xx水岸家园定位报告

富民水岸家园项目定位报告本报告解决的核心问题：

项目商业定位项目商业功能组合定位在最短时间内实现最高的招商率及销售率项目收益最大化商业定位如何在避免当前竞争的同时，实现价值最大化，减少发展商投资风险本报告的意义——

提升本项目的商业综合价值，确保开发商的项目收益最大化，树立富民中高档商业的新典范。本报告严格保密项目商业定位原则及定位3消费者定位2市场分析1运营思路4项目业态规划5结论6目录市场分析1趋势。商业项目要获得成功，一定要顺势而为，要紧跟经济发展趋势，顺应区域规划特点，把握市场运行规律，那么本项目处于怎样的宏观经济背景和商业市场环境呢？城市背景1-1富民县的概况23KM富民县位于昆明市西北部，距昆明23公里。2012年末富民县常住人口14.9万人，东与嵩明、寻甸相邻，北与禄劝山水相连，西与禄丰、武定接壤，南靠西山区。面积993平方千米。地势南高北低，境内盆地山岭相间，气候为典型的低纬度亚热带高原季风气候。是个适合度假休闲的宜居城市。2015年城镇和农村常住居民人均可支配收入分别达31095元和11213元，年均分别增长12.98%和14.72%。行政区划及人口富民县设5镇1街道（即罗免、散旦、款庄、东村、赤就5个镇和永定街道办事处），共73个村委会，2个社区居委会，562个自然村，县城所在地为永定镇。人口及发展：2015年末，全县总人口15万余人。全县少数民族主要有彝族、苗族、回族等民族。县城人口仅三-四万人，消费基数偏低。结合富民县域今年人口及城镇化发展水平，总体规划预测：近期2020年，县域人口为18.1万人，其中城镇人口为10万人，城镇化水平约为55%；规划控制区域56.5平方公里，建设总用地32.24平方公里。永定镇（县城区）：规划人口9万。作为昆明都市圈重要辅城，昆明后花园。大营镇（商贸物流区）：规划人口3万。作为昆明面向滇西北及川西的门户，重要的仓储、物流基地。富民新区：规划人口8万。具有田园特色的滨河旅游度假养生居住新城市。近期2010年：34000人，人均建设用地110平方米，总建设用地：3.74平方公里远期2020年：200000人，人均建设用地109.5平方米，总建设用地：22平方公里远景规划：30万人—40万人城市人口及用地规模规划富民——“滇北锁钥”富民县地处滇东高原西部，昆明市西北部，自古为川藏、滇北入滇中重镇昆明之要津，是离昆明最近的郊县，G108、安富公路使富民与昆明、安宁紧密相连；

