房地产开发与管理概述

2023/2/41房地产开发与管理经济与管理工程学院樊瑜2012.22023/2/42考核方式及要求评分标准：平时成绩占40%（出勤30%、作业30%、课堂表现40%）期末考试占60%考试方式：闭卷要求：保证出勤认真听讲勤于思考积极回答问题独立完成课内外作业2023/2/43课程简介本课程是工程管理专业学生一门主要的专业技术课。是一门实践性很强的应用课程。本课程以市场经济条件下的房地产开发为出发点，将房地产开发与管理有机的结合在一起，充分应用现代经营管理理论，全面系统地阐述房地产开发与管理的基本概念、基本理论、基本内容和程序。2023/2/44教学目的学习本课程的目的是培养学生进行房地产市场分析、投资决策分析和开发管理的能力。通过本课程的学习，要求学生既掌握房地产开发及管理的相关理论知识，又掌握实际操作方法，能较熟练地进行市场投资分析并撰写可行性研究报告。以适应房地产及其相关领域各个层面的工作。2023/2/45课程内容房地产开发与管理概述房地产开发程序与管理房地产市场调查与分析房地产开发项目策划房地产投资分析基础房地产开发项目可行性研究房地产开发资金筹集与成本监控管理房地产开发的建设过程管理房地产市场营销物业管理2023/2/46参考书目（一）建议教材施建刚，房地产开发与管理，上海：同济大学出版社，2004（二）参考书目1、刘洪玉，房地产开发（3版），北京：首都经济贸易大学出版社，20062、中国房地产估价师学会．房地产开发经营与管理．北京：中国建筑工业出版社，20053、丁烈云，房地产开发（第二版）北京：中国建筑工业出版社，20044、吕萍，房地产开发与经营，北京：中国人民大学出版社2002.45、刘薇、滕一峰，房地产开发与管理，北京：北京大学出版社，2010.62023/2/47第一章房地产开发与管理概述

※本章要求熟悉房地产开发的含义、特征和分类，房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，了解管理的概念，房地产业的地位，房地产开发过程中的主要角色，政府对房地产开发过程的管理。2023/2/48第一章房地产开发与管理概述第一节房地产与房地产业第二节房地产开发第三节房地产开发企业2023/2/49第一节房地产与房地产业一、房地产的含义及特性二、房地产业的含义及特性三、房地产业的行业性质及作用2023/2/410一、房地产的含义及特性房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物,

包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2023/2/411房地产的特性自然特性经济特性位置的固定性、单件性、耐久性建设周期长，投资大、投资流动性差、保值增值性、变更用途困难性社会特性政策影响性强、较强的社会风俗和生活习惯2023/2/412二、房地产业的含义和特性土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营房地产经营房地产中介服务房地产物业管理服务房地产金融服务房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。房地产业的主要内容：2023/2/413房地产业的特性高度综合性政府干预强关系社会的稳定高投资、高收益、高风险2023/2/414三、房地产业的行业性质及作用房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。2023/2/415房地产业与建筑业的关系建筑业的主要经营活动是各类房屋建造及其他构筑物的修建、改造及设备安装，是物质生产部门。属于第二产业。在房地产的产业链条中，地上建筑物和构筑物的建设离不开建筑业，建筑业是其中不可缺少的生产环节。房地产业的发展为建筑业提供了巨大的空间，建筑业的技术进步和成本高低对房地产产品的品质和经营效益有着直接的影响。2023/2/416第二节房地产开发一、房地产开发的含义、特点和分类二、房地产开发活动的参与主体2023/2/4172023/2/418一、房地产开发的含义、特点及分类

（一）房地产开发根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”2023/2/419

具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。2023/2/420房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改善人居环境的一种活动。这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。2023/2/421（二）房地产开发的特点房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。1.全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性2023/2/422（三）房地产开发的分类根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产等根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发根据开发方式分类，可分成定向开发、联合开发、合作开发和单独开发2023/2/423二房地产开发与经营活动的参与主体（一）开发商（二）建筑承包商（三）政府部门（四）金融机构（五）土地所有者或土地当前的使用者（六）专业顾问（七）消费者（购房者及租户）2023/2/424（一）开发商开发商是项目的出资者、组织者、管理者与协调者，是房地产开发全部工作的直接决策人、受益人和责任人。开发商的目的是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益。

