准备留出合理看图时间，并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定，保证施工图交底质量，少边施工，边发现问题，边修改的情况。与项目部、合约部、物资部配合，完善二次装修设计，指导现场完成二装样板制作工作，并对板进行优化和确认，保证施工成果满足设计要求。提高二次装修设计的图纸完整性、准确性，提设计质量，最好争取在主体施工图完成一段时间（大～3个）后整体完成二装图纸的设计和样板确认工作，降低对现场进度的影响。项目结利、入伙阶段与项目事务部、项目部配合，协助完成各项质检验收工作。做好信息收集工作，便于提前做好料准备工作，避免临时忙乱。与客服服务部、销售中心和地产服务部（物管公司）配合，及时处业主投诉问题。做好资料收集工作，作为今后设计工作的参考。有改进和可供借鉴的的方面有待改进的实例1—空调外机位在******～楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利影响，达到外立面“简洁、精致”的目的，将部分卧室的空调位从窗下调整到生活阳台。但是，此举带来了两方面的难题其一，是冷凝水的排放，现场采用了在墙体内埋置冷凝水管（钢管），在户内机位处预留套管接的方法。此方法解决了冷凝水排放的难题，但是，如果要检修立管，势必破坏室内装修，为今后管留下隐忧。其二，是冷媒管的架设，由于部分卧室与生活阳台距离较远，冷媒管跨越了走廊和生间（或储藏室），现场采用在梁上留孔，业主装修时采用吊顶隐藏冷媒管的方法。但是，业主住后，大多抱怨冷媒管太长，耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到卧室窗下。空调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、使用节能等方面都做很多考虑，但是依然会有新的问题出现，多数是由于立面的原因而对部分空调位的设置采用了不合理或是不符合业主使用习惯的方式。此问题暴露了设计师对业主心态把握不足的弱点。设计师今后的设计中，要不断积累经验，在立面设计的同时就将空调外机位作为极重要（且敏感）的设因素进行充分考虑，满足业主的使用要求，做到“人性化”的空调布置。有待改进的实例2—中心广场的洗米石*******区中心景点，是由喷泉叠水、乔木植栽和地硬铺拼花共同组成的。但是一开始，地面硬铺边缘的弧形带子是做的洗米石。施工完后发现呈现效果档次不高，而且由于洗米石与花岗硬铺的交接没有作好处理，边沿参差不平，效果很差。之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问。此问题暴露了设计师对材料的把握不足和细部处理考虑不深的弱点，今后的设计工作中，应该断积累设计经验，熟练掌握材料的特性和施工方法，提高景观硬铺的设计质量。第11页共14页

有待改进的实例3—电梯厅的瓶颈********楼底多数都做了架空的设计，为了节约成本，除了号和号下做了转换层以外（其底层分别为商业和会馆），其余塔楼直接将剪力墙的柱子落下。架空层的设计，为底层单元大堂的设计带来了很大的空间，单元大堂个个都高大开敞，突出了楼盘的档次。但是由于没作转换，实际上大堂的平面组织是在住宅平面上进行，难免出现一些“瓶颈”空间，本来在标准不明显的一些拐角，在单元大堂的大尺度空间中就显得特别的狭小，再加上装修石材厚度的影响局部通道口尺寸只有左。最后采用将墙体切角的办法来处理。此问题反映了设计师对空把握的不足，今后的设计工作中，应该对重要的公共空间——如电梯厅、公共走道等特别是装复杂的大堂空间——进行仔细的推敲，结合设备专业，进行局部的调整优化，以满足使用和美观求，减少公共空间的“瑕疵”。可供借鉴的实例——商业外立面设计********业立在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不进行装修情况下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墙，造价很高。商家未装修经营前，外立面效果很不错，且非常档次。但实际上，商家为了经营需要需进行二装和大量利用外墙做户外广告，最后外立面被破坏尽，真有点“劳民伤财”。由于现在公司项目的进度都比较紧张，就要求对原来的流程进行灵活的调整，比如适当的简化或者压缩时间。为了不影响对设计质量的控制，应该利用已有的经验，早做工