中级经济师-房地产经济专业知识与实务知识汇总

经济师－房地产专业知识与实务容汇总经济师－房地产专业知识与实务容汇理录版第一章房地产经济基本理论第一节位理论第二节求理论第三节地租理论第四节市化理论第二章房地产征收征用第一节地产征收征用概第二节地产征收的前提条件.第三节地产征收的权限和程第四节地产征收的补偿和安第三章建设用地使用制度第一节设用地概

第二节有建设用地使用权划和有偿使用第三节有建设用地使用权转第四节有建设用地使用权出第五节有建设用地使用权抵第六节有建设用地使用权收和终止第七节置国有建设用地的处第八节体建设用地使用制*第四章房地产市场调研第一节地产市场调研概第二节地产调研的内容（三方面）第三节地产市场调研资料的第四节地产市场调研的类型方法第五节地产市场分析和预测.第五章房地产投资项目经济评第一节地产投资概*第二节金的时间价值及等值第三节地产投资项目现金流第四节地产投资项目的财务第五节地产投资项目经济评指标和方法第六章房地产投资项目不确定分析

第一节地产投资项目不确定分析概第二节地产投资项目盈亏平分析第三节地产投资项目敏感性第四节地产投资项目风险分第七章房地产投资项目方案比第八章房地产开发项目管理第九章房地产市场营销第十章房地产估价第十一章物理第十二章房金融第十三章房税收第一章

房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分年份年年年

单项选择题5题分4题分2题分

多项选择题24分12分24分

案例分析题———

合计79分56分46分【主要内容】第一节区位

第二节供求第三节地租理论第四节城市论【内容详解】第一节

区位理1.区和区位理论1.1位的含义区位location指某一事物与他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2区位的特征四征综性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确性方位距离层性大位置小位置地址微位置历性地理环境的变化以及经济环境的化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰重要原因【例题1·题年题市位于东经ll6°79′纬该纬度反映的是该城市的（A.自地理区位B.经区位C.社区位D.天区位[答案D【例题2·题真】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有A.历区位B.经区位C.文区位D.政区位E.空区位

[答案BCD1.3地产区位的含*概念指一宗房地产与其他房地产或者物在空间方位和距离上的关系要（要）位坐落方位距离朝向楼层交－达可及性－从外到达该宗房地产便捷性－从该房地产去往其他地周环和观自然环境人文环境景观外配设基础设施－道路、供水、供电、气、供热、通讯等公共服务设施－教育、医疗、文、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不任一要素发生变化，意味着房地区位发生变化【例题1·题例地产区位主要包括（）等。A.位B.交C.周环境和景观D.权E.外配套设施[答案ABCE【例题2·题例述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（A.交比较方便B.很易从外部到达该房地产C.很易从该房地产去往别处D.离中心的距离比较近[答案C1.4位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的区位择空位经活优组的理论经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论－在城市周围农业区如何布局工业区位理论－工业企业如何布

中心地理论－城市如何布局城市空间理论－城市内部各用地能如何布局2.农区位理论2.1能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2能农业区位理论的主要内农业经营的产品和经营方式，由场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费缩为最小如何通过合理的农业生产布局使业的运费最低，就能实现最大利润【例题·单选题题】按能理论的假设）和等于一个常数。A.成、运费B.利、成本C.运、利润D.价、利润[答案C[解析P=V-（E+T）P+T=V-E=k利上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3能农业区位理论的结论－能圈自由农作区，生产易腐难运的农品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业发展畜牧业2.4能圈的修正模型（两修正考虑河流的影响－水运费与陆运的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响－各城市根实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工区位理论3.1氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，求量不变劳动力不能流动，价格已知，供充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2运输成本定向的工业区位析

工业企业应选择原和品者总运最之运费的大小主要取决于运输距离货物重量主要考虑原材料的运费和制成品运费工业原料分类：遍布性原料和限性原料原指＝地原总量成总量原指遍性料0纯料1失性料大1原指越，产应在原产越原指越，产应在市越案例（矿石冶炼生产针）【例题·单选题年题韦伯提出的原料指数是指（A.货的绝对重量除以制成品总量B.限性原料总重量除以制成品重量C.货的相对重量除以制成品总量D.限性原料总重量除以货物的对重量[答案B[解析题考查原料指数的公式原料指数＝限地性原料总重制成品总重量3.3工成本影响工业区位趋向分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的低如工厂迁移引起的原料和制成品费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平工资成本劳工系数＝劳工成本指/需运的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁劳动力成本低的地方3.4聚与分散因素影响工业区的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大4.中地理论4.1本概念中心地－指区域内向其周围地域供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性－一个中心地对周围地区影响程度需求门槛－中心地能维持供应某商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围－消费者为获取商和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题·单选题年题某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（

A.需门槛B.中性C.中地职能D.商悄售范围[答案A4.2氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3氏中心地理论的结论－六形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4氏市场等级序列－多种商与不同档次高级商服中心，提供高中低级商和服务中级商服中心，提供中低级商品服务低级商服中心，提供低级商品和务需求门槛和服务范围由高到低，大到小5.城空间结构理论（四种理论5.1心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射用，将理论修正为星状环形模式【例题·单选题年题伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”[答案D5.2形理论核心是各类城市用地趋向于沿主交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3核心理论一个城市内会出现多个商业中心其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核心随之产生多核心理论基于地租地价理论，付租金能力高的产业位于城市中心

形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使5.4心商务区土地利用模式三指土地用间结（个圈）零业中多建集区办区商活区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和小的地方三种区位论的实质与前提假设实质

