城市商业与文化综合体案例分析香港九龙联合广场new

城市商业与文化综合体

案例分析

香港UnionSquareUnionSquare

——香港九龙站立体交通的典范酒店、写字楼、购物中心、公寓、体育会所等功能均衡发展模式UnionSquare——尖端城中之城

新界

九龙

香港岛香港国际机场新界香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92％。过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大雾山为深圳最高峰。九龙全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购物天堂。香港国际机场于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。香港格局与项目位置九龙站综合体香港岛香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山，海拔554米。香港九龙联合广场综合体详细位置UnionSquare的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合前五期已先后落成并入伙余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成UnionSquare2657314UnionSquare位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着UnionSquare是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展，值得国内地铁公司借鉴。16座住宅大厦及2座混合用途大厦，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅；一幢118层高的摩天大楼，包括约231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台；82750平方米购物中心；1050平方米的幼稚园；巴士、的士、及私家车交汇处；约5600个车位；广阔的公众及私人休憩绿化区；各类康乐与社区设施UnionSquare是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米办公楼漾日居：高尚住宅擎天半岛：高尚住宅中心花园君临天下：高尚住宅凯旋门：高尚住宅圆方：豪华购物中心天玺：酒店、住宅综合体港景汇：服务式公寓UnionSquare环球贸易广场公共绿地内部道路办公写字楼顶级住宅顶级酒店漾日居2000年高端住宅商业2005年君临天下擎天半岛2007年WHotel2010年2003年凯旋门Form2000on,“UnionSquare”dearmcomesture多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值脱胎换骨，新鸿基地产负责购物中心和酒店以及办公部分开发商务酒店天玺（住宅部分）圆方ELEMENT港景汇环球贸易广场ICC综合体效应UnionSquare物业时间档次体量(万㎡)容积率简介漾日居2000高档住宅135-66栋大楼，1288个单位，1332个停车位擎天半岛20044.85-75栋大楼，2126个单位，1270个停车位君临天下2003165-73栋大楼，1122个单位，864个停车位凯旋门2005105-6新鸿基地产：255米高，75层，共1122个单位圆方商场2007.10顶级购物中心9.315-18新鸿基地产：香港首个横向式商场，商业最高端商业，4层天玺2007.3国际级豪宅住宅18.6酒店5.3新鸿基地产：香港最高的住宅，270米，由住宅、服务式出租住宅和酒店组成环球贸易广场2007-2010国际级办公楼26.2新鸿基地产：香港最高写字楼，全球四高，共118层，490米

区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD隔海相望）住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目）品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）各物业形态作用

核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级综合体核心区域物业比例为：住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5％成功KPIUnionSquare圆方购物中心规划设计特点圆方总面积超过100万平方英尺，大约9.29万平方米,圆方购物中心由，由著名建筑公司英国Benoy担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。在注重体验式空间的同时，注重中国优秀传统文化与商业的结合。圆方购物中心顶层平面图办公楼和五星酒店圆方购物中心的开放空间购物中心的顶部和公共空间连接，为顾客提供更好的通透性空间体验。圆方购物中心以五行文化组织内部封闭空间采用现代化的多中厅分隔空间布局，通过采光中听让顾客感觉到通透性。地铁九龙站点与圆方购物中心的无缝衔接地铁在-1层和购物中心无缝对接，而且可以直达地面购物中心层，将购物中心和地铁一体化、为方便乘机旅客，旅客可以在购物中心办理乘机手续。超五星酒店和购物中心的有机联系购物中心名品部分通过扶梯与酒店和办公空间联接、酒店大堂设置在103层，确保丽思卡尔顿酒店的安静。超五星酒店--丽思卡尔顿酒店空中餐厅酒店大堂里兹卡尔顿大堂103层香港丽思卡尔顿酒店位处九龙环球贸易广场的102至118层，楼下是圆方购物商场，邻近地铁九龙站，地理位置优越，交通便利。◆配备水疗中心、顶层室内游泳池设施豪华

