关于工业地产的探讨

关于工业地产的探讨

2007年9月目录第一部分:工业地产概况第二部分:工业地产的的相关政策第三部分:工业地产的开发模式及案例第四部分:长三角工业地产的未来走势第一部分:工业地产概况

1、近期工业地产事件回顾2、工业地产的历史回顾

3、工业地产发展现状4、工业地产的定义5、工业地产投资特点6、工业地产的发展前景1、近期工业地产事件回顾2005年11月，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。2006年初，美国工业地产巨头AMB（全球排名第二）收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投资了15个物流园，光苏州物流园区投资就超过3亿美元。此外，和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产，并投资持有一些工业物业。2005年初，绿地集团就与上海金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计49平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。2006年2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。在重庆，美的集团在长江南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地块；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里。国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至像浙江的民间资本，都想把手里头的钱投向工业地产。2006年1~5月，国内在建筑及厂房设备方面的投资是2.54万亿元人民币（约合3180亿美元），与2005年同期相比增长了30.3%。（1）外资搅动工业地产（2）内资不甘落后3、工业地产发展现状（1）工业用地价格指数保持平稳

与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。工业厂房租赁价格稳定上升

工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。（2）工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾；另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展；（3）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。4、工业地产的定义以前的定义：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。现在的定义：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式，工业地产的含义更加丰富了。当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。5、工业地产投资特点大投资工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资规模较大，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件。另外，近年来许多国外投资者将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。提供增值服务为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道是另一个投资者在选择投资地时所关注的热点。追求长期稳定回报开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。6、工业地产的发展前景从需求方面来看当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平。中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。从供给方面来看前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”，带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策，又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示，2003年全国有3763个工业园区被取消，2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至63个，共减少了约400平方公里的规划面积，比清理前减少约40％。而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。此外，目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。（1）近期（2）远期前景（2.1）工业与工业地产共同高速发展

相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。（2.2）工业地价未来将大幅上涨

A、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从2003年

到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而

不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正

反映市场供求关系。

B、工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工

业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工业地价未来将大幅上涨。图：1995年-2006年工业增加值（2.3）国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新

2005年年末，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目；今年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目；再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。

这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。

尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs做准备。当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。注：REITs——房地产投资信托基金（2.4）投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。

国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。（2.5）工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。（2.6）工业地产未来发展重点：高新技术开发区在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略，5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。2006年是国家高新技术产业开发区实施“十一五”发展规划的开局之年，53个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。

A、营业总收入突破4万亿元

2006年，国家高新区列入统计的企业有45000家，其中经认定的高新技术企业有32000家，营业收入超亿元企业达3500家，外商投资企业（含港澳台企业）5000家，年末从业人员达到540万人。53个国家高新区营业总收入突破4万亿元，达到42317.8亿元，比上年增加7902亿元。

B、工业增加值突破8000亿元

在53个国家高新区中，工业增加值超过500亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。超过200亿元以上的高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长春、南京、天津，以上11个国家高新区工业增加值总量已达到4011.3亿元，占高新区总量的50.6%。

C、高新区企业实现利润保持平稳

2006年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。净利润居首位的是中关村科技园区，达到314.1亿元；其次是上海张江高新区176.5亿元；南京高新区85.0亿元。净利润超过50亿元的10个高新区累计实现净利润1032.8亿元，占高新区总量的52.3%。2006年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到208.3亿元；其次是上海148.8亿元。

D、高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显

2006年53个国家高新区企业的出口1355.1亿美元，比上年净增238.6亿美元，同比增长21.4%；占全国外贸出口（7620亿美元）的17.8%。全年出口100亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。

在25个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前5名的是：苏州高新区207.0亿美元，上海高新区190.1亿美元，中关村科技园124.7亿美元，无锡高新区110.0亿美元，南京高新区76.3亿美元；25个出口基地共计出口达1031.4亿美元，占53个国家高新区出口总额76.1%。

可以看出，国家高新区产业集群效应明显增强，技术创新能力逐步提升，在地方经济发展中已确立了龙头地位，成为未来工业地产的重点发展区域。第二部分:工业地产的相关政策1、政策现状2、政策影响分析

1、政策现状——与工业地产相关的政策回顾时间政策与工业地产相关内容2003年2月18日国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2003年2月21日国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。2003年7月18日国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。2003年7月30日国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。2003年11月3日国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2005年3月21日国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006年4月28日国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》主要内容为：