假设只有一个城市，且是孤立国在城市周围农运输工具只有马农业区位论业区位布局的孤国环境均质，且与外部隔绝原则农的运费量地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目工业区位论

找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据

均质国家与地区，只考虑经济因工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，求量不变劳动力不能流动，价格已知，供充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品均质平原与无差异性的居民中心地理论

找出城市的分交通费用与距离正比布规律厂商和消费者均为经人货物可自由流动第二节

供求理

1.房产需求1.1地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区）消费者愿意购买，即有购买的欲消费者能够购买，即有支付能力房产场求是指在一定时间内，一定价格水下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所的消费者需求的总和【例题·单选题年题对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（A.甲B.乙C.丙D.丁[答案A1.2决房产求因（因）房产格平反关特是耀品吉物消者收水－相消者偏相物的格平包替品互品消者未的期买不跌【例题·多选题年题房地产有效需求是（）因函数。A.商房品质B.消者收入C.消对象D.抵贷款能力E.房产价格[答案BDE1.3地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关系价格上升，需求减,价降需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动－价格发生变需求曲线的平移－价格以外的因发生变化

2.房产供给2.1地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量＝存量－拆毁量－转为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量2.2决定房地产给因该房产格平正关系该房产发设本反关系该房产发术平正关系房产发对来预－好场减当供（盘，对未悲，加期供2.3地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动－价格发生变供给曲线的平移－价格以外的因发生变化3.房产均衡价格

均衡价格是指商品的需求价格与给价格相一致时的价格供不时需增，价上需减，价下需不时供增，价下供减，价上4.房产供求与价格关系的特殊全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节地租地价理1.地与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收的若干年的地租2.地的产生和发展地租奴隶制地租封建制地租资本主义地租社会主义地租

主要形式劳役地租前期以实物为主，后期出现了货地租货币地租仍然存在地租，反映国家、集体个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.差地租、绝对地租和垄断地3.1差地租级地Ｉ肥程位级地Ⅱ同块地连追投，每投资的产不而生超利所化地租形

3.2对地租由于土地的所有权使耕种最劣等地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的断所取得3.3断地租由产品的垄断价格带来的超额利而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件4.地与价关地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额定值并且折现率不变则与地价的关系为【例题·多选题题】租与地价的关系是（A.地是地租的资本化表现B.地是地价的基础C.对永久租期土地，地价是每的地租的简单加和D.对永久租期土地，地价是每的地租折现值的加和E.若年取得地租额为定值并且现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率[答案ABD[解析E应加件，即永久租第四节

城市化论1.城及其产生和发展1.1市的概念城市是一定数量的非农人口和非产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村—镇—建制镇—市城镇或城市－包括建制镇和市，市型居民点乡村－包括村和乡镇，乡村型居点1.2城市与乡村区区别项目人口职业构成人口与建筑规模与密度

城市以非农人口集聚为主大

乡村是农业人口集聚为主小空间形态和物质构成

用地类型多样施用型单础设施公共服务设施完备与共务设施相对薄弱职能类型和产业结构

是政治济心与各种产业集聚地

职能单一

【例题·多选题年与乡村相比，现代城市的特性体现在（A.以业人口为主B.以农业人口为主C.人密度大D.一地域的政治、经济和文化心E.犯率低[答案BCD1.3市的分类序号12345678

分类标准城市人口规模城市行政级别城市的职能城市地理位置城市地形地貌城市平面几何形状城市内部结构城市道路格局

特大城市大城市中等城市小城市直辖市地级市县级市建制镇具有综合职能的城市以某种职能为主的城市南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市块状城市、带状城市、星状城市单中心城市多中心城市棋盘形城市、放射形城市、不规形城市

>100万50万10020～50万<201.4市的产生与发展（四大阶）序号1234

城市发展阶段绝对集中阶段相对集中阶段相对分散阶段绝对分散阶段

对应工业化时期工业化初期工业化成熟期后工业化初期后工业化成熟期

城市化水平城市化水平提高阶段城市化高速发展阶段郊区化前兆郊区化

备注发展中国家西方发达国家【例题·单选题年城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（A.绝集中、相对集中、相对分、绝对分散

B.相集中、绝对集中、相对分、绝对分散C.绝集中、相对集中、绝对分、相对分散D.相集中、绝对集中，绝对分、相对分散[答案A2.城市化与逆城市化2.1市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系2.2市化的进程城市化阶段初级阶段加速阶段饱和阶段（后期阶段）2.3城市度量

城市化水平较低较高

城市化速度较慢很快减速城市化度量指标城市化水平（城市化率Ｌ）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的分比Ｌ越大，表明城市化水平越高2.4市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发【例题·单选题年省的总人口为5000万人中城镇人口为2250人，则该省的城镇化率为（A.30%B.45%C.50%D.55%[答案B[解析个区域内城镇人口占总口的百分比2250/5000=45%

2.6城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整，而不是一种久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城恢复了增长3.郊化3.1区化概念郊区化指区域城市化水平达到一定程（70%～80%展变得缓和平稳市业岗位和服务业由市区向外迁移一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心聚【难点郊化郊城化区区别项目动力方向实质视角不同

郊区化来自城市内部的离心力由市区向外人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）站在城市中心的角度

郊区城镇化来自向心、离心等各种力量由郊区向市内人口与经济要素由郊区向市区的集（郊区的向心集聚）站在郊区的角度【难点郊化逆市的别逆城市化着眼的是整个城市体系郊区化着眼的是一个城市的发展趋势【例题·单选题年题大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）象。A.城化B.郊化C.逆市化D.后市化[答案C[解析意与郊区化的区别3.2达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车外迁）汽车郊区化时期1920）普遍郊区化时期1950）城市功能逐步完善时期80年形成边缘新城阶段90年以）3.3国的郊区化大市心人绝量降为国市区的志（年表现：人口郊区化

