某地产集团投资决策指引

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.********管理集团投资决策指引编制：**********管理集团有限公司日期：2006年10月目录HYPERLINK图一。该流程适合同当地开发商进行A、B模式的合作。当地开发商已经取得了一些前期手续，但没有获得土地，需要双方共同获取土地情况下的投资决策流程有关流程见HYPERLINK图二。该流程适合同当地开发商进行A、B模式的合作。协助当地开发商获取土地，我集团收取咨询费用(D模式)有关流程见HYPERLINK图三。同当地政府合作通过公开招、拍、挂方式获取土地的投资决策流程有关流程见HYPERLINK图四。该流程适合公司进行A模式和部分B模式的运做。C模式的方式通过捆绑体育场馆建设和经营管理等获取土地。投资决策流程见HYPERLINK图五。参与土地一级开发（E模式）一级开发利润率虽然相对房地产项目开发较低，但是投资风险较小。我集团与其他房地产开发公司合作参与土地一级开发。根据国土资源部2003年10月13日《土地开发整理若干意见》的相关规定，积极参与政府的土地开发整理工作。具体流程及相关内容见HYPERLINK附件一。A模式项目实施释义集团公司：指中体奥林匹克花园管理集团有限公司一线公司：指集团公司全资拥有、控股的项目公司品牌管理中心：指集团品牌管理中心决策委员会：指中体产业股份有限公司投资决策委员会小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构操作规范（一）新项目发展信息通报一线公司定期或不定期向品牌管理中心通报新项目概况和进展程度，品牌管理中心及时汇总整理并通报。项目发展工作小组小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅；小组成员7-9人，成员组成初步计划为：组长：范睿副组长：郭燕萍丁晓梅组员：迟平、宋庭敏、龚南清、卞冲、李鹏原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动；小组对“决策委员会”负责。投资决策委员会成员初步确定为：主任：吴振绵成员：陈穗建、沈虹、范睿、李番、郭燕萍、丁晓梅、郑东、高密田工作内容和流程：一线公司一线公司提交拟开发项目资料工作小组工作小组工作小组一线公司一线公司工作小组决策委员会初步评估报告调研计划书项目意见及建议项目听证会申请及项目可行性研究报告制定调研计划实地调研、评估合同签订听证会报告初步评估听证会申请听证会合同谈判合同文本一线公司法律顾问工作小组详细可行性研究报告编制初步可行性研究报告编制初步可研报告详细可研报告论证报告进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照HYPERLINK《中体奥林匹克花园管理集团房地产项目可行性报告内容指引》。项目听证会听证会细则见本文件第四章签署合作意向已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：于签署意向两周前向品牌管理中心报送项目资料；小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；法律部必须介入前期谈判、意向书审定工作；小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导；“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。签署正式协议项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，由法律部可介入项目谈判和协议起草工作。一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：召开项目听证会，并通过；报送集团董事会，并通过；合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。附则本制度是集团公司司房地产新项项目发展的根根本管理制度度，对于通过过投标、竞拍拍、合作参股股等方式取得得土地的，可可另行制定具具体管理办法法。项目发展过程中，出出现本制度不不适应情形，可可视具体情况况由集团相关关职能部门商商议执行。本制度可根据集团团公司发展和和行业环境变变化需要适时时修改。本制度自发布之日日起执行。投资决策前期阶段段主要工作在项目开发周期的的各阶段中，从从开发项目设设想的提出到到项目的评估估决策是整个个项目开发的的核心，这一一阶段工作的的好坏直接影影响到项目整整体目标的完完成。奥林匹匹克花园项目目投资决策前前期阶段工作作一般包括以以下几个步骤骤：开发项目的选定（合合作意向阶段段）开发项目选择途径径奥林匹克花园开发发项目的选择择主要通过三三个途径，第第一，各地合合作伙伴提出出的拟合作项项目；第二，同同地方政府合合作的，中奥奥广场和城市市运营为核心心的合作项目目，并积极参参与政府的土土地一级开发发工作；第三三，是在奥林林匹克花园项项目的重点发发展地区寻找找拟开发项目目。奥林匹克花园项目目选择的初步步要求A类开发城市和地区区：北京、上上海、珠三角角、长三角、环环渤海经济圈圈占地面积：5000亩以上地理位置：离市中中心15公里半径之之内交通条件：从项目目所在地到市市区交通主干干道20分钟以内车车程土地区位：城市规规划中划定为为未来城市重重点发展区域域征用土地：拆迁量量较少，拆迁迁难度不大市政条件："三通通一平"以及"七通一平"较易解决周边环境：自然及及人文环境较较为优越，远远离污染源。周边生活配套设施施：较为完备备、生活便利利。（2）B类开发城市和地区区：省会城市和和计划单列市市、省辖市、西西部大开发重重点地区等占地面积：3000亩以上地理位置：离市中中心10公里半径之之内交通条件：从项目目所在地到市市区交通主干干道15分钟以内车车程土地区位：城市规规划中划定为为未来城市重重点发展区域域征用土地：拆迁量量较少，拆迁迁难度不大市政条件："三通通一平"以及"七通一平"较易解决周边环境：自然及及人文环境较较为优越，远远离污染源。