一是属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。二是约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。三是约定了建设项目的竣工时间，逾期不能竣工的，要交一定比例的违约金。四是约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。2006年7月25日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议违法用地屡禁不止国务院决定提高征地成本。1、调整利益机制。提高征地成本，规范土地出让收支管理2、完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。2006年8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。2006年8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度2006年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2006年10月18日《土地出让金收支管理办法》(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。2007年4月9日国土资源部监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》各区人民政府和市、区相关主管部门必须加强监管，确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业房地产开发。

2、政策影响分析（1）进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象

2003年2月18号的紧急通知指出，工业园区内部严格控制商品房的开发，严禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的开发。这对开发商违法占用工业用地，进行商品房开发，改变工业用地性质进行了严格控制。但是，很多开发商还是利用该通知没有对此细化的空子，擅自改变工业用地性质。针对以上问题，在2003年6月5日发出的《国有土地使用权出让合同》协议中，第16条明确规定如果开发商要改变工业用地性质，必须取得当地有关部门同意。该协议本意是从政府角度杜绝开发商擅自改变工业用地用途的途径，但是，这从某个角度反而将改变工业用地合法化了。因此，很多开发商在通过和当地政府进行私下交易后，开始合法的改变工业用地的用途。针对这种现象，国务院办公厅在2003年7月30日出台的《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中，又进一步加强了工业用地改变用地性质的规定，将需要改变用地性质的土地，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。该规定有效了制止了开发商改变工业用地用途的途径，但是，还是有些开发商不经过这一途径，通过打擦边球的手法，将工业用地擅自改变为总部基地或销品贸。（1）进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象（续）因此，2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》中，又进一步强调工业园区内，即使通过拍卖挂方式取得的工业用地也不得大规模的商业零售，不得用于房地产开发。但该意见并没有对此做出更加详细的规定。因此，工业用地改变用途的现象还是存在。2006年4月份国务院出台的《国有土地使用权出让补充协议》，就是针对以上政策中出现的种种漏洞，对工业用地改变用途的现象给予更加严厉的打击。协议不但明确土地出让时，出让宗地内用于建设行政办公用地的比例，不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施外，还规定了工业用地项目的绿化率，堵住了各工业园区以花园式办公为由，改变用地性质。随着政策的严厉和细化，可以利用的政策漏洞也会越来越少，开发商打擦边球的机会也将会大大减少。如果开发商再想通过打擦边球的手段来改变工业用地用途，将会承担更大的政策风险。（2）整合了工业园区规模但2004年土地市场治理整顿前后，有一个相关的统计可资参考：土地市场治理整顿前全国共有各类开发区6866个(其中，国务院批准设立的开发区171个，省级政府批准设立的1094个，其余5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立的)，规划面积3．86万平方公里。超过了当时城镇建设用地总量。一系列有关工业园区的整合措施出台后，有效的整合工业园区的数量。以上海为例，上海2003年5月份有144个工业区，03年底降为83个，04年底就降为63个，工业园区的整合力度可见一斑。近两年国家使用宏观调控手段．调控土地使用，2003年全国有3763个工业园区被减掉．而2004年则有4813个被减掉，全国各级各类开发区也撤并整合了2046个。（3）园区和工业用地审批程序愈加严格随着国家对土地市场调控的力度越来越大，各省市对工业用的审批程序将更加严格。这可以从2003年出台的一系列工业用地政策可以看出，从2月18日的紧急通知到11月3日的进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，一步步严格控制了工业开发区的审批程序和工业用地的利用规模，审批程序更加合法化。（4）加快了土地市场化进程一系列政策的出台对全国工业用地市场影响巨大，实现了土地供应的完全公开、公正和透明，完全中止了协议出让，从而使得工业用地土地市场的市场化进程有了实质性的跨越。工业用地开发将更加规范化、市场化，公开出让政策使得行业的集中度不断扩大，土地寻租和国有资产流失的现象受到一定程度的遏制。（5）总评国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导，而非打击和压制。工业和商业地产都面临较好的相对宽松的宏观政策环境；住宅类房地产关系民心、民生，因而成为调控重点；而商业地产的宏观政策主要在于防范隐藏的金融风险；工业地产的宏观政策主要在于推进土地出让制度改革和加强土地的集约化利用；（我国目前工业用地的容积率约为0.8-1.0，与同样缺地的日本（容积率约为2.0-2.5）相差甚远）。第三部分、工业地产的开发模式及案例