工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制大机计划经济向市场经济转化，人口动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引外来人口的定位第二章【考情分析】本章属于新增章节【主要内容】第一节房地收征用概述第二节房地收的前提条件第三节房地收的权限和程第四节房地收的补偿和安【内容详解】

房地产征收征用第一节

房地产收征用概述1.房产征收概述1.1地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个变为国家所有征收主体是国家，通常是政府部，属于政府行使行政权1.2地产征收的类型集体所有的土地征收单位、个人的房屋及其他不动产收国有土地上的房屋征收（城市房拆迁）集体土地上的房屋征收其他不动产征收1.3房地产征收限条（条征收只能是以发展公共利益，提公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权和程序政府以征收的执行人身份出现，被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.房产征用概述2.1用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为

限制条件征用的前提条件是发生抢险、救等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程使用后应当将征用财产返还被征人，并且给予补偿2.2征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公利益＋无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权－专属政府的权力不转移所有权－只转移使用权，后返还既适用于不动产也适用于动产2.3收与征用的异同共点两）强制性，都不必得到财产所有权的同意补偿性，都应给予补偿区（点前提条件不同适用对象不同所有权转移不同补偿不同

征收为了公共利益需要限于不动产所有权转移法律规定

征用因抢险、救灾等紧急需要动产、不动产均适用所有权不变，使用权转移双方依据法律规定协商确定第二节

房地产收的前提条1.公利益的界定房地产征收因具有强制性，所以须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未成共识2.公利的点四）公共利益是客观的－独立地真实存在于各种利益之上公共利益是共享的－是社会共同、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的－利益内容不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府益－有时重合，有时甚至冲突3.商利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应合实际情况作出判断第三节

房地产收的权限和序1.集土地征收程序（五步）1.1请申请主体－任何申请集体用地的位和个人，三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地

申请形式根据总体设计一次申请分期建设的分期申请向哪个部门申请向土地所在地的市、县人民政府地行政主管部门提出申请《建设用地申请表》附件建设单位资质证明项目可行性研究报告批复或其它准文件建设项目用地预审报告初步设计或其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地的，必须提出补充耕地案建设项目位于地质灾害易发区的提供地质灾害性评估报告1.2查土地行政主管部门进行审查，提建设项目用地预审报告市县土管部门拟订或编制以下资（收到申请之日起30日农地用案补耕方征土方供方建项用呈说书土地利用总体规划图和分幅土地用现状图勘测定界图及勘测定界技术报告地籍资料或其他土地权属证明材土地有偿使用合同及说明城市规划图和村庄集镇规划图报经同级人民政府审核同意后，上一级土地主管部门审查上级土管部门再报同级人民政府核再逐级上报有批准权的人民政府将资料送同级土管部门审查1.3准农用地转用方案和补充耕地方案条件符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符单独选址条件征收土地方案的条件被征收土地界址、地类、面积清，权属无争议的补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可供地方案符合条件符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划用地条件以有偿使用方式供地的，供地方、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定

只占用国有未利用地的，必须符规划、界址清楚、面积准确1.4告由被征地所在地的市县人民政府织实施，并组织公告公告的内容批准征地机关、批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人员安置办办理征地补偿的期限1.5收补偿2.集土地征收的审批（两步）2.1用地转用审批－用途变化项目批准单位省级政府批准的道路、管线工程大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目为实施规划而农地转为建设用地已批准的农用地转用范围内具体设项目用地其它项目

土地审批单位国务院由原批准土地利用总体规划的机关批准市县政府省级政府2.2土地审批－所有权变化国务院和省级两级审批）国务院批准的项目所的本田基农以的地过35公顷的其土超70顷（括地其土之和过70公顷）省级政府批准的项目除由国务院批准之外的其它土地必须同时报国务院备案农用地转用审批与土地征收审批关系（三种情况）农用地转用批准权限征土地准权限

处理方式国务院省级政府省级政府

国务院或省级政府省级政府国务院

由国务院同时批准省级政府同时批准先由省级政府批准农用地转用务院办理征地审批【例题·多选题题】列征地属于非法征地、无效征地的是（A.县人民政府批准征收农地20亩B.省人民政府批准征收基本农C.先立项后征地的D.省人民政府批准共征收公顷，但其中耕地只有公顷余为荒地E.乡政府批准征收的荒地[答案ABDE3.城房屋拆迁的管理体制（四主体）国家一级的房屋拆迁管理部门

国务院建设行政主管部门－负责国房屋拆迁工作的监督管理地方一级的房屋拆迁管理部门县级以上地方人民政府负责管理屋拆迁工作的部门－对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理拆迁协管部门县级以上地方人民政府有关部门互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行与房屋拆迁有关的土地管理部门县级以上人民政府土地管理主管门－负责有关拆迁的土地管理工作4.城房屋拆迁的程序（四步）4.1出拆迁申请向被拆迁房屋所在地的市县人民府房屋拆迁管理部门提出提交的资料建项批文建用规许证国建用使权准件拆计和迁案拆补安资证4.2迁审批和取得拆迁许可证管理部门自收到申请之日起日内核拆许证拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭管理部门同时将拆迁许可证的内以房屋拆迁公告的形式予以公布4.3订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议拆迁补偿安置协议的主要内容被拆迁房屋的地点、面积、用途补偿方式补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式及期限违约责任拆迁补偿安置协议的特征协议当事人主体特定协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性公证与备案一般项目可公证，并送房屋拆迁管部门备案拆迁代管房屋的，代管人是拆迁管部门的，补偿安置协议必须经公证，并办理证据保全4.4施拆迁必须在拆迁范围和拆迁期限内拆拆迁人可以自行拆迁，也可以委具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托委托拆迁合同订立15内，到理部门备案拆迁中不得采取中断供水、供热供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁

