研究生毕业论文开题报告

城市商业综合体投资风险管理研究与应用

报

告

人：韩建委

指导教师：肖良丽2012年11月28日2012级硕士选题报告

选题背景、对象、概念界定、意义、目的1报告框架

国内研究现状及经验分析2

研究内容、目标和拟解决的问题3

研究方法和技术路线4

创新之处和预期成果5

1背景由于住宅房地产业持续高速发展，房地产泡沫迅速增加，国家开始加大对住宅房地产业调控。随着国家限购令的推出，货币紧缩，使房地产开发商越来越感觉住宅的风险在增加，迫使大量住宅开发企业加入到商业地产的开发大潮之中宏观角度

1微观角度国内的大部分商业地产开发商多数是由原来的住宅地产商转变过来的，对城市综合体运作经验不足，在实际操作中出现了一些问题，致使投资者和开发商的利益受损，造成了不必要的浪费

研究对象1

城市综合体的属性决定了它作为城市组织在城市系统中所扮演的角色和作用，根据城市文化、商业背景与开发主体等因素不同，城市综合体按主场经济性和职能分为商业综合体、旅游综合体、商务综合体、专业市场综合体、产业园区综合体、地下综合体本文将研究对象的类型范围具体界定为：商业综合体商业城市综合体概念的界定1在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。这个概念可以从以下四个方面进行解释：商业城市综合体概念的界定

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3。4高可达性：综合体一般应具备三种以上的交通方式到达(如步行、公交、地铁、私家车等且每种交通方式的节点应与综台体紧密相连。高密度：一般说来综台体项目的土地容积率≥3.0，总建筑面积≥200000㎡，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能相互联系性：不同功能之间存在紧密的空间关联关系，强调水平和垂直联系。标志和完整性：按照一个有条理的开发计划进行统一开发的一组建筑，在形态上呈现较强的标志性和完整性。4。5以零售业为主要业态选题的研究意义和目的

1意义基于城市综合体的发展，现在这个阶段才是城市综合体的高峰阶段。但是对于城市综合体的风险理论研究还是以一般房地产投资风险进行研究，由此不具有针对性。所以有必要对城市综合体投资风险评估进行深入研究，建立风险评估模型，比较系统地对城市综合体风险问题进行补充探讨。

选题的研究意义和目的

1目的①建立城市综合体风险体系，为城市综合体的风险判断提供依据。②以层次分析法和模糊数学决策模型为基础，对影响城市综合体风险因素进行权重分析，以确定不同因素的影响范围，从而采取不用的预防措施，探讨今后城市综合体风险管理的重点。③建立模糊数学聚类分析模型，从风险管理的角度，确定风险的分类，为房地产投资企业进行一下开发选址提供理论支持。

国内外研究现状及经验分析2国外研究情况

Wurkzebach在ModemRealEstate一书中对城市综合体投资风险进行了分析，主要针对投资组合问题，但没有更深入阐述相关原理；GaylonE．Greer在InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions书中研究了不同类型城市综合体投资收益及决策问题。RogerP．Sindt在RealEstateInvestmentAnalysisandApplication一书中研究了城市综合体投资分析问题

PeterJovanovic和DavidSpaulding，对城市综合体项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究。美国的Treybor、Lintor等人建立了以平均值——标准差为基础的风险评价模型，用标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到城市综合体开发企业对风险的防范和控制中。

国内研究现状及经验分析2国内理论研究

范如国编著的《城市综合体投资与管理》，介绍了城市综合体投资风险的方法，并对投资风险的防范和控制进行了分析赵世强编著的《城市综合体开发风险管理》一书算是比较系统地介绍了城市综合体投资开发风险管理刘晴，常浩发表的《城市商业综合体选址的风险评估---模糊层次分析法》阐述了如何运用对城市商业综合体选址问题的风险指标体系进行评估。汪雪峰的硕士论文《城市综合体开发前期风险管理研究---以余姚万达广场为例》运用风险识别、风险评估和风险应对的基本理论进行研究。程安顺的硕士论文《城市综合体项目风险评估研究》采用层次分析法与模糊综合评价法相结合的方法，首次构建了新中心区城市综合体的项目风险评估模型

研究内容、目标和拟解决的问题3第一部分：绪论部分。第二部分：研究综述。第三部分：识别出风险指标体系，构建包含目标层、因素层和指标层的城市综合体项目风险评价指标体系。第四部分：首先运用层次分析法确定城市综合体项目风险评估指标体系中各个指标的权重，然后采用模糊综合评判法构建层次模糊评判模型。再运用模糊聚类分析进行风险分类，以确定最大风险类别，用以判断我国其他城市开发城市商业综合体的适宜性。第五部分为实证研究与应用。第六部分为结语部分研究内容研究目标

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(1)采用层次分析法与模糊综合评价法相结合的方法，首次构建了城市综合体的项目风险评估模型；利用建立的风险评估模型（2）采用模糊聚类分析模型，运用传递闭包法进行聚类分析，以确定其他的合适投资地点。拟解决的关键问题

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第一，根据调查研究资料的统计分析结果，运用AHP法（层次分析法）和模糊数学方法对风险进行定量处理。第二，采取计算机软件模拟的方法对影响城市综合体性的各因素之间的相互关系进行定量模拟计算分析，以确定合适的开发选址。

研究方法和技术路线4文献资料研究法对国内的相关理论、文献和实例进行分析，包括全国高校研究生硕士学位论文，各种建筑学术期刊杂志等。结合国内相关问题研究作参考和比较，限定武汉市城市综合体为对象进行研究。实地考察调研法对武汉市城市综合体建设现状进行观察、记录、拍照等实地考察，通过问卷调查对专业建筑人员进行统计分析对比类推研究选取该地区已建成的城市综合体为比较对象，分析其风险体系建立因素，为本课题中相似环境的城市综合体提供可适应的对策，对本课题的研究提供实践指导意义。软件模拟分析法采取计算机软件模拟的方法对影响农村住宅舒适性的各因素之间的相互关系进行定量模拟计算分析。

研究方法和技术路线4绪论背景意义内容现状武汉城市综合体现状调配分析影响综合体风险主要因素确定模糊综合评判法构建层次模糊评判模型建立模糊聚类分析模型结论与展望提出问题分析问题解决问题

研究创新之处和预期成果5创新之处：运用层次分析、模糊数学决策理论相结合建立模型12运用模糊聚类分析以确定其他城市开发城市商业综合体的适宜性

研