周边生活配套设施施：较为完备备、生活便利利。当地房地产市场：：市场需求较较旺，价位稳稳中有升，市市场竞争有序序（3）C类开发城市和地区区：对体育产业业由浓厚的兴兴趣，拟举办办国际国内重重要赛事或者者省运会等城城市占地面积：2500亩以上地理位置：在建或或拟建的体育育设施周边交通条件：从项目目所在地到市市区交通主干干道10分钟以内车车程土地区位：城市规规划中划定为为未来城市重重点发展区域域征用土地：政府负负责征用、提提供平衡用地地市政条件："三通通一平"以及"七通一平"较易解决周边环境：自然及及人文环境较较为优越，远远离污染源。周边生活配套设施施：较为完备备、生活便利利。当地房地产市场：：有一定的市市场需求、当当地房地产均均价可支撑开开发要求意向项目需要提供供的相关资料料合作企业的有关资资料。拟合作开发地块的的有关资料。拟开发项目所在城城市的基本情情况。有关意向项目需提提供的相关资资料明细列表表见HYPERLINK附件二。市场调研项目市场调研是项项目立项的必必要条件，有有无市场、有有多大市场是是判断项目开开发的基础条条件。市场调研的流程确定市场调研的目的确定市场调研的目的拟定市场调研计划及提纲市场调研实施（实地考察、面访、焦点访谈、专家访谈、二手资料收集）市场调研资料的的整理分析市场调研准备撰写市场调研报告调研事后控制调研过程控制调研问卷设计、调研对象及区域选择、调研方法确定选择调研公司、人员市场调研计划有关市场调研计划划范本和文件件见HYPERLINK附件三《市场场调研计划范范本》。市场调研的内容当地城市基本情况况当地房地产宏观市市场情况区域房地产市场情情况调查消费者调查竞争对手调查项目自身情况调查查详细市场调查内容容见HYPERLINK附件四市场调研报告范本本有关市场调研报告告范本见HYPERLINK附件五《市场场调研报告范范本》。项目基本情况研究究了解项目的基本情情况，特别是是控制规划和和市政配套情情况，有助于于把握设计、成成本和工期。项项目周边社区区配套及周边边环境，直接接关系到项目目市场定位的的客观支撑力力。需要落实实的方面包括括：项目的手续进展情情况落实目前项目的进进展情况，项项目是否获得得了政府的立立项批复、规规划意见书、征征地批复、土土地证、建设设许可证、拆拆迁许可证、土土地付款凭证证等法律文件件，是否已经经获得了土地地的开发和使使用权，获取取土地使用权权是否存在障障碍等方面。项目规划情况项目获取取的规划意见见书对项目的的主要建设指指标、主要配配套指标以及及限高等情况况，了解项目目代征绿化及及道路用地情情况，了解项项目用地内的的拆迁等情况况。土地完整性由于用地规模大，要要着重留意小小区有可能被被当地政府、部部门划分为几几大块，小区区的部分区域域被分割，使使地块不完整整。地块相对完整对发发展商来说具具有重要意义义：地块完整整便于项目整整体规划布局局，容易出效效果。同时避避免今后不利利小区物业管管理。项目大市政设施配配套现状当地块的大市政配配套设施有缺缺乏时，发展展商可以考虑虑以此作为地地价谈判的条条件之一。值值得注意的是是，如果发展展商自行投资资建设大市政政，其投资成成本往往超过过常规估算或或者预测数，因因为大市政配配套建设设计计政府相关部部门、企业及及城市建设和和发展的速度度等方面，发发展商不可控控因素太多。项目地质情况了解项目地质情况况，可以适度度把握规划设设计及工程建建造的结构要要点。应了解解的内容包括括：土质结构：基础处处理；承载力：基础处理理；地下水位：地下室室防水处理；；抗震性：抗震要求求。项目地价款、配套套费支付情况况项目地价款、配套套费支付，应应把握好以下下几个方面：：公司资金实力与需需要支付金额额的关系；地价款、配套费支支付周期与开开发节奏的关关系；配套建设与配套费费支付时间的的关系。项目相关收费内容容、税收（1）各项收费内容及标标准由于国内房地产市市场不规范，各各地政府、部部门对发展商商的收费内容容及标准均不不一样，项目目开发前应详详细了解，对对成本及费用用做充分估算算。（2）关于税金的交纳合作开发项目，可可能涉及到被被双重征税的的情况，应详详细了解当地地房地产开发发的税费规定。项目开发的战略性性考虑对于奥林匹克花园园管理集团来来讲，项目开开发的战略性性是首要考虑虑的内容。具具体包括：集团的战略发展，包包括：业务架架构的形成，拓拓展市场占有有率、规模效效应、塑造品品牌、人才培培养、全国发发展布局等；；经营的可持续性，根根据管理集团团的年度发展展计划，并以以此制定相应应的开发规模模和土地储备备；把握市场变化与公公司发展的关关系，根据公公司开发实力力，尽量做熟熟不做生；把把握公司资金金实力，资金金占用时间与与成本利润的的关系；把握握操作上的主主动性，可实实现的因素较较多；把握项项目开发的时时间，是土地地储备还是即即可开发。项目可行性研究－般情况下，可行行性分析要研研究的不仅仅仅是一个方案案，而是同时时分析多个方方案，有时几几个方案都可可能是可行的的，而且都很很具有吸引力力。要在多个个可行方案中中优选出最优优秀方案，研研究人员只能能在可行性分分析的基础上，综综合考虑市场场、资金、风风险等各方面面的问题，综综合评价，合合理取舍，对拟开发的的项目进行全全面、系统的的调查研究和和分析，运用用科学的多方方案比较评价价方法，得出出一系列评价价指标植，以以最终确定最最优方案。项目的可行行性分析是一一个项目决策策分析的基础础，并为项目目的投资决策策分析提供充充分的依据。可行性研究是以市市场供需为立立足点，以资资源投入为限限度，以科学学方法为手段段，以系列评评价指标为结结果。可行性性研究的根本本目的是实现现项目决策的的科学化、民民主化，减少少或避免投资资决策的失误误，提高项目目开发建设的的经济、社会会和环境效益益。可行性研究的程序序立题、界定和筹划划；项目基本情况研究究和市场调研研；投资机会研究；初步可行性研究：：预测方案的的预期收益及及把握程度；；详细可行性研究并并编制可行性性研究报告书书；投资机会研究该阶段的主要任务务是对投资项项目或投资方方向提出建议议，即在一定定的地区和部部门内，以自自然资源和市市场的调查预预测为基础，寻寻找最有利的的投资机会。