被委托的拆迁业务不得转让第四节

房地产收的补偿和置集地征收补偿和安置地补偿费用的含义和构成主要三项）■土地补偿费（按原用途补偿）对土地的补偿■安置补助费－对人员的补偿■地上附着物和青苗补偿费－对着物的补偿地补偿的步骤■办理征地补偿登记■确定征地补偿标准■拟定并公布征地补偿、安置方并征求意见☆对征地补偿标准有争议的，由级以上人民政府协调☆协调不成的由批准征收土地的府裁决■征地补偿安置方案组织实施☆由市县人民政府批准后，由市土地管理部门实施■征地补偿费用的使用土补费归村体济织有地附物青补费归上着及苗所者有安补费专用安剩劳力▼由农村集体经济组织安置的，付给组织▼由企业安置的，支付给安置单▼实行货币安置的，发放给每个安置的人地补偿的标准1.3.1地的补偿标准■土地补偿费☆为耕地被征收前平均年产值的6～10■安置补助费☆总安置补助费＝需安置的人数每一个安置的人口的安置补助标准☆需安置的人数，按照被征收耕数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算☆每个需安置的人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平产值的～6倍☆但每公顷被征收耕地的安置补费不得超过被征收前年平年的15☆如果还不能保持农民原有生活平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍■地上附着物补偿费☆由省级规定■青苗补偿费☆可以移植的，支付移植费☆不能移植的，给予合理补偿或价收购，由省级规定■安排被征地农民的社会保障费☆社会保障资金原则上由农民个、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定☆资金主要从安置补助费和土地偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有

偿使用收入中解决【例题·多选题题】收耕地的补偿费用包括（A.土补偿费B.征管理费C.地附着物补偿费D.青补偿费E.安补助费[答案ACDE1.3.2收其它土地的补偿标准■由省级政府参照征收耕地的标规定1.3.3收城市郊区菜地的补偿准■除以上三项外，还需缴纳新菜开发建设基金■菜地指城市郊区连续三年以上菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘1.3.4中型水利水电工程建设地补偿标准■大中型水利水电工程补偿标准国务院另行规定■听证制度征地农民的安置■货币安置■保障安置■农业生产安置■重新择业安置■入股分红安置■异地移民安置房迁补偿和安置屋拆迁补偿的对象■补偿对象是被拆迁房屋及其附物的所有权人而不是使用人■所有权人包括公民和法人屋拆迁补偿方式■货币补偿☆以房地产市场评估价格确定■产权调换☆拆迁人用自己建造或购买的产房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结调换差价的行为■补偿方式规定（两种特殊情况拆非益业屋附物不产调，进货补偿拆租用时无解租关的应行权换☆除此以外可以选择补偿类型【例题·多选题题】屋拆迁补偿形式有（A.产调换B.货补偿C.异安置D.房以外的其它实物补偿E.入分红安置[答案AB

[解析意要分清房屋拆迁补偿形式，和征收集体土地安置的形式。殊情况的房屋拆迁补偿■出租房屋的拆迁补偿☆无法解除租赁关系的，应实行权调换■产权不明确房屋的拆迁补偿☆向公证机关办理证据保全☆办理公证☆对公证机关出具的法律文书立归档以备查用后，可进行拆迁■设有抵押权房屋的拆迁补偿☆首先认定抵押的有效性，看其否经抵押登记，未经登记不视为抵押☆及时通知抵押权人☆能解除抵押合同的，补偿款付被拆迁人，付款前经抵押权人认可☆不能解除抵押合同的，按清偿序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿■拆迁公益事业房屋及其附属物补偿☆对公益事业用房的认定▼一是根据其服务对象，是共享的还是排他性的▼二是考虑此类房屋是否有经营是否以盈利为目的补偿方式▼根据城市规划主管部门的要求行重新建设或者进行补偿▼如采用货币补偿，应通过评估定价格，通常采用成本法评估▼临时建筑、违章建筑的拆迁补☆临时建筑▼超过批准期限的，不予补偿▼未超过批准期限的，是合法建，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑▼是否是违章建筑，必须由规划门认定，拆迁主管部门无权认定▼对违章建筑，不予补偿▼对经规划部门处罚后允许保留，补办手续后按合法建筑给予补偿币补偿的补偿费用和标准■房地产补偿费☆根据市场价值评估确定，但不低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格■搬迁补助费☆由省级规定，对不可重新利用动产，根据残余价值给予补偿■过渡补助费☆根据市场租金结合过渡期限确■停产停业补偿费☆货币补偿的或承租的－当地市重新找到房屋开工开业的合理期限☆产权调换的－期限截止至产权换房屋交付日期■安置补偿费☆支付房地产补偿费尚不能使被收人购买适当住房的，可支付安置补助费☆安置补偿费与房地产补偿费之，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格☆符合廉租房和经济适用房标准，应提供屋产权调换