潘石屹25出生年月：1963年10月籍贯：甘肃省天水职位：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁毕业院校：石油管道学院（河北）经历：大学毕业后分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作，1987年底开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。1992年，与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司2023/2/4261984年任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理，当时年仅33岁；1987年至1993年，任北京市西城区华远城市建设开发公司总经理；1993年至今，任北京市华远集团总裁兼北京市华远房地产股份有限公司董事长。1984年至今，任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作，战功卓著，曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范，并荣获全国“五一劳动奖章”，现任北京市政协委员。任志强是京城房地产圈内的资深人士，在业内被称为“大哥大”。

任志强籍贯：山东毕业院校：中国人民大学职务：北京华远新时代房地产公司董事长2023/2/4271968年参军，服役于空军汽车三团；1973年转业，就职于郑州铁路水电段；1974年至1978年就读于兰州铁道学院；毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。王石出生年月：1951年1月

籍贯：广西柳州毕业院校：兰州铁道学院职位：万科董事长

2023/2/428（二）建筑承包商建筑承包商是开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者。建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营效益，只是从工程建筑施工中收取工程费用。承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要的作用，承包商的队伍素质、管理水平直接关系着房地产产品的质量。2023/2/4292023/2/430（三）政府部门政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，有时以开发商身份投资参与公益型项目建设，甚至以开发及投资主体的身份进行重大项目建设。主要涉及的部门：土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门需获得的批准：土地使用证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证、房地产产权证书等2023/2/431（四）金融机构金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发。房地产金融业务必须通过一定的金融机构才能完成。在房地产开发过程中需要两类资金：开发建设过程的对开发商的“开发建设贷款”；项目建成后用于支持购房者的“抵押贷款”2023/2/432（五）土地所有者或土地当前的使用者城市土地国有，农村土地集体所有对应开发用地的获取方式：从土地所有者（即国家）手里获取土地使用权，为土地出让方式；从当前的土地使用者手里获取土地使用权，为土地转让方式；2023/2/433（六）专业顾问建筑师工程师规划师景观建筑师环境顾问交通顾问房地产估价师会计师地产代理物业管理师市场研究专家经济师及造价工程师律师

2023/2/434（七）消费者（购房者及租户）

每个人和机构都是房地产商品的消费者。人人都需要住房，每个机构都需要一定的建筑空间来从事其生产经营活动，而不管这些房屋是购买的还是租赁的。需求：真实的需要、投机需求、引致需求从市场买家的角度：自用型和投资型自用型购买者的主要约束条件：购买能力投资型购买者主要考虑：预期收益的大小2023/2/435第三节房地产开发企业一、房地产开发企业的特征二、房地产开发企业的分类三、房地产开发企业的设立四、房地产开发企业的资质2023/2/4362023/2/437一、房地产开发企业的特征房地产开发企业是指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营，独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。2023/2/438房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。随着市场化进程的加快，其经营性功能日渐突出，主要职能表现在对内部资源和市场资源的重组过程。房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型企业。政府对房地产业的干预的力度强，环节多。房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节多。对企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。2023/2/439

二、房地产开发企业的分类依所有制性质划分：公有制房地产开发企业全民所有制和集体所有制非公有制房地产开发企业民营和涉外混合所有制房地产开发企业上市股份多元化、资产重组、制度革新，产权与经营权相分离2023/2/440依经营业务范围划分专营公司：专门从事房地产开发与经营的公司兼营公司：从原来的经营范围扩大到房地产开发与经营的企业。依企业的资质等级划分：根据《房地产开发企业资质管理规定》房地产企业按照企业条件分为一、二、三、四级2023/2/441按照政府审批性质划分房地产开发专业公司长期专业从事房地产开发的企业，一般资金技术实力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力房地产开发项目公司从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。2023/2/442三、房地产开发企业的设立1998年7月20日，国务院常务会议通过了《城市房地产开发经营管理条例》，其中房地产企业设立条件为：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定2023/2/443外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门对符合条例规定条件的予以登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，还需听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业领取营业执照之后，还需持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。2023/2/444四、房地产开发企业的资质建设部于2000年3月29日发布了《房地产开发企业资质管理规定》。我国房地产开发企业资质按照企业条件分为4个资质等级。2023/2/445一级资质注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；2023/2/446一级资质（续）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。2023/2/447二级资质注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；2023/2/448二级资质（续）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。