投资机会研究相当当粗略，主要要依靠笼统的的估计而不是是依靠详细的的分析。该阶阶段投资估算算的精确度为为±30%。如果机会会研究认为可可行的，就可可以进行下一一阶段的工作作。初步可行性研究指在规划参数尚未未获得政府批批准的前提下下，以经验为为主，按照项项目所在地区区和市场一般般条件以及常常规性规划指指标、开发成成果指标和项项目的特点，就就其开发的市市场机会、开开发条件、投投资效果和可可能出现的市市场、技术、经经济问题进行行研究论证。初步可行性研究，亦亦称“预可行性研研究”。在机会研研究的基础上上，进一步对对项目建设的的可能性与潜潜在效益进行行论证分析。初初步可行性研研究阶段投资资估算精度可可达±20%。并提报《项项目建议书》，项项目建议书内内容要求见HYPERLINK附件六。详细可行性研究详细可行性研究，即即通常所说的的可行性研究究。详细可行行性研究是开开发建设项目目投资决策的的基础，是在在分析项目在在技术上、财财务上、经济济上的可行性性后作出投资资与否决策的的关键步骤。这一阶段对建设投投资估算的精精度在±10%，所所需费用小型型项目约占投投资的1.0%～3.0%，大型复杂杂的工程约占占0.2%～1.0%..可行性研究的内容容项目的背景和基本本概况；项目市场需求调查查及发展趋势势；项目建设规模和建建设内容的确确定；规划设计影响和环环境保护；项目所需资源供给给；项目成本估算；项目区位和环境状状况；开发建设计划；项目预期收益及财财务效益分析析；项目风险程度及其其控制分析；；项目国民经济效益益分析。结论及建议；可行性研究中投资资分析方法投资环境分析（一）房地产开发发项目投资环环境要素社会环境要素；政治环境要素；文化环境要素；经济环境要素；法律环境要素；自然环境要素；基础设施环境要素素；（二）投资环境评评价的原则和和标准投资环境评价，应应遵循的主要要原则有：系系统性原则、比比较性原则、时时效性原则和和定量性原则则。标准：适应性标准准、稳定性标标准、竞争性性标准（三）投资环境评评价方法多因素分析法；根据投资环境的关关键项目所起起的作用和影影响程度的不不同而确定其其不同的等级级分数，再按按每一个因素素中的有利或或不利的程度度给予不同的的评分，最后后把各因素的的等级得分进进行加总作为为对投资环境境的总体评价价。总分越高高表示其投资资环境越好，越越低则起投资资环境越差。多因素和关键因素素评估法；综合评估法；财务评价项目的财务分析是是开发项目可可行性研究的的重要组成部部分，它是在在国家现行财财税制度、现现行价格和有有关法规的基基础上，通过过编制基本财财务报表，计计算财务评价价指标，从企企业的角度分分析测算项目目的效益及费费用等财务数数据，计算出出项目在财务务上的获利能能力、项目偿偿还贷款的能能力、项目回回收投资的能能力等财务状状况，从而判判断项目财务务上的可行性性的重要方法法。财务分析析是企业进行行投资决策、银银行确定贷款款、有关部门门审批项目的的重要依据。应编制的基本财务务报表主要有有:现金流量表表、资金来源源与运用表、损损益表和资产产负债表等。土地使用权出让金土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费土地使用权出让金土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发期间税费不可预见费管理费用销售费用财务费用扣除利息支出以外的其它财务费用开发建设投资开发经营费用开发成本投资利息房地产开发项目总投资投资利息支出（一）盈利能力分分析财务盈利能力分析析主要是考察察项目的财务务盈利能力水水平。根据项项目研究阶段段、研究深度度以及项目类类型的不同，可可以通过编制制基本的财务务报表，有选选择地计算下下列评价指标标:（1）财务内部收益率率(FIRRR)。（2）财务净现值((FNPV))。（3）投资回收期（4）投资利润率。（5）资本金利润率。（6）资本金净利润率率。（二）清偿能力分分析分析主要是考察房房地产项目开开发经营期内内的财务状况况及偿债能力力。（1）借款利息的计算算。（2）借款偿还期的计计算。国内借款偿还期；；国外借款偿还期；；资金平衡分析主要是考察项目开开发经营期间间的资金平衡衡状况。作为为项目开发经经营的必要条条件，各期累累计盈余资金金不应出现负负值(即资金缺缺口)。如果出现现资金缺口，应应采取适当的的措施(如短期贷贷款等)予以解决。资资金平衡分析析一般通过资资金来源与运运用表进行。（一）资产负债分分析是考察项目开发经经营期间的资资产与负债的的情况。各期期资产应等于于负债和所有有者权益之和和。如果资产产不等于负债债和所有者权权益之和，则则应检查其他他基本报表。资资产负债分析析可通过资产产负债表进行行。（二）房地产投资资盈亏平衡分分析盈亏平衡分析在财财务管理中又又称量、本、利利分析，是指指在一定的市市场生产能力力条件下，通通过分析拟建建项目的产出出（量）、成成本（本）和和收益（利）之之间的关系，来来判断项目优优劣及盈利能能力的一种方方法。盈亏分析的的关键是找到到盈亏平衡点点（breaak-eveenpoiint）即即项目达到盈盈亏平衡状态态利润为零的的点。一般来来讲，在项目目产出能力一一定的前提下下，盈亏平衡衡点越低，项项目的盈利可可能性就越大大，经营安全全性越好。在项目的可行性研究究中，所谓盈盈亏平衡分析析指对特定的的项目而言，要要找出预计销销售收入恰好好能弥补成本本时的销售量量又称保本销销售量。（1）用产品总销售售面积表示的的盈亏平衡点点计算方法；；（2）用产品销售单单价表示的盈盈亏平衡点计计算方法；（3）用产品销售收收入表示的盈盈亏平衡点计计算方法；不确定性分析项目不确定性分析析是分析不确确定性因素对对项目可能造造成的影响，并并进而分析可可能出现的风风险。不确定定性分析是项项目经济评价价的重要组成成部分，对项项目投资决策策的成败有着着重要的影响响。项目不确确定性分析可可以帮助投资资者根据项目目投资风险的的大小和特点点，确定合理理的投资收益益水平，提出出控制风险的的方案，有重重点地加强对对投资风险的的防范和控制制。