丽思卡尔顿酒店客房和设施酒店提供饱览维港及城市景致的房间。六间餐厅及酒吧包括中餐厅及意大利餐厅，以及在楼高490米之上的顶楼酒吧。水疗中心占地860平方米，设9间豪华理疗室和2间双人套房，由世界水疗权威ESPA提供崭新的水疗疗程。酒店的室内游泳池位于顶层及设有LED天花屏幕。另外，酒店拥有全港最大的宴会厅之一，加上四间会议室，总面积达1300平方米，为婚宴和会议的理想场地。酒店客房从7000港币起价，总统套房13万港币，拥有最佳的维多利亚海景和山景。5A写字楼环球贸易广场环球贸易广场为九龙站（UnionSquare）的最后一期发展项目,开发商是香港新鸿基地产公司。大厦外型由世界著名建筑事务所KohnPedersenFoxAssociates（KPF）设计。其可用楼层的水平高度达490米，实际高度则为484米。大楼内提供23.2万平方米甲级写字楼，每层楼面面积约3251平方米，净楼底高度最高达2.85~3.15米，拥有先进的设计及高智能设施。大楼顶层设有一间六星级酒店，提供312间房间。此外，大楼在100楼（而非118楼）设有公众观景层，让游客可在高处欣赏维多利亚港景色。吸引世界知名投资银行Morganstanley等入住。2007年8月8日，投资银行摩根士丹利与新鸿基地产签订协议，承租环球贸易广场其中16层超过合共约35万平方呎(3.2万平方米左右)的楼面，作为其位于香港的亚太区总部新址。估计今次的成交呎租约35元，涉及月租约1000万元。预计摩根士丹利将于2008年底迁入环球贸易广场，成为其最大租户之一。同日，新鸿基地产代理执行董事雷霆亦指出，除了摩根士丹利外，还有不少国际跨国机构有兴趣承租环球贸易广场，并透露第一期的楼面已几乎全部承租。2007年12月5日，瑞信（CreditSuisse）与新鸿基地产达成长期租赁协议，承租环球贸易广场87至97楼一共10层写字楼楼层，合共30万平方呎楼面，作为其香港区总部的新址。瑞信租用的属大楼内最高的写字楼楼层，当中88楼将打造成贵宾接待处。瑞信将于2011年完成所有部门的搬迁，成为环球贸易广场的第二大租户。2008年4月10日，新鸿基地产公布，环球贸易广场吸引最近一系列来自不同行业的新租户进驻，包括荷兰银行（ABNAMRO）全新分行、中国海淀集团、EFGBank、日资公司凸版印刷TOPPAN(前名快捷财经/SNPVite）及TitanResources等著名企业。2008年5月6日，德意志银行宣布租用环球贸易广场12层共42万方呎楼面，并预留6层楼面供日后扩充之用，最多可扩展至18层，已落实租用及可选择承租的总楼面面积共达62,000平方米（等同约630,000平方呎），平均呎租约60元。德意志银行计划由2010年第三季起分阶段搬迁至环球贸易广场新址，成为环球贸易广场的最大租户2008年6月中，基座荷兰银行（ABNAMRO）全新分行正式开张，由圆方前往环球贸易广场通道有限度开放。强制性公积金计划管理局的办事处设在该大楼的15楼及16楼。截至2009年8月，物业接近百分之百出租，已入伙租户包括投资银行摩根士丹利，荷兰银行、德意志银行、中国海淀集团、EFGBank、凸版印刷(前名快捷财经)及TitanResources。此外，欧资投资银行瑞信集团早前与新地达成长期租赁协议，把87至97楼一共10层写字楼承租，作为其香港区总部的新址。香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体开发的特点和规律：需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突出，分工明确占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲娱乐氛围多点开花的开发战略带来一定的开发风险，各类物业对项目资源的需求不同，全面开发面临风险香港联合广场项目缺点建筑容积率高密度高，影响维多利亚港湾建筑的视野，对九龙周边区域的通风造成影响，有污染空气难以扩散。本项目对经济效率考虑非常充分，对社会效益的思考不足。我国城市综合体的发展方向向商业和文化中合体方向前进中国大多数一线和二线城市的豪华五星酒店和名品购物中心已经过剩，我们需要有文化品味的商业综合体，不必过分追求奢华，提供给市场应该是有效的产品。注重城市设计和综合体的结合综合体应该成为城市的有机体，政府在主导旧城改造以及新城开发的过程中需要统一进行城市设计，有效设置商业、文化、体育休闲不同类型的城市综合体，注重节能环保