昆武高速公路（新G108）全线通车，经新G108到昆明只需15分钟，富民成为真正意义上的昆明卫星城和后花园。

区位条件昆明都市圈西北部重要辅城。面向世界的养生居住基地、旅游度假中心。仓储、物流、货运中转的基地，西部重要的交通枢纽。

城市定位深化“田园城市、养生富民”的主题，借助武昆高速、成昆铁路复线等重要交通建设项目横穿富民境内的有利条件，进一步优化路网布局，增强城市的仓储、物流功能，从而拉动人流、信息流、资金流，推动城市经济的全面发展。项目所在片区属性研判项目所在的区域是富民永定镇片区，是富民房地产和商业发展最集中的区域，该片区城市功能相对完善，公共服务设施基础较好。城市面貌较为陈旧，城市品质有待提升，城市功能需要完善；城市发展的需要为该片区的区域面貌的更新换代迎来契机。项目所在片区交通状况“三横、两纵”的交通网络南北贯通，国家G5京昆高速昆武已通车，昆明到富民的时间15分钟，富民是离昆明最近的郊县，且拥有良好生态环境和交通区位，是承接昆明功能转移的重要地区之一，同时只需2小时从四川攀枝花，经永仁、元谋、到富民、昆明。昆明主城即将修建的轻轨4号线是连接昆明所有产业园区的连接线，全长42.9千米。预计在完成主城区线路段施工后，将根据开发条件，从大普吉站向北延伸至富民，将富民融入主城轨道交通体系，城为主城的北部新区。富民城市小结1.富民不仅是昆明的北部辅城，也是滇西北进入昆明的重要门户，承担着运输滇西北至昆的主要客流量的重要任务。昆武高速通车后大幅度缩短富民与昆明的距离，同时，轻轨七号线、轿子雪山旅游专线、成昆铁路复线、昆京高速的建设，也为富民的经济发展提供良好的交通条件，区位优势明显；2.富民规划为九大片区，每个片区都有各自的规划方向。永定镇（永定组团）是富民的城市中心区也是商业核心区，为项目的商业发展提供了温床。同时富民正处于城市格局拓展，城市功能完善，城市面貌改变阶段，都为房地产的发展提供的良好的契机；3.富民的GDP总值和人口数量同昆明另三个辅城相比，处于末端位置。商业市场分析1-214县城多以百货零售和生活配套类为主。圈层内70%以上的被调查商业物业均为沿街底商，物业老旧，经营品牌均中档偏下。新业态集中于新建项目，区域为新区。餐饮类主要以农家乐为主，连锁品牌餐饮较为缺乏；零售百货类主要以运动品牌和国内三四线服饰品牌为主，休闲娱乐类主要是当地自创型品牌，社区配套类以连锁品牌药店居多，其他均是当地自创品牌。商业主要集中在永定街、环城南路、环城西路、农贸路、黎明路、后街、菜街，新区商业发展滞后。集中式商业综合体稀缺。商业状况商业状况：重点项目【彩玉国际商业步行街】是富民县进行城中村改造的首个示范点，是集观光、休闲、购物、商住、停车于一体的商业中心，总投资上亿元，建筑面积26586平方米，拥有商铺160多间。其中投资1080万元配套新建的标准化农贸市场，拥有摊位700多个。彩玉国际商业步行街问题点：1、步行街区，业态杂乱，基本为中低档2、整体运营管理差、无统一推广3、周边停车较为困难4、无演艺广场、唯一小广场改为小吃富安财富广场【富安财富广场】项目总占地100亩，绿地率40%，容积率3.09，车位配比1：1，主要规划有小高层和商业。建筑面积26万方，分两期开发，分AB两个地块，B地块是一期，A地块是二期。1期规划户数850户，共13栋建筑，其中共9栋住宅（5-13栋），总层数18-20层，1-3层为底商；共4栋独立商业（1-4栋）总层数3层。商业规划业态比价丰富，1栋和2栋的一层和二层都是品牌百货专营店和特色美食，唯独三层的规划不同，1栋三层是娱乐休闲服务区，2栋三层是婴童主题卖场。3栋一层和二层均是生活服务和娱乐服务功能配套，三层是KTV量贩。【三百步欧洲】是以商业业态为主、高层住宅为辅的综合性商业地产开发项目，项目总占地面积约101亩，其中商业建筑面积有5.2万平方米，住宅面积8.3万平方米，共计770户。项目整体规划融入了欧式元素，集板式住宅和深江风情商业街为一体，建成后将形成特色旅游小镇。目前：空置率较高，商业尚为成型三百步欧洲印象富民上河图【印象富民上河图】占地155亩，坐拥富民200亩湿地公园，环抱螳螂川母亲河，项目分为A/B/C三个地块同期开发，就项目总体而言，涵盖了商业、住宅、合院、酒店、公寓、写字楼等较为丰富的产品类型；商业面积涵盖了10-600㎡之间的单层、一拖二、一拖三和独栋商业；在A地块的外围商业区不仅规划了酒吧、咖啡吧、茶餐厅、特色美食、足疗、会所、KTV等休闲娱乐业态；而且集四合院的功能又划分了庭园餐厅、民俗风情展示区、客栈、会所和居住等，以此来提升项目商业氛围及经营价值。在B地块上，还设置了以星级影院、酒店公寓、写字楼、商业及四合院为主的物业类型。除了A、B地块是以商业为主外，C地块是居住舒适度较高的公园美宅。问题点：1、除影院、KTV及少数餐饮外，基本无商业2、晚上到湿地公园游玩人数较多，但消费人群较少3、商业80%空置，招商运营滞后建筑形态：容器陈旧商业形态：初级（底商居多）业态功能：生活配套为主，