■应当以被征收房屋的房地产市评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价迁补偿费用确定的程序■被拆迁房屋调查登记☆调查后作出拆迁补偿方案，报出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告■被拆迁房屋的估价☆估价由具有房地产估价资质的构来确定☆县级以上政府确定一批估价机供选择☆选择方式有被征收人投票、抽、协商等☆作出拆迁补偿估价报告后，应先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据☆对拆迁补偿估价报告有异议的在报告后10日书形式向房地产估价专家委员会申请重新评审■拆迁补偿协议的签订☆由拆迁人与被拆迁人签订拆迁偿协议，具有法律效力☆达不成拆迁补偿协议或者所有人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定☆权利人和利害人对拆迁补偿决不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以县经以上政府或法院强制拆迁【例题·单选题题】房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元㎡成新产权调换方式屋的目前市场价为3500/㎡建面积为九成新。双方的结算差价为（）元。A.10B.15C.30D.43.5[答案B[解析当以被征收房屋的房地市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价为＝300万元）产权调换房屋的房地产市场评估格为＝315（）差价＝15万元）第三章【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分

建设用地使用制度年份年年年

单项选择题55分55分99分

多项选择题24分24分24分

案例分析题－－－

合79分79分1113分【主要内容】第一节建设用地概述

第二节国有用地使用权划和有偿使用第三节国有用地使用权转第四节国有用地使用权出第五节国有用地使用权抵第六节国有用地使用权收和终止第七节闲置建设用地的处第八节集体用地使用制度【内容详解】第一节

建设用概述1.建用地的概念和分类■概念☆我国实行土地用途管制制度，土地分农用、设地未用，格农用地转为建设用地。☆建设用地是指建造建筑物、构物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、事设施用地等。■分类分类标准按建设用地所有权分类按建设用地服务的产业类型分类按建设用地的来源分类按建设用地使用期限分类

具体类型国有建设用地集体建设用地农业建设用地非农业建设用地新增建设用地存量建设用地永久性建设用地临时性建设用地大型项目建设用地按建设项目生产规模或总投资额大小分类中项建用小型项目建设用地工业建设用地按建设用地用途分类

民用建设用地军事建设用地建地的取得方式补充】我国的土地制度概－所有权与使用权分离■城市的土地属于国家所有■农村和城市郊区的土地一般属农民集体所有■建设用地不能直接使用农村集所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权

国建设用地取得方式■征收集体土地（所有权发生变）■划拨（无偿或低价，无期限）■出让（有偿的主流方式）■租赁（有偿）■作价出资（入股）或授权经营有偿）■转让（土地使用者与使用者之）■集体建设用地使用权的转移（体所有权不发生变化）【例题·单选题年题国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（A.土使用权转让B.土使用权出租C.国土地租赁D.土使用权抵押[答案C建地管理■概念☆是指国家为维护社会主义公有，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术结合的综合性措施☆主要调整建设用地关系和合组织利项内容■对象☆指已利用的土地中除农用地以的一切非农业生产用地，即广义的建设用地☆狭义的建设用地特指国有建设地■管理原则（四原则）☆节约、合理利用每寸土地，保耕地和提高土地利用率的原则☆强调城乡规划、土地利用总体划对建设用地的控制作用的原则☆实行建设用地有偿使用的原则☆社会效益、经济效益和生态效相统一的原则■主要内容（五方面）

☆建设用地宏观调控管理（宏观控）☆农用地转用管理（用途变化）☆土地征收管理（所有权变化）☆建设项目用地申请、审查、报、供地工作（用地管理）☆建设用地的分配调建设用地使用权的供给建地使用权转让、抵押进行监督管理（用地管理）【例题·单选题题】下（不属于建设用地管理的主要内容。A.建用地宏观调控B.农地转用C.建项目用地的报批与供地D.集宅基地的审批[答案D第二节

国有建用地使用权拨和有使用国设用地使用权划拨拨的含义■国家无偿无期限地将国有建设地使用权让渡给土地使用者的一种行为■划拨的最低权限在县级人民政。拨的范围■国家机关用地和军事用地■城市基础设施用地和公益事业地■国家重点扶持的能源、交通、利等基础设施用地■法律、行政法规规定的其他用（主要指特殊用地）拨程序■申请（设计任务书＋年度基本设计划＋建设用地规划许可证）■审批■拨地■发证拨土地使用权的管理■划拨建设用地使用权转让、出、抵押的条件☆土地使用者为公司企业、经济织和个人☆有国有土地使用证☆具有地上建筑物的合法的产权明■划拨土地转让（两种方式）☆受让方办理土地出让手续，缴出让金☆不办理出让手续，转让方将所收益中的土地收益上缴国家■划拨土地出租☆划拨土地地上建筑物出租的，将租金中所含的土地收益上缴国家■划拨土地抵押☆房地产抵押的，抵押金额不应括土地价格☆因抵押权实现造成土地使用权移的，办理出让手续并补交地价■未经批准擅自转让、出租、抵划拨建设用地的☆政府可以依法没收其非法收入并根据情节处以罚款■凡上缴土地收益的土地（未办出让手续的拨地进行管理