项目不确定性分析析主要包括敏敏感性分析、临临界点分析和和概率分析。可可进行不确定定性分析的因因素主要有::销售价格、销销售进度、出出租率、开发发周期、项目目总投资、土土地费用、建建安工程费、融融资比例、融融资成本等。（一）投资敏感性性分析敏感性分析是研究究某些因素发发生变化时，项项目经济效益益发生的相应应变化，并判判断这些因素素对项目经济济目标的影响响程度。敏感感性分析不仅仅可以使开发发商了解因素素变动对项目目财务评价指指标的影响程程度，还可以以使他们对那那些较为敏感感的因素进行行认真和仔细细的再研究，并从中找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素，以提高项目可行性研究的准确性。投资敏感性分析步步骤如下：确定用于敏感性分分析的经济评评价指标。通通常采用的指指标为内部收收益率，必要要时也可选用用其他经济指指标。在具体体选定评价指指标时，应考考虑分析的目目的，显示的的直观性、敏敏感性，以及及计算的复杂杂程度；确定不确定性因素素可能的变动动范围；计算不确定性因素素变动时，评评价指标的相相应变动值；；通过评价指标的变变动情况，找找出较为敏感感的变动因素素，作出进一一步的分析。（二）临界点分析析临界点分析是测算算一个或多个个不确定性因因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有:（1）最低售价和最低低销售量、最最低租金和最最低出租率。（2）最高土地取得价价格。（3）最高工程费用。（三）概率分析概率分析是使用概概率研究预测测不确定性因因素对项目经经济效益影响响的一种定量量分析方法，通通过分析不确确定性因素的的变化情况和和发生的概率率，计算在不不同概率条件件下房地产项项目的经济评评价指标，说说明项目在特特定收益状态态下的风险程程度。概率分析的一般步步骤为：列出需要进行概率率分析的不确确定性因素；；选择概率分析使用用的经济评价价指标；分析确定每个不确确定性因素发发生的概率；；计算在给定的概率率条件下经济济评价指标的的累计概率，并并确定临界点点发生的概率率。资金筹措及渠道房地产业是资金密密集型产业，高高投入、高风风险、高产出出。企业是否否获得足够的的资金支持，尽尽快建立健全全多渠道的融融资体系，已已成为企业发发展的瓶颈。随随着我国房地地产投融资体体制的变化和和央行关于住住宅开发贷款款和住宅按揭揭贷款限制性性规定等政策策出台后，金金融业门槛逐逐步加高，再再加上土地招招投标政策的的实施，企业业的核心竞争争力业已不再再局限于产品品本身，资本本实力成为企企业乃至整个个行业健康发发展的决定性性力量。多渠渠道融资成为为企业生存、发发展的必经之之路。项目资金预测资金投入计划：各各期地价、前前期费用、基基础、建安、配配套、开发间间接费等的投投入安排。资金回款计划：各各期销售回款款计划。资金需求计划：结结合整个公司司资金情况，列列示各期资金金的需求缺口口及融资途径径。启动资金及启动时时占用资金内内容、资金占占用峰值、实实现现金正流流入时间、资资金占用月平平均额。资金筹措的原则安全性经济件可靠性筹措渠道（一）开发贷款（1）贷款条件已取得贷款项目的的土地使用权权，且土地使使用权终止时时间长于贷款款终止时间；；已取得贷款建设用用地规划许可可证、建设工工程规划许可可证、施工许许可证，并完完成各项立项项手续，且全全部立项文件件完整、真实实、有效；贷款项目工程预算算、施工计划划符合国家和和当地政府的的有关规定;将财产抵（质）押押给中国银行行或落实中国国银行可接受受的还本付息息连带责任保保证；若属于住宅为主的的项目，借款款人计划投入入项目的自有有资金不低于于项目总投资资的35%；若属于商商用房为主的的项目，借款款人计划投入入项目的自有有资金不低于于项目总投资资的50%，且上述规规定比例的自自有资金能够够在使用银行行贷款之前投投入项目建设设；企业信用等级和贷贷款项目风险险度符合贷款款人的要求；；（2）贷款额度、期限限、利率开发贷款的额度不不超过项目总总投资的65%；贷款期限限一般不超过过3年，贷款利利率执行中国国人民银行规规定的期限利利率。（3）贷款的收回以土地使用权权或在建工程程作为房地产产开发贷款抵抵押担保的贷贷款，由于建建设项目的预预售需要，需需对抵押的部部分楼号进行行放行，为此此应按比例收收回房地产开开发贷款，并并在项目销售售率达80％之前收回回全部房地产产开发贷款。（二）发行企业债债券（1）企业发行债券的限限制企业发行企业债券券所筹资金应应当按照审批批机关批准的的用途，用于于本企业的生生产经营；企业发行企业债券券所筹资金不不得用于房地地产买卖、股股票买卖和期期货交易等与与本企业生产产经营无关的的风险性投资资；企业发行企业债券券的总面额不不得大于该企企业的自有资资产净值；企业债券的利率不不得高于银行行相同期限居居民储蓄定期期存款利率的的40%；（2）发行企业债券的审审批中央企业发行债券券，由中国人人民银行会同同国家计划委委员会审批；；地方企业发发行企业债券券，由中国人人民银行省、自自治区、直辖辖市、计划单单列市分行会会同同级计划划主管部门审审批。（三）信托信托的形式：信托公司直接贷款款给房产项目目；企业将其拥有的优优质房产项目目的项目公司司的绝对控股股权阶段性让让渡给信托投投资公司，并并承诺在未来来一定期限内内按约定价格格全额回购相相应股权；物业财产权信托，信托产品是是以商用物业业的租金作为为投资者收益益的来源；（2）信托产品的投资期期限一般是一到两年居居多，很少超超过三年。（3）信托产品收益率率一般年收益率为55%－6%。发行规模不超过200份注：212号文件抑制制了信托公司司开展房地产产业务，近期期银监会下发发的《关于进进一步加强房房地产信贷管管理的通知》进进一步加大了了房地产信托托融资的难度度。（四）投资基金（1）投资基金主要特点点：集体投资；委托经营；分散投资；共同受益。（2）投资基金的种类公司型投资基金。契约型投资基金。（五）商业信用开展企业间借款或或者由施工单单位短期垫资资施工（六）与外资进行行合作开发可行性研究报告的的编制可行性研究报告的的主要内容一般来讲，专业业机构编写一一个项目的可可行性研究报报告应包括封封面、摘要、目目标、正文、附附件和附图六六个部分。