餐饮娱乐受限稀缺点：中高档百货类集中式综合商业体关键词小结：通过对县城初步市调研究分析得出以下关键词，在关键词的基础上寻找项目对现状的完善机会。县城无集中式商业中心，基本形态为街铺商业人流少，整体状况低迷目前除彩玉国际外，三百步欧洲、印象富民上河图、富安财富广场、富春山水居等项目商业经营、招商状况不佳各项目都在积极招商，改善经营状况，对项目有较大影响项目解析2印象。本报告要解决项目的商业定位和经营方向问题，首先，就是要明确项目的特定条件，产品的自身条件决定它未来的发展方向！项目名称俊发.水岸家园项目地址富民县环城西路（富民永定中学以北）开发商云南俊发万通房地产开发有限公司物业类型商业、住宅、写字楼建筑类别独立商业体,小高层总占地面积75亩建筑面积20万㎡住宅套数约1062户写字楼面积32000㎡写字楼面积32000㎡写字楼户型单层1600㎡商业建筑面积30000㎡商业户型120-160㎡开盘时间2012年9月15日入住时间2013年年底住宅销售率商业销售率项目简析1.项目为富民首个商业综合体2.

经营业态主要为：百货、超市、零售、影院及餐饮娱乐、办公等。3.该项目由13栋住宅和一栋商业办公综合体组成项目概况项目特质：延续纽约时代广场的精神内核及特质——特质：著名地标（繁华）、百老汇（娱乐）、第五大道（商业、潮流）、时代大厦（写字楼）纽约时代广场：世界的十字路口时代广场位于西42街与百老汇大道交会处，而这里是纽约剧院最密集的区域，以时代广场大厦为中心，附近聚集了近40家商场和剧院，是繁盛的娱乐及购物中心。1904年4月8日，纽约时代广场正式更名，从此享誉世界不到纽约算不上到过美国，不到时代广场算不上到过纽约。由于时代广场（TimesSquare）的高知名度，世界上不少著名城市都有商场或建筑物取名为“时代广场”特点：承载“时代广场”的精髓1、首个综合体，打造最优的商业中心，成为富民繁盛的娱乐及购物中心2、3万平米的集中商业区，打造六大中心：娱乐中心、潮流中心、精品百货、美食中心、购物中心和品牌中心3、唯一5A甲级写字楼项目印象市场方向及功能确定1.差异化竞争，着力商业空白点；2.以良好的商业品牌提升片区商业品质和档次；3.商业业态出亮点、特色的，最大程度的吸引家庭消费人群。功能复合化品质档次化主题鲜明化以复合功能引导消费理念的华丽蜕变周边配套齐全，拥有较好的中小学教育资源：富民县永定中学、享德森幼儿园餐饮：富民县环城南路一直以来都是餐饮集中的区域商业特点：集中式商业，富民县的首个综合体项目SWOT分析SWOTS优势W劣势项目交通通达性好。项目展示面较好，有利于商业项目首个综合体项目地商业配套档次较低周边生活配套不足，地块人流量较小O机会增长性战略SO扭转性战略

WO位于城市商业区域，距离高速出口近。距离核心商业近，一站式消费，商业形态稀缺，城市缺少综合体，是城市发展需求以目的性强的业态做为启动核心主力商家业态带动项目发展以吸引城市外部消费人群弥补本地消费不足结合地块周边项目形成规模效应T挑战多元化战略ST防御性战略WT城市中新项目空铺率较高，租金较低城市规模及未来规划限制市场容量，本地消费人群不足以支撑项目多种目的性消费相结合，如娱乐、儿童主题乐园等相结合，互为带动，减小项目风险采用分期战略，运用不同方式回流现金；与各方资源合作的可能性，减小项目风险项目定位3定位。本项目作为富民首个大型综合体项目，如何成功启势，实现商业目标？消费者定位合理的商业定位，要充分考虑满足不同层次的消费者群体，现在已经不是90年代那种平台式的消费，那时人们的消费层次没有拉开，是排浪式消费，现在消费者对消费需求多元化。