【例题·单选题年题各目的建设用地使用权划拨范围的A.汽加油站B.地局机C.城绿地D.街园[答案A[解析题考查划拨用地范围A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。国设用地使用权出让让的方式和特征■概念☆国家将建设用地使用有偿期地移地使用者■出让的方式方式）☆招标（竞争性）☆拍卖（竞争性）☆挂牌（竞争性）☆协议（非竞争性）■出让的规定☆工业、商业、旅游、娱乐和商住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开价的方式出让☆严格限制以划拨方式设立建设地使用权■出让的特征特征）☆土地出让是国家垄断行为（只国有土地才能出让）出使权使期▼居住用地年▼工业用地年▼教育、科技、文化、卫生、体用地年▼商业、旅游、娱乐用地年▼综合或者其他用地50☆使用权出让是有偿的——土地用权出让金☆建设用地使用权可分别设定—地表、地上、地下分设☆土地使用者权利范围有限——下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外【例题1·题年题列各建设项目用地中地用权出让的最高年限不可能为50年的A.别用地图馆地C.汽装配厂用地D.物中用地[答案D[解析题考查土地使用权出让高年限的规定A别墅住用地，最高出让年限为年可以低于这个年限出让有可能为50年而书馆用地属于教育用地装配厂用地属于工业用地高限均为50年物心地于用地出让年限为年不可能为年。【例题2·选题年真】某公司3年前法最出限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年A.37B.40C.47D.50[答案A

[解析意是三年前获得的土地建成的酒店的使用期是40-3=37年让金■指通过出让方式取得土地使用的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本有关费用■在签订出让合同后60日支标、拍卖、挂牌出让方式程序■一般规定（三种方式共同的规）☆编制出让文件☆发布出让公告☆出让公告的内容☆出让底价的确定☆资格审查■出让公告的内容☆出让人的情况☆出让宗地的情况☆投标人、竞买人的资格要求及请办法☆索取出让文件的办法☆时间、期限、竞价方式☆确定中标人、竞得人的标准和法☆投标、竞买保证金☆其它事项■关于出让底价☆可有底价也可无底价☆根据土地估价结果和政府产业策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准☆集体决策确定底价、起叫价、始价、保证金【例题·单选题年题土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（A.投人的名称和地址B.投人的资格要求C.投保证金D.确中标人的标准和方法[答案A[解析常识即可决断，发招标告时并不知道谁会来投标。■招标、拍卖、挂牌出让的程序出方招拍

程序投标；开标；评标；中标主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地的情况主持人宣布起叫价和增价规则及价幅可无底价须明示）主持人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认该应价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价而有再应价的，落槌成交主持人宣布最高应价者为竞得人

挂【重点难点】

在挂牌起始日，将宗地的情况在地交易所挂牌公布时间不少于1个工作日符合条件的竞争者填写报价单报出让人确认该报价后更新显示挂价格挂牌主持人在挂牌截止时间确定得人挂牌截止由主持人主持确定■关于投标☆投标人不得少于3个，少3人，让人应当终止招标活动☆评标小组由出让人代表和专家成，人数为5人上单☆中标的标准是能够最大限度地足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最的投标人，应确定为中标人■关于拍卖☆在拍卖中，竞买人的最高应价达到底价时，主持人应当终止拍卖。■挂牌竞价规则☆只有一个竞买人，且报价高于价，挂牌成交☆有两个及以上的竞买人，出价者成交☆报价相同，先提交者为竞得人但报价低于底价者除外☆挂牌期内无应价者或所有报价低于底价，挂牌不成交■关于投标、竞买保证金的处理☆中标人、竞得人的保证金，抵土地出让款☆其它人在活动结束后5个作内退还，不计利息【例题1·题年题块拟通过招标方式出让小组成员至少）人。A.3B.5C.7D.9[答案B[解析题考查土地使用权招标评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5以上的单数，因成员至少为5人【例题2·题年题列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中确的有（A.旅用途的经营性用地，只能取挂牌方式出让B.挂公告需要在规定的土地交场所公布C.在牌期限内，只有一个竞买报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D.在牌期限内，有两个以上报相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出人须在挂牌活动结束后5个日内退还所有竞买人的竞买保证金[答案BC[解析题考查国有建设用地使权挂牌出让的相关规定A旅游可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让D牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价先提交报价单者为竞得;竞得的买证土让价款投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活结束后个作内以还计利息。■建设用地使用权的受让☆成交确认书的签订——具有法效力

☆出让合同的签订，并退还保证☆出让结果的公布—个作内☆建设用地使用权证书的领取—必须全部付清出让金议出让方式及程序■协议出让的组织实施管理☆由市、县国土资源管理部门组实施☆建立协议出让中的重大事项集决策制度■协议出让的范围（五种情况）☆各类经营性用地以外用途的用一地只有一个意向用地者的协出储用地属于经营性用地，而采矿地不属于经营性用地）☆原划拨、承租土地使用人申请理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让除外☆划拨建设用地使用权转让申请理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让除外☆出让土地使用权人申请续期，审查准予续期的，可以采用协议方式☆通过出让协调决策机构集体认实行协议出让方式的■协议出让的类型（五种类型）☆政府供地环节的协议出让▼集体农用地办理转让和土地征审批后形成的国有建设用地▼政府收回收购的国有建设用地☆原划拨、承租建设用地使用权申请办理协议出让☆划拨建设用地使用权转让申请理协议出让☆出让建设用地使用权改变用途请办理协议出让☆出让建设用地使用权续期申请理协议出让■协议出让最低价☆为了宏观调控土地市场防止低协议出让用地而实施的出让金最低控制标准☆标准▼不得低于新增建设用地的土地偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）▼不得低于所在级别基准地价的70%■协议出让的程序☆拟定并批准协议出让最低价☆市、县国土部门编制建设用地用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布☆申请人向土管部门提出意向用申请，政府接受申请时间不少于30日☆市、县政府国土部门制定协议让土地方案，并确定协议出让底价☆市、县国土部门与意向申请人商一致，签订出让合同☆合同签订7内，向社会公布让结果，公布时间不得少于15日☆受让方支付全部出让金后，办建设用地使用权登记，领取国有土地使用证■协议土地改变为经营性用途的理取出方市县民府划门同签建用使权让同更议重签出合同补相的让办建用使权更记续■协议出让过程中，有下列行为一，对负责人员给予行政处分