1、工业地产开发模式概述

2、总部基地

3、高科技工业园区

4、创意地产

5、物流地产1、工业地产开发模式概述（1）工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

典型案例：苏州工业园日益成为高科技产业集聚、高科技企业集聚、研发机构集聚和高科技人才集聚的区域，科技创新的高地正在苏州工业园区迅速崛起。（2）主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

典型案例：上海金山的上海石化工业园区，即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。（3）工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

典型案例：普洛斯上海西北物流园达8万平米，目前普洛斯已进入中国12个城市，拥有15个项目，面积约57万平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（4）综合运作模式

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。（5）各开发模式评述工业园区开发模式在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等。主体企业引导模式对于单个房地产开发商来说并不合适，或者说不能主动参与，毕竟房地产开发商并非所谓的主体企业，难以获得同主体企业同等话语权，更合适的选择应该是在主体企业确定之后围绕主体企业进行开发运作（如招商与TCL西丽科技园项目的合作），当然如果可以获得主体企业的工业地产订单会是更好的选择。而工业地产商模式，对于中国内地开发商来说也存在一定壁垒，内地的开发商目前更多停留在房地产增量开发阶段，对于房地产存量经营，中介服务和房地产金融方面介入较少，企业更多停留在房地产开发型阶段。而进入中国内地的工业地产商在国外都有丰富的经营管理经验，属于房地产投资（资本运营）型或者房地产服务型企业。2、总部基地——中关村（丰台）总部基地（1）基本情况

中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发；该项目可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。投资额达45亿元；建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全。“总部经济”是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本去域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成台理的价值链分工的经济活动的统称。在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。（2）投资模式中关村（丰台）总部基地的开发机制，简单的说，就是政府引入外资，共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园区管委会、园区下属土地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会的北京丰台科技园建设有限公司，对园区土地进行一级开发，将生地整理成熟地，以土地入股（每亩130万元），与英国道丰国际集团、北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称道丰公司，其中北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份）。股权结构图中关村丰台管委会北京丰台科技园建设有限公司（40%股权）中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责一级开发，将生地整理成熟地后将土地作价入股（每亩130万元）

英国道丰国际集团（45％股权）北京道丰数码园开发建设有限公司（15％股权）道丰公司作为园区开发商，按照统一规划、统一设计、统一建设的要求，先期完成房地产一级开发，再对外进行招商，出售给进驻园区的企业，并负责以后的物业管理；中关村丰台园管委会不再直接进行园区的房地产建设与对外招商，重点负责园区内的整体发展规划，把好入园企业性质关，为入园企业做好公共服务，保证土地的产业性质不被改变；北京丰台科技园建设有限公司，除负责土地一级开发外，同时参与董事会、经理层决策，协助园区管委会控制入园企业的质量，派出财务总监，全面掌握道丰公司的经营情况。（3）盈利模式努力提升围绕产业链企业的配套增值服务；为企业提供一条龙的入驻基础服务；定期引进和组织高端的经济和学术交流会议；每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供交流平台；根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训，帮助企业员工充电；配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理服务。各项园区优惠政策的支持凡入驻总部基地的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营所得税按15%的税率征收；高新技术企业自注册之日起，三年内免征所得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收；在人事关系、户籍、居住等方面给予特殊的优惠。（4）招商模式主动联系外地企业，扩大成交客户基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商；发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户；积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商；组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现。首先必须有一定的产业或者经济的发展或者经济的聚集．如果这一地区没有什么经济活动，在那建一个基地根本不能生存。目前在我国些经济集中地区，如北京、上海浦东(金融产业)，再如广东、深圳(外贸、高新技术为主)等已初具总部经济区域的规模及趋势。第二，需要政府的强力支持。中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。第三，离网络设施比较近，比如交通基础设施，包括人流和物流。因为经常要和周边进行商品交换、信息交换等活动。第四，这一地区必须是高素质人才聚集的地方，具备技术创新和营销方面的优势第五，合适的体制形态和组织形态。总部基地的几个必要条件3、高科技工业园——天安数码城（1）基本情况区位：深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。园区规划：占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅23万平方米、公寓6万平方米、商业及配套设施4万平方米。是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。园区现状：创新科技广场二期园区现有建筑21栋。其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。天安数码时代大厦创新科技广场一期天安科技创业园标准厂房天安高尔夫海景花园天安公寓创新科技广场二期创新科技广场（一期、二期）