根据富民居民收入情况，消费者以中低收入者为主，同时发展、引导、培养高收入消费群体。目前的消费者喜欢一站式休闲、娱乐的购物方式。由于离昆明较近，有到昆明消费习惯。受昆明影响较深，较接受昆明的消费方式和理念未来2-3年周边居住的普通工薪阶层及政府企事业白领将会是该项目前期的主力客户群体，故本项目定位客群前3年应主要还是以中低档价格的服务及产品为主，同时加以部分精品高档产品，以引导市场，培养消费群体。开发商政府消费者竞争者团队资金物业

市政配套（道路、学校、医院、公园等）规划引导（人口、政策等）未知部分有效人口市值未来市场定位百货店商业街特色街步行街休闲街娱乐街大卖场定位原则商业主题定位商业功能定位项目市场定位商业购物中心项目商业定位集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、居住于一体酒店健身商业居住办公交通文化教育儿童天地家庭购物流行时尚商务聚会富民水岸花园开放式欢聚型家庭购物乐园项目涵盖：零售、餐饮、休闲、娱乐、文化等特色业态，同时引入主题百货、品牌服装，珠宝、商务酒店等。购物：引入主题百货、户外运动、打造主题式购物消费模式；餐饮：引进部分特色餐饮，打造美食新地标；娱乐：引进游乐中心；休闲：引进中高档美容会所，健身中心、特色咖啡书吧、水吧等；文化：引进文化培训、艺术培训等；儿童：引进儿童主题馆（儿童游乐场、儿童食品、儿童玩具、儿童服饰、儿童教育）商业业态定位：商业购物公园商业业态组合利用业态组合，借目的消费带动随机消费写字楼：由于富民写字楼需求不饱和，建议将写字楼部分改为商务酒店，通过招商引入品牌酒店，主推产权式酒店，作为投资型产品引入市场；今年出台的“商用房改租赁住房”政策，还可将写字楼部分改为酒店式公寓出租，吸引市场投资，回笼资金。商业业态定位：商业购物公园货品竞争性约束强度建议化妆品+++++放弃少淑装++++++放弃女性内衣+++++放弃男正装++++放弃男休闲++++++放弃女成熟++++++放弃运动装+++++放弃皮鞋、皮具+++++放弃精品饰品++++关注家居饰品+++合适儿童服装+++合适餐饮++++差异化娱乐++++关注家电++++关注药品+++关注建材++++放弃健身中心+++合适日常服务++++差异化货品竞争性约束强度建议化妆品+++关注少淑装+++合适女性内衣+++++放弃男正装++++放弃男休闲++++关注女成熟++++++放弃运动装+++合适皮鞋、皮具+++++放弃精品饰品++++关注家居饰品+++合适儿童服装+++合适餐饮++++差异化娱乐++++关注家电+++++放弃药品+++关注建材++++放弃健身中心+++合适日常服务++++差异化业态定位中高档

形象推广高档中档中高档中低档低档高档业态定位中高档符合项目市场需求，并有利于招商和日后经营；产品形象推广高端化，通过对概念塑造及卖场包装提升物业形象。项目档次定位

根据商业“你无我有，你有我精，你精我廉，你廉我新”的发展原则，首先应考虑升级服装、百货,进行市场空白填补，同时对发展前景较好同时竞争力较大的特色业态，应考虑进行商品组合或经营战略组合，以优化产业组合，谋求市场占有率。

特此应针对可吸引人群又迎合市场发展需求的大型市场进行分析，以寻求如何更好地发展。小结引导人流及客群的光临（前期商业市场的规划运营）导购系统服务办法（统一管理，租赁）价格低廉优势（渠道差异化）产品差异化促销宣传、形象推广运营思路物业建议4规划。先进的商业规划理念可极大提升项目价值，为了项目日后实现顺畅运营，我们应给出怎样的建议？一层平面图一层商用面积1590.73平米，适合布置百货类业态，如珠宝店、品牌服装、鞋店、化妆品、女性饰品等业态，此可以体现整个商业的档次，其次这些业态可承受租金高。布置以女性为主的业态，以女性群体拉动人流及消费。二层平面图