☆不按照规定公布建设用地使用出让计划或者协议出让结果的☆确定出让底价时未经集体决策☆泄漏出让底价的☆低于协议出让最低价出让建设地使用权的☆减免建设用地使用权出让金的议出让与招标拍卖挂牌出的区别区项适范不出让金形成方式同

招挂经性地招挂竞形

协除之的用议适于府的惠持目与府商最低价确定的根据地价果政产不于发用和不于准原不业政综确价的70%让合同■出让合同的概念☆指土地出让方（国家）与受让之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议☆由市、县人民政府土地管理部与土地使用者签订■出让合同的特征☆是出让双方当事人之间权利义关系的协议☆出让方是特定的，必须是市、人民政府土地管理部门☆受让方一般为境内外公司组织个人☆出让合同对转让合同起着制约用（如用途和期限）■出让合同的内容☆土地状况☆土地用途及使用年限☆建设规划设计条件☆动工开发期限☆出让金额及支付方式☆开发进度与分期投资额度☆违约责任☆其他条款■出让双方的权利义务☆出让方权利义务▼对方违约，出让方可解除合同请求违约赔偿▼对未按合同规定的期限和条件发利用土地，可以罚款直至收回土地▼应向受让方提供达到合同规定件的场地与资料☆受让方权利义务▼对方违约，受让方可解除合同请求违约赔偿▼可办理土地登记，领取土地使证▼可按规划要求开发利用土地■出让合同的变更和解除

☆变更－较为多见的是改变土地途▼应取得土管部门和规划部门的意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金☆解除－多见于双方违约或土管门收回土地【例题·单选题年题》定建用使权合同的内容不包括（A.土使用期限B.土用途C.动开发建设期限D.土界址、面积[答案C国设用地租赁赁的概念与范围■概念☆国家将土地租给使用者，由使者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为☆是解决划拨土地从无偿使用过到有偿使用的一种有效方式■范围☆划拨用地可不实行租赁☆改变用途后不再符合划拨用地，可实行租赁☆经营性房地产开发的，必须实出让，不实行租赁☆非经营性开发的，可实行租赁有偿使用方式☆国企破产出售时，原划拨土地取出让方式处置，不实行租赁■范围的归纳☆两种情况必须采用出让☆经营性房地产开发用地☆国有企业破产涉及划拨建设用使用权处置☆其他建设用地和原划拨用地，采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式赁方式■招标（提倡）■拍卖（提倡）■挂牌■协议赁期限■短期租赁－年限不超过5年■长期租赁5年以法定出年限以下赁合同■租赁期六个月以上的应当由市县土地管理部门签订合同租建设用地使用权的权能四项权能）■转租－承租土地使用权仍归原租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利■转让－承租土地使用权由第三取得，原承租人脱离合同关系■抵押－地上建筑物抵押的，其的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让

■在使用年期内，承租人优先受权－承租人优先办理出让3.6租建设用地使用权的收回■国家因公共利益需要收回，给租人以补偿■承租人的某些违约情况下，国可解除合同收回■承租土地使用权期满未续期的无偿收回【例题·多选题年题下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（A.国土地地租货，可以采取招、拍卖或者双方协议的方式B.国土地租赁，租赁期限六个以上的，必须签订租赁合同C.承人将土地转租给第三人的承租土地使用权随之转让D.承土地使用权期满，承租人申请续期E.国因社会公共利益的需要，依法提前无偿收回承租土地使用权[答案ABD建地使用权作价出资（入）或授权经营用范围■一般规定☆对于省级以上人民政府批准实授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用授权经营■分类规定☆涉及国家安全的领域或具有战意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨对然断业提重公产和务行，柱业和新术业的要骨企，要用权营国作出入（点☆对一般竞争性行业，应以出让租赁等方式承国计内点术造目，划，可价资（点批程序第三节

国有建用地使用权让1.国建设用地使用权转让条件限制■以出让方式取得的建设用地使权转让条按让同定支全土让，取土使权书进房建工的成发资额25%以上投额含地用出金;属成开土的形工用或其建用条（地用、资额土利要三面■以划拨方式取得的建设用地使权转让条☆由有批准权的人民政府准予转☆由受让方办理出让手续，缴纳让金☆经批准可以不办理出让手续的转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家■国有建设用地使用权转让的限☆转让合同期限和建设项目完成期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为建设用地使用权出让合同期限去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出让合同规定的土地使用受人的权利义务全部转移☆建设用地使用权转让时，其地建筑物等所有权随之转让（房随地走）☆建设用地使用权转让价格时显于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权☆建设用地使用权转让时规划用改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金【例题1·题年题公司获得一宗工业用地的土地使用权使用期限为法定最高出让年限，经开建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用

权最长期限为（）A.35B.40C.45D.65[答案C[解析题考查土地使用权出让最高年限业地最高出让年限为50年发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5。【例题2·题真】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（A.成开发土地使用权只能成片让B.土使用权转让时，其地上建物、其他附着物所有权随之转移C.土使用权转让价格明显低于场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成开发土地转让的前提是必形成工业用地或其他建设用地条件[答案A国设用地使用权的转让方■出售■交换■赠与3.国建设用地使用权转让的程■申请■审批■签订转让合同■公证■登记第四节