创新科技广场的定位是高科技产业大厦，一期成交均价为5000元/平方米，该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。二期（2004年开盘）基本情况：建筑面积：8.5万平方米，分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元；开盘均价：9000元/平米数码时代大厦位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。功能：商业、办公。建筑面积：11万平方米；经营形式：全部销售。销售均价：7000元/平米；目前出租价格：120元/㎡/月。开盘时间：2002.8.2福田天安科技创业园（2003年建成）由福田区政府与天安数码城共同打造的高新技术创业中心。大厦分为A、B座，楼层共为11层，已于2004年3月入伙。总占地面积8157.8平方米；总建筑面积35446平方米；配套服务设施4814平方米，培训中心5077平方米，科技企业孵化器20105平方米。标准厂房

共6栋，是由过去的工业厂房改造而成的，目前已经是各类科技型企业的办公用地，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。天安公寓

靠近滨河路，是天安数码城住宅配套，共6栋，全部为30-50平米之间小户型，销售均价：35000元/平米，已全部售出。时间状况1986年80年代末期马申创办天安（深圳）实业发展有限公司与泰然实业有限公司合作成立深圳天安开发公司80年代末90年代初大规模开发车公庙工业区（包括厂房、公寓、高级住宅等，以传统的服装、印刷、仓储业为主）现在集科技孵化、产品研发、金融商务服务与优良办公生活环境四位一体的国家级民营科技园区重新定位：中小民营科技产业园，1999改名为：天安数码城早期的服装、仓储等或升级换代，或迁往关外，或保留总部90年代末（2）借鉴要素定位精准——服务中小企业、服务民营经济天安数码城定位民营高科技企业的摇篮，在客户的选择上民营高科技企业占据绝对优势，不仅吸引个人创业者来此打拼创业，也吸引一些久负盛名的民营高科技企业来此发展。服务区：金融、银行、商务、法律、会计、管理咨询、餐饮等服务标准层孵化区：以150平方米单元为主，提供给初创型企业、研发型企业、留学生等科技人员创办的企业，促进从无到有的孵化相关配套设施的成熟与完善引进知名快餐店肯德基、中国电信等进驻天安数码城，也让一些知名的咖啡厅、健身房等加盟。（3）天安将“天安数码城”有效的进行了复制天安广州番禺节能科技园

占地50万平米，规划建筑面积76万平米，总投资超过40亿元。天安龙岗数码新城。占地12万平米，建筑面积36万平米，总投资超过15亿元天安南海数码新城。位于佛山南海桂城，占地面积12万平米，建筑面积30万平米，总投资约10亿元。天安东莞数码城。位于东莞市南城区，占地约100万平米，建筑面积220万平米，投资超过50亿元。建成的还有南京天安中心、上海天安阳光半岛等，尚在北京、广州、惠州、南通、无锡、常州、福州、长春、大连、武汉、肇庆及江门等地有待建物业约650万平米（含住宅）。4、创意地产（1）创意产业朔源

20世纪90年代，《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国，最早将“创造性”概念引入文化政策文件。1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业”这一概念：“所谓‘创意产业’是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济、文化产业等，其概念主要来自英语creativeindustries或creativeeconomy。（2）创意地产的涵义核心是一种新型的商业(工业)地产运作

创意地产主要通过工业及商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公楼（厂房）和其他物业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。当商业地产遇上创意产业，会产生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空间成为无限的创意场所

创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。注重文化建设，注重时尚消费经营

创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业(工业)地产运作

所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义的2001年,英国创意产业的产值约为1,125亿英磅，占GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在1997～2001年间每年约有15%的高成长率.1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了5,351亿美元左右，约占国内总产值的5.24%。澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的3.3%，就业人数34.5万人，占就业人口总数的3.7%。创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额3.1%；同年，创意产业产值为250亿港元，约占香港本地产值2%；2002年3月，香港创意产业聘用了超过9万人，占香港总就业人口3.7%（3）创意产业（文化产业）产生的背景

产业升级及低端产业的转移：使得城市中心区越来越被第三产业（无烟产业）所占据个性化时代的经济动力：作为“资本”的文化与创意

文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业则指以个性化的创意为基础的产业

后工业化的城市群表征：高科技与文化联姻

文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密不可分的。

依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚：文化产业的区位特点

即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在发展文化产业中的作用：文化政策与创造性未来在英国文化、传媒与体育部（DCMS）2001年颁布的首个《文化与创新：未来十年的规划》中，首相布莱尔开宗明义指出：“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。分类部分实例老工厂上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49老仓库上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心老地标外滩3号、外滩18号、金茂J·LIFF时尚中心（裙房）老街区上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区老大楼广州LOFT345艺术空间(原PARK19)老民居上海田子坊石库门老村落深圳大芬油画村创意地产老建筑改建类型（4）上海创意地产的类型和案例创意地产新建筑新建类型