（1）封面：一般要反反映可行性报报告的名称，专专业研究编写写机构名称及及编写报告的的时间三个内内容。（2）摘要：简洁的语言言概要介绍项项目的概况、市市场情况、可可行性研究的的结论及有关关说明或假设设条件。（3）目录：为了便于于写作和阅读读人员将报告告的前后关系系、假设条件件及具体内容容条理清楚地地编写和掌握握，必须编写写目录。（4）正文：它是可行行性报告的主主体。（5）附件：它包含可可行性研究的的主要依据，是是可行性研究究报告必不可可少的部分。在在做正式的可可行性研究时时，必须有政政府有关部门门的批准文件件（如规划选选址意见书、土土地批租合同同、土地证、建建筑工程许可可证等）。（6）附图：一份完整整的可行性报报告应包括以以下附图：项项目的位置图图、地形图、规规划红线图、设设计方案的平平面图，有时时也包括：项项目所在地区区或城市的总总体规划图等等等。可行性研究报告正正文部分的编编写正文部分是可可行性研究报报告的核心部部分。内容多多，较复杂。概况：进行可行性研究的的背景；所研究项目的名称称、性质、地地址、周边的的市政配套和和基础设施现现状，交通及及周围环境等等；委托方的名称、地地址、法人代代表、营业执执照登记号及及联系人；受托方的名称、地地址、法人代代表、营业执执照登记号及及联系人；可行性研究的目的的；可行性研究的编写写人员名单；；可行性研究的编写写依据；研究报告的假设和和说明。市场调查分析：要要求对项目进进行宏观、区区域和微观的的市场分析和和调查，及对对未来的供给给、需求和价价格的预测，不不仅要有定性性的分析，还还要有定量的的推导。规划设计方案：要要求写出项目目所具备的规规划设计方案案及建设过程程中市政条件件是否具备。市市政条件包括括水、电、煤煤、卫、通讯讯、供暖（部部分地区）及及道路等的配配套情况，在在报告中必须须有这些市政政条件是否具具备的书面文文件。建设方式和建设进进度：专业人人员可对项目目的建设方式式的委托提出出建议或由委委托方提供建建设方式和进进度安排，他他们一旦确定定则为其后进进行投资估算算作了准备。投资预算和资金筹筹措要求写出出项目建设过过程中必须发发生的各项费费用并逐一计计算资金筹措措部分，要就就整个项目投投资额和相应应的支付时间间作出融资安安排。例如：：自有资金、贷贷款和预售收收入这三种主主要资金来源源的安排等。项目的财务评价：：要求写出主主要财务评价价指标的计算算结果，如净净现值、现值值指数、内部部收益率和动动态回收期等等。风险分析：一般要要求计算出保保本销售额、盈盈亏平衡点及及对主要敏感感因素在有利利和不利情况况下的敏感分分析并计算出出相应的财务务评价指标。管理资源配置机构设置：是否需需要成立独立立法人公司（项项目公司）；；主要部门设设置。人力资源需求：启启动项目对个个专业（部门门）人员的需需求，具体人人数（重点是是专业经理）。人力资源缺口及解解决：现有人人员能否满足足需要，缺口口人员的解决决途径（调动动、招聘、培培训等）。综合分析与有关建建议：优势：从品牌、设设计、启动速速度、产品品品质和特性、市市场竞争、营营销、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一贯发展思路路等方面论述述。劣势：从品牌、设设计、启动速速度、产品品品质和特性、市市场竞争、营营销、合作方方式、大市政政配套、生活活配套、是否否符合我司一一贯发展思路路等方面论述述。机会：从市场机会会、提高市场场占有率、树树立品牌形象象、地区性优优惠政策、城城市发展规划划、宗地所属属区域土地价价格趋势等方方面论述。结论：要求写出该该项目可行性性研究的结论论，明确说明明该项目是否否可行，是否否具有较强的的抗风险能力力。附表：是可行性研研究报告中涉涉及的诸多计计算表，如投投资估算表、销销售收入表、资资金筹措表、利利息计算表、现现金流量表、敏敏感性分析计计算表等。房地产项目可行性性报告内容指指引见HYPERLINK附件九投资听证会科学化的决策要求求企业应高度度重视投资项项目的可行性性分析工作。投投资分析的准准确与否，直直接关系到项项目的成败。进进而关乎我们们奥林匹克花花园的品牌质质量。科学化化的决策需要要程序化的过过程，因此建建立项目投资资听证会制度度，通过集体体讨论和辩论论来评估项目目，决策投资资。投资听证委员会投资听证委员会由由主任委员、委委员、听证秘秘书组成。听听证会的参加加人应当具有有专业性和实实践性。听证委员由下列人人员组成：中中体奥林匹克克花园管理集集团董事及高高管人员；项项目公司董事事及及高管人人员；管理集集团和项目公公司专业技术术人员；外请请专家。人数为单数，并不不少于5人申请召开听证会提交项目可研报告管理集团召集听证会项目开始运作同意或无原则性意见不同意或质疑管理集团受理后5个工作日内就是否召开听证会给予答复管理集团初审投资听证会的召集集流程申请召开听证会提交项目可研报告管理集团召集听证会项目开始运作同意或无原则性意见不同意或质疑管理集团受理后5个工作日内就是否召开听证会给予答复管理集团初审投资听证会会议程程序在面临对新项目进进行投资时，由由投资听证委委员会主任委委员召集投资资听证会。听听证会指定一一名“解答人”，该人负责责对项目情况况进行阐述并并准备回答听听证委员的问问题。投资听证会按照下下列程序进行行:与会人员资料准备备及发放。[听证项目概概况（HYPERLINK附件七）及其其他资料]听证主持人宣布投投资听证会开开始,并宣布投资资听证会的内内容和纪律;由指定的“解答人人”对项目情况况进行简单介介绍；听证会参加人在听听证主持人的的主持下进行行发言;针对项目进行讨论论和辩论；听证主持人宣布投投资听证会结结束。