二层商用面积1876.5平米，建议打造儿童主题城，包含儿童服装、食品、玩具、游乐等业态，通过小手拉大手聚集人流，促进消费。作用整个商业体，带动整个家庭消费。目前家庭消费对孩子投入很大，儿童主题城有一定的市场前景。三层平面图

三层商业面积2005.65平米，可布置餐饮（西餐、中餐，火锅店）、儿童教育类等业态。以儿童教育为主，包含吃喝玩乐、教育。

项目本身还有近9000平米的一拖二的社区商业，这些根据项目周边情况可以布置一些饮品店、酒吧、美容美发、便利店以及一些日用百货类、健身会所等业态。总结：目标市场周边高中低各类人群，辐射富民乡镇的消费群体目的锁定不同消费人群，培养主力客群锁定购买力强的人群，培养平效高的创造利润的——金牛产品和商家的关系——差异化竞争必须和供应商建立特别的关系——核心竞争力

一、地区独有产品二、更好的条件三、商品短缺时的优先权业态开发通过一到两年的运营——沉淀客群，引进国内外著名品牌满足消费者休闲购物、娱乐、文化的需要。品类繁多的业态将大大延长消费者的滞留时间。——充分延长项目的经营时间做到白天火、晚上热。通过丰富的商品组合呈现给富民人民一个多元化的消费场所。市场渗透：锁定新潮逐新者，检验顾客忠诚度，商家忠诚度。通过抓住人流，确立富民核心商圈的地位。项目主要经营思路：减法商业。人无我有，人有我精——是零售发展的规律。前期充分满足市场，运营过程中通过沉淀客群淘汰不良业态，锁定商家，稳定客群，提高服务水平，提高商品质量，提高促销水平，形成独有、可持续的核心竞争力。招商策略5招商实践。为了实现日后顺畅运营，为开发商实现收益最大化，我们必须在招商方面下足功夫，那么，我们需要制定怎样的招商策略和计划呢？招商节奏招商启动业态组合圈定主力次主力店洽谈签约商家进场装饰到产率确定开业时间基础商规主力业态的研究招商政策制定辅助业态启动节奏初定开业时间开业庆典的活动1、通过招商运作，促进商业销售2、通过大量活动，炒热项目，提高人气、人流量，短期内使上客量剧增3、快速蓄水，达到销售目标4、盒子商业招商成功，带动底商及附属商业招商，促进销售目的：快速达成销售目标在启动阶段应采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、“房租高开低收”、“品牌共赢”战略等。1、放水养鱼：就是在市场启动初期，开发商拥有商业经营权（如返租3年，托管1年）、照经营理念统一招商管理，通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，在市场起来后再收取他们合理的租金和物业管理费用，可采取免一年租金，免一年物业管理费等优惠政策。2、品牌拉动、庄家托市：在市场启动阶段经营者很多都持观望态度，如何让大家尽快的进入市场，有效的做法是先通过低租金等优惠措施把具有影响力的品牌商家吸引进来，然后通过他们来吸引更多的经营户进入，这就是我们常讲的品牌拉动、庄家托市。招商策略3、房租高开低收：房租的高低直接影响到投资者和经营者双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，租金应高开低收。即租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，来满足经营户心理的落差。4、品牌共赢战略：常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”作为一个游憩式街区，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能成为服务全县的购物、美食、休闲、娱乐的一站式商业特区。招商策略独家经营

优先特色品种

优先核心主力店（品牌）优先布局品牌经营、连带同业差异异业互补市场培育招商原则原则招商步骤第三步骤流动商户招商

主力商户、基础商户的进入，将极大程度的鼓舞流动商户和投资者的热情，坚定其投资信心此时流动商户的招商和商铺的销售可同时进行第二步骤基础商户招商

基础商户影响力和号召力不及主力商户，但其面积需求相对较大，在物业整体之业态组合中必不可少；基础商户租金往往是主力商户的3~6倍，其租金总和是项目的主要利润来