分类部分实例商厦北京第三极、北京三里屯3.3商办楼上海海上海LOFT商业街东莞苏豪娱乐购物坊文娱艺术区香港西九龙文娱艺术区创意园区无锡工业设计园创意基地上海张江文化科技创意产业基地、大连普利文化产业示范基地创意社区上海创智天地、天津泰达时尚广场从老厂房到石库门创意产业和老厂房有千丝万缕的联系。全球创意产业的发源地——苏荷（SoHo），即是美国纽约市曼哈顿岛西南端的一个老的工厂区。田子坊[地址]

泰康路210弄

[面积]20000余平方米

[规模]

视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的100余户原为30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等18个国家和地区的设计工作室，被称为“上海的苏荷（SOHO）”。田子坊发展历程-----房地产招租（设计）到形成房地产特色物业的过程1998底田子坊老厂房开始租赁英国女设计师克莱尔等对老厂房再设计2004年11月田子坊首间石库门民居对外出租2005年4月28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区1234特色橱窗展示“八号桥”,一个新兴的LOFT建筑群建国中路8号所在地前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司占地7333平方米，建筑面积12000平方米上海华轻投资管理有限公司，香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发八号桥独特的是园区设计留出了很多‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间后院“这儿最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。”通过低租金吸引知名品牌公司吸引人气并奠定了8号桥的高品位和高档次

入住企业性质:知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体租金04年4元/平米左右租金目前达8元/平米

5、物流地产（1）我国物流地产的发展现状2006年《第三方物流年度研究报告》公布，报告显示：中国已成为最受第三方物流业管理人士们青睐的国家。这个报告由全球著名管理咨询、技术服务与外包服务提供商凯捷咨询和美国佐治亚理工学院，联合SAP公司和DHL公司共同发布。《报告》指出：有53%的受调查者打算进一步扩展在中国的活动。其中，51%的受调查者希望向中国出口或进口制成品，47%的受调查者希望委托在中国的第三方进行产品外购，41%的受调查者希望在中国建设生产设施。点评：物流产业对于中国来说还在起步阶段，但是各地区快速发展的工业经济对物流配套的需求与日俱增，只要具备合适的投资条件，物流产业的发展将会一触即发，事实证明大型国际物流企业2006年已经在中国各大工业城市开始布点。全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数

我国物流园区的发展现状

按行业导向不同分类q

专业性物流园q

综合性物流园按层次节点分类：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按园区兴办主体类型：q

政府主办型q

政府规划，企业运作型q

企业自办的专业型q

市场自发形成，政府规划枢纽型物流园：q依托航空港q依托运输港q依托铁路枢纽q依托高速公路按区域辐射分类q市域型物流园q区域性物流园q国际性物流园按经营服务范围分类q生活资料物流园q生产资料物流园物流园经营性质q

第三方物流平台q

第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）按位置位置构成不同分类：q集中型物流园q非集中型物流园目前业类物流园区分类按园区的功能分类：q转运型物流园区q存储配送型物流园区q流通加工型物流园区q综合型物流园区。（2）我国物流园区的基本类型（3）我国物流地产的经营管理模式分析物流园区的建设原则与基本功能

物流园区的战略定位物流园区的开发模式基本功能延伸服务功能配套服务功能

货物调剂中心（库存物资处理）咨询服务包装、加工培训服务

停车、中转、配载、仓储保管

城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送）

各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公路、水路。航空多种交通运输方式的联运）

信息中心：信息服务—

电子商务—

中介交易—全程物流监控服务（GPS。GIS）

金融配套服务（金融、保险等）

生活配套服务（住宿、餐饮。娱乐。购物。旅游等）货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件供应等）共同税务服务

科学选址原则;统一规划原则;市场化运作原则;高起点现代化原则;柔性化原则;风险预防原则;人才优先原则.

园区功能物流园区建设原则深圳六大物流园区的定位

物流园区的开发模式

经济开发区模式

综合运作模式工业地产商模式

企业引导型模式

物流园区的投资机制

民办管助模式

BOT投资模式政府直接投资模式

企业自建模式开发模式投资