听证会相关事项解答人应当对听证证事项进行说说明,并对相关问问题进行解答答；听证会参加人应当当围绕听证的的内容陈述自自己的观点和和意见,并可要求解解答人就有关关问题进行解解答；听证会参加人对解解答人的发言言有不同意见见的,经听证主持持人同意,可以进行质质疑和辩论；；听证会参加人在规规定的时间内内未能详尽发发表的意见,可以书面形形式提交给投投资听证委员员会；允许一定数量的旁旁听者参加，旁旁听者发言的的内容,必须围绕投投资听证会确确定的听证事事项进行；旁听者对有关问题题有疑问或有有意见、建议议的,可在会后向向投资听证委委员会反映；；听证人可以对听证证会参加人、解解答人提问,有关人员应应当予以回答答；投资听证会上的发发言,由听证秘书书进行记录、整整理；投资听证会结束后后,听证秘书应应当对解答人人、听证会参参加人及旁听听人的意见进进行研究,并写出书面面听证报告。听证报告包括的内内容投资听证会的基本本情况；解答人陈述的意见见和理由；听证会参加人的基基本观点；投资听证会上争执执的主要问题题；听证人的意见和建建议；其他有关内容。注：在投资听证会会召开期间，参参加人对听证证项目按照《投投资决策评分分表》的相应应内容打分。《投资决策评分表表》见HYPERLINK附件八。土地获取程序及工工作土地整理储备中心发布招标公告投标人登记、索取标书及有关文件确定中标人，发出《中标通知书》与国土局签定土地出让合同对招标地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证评标小组评标工作开标通过投标形式获取取国有土地使使用权流程土地整理储备中心发布招标公告投标人登记、索取标书及有关文件确定中标人，发出《中标通知书》与国土局签定土地出让合同对招标地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证评标小组评标工作开标通过挂牌形式获取取国有土地使使用权流程土地整理储备中心发布挂牌公告土地整理储备中心发布挂牌公告竞买人登记，索取挂牌有关文件发放竞买标志牌，缴纳履约保证金竞买成功挂牌成交确认书与国土局签定土地出让合同对挂牌地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证竞买人资格审查竞买提出竞买申请通过拍卖形式获取取国有土地使使用权流程土地整理储备中心发布拍卖公告土地整理储备中心发布拍卖公告竞买人登记，索取挂牌有关文件发放竞买标志牌，缴纳履约保证金拍卖成功拍卖成交确认书与国土局签定土地出让合同对挂牌地块进行详细的可行性研究，确定项目的可行性交纳土地出让金，获取土地使用权证竞买人资格审查公开拍卖提出竞买申请土地出让合同签定定注意事项项目土地合同是项项目开发过程程中的第一个个合同，也是是项目开发一一次性金额最最大的合同，土土地作为房地地产开发的首首要资源，它它的签定就显显得特别重要要。在签定土土地合同时，需要注意以下几个重点事项。地价明确项目地价所包包含的具体内内容（特别是是市政配套设设施）项目开发的综合地地价控制是项项目开发成功功的重要因素素，因此，在在项目开发前前必须详细界界定、明确项项目用地地价价具体数额及及与之对应之之内容（特别别是市政配套套，因其很大大程度上受政政府支配，具具有不可控性性，同时投资资大、协调难难、周期长等等不可操作性性），充分比比较分析土地地完全成本或或非完全成本本的测算合理理性、可行性性。控制项目目土地开发完完全成本（综综合成本）在在项目单位面面积成本25%以下。项目综合地价（完完全地价）界界定为项目用用地纯地价与与项目红线外外大市政配套套费之和的概概念。基于项目开发各地地具有不同的的差异，当地地政府的政策策法规综合影影响着项目的的开发成本因因素，必须熟熟悉掌握项目目开发相关费费用的具体资资料，做到心心中有数，对对项目的成本本做到事前控控制，变被动动为主动，减减少投资成本本的盲目性，界界定明确地价价的具体内容容尤为重要。配套设施对项目配套款、地地价款支付的的把握项目基础设施与项项目配套设施施要事前界定定清楚，核算算清楚；项目地价款、配套套费数额较大大，如何减少少资金压力，合合理支付是降降低成本的途途径。项目前前期启动资金金较大，减少少资金的沉淀淀并结合项目目的销售计划划，拉长支付期限。项目基础设施、配配套设施与工工程进度及销销售的有机结结合，形成良良性循环项目配套建设（包包括基础设施施、配套设施施等）的进度度，直接影响响客户的购房房欲望与信心心，同时衡量量项目卖点及及证实公司实实力，配套建建设必须与项项目工程进度度及销售相结结合，发展商商对资金成本本概念的控制制是非常重要要的，在项目目销售形势较较好与资金可可能的情况下下，加快项目目配套的建设设，促进销售售快速回笼资资金，反过来来，大量的资资金回流又加加速工程与配配套的建设，形形成良性循环环。（3）尽量将配套项目向向市政工程上上靠，争取政政府投资，或或采纳我方所所选方案，转转嫁或降低成成本支出；政政府有关部门门征收的增容容、网点、集集资和补贴等等配套费用具具有很大的伸伸缩性，应根根据项目开发发过程中的实实际使用量，划划小计算基数数，争取合理理减免优惠。正常及变更情况下下双方职权界界定需要明确双方的职职权界定，出出现变更情况况双方责任和和义务的变更更等。土地合同签定中注注意事项按照国家标准土地地出让合同范范本；明确项目的用地性性质及相关要要点；明确项目宗地坐标标及地上建筑筑物基本现状状内容；明确项目地价款及及包括之具体体内容；明确用地地块下可可能出现的需需政府协调之之事宜，包含含相关费用的的明确；明确双方的责任和和权利；项目地价的数额及及支付方式等等；筹建项目公司成立项目公司董事事会；确定项目公司总经经理及核心高高管人员；进行项目公司的注注册工作；制定项目公司管理理流程和相关关制度；进行项目前期的准准备工作。附件表一：当地开发商商已经获取土土地合作开发发流程表二：协助当地开开发商获取土土地合作开发发流程表三：协助地方开开发商获取土土地收取咨询询费流程表四：与当地政府府合作获取土土地开发流程程表五：场馆置换土土地合作开发发流程附件一：一级开发发相关内容附件二：合作公司司及项目情况况列表附件三：市场调研研计划范本；；附件四：市场调查查内容附件五：市场调研研报告范本；；附件六：项目建议议书内容要求求；附件七：听证项目目概况；附件八：投资决策策评分表；图一：投资决策流流程（通过公公开招拍挂程程序获取土地地）前期接洽递交材料前期接洽递交材料收取品牌费并签订《品牌服务协议》合作开发品牌服务项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致投资听证会没有通过合作意向实地考察市场调研初步可行性研究土地状况考察、初审详细可行性研究合同条件合同条款投资委员会决策放弃项目筹建项目公司当地开发商提出意向材料审核前期接洽递交材料材料审核收取品牌费并签订《品牌服务协议》筹建项目公司合作开发项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致前期接洽递交材料材料审核收取品牌费并签订《品牌服务协议》筹建项目公司合作开发项目条件不成熟不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行合同条件无法达成一致投资听证会没有通过合作意向实地考察市场调研初步可行性研究土地状况考察、初审详细可行性研究合同条件合同条款投资委员会决策放弃项目共同办理相关土地手续当地开发商提出意向品牌服务未能获得土地土地成本过高图三：投资决策流流程（协助当当地开发商获获得土地）当地开发商提出合作意向开展政府沟通工作当地开发商提出合作意向开展政府沟通工作土地招拍挂信息识别及甄选完成《国有土地使用权证》完成《土地出让合同》签订工作取得《土地成交确认书》参加招拍挂与政府达成意向与合作方成立项目公司或联合体与政府沟通设置招拍挂条件开展市场调研工作项目调研报告按照约定支付部分咨询服务费项目建议书项目可行性研究报告根据约定时间付清咨询服务费招拍挂文件编制签订《咨询服务协议书》未取得土地意见不一致签订意向书或协议书终止程序获取土地招拍挂信息桌面研究不可行二手资料收集市场调研可行项目建议书不可行获取土地招拍挂信息桌面研究不可行二手资料收集市场调研可行项目建议书不可行可行性研究报告项目初审会可行不同意召开不可行申请召开投资听证会同意召开参加招拍挂获取土地没有获得土地开发工作实质性开展基本可行基本可行编制招拍挂文件投资听证会通过未通过方案须调整方案须调整终止程序寻求合作伙伴图五：投资决策流流程（C模式）不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行不符合奥林匹克花园要求项目初步可研不可行项目详细可研不可行投资听证会没有通过合作意向同政府谈判选择项目地块当地市场情况调研项目地块考察、评估初步可行性研究同政府合作条件、合作方式土地成本、付款条件、交付时间等研究详细可行性研究投资委员会决策同政府共同编制招标、挂牌文件参与竞标签约筹建项目公司引入合作伙伴放弃项目当地政府、体育场馆建设、经营管理需求附件一：一级开发发相关内容土地储备开发实施施方式：通过招标方式确定定具有相应资资质的企业实实施土地一级级开发，资金金由土地储备备机构提供；；通过招标方式确定定具有相应资资质的企业实实施土地一级级开发，资金金由开发企业业自行筹集；；未中标根据《协议书》内容，进行利润分配终止程序地块基本情况调研地块调研报告及可行性报告确定合作方式、我方投资额并签订《协议书》未中标根据《协议书》内容，进行利润分配终止程序地块基本情况调研地块调研报告及可行性报告确定合作方式、我方投资额并签订《协议书》与土地储备中心签订《土地一级开发合同》实施土地整理行为，接受监督管理开发项目验收验收合格，纳入土地储备库确定拟投标地块投标文件编制政府一级开发地块信息甄选当地开发商提出合作意向土地储备中心支付相关费用参加招投标不可行土地一级开发招标标委托的内容容：办理各种政府审批批手续，包括括规划、项目目和准（立项项）、征地、拆拆迁、市政建建设审批（包包括交评、环环评）；实施征地工作；实施拆迁工作；完成地上物拆除（树树木可以留给给二级开发商商完成）、地地上构筑物拆拆移、渣土清清运、围墙施施工、场地平平整等工作；；实施市政建设；招标人认为可由中中标人承担的的其它一级开开发工作；一级开发招标评标标因素构成：：编号评分内容所占分值1评估和比较投标人人的综合实力力20分2土地一级开发利润润率报价5分3资金筹措方案10分4项目拟定的实施方方案40分5一级开发进度计划划表10分6财务方案10分7专家的综合印象5分土地储备开发成本本的构成：征地、拆迁补偿费费、有关税费费；收购、收回和置换换过程中发生生的有关补偿偿费用；市政基础设施建设设有关费用；；招标、拍卖、挂牌牌交易过程中中发生的费用用；贷款利息；土地储备开发供应应过程中发生生的审计、律律师、工程监监理等费用；；不可预见费以及经经同级财政和和土地主管部部门核准的其其他支出；管理费用及利润的的规定：委托开发公司实施施土地一级开开发，开发管管理费用不得得高于土地储储备开发成本本2％；开发企业的利润率率不高于预计计成本的8％；附件二：合作公司及项目情情况列表列表一：企业信息息表企业名称企业名称法人代表总经理注册资金成立时间公司地址电话联系人传真电子信箱邮编经营范围员工人数管理及技术人员普通员工房地产资质等级曾开发项目名称开发时间规划面积建筑面积已销售面积公司架构股东及股权比例列表二：项目信信息表项目名称：类别信息名称信息内容项目宗地指标占地面积地貌现状市政现状地质状况（有无特特殊地下物）水文、日照参数拆迁指标现住人口、户数人口分布现况土地现用途各用途土地面积地上物补偿费标准准人员安置费标准土地指标土地性质土地等级土地出让金标准项目信息表续表区位参数周边环境配套设施学校数量及名称医院数量及等级银行数量及名称体育设施及容量交通环境距市中心距离、行行程距主干道距离主干道道路等级公交线路周边房地产项目项目名称开发公司项目位置开发面积开发时间销售价格销售率列表三：资信情况前后对照照表项目名称：企业基本情况前期后期前期后期总资产总负债流动资产流动负债固定资产长期负债其他资产所有者权益参考评价指标前期后期销售利润率总资产报酬率资本收益率资产负债率流动比率列表四：初步资料清单项目名称：序号资料名称资料性质提交状况1企业法人营业执照照必备□有□无2企业简介必备□有□无3企业最近两期财务务报告必备□有□无4项目相关法律文件件必备4.1土地使用证证□有□无4.2土地转让协协议□有□无4.3当地政府对对项目用地的的批文□有□无其它土地相关法律律文件5项目调研分析报告告必备□有□无6项目相关图纸6.1区域现状图（表达达宗地所处区区域的现状特特征）必备□有□无6.2区域总体规划图必备□有□无6.3区域交通分析图（表表达公交、地地铁在宗地附附近的站点）可选□有□无6.4周边交通分析图（表表达宗地周边边的道路名称称、等级）必备□有□无6.5周边公共设施图（表表达周边的公公建设施的类类型、面积、功功能）可选□有□无6.6市政管线图必备□有□无6.7宗地地形图必备□有□无6.8宗地红线图必备□有□无6.9宗地所在城市交通通图必备□有□无6.10宗地绿化植被与水水面分布图可选□有□无6.11宗地现状照片可选□有□无7宗地所在城市近两两期自然指标标报告可选□有□无8宗地所在城市近两两期经济指标标报告可选□有□无9区域住宅设计规范范可选□有□无10宗地规划设计纲要要必备□有□无详细资料清单项目名称：编号：序号资料名称资料性质提交状况1合作方提供项目可可行性研究报报告必备□有□无2实地考察调研报告告必备□有□无3我方编写的项目可可行性研究报报告必备□有□无4项目规划设计初步步研究报告必备□有□无5项目所在城市十年年规划纲要可选□有□无附件三：市场调研研计划范本**项目市场调研计划划调研目的了解**房地产市场的总体体状况，了解解**写字楼市场场、商住市场场、公寓市场场、商业市场场的详细情况况；了解项目所处区域域的市场状况况，对项目所所处区域的写写字楼、商住住、商业、公公寓市场进行行详细分析；；了解项目的竞争情情况；了解**消费者的相关情况况；了解项目地块的详详细情况；为项目的市场定位位和后期运作作提供依据。调研人员***，***，**调研时间200*年*月**日——**日调查内容及调查方方式序号调查内容调研方式备注1**房地产市场总体状状况二手资料收集、分分析2**房地产细份市场情情况二手资料收集、分分析3项目区域市场情况况二手资料收集、现现场考察4项目竞争情况二手资料收集、现现场考察5消费者情况二手资料收集、专专家访谈6项目自身条件现场考察调研时间安排时间工作内容完成结果负责人*月*日--*日**房地产市场总体情情况的资料的的收集、整理理及分析**房地产市场总体状状况材料*月*日--*日**房地产市场细分市市场资料的收收集、整理、分分析细分市场分析材料料*月*日--*日区域市场情况分析析区域市场分析材料料*月*日--*日调研提纲制定调研提纲*月*日--*日现场考察、专家访访谈现场资料收集整理理*月*日--*日资料分析、调研报报告撰写调研报告六、市场调研的内容附件四：市场调查内容当地城市基本情况况城市宏观经济情况况；城市人均GDP和和可支配收入入情况；人口规模与结构经济结构与基础设设施建设投入入情况当地房地产宏观市市场情况项目所在地的居民民住宅形态及及比重政府对各类住宅的的开发和流通通方面的政策策法规政府关于商品住宅宅在金融、市市政规划等方方面的政策法法规城市中心发展方向向与区域市场场情况近几年当地房地产产的开发量、成成交量等情况况项目所在地商品住住宅市场板块块的划分及其其差异当地房地产成交均均价及发展趋趋势情况房地产市场需求情情况分析当地房地产周期情情况区域房地产市场情情况调查项目所在地商品住住宅平均价格格走势及市场场价值发现短中期政府在项目目所在地及项项目地块周边边的市政规划划地块周边楼盘情况况区域商品房开发量量、成交量等等情况区域房地产成交价价格分布情况况消费者调查消费者的消费习惯惯调查项目目标市场情况况调查目标市场需求情况况调查商品住宅客户购买买行为调查目标市场客户特征征调查竞争对手调查主要竞争争对手产品、价价格、销售、营营销等项目调调查次要竞争争对手产品、价价格、销售、营营销等项目调调查项目自身情况调查查项目土地性质调查查地理位位置地质质地貌状况土地面积积及红线图土地规划划使用性质七通一平平现状B)项目用地周周边环境调查查地块周周边的建筑物物绿化景景观自然然景观历历史人文景观观环境污污染状况C)地块交通条条件调查地块周边的的市政路网以以其公交现状状、远景规划划项目的的水、路、空空交通状况地块周边边的市政道路路进入项目地地块的直入交交通网现状D)市政配套调调查供水情况污水及雨水排放供电情况供热及生活热水情情况燃气供应情况通讯情况通邮情况等E)周边配套套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮饮、运动生活活服务娱乐乐休息设施周边可能存存在的对项目目不利的干扰扰因素历史史人文区位影影响附件五：市场调研研报告范本：：**项目市场调研报告告一、调研目的1．了解**房地产产市场的总体体状况，了解解**写字楼市场场、商住市场场、公寓市场场、商业市场场的详细情况况；2．了解项目所处区区域的市场状状况，对项目目所处区域的的写字楼、商商住、商业、公公寓市场进行行详细分析；；3．了解**消费者者的相关情况况；4．了解项目地块的的详细情况；；5．为项目的市场定定位和后期运运作提供依据据。二、调研时间200*年*月日日-月日三、调研人员**，**，***四、调研内容与方方法序号调查内容调研方式备注1**房地产市场总体状状况二手资料收集、分分析2**房地产细份市场情情况二手资料收集、分分析3项目区域市场情况况二手资料收集、现现场考察4项目竞争情况二手资料收集、现现场考察5消费者情况二手资料收集、专专家访谈6项目自身条件现场考察、专家访访谈五、主要调研内容容和结论1．**市房地产市场总体体情况宏观经济情况自1992年以来，**市生产总值值增长速度连连续保持在13％左右。2003年，生产总总值为940.4亿元，比2002年增长13.5%；全社会固固定资产投资资479亿元，比2002年增长41.7%；财政总收收入117.3亿元，其中中地方财政收收入72.9亿元，分别别比2002年增长23.8%和23.7%。城市总体规划情况况**总体规划将城城市总体布局局自小到大划划分为四个层层次，其中**中心市区为为西到沣河、东东至灞河，南南起韦曲、北北到渭河，形形成富有中国国传统城市空空间特色的“九宫格局”模式。其中中，以84平方公里的的唐长安城为为核心区，沿沿中轴线在唐唐长安城以北北建未央新城城，以南建长长安新城，形形成一个主城城，两个辅中中心的“一城双心”中心市区结结构。比中心心市区范围更更广的“**中心城