国有建用地使用权租【重点难点】租赁与出租的区别■租赁－国有建设用地租赁－出方是国家■出租－国有建设用地使用权出－出租方是土地使用权人1.国建设用地使用权出租的条和程序■条件☆出让方式取得的建设用地使用☆以转让方式取得的建设用地使权☆以下划拨土地经批准也可以出▼土地使用者为公司企业、经济织和个人▼有国有土地使用证▼具有地上建筑物的合法的产权明▼补签了出让合同，补交了出让■建设用地使用权出租的限制条☆建设用地使用权出租必须签订赁合同☆未按照出让合同规定的期限和件开发的，不得出租☆出租必须办理租赁登记■建设用地使用权出租的程序☆申请☆审批☆签订合同

☆办理登记2.国建设用地使用权租赁合同■标的☆建设用地使用权■租期☆要约定期限也可不约定☆不得超过建设用地使用权的剩年限☆建设用地使用权届满，土地租合同自然终止■租金标准及支付期限、方式☆双方协商确定■土地使用条件☆必须符合土地出让合同的规定☆如需改变，必须由出租人向土部门申请■土地用途☆符合出让合同规定的用途■双方权利义务☆出租方权利▼收取租金▼监督承租方使用▼依法收回出租土地☆出租方义务▼交附土地及地上建筑物、其他着物及保障义务▼修缮义务▼妨害除去义务（不论原因是谁致）▼出租人继续履行出让合同☆承租方权利▼合法使用租赁物的权利▼要求保障正常、有效使用租赁的权利承租方义务▼保管义务▼支付租金义务▼租赁标的物返还义务■其它条款【例题·多选题年题建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（A.保义务B.修务C.妨去除义务D.赁标的返还义务E.按合同规定的时间和标准交土地及地上建筑物[答案BCE[解析题考查建设用地使用权租中，出租方、承租方的权利和义务为租方的义务。国设用地使用权出租与出、转让、抵押的区别■出租与出让的区别☆出让是一级市场行为，出租是三级市场行为☆出让的主体是国家，具有垄断特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得建设用

地使用权的使用权人■出租与转让的区别☆转让土地使用权人改变，出租改变原土地使用权人☆转让时，房随地走，房的所有随地的使用权转移而转移，而出租时，房的所有权不发生变化☆转让可以有偿也可以无偿，而租必须是有偿的■出租与抵押的区别☆抵押是不转移占有，而出租是移占有☆出租是独立的主合同行为，而押是担保从合同行为☆抵押后是否返还土地取决于债是否偿还，而出租结束后，土地必须返还第五节

国有建用地使用权押【补充－抵押的内涵】抵的设定■可以设定抵押权的建设用地使权☆通过有偿出让、转让方式取得建设用地使用权，可以抵押☆通过行政划拨方式取得的建设地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押■不得设定抵押的范围☆权属有争议的土地☆教育、医疗、市政等公共福利设用地使用权☆列入文物保护的建筑物和有重纪念意义的建筑物及其建设用地使用权☆已公告列入拆迁范围的房地产☆依法查封、扣押、监管或其他式限制的房地产☆其它■设定建设用地使用权抵押权的意问题☆同一宗土地可以设定两个以上抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值☆两宗以上建设用地使用权设定一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割☆地随房地，房随地走☆共有房地产抵押的，必须经共人书面同意☆已租赁的建设用地使用权抵押告抵权租合同继续有抵破租赁）☆土地的抵押价值可以由当事人定，也可由房地产价格评估机构进行评估☆抵押权人可为抵押物投保，保费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人☆抵押的期限不得超过经营期限土地的剩余使用年限☆应办理抵押登记，抵押权自登时设立2.抵的程序■签订抵押合同

■公证■抵押登记■注销登记3.抵登记制度■应当向土地所在地县级以上地人民政府规定的部门办理建设用地使用权抵押登记■抵押合同自抵押登记之日起生■办理登记应提交的文件7☆抵押当事人身份明和法人资格明☆抵押登记申请书☆抵押合同☆国有土地使用证☆有权设定抵押的证明材料☆证明抵押用地价值的材料☆其它■登记的主要内容☆被担保的金额☆抵押权人姓名或单位名称☆债权等■登记机关在产权证上进行他项利记载，所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书【例题1·题年题理建设用地使用权抵押登记时验的文件一般不包括（A.抵合同B.登记申请书C.国建设用地使用权出让合同D.有土地使用证[答案C[解析题考查抵押登记交验的件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。【例题2·题年A公将地的使用权抵押给B公，于71日订抵押合同次日办理了公月9成抵押登记押同生效的时间1B.72日9D.7日[答案C[解析押合同自抵押登记之日生效。4.抵建设用地使用权的占用与理■由抵押人占用与管理抵押的土■抵押权人有权进行监督检查■当抵押房地产价值不足以作为行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保■抵押的土地可以出租转让，但款应优先提前清偿抵押权人的债权，超过部分归抵押人所有5.抵建设用地使用权的处分■抵押建设用地使用权处分的条5种况）☆抵押期届满，抵押权人未受清☆抵押人死亡引起无法履行债务

☆抵押人在抵押合同期宣告破产解散☆抵押人擅自处分抵押物☆抵押合同约定的其他情况■抵押建设用地使用权处分的受☆处分抵押物所得金额的分配顺☆支付处分抵押物的费用☆扣除抵押物应缴纳的税费☆偿还抵押权人的债权本息及支违约金☆赔偿违约给抵押权人造成的损☆剩额交还抵押人同房产定个上押时清顺☆已登记的，按登记的先后顺序偿，顺序相同的，按债权比例清偿☆已登记的先于未登记的均登，债比清抵设后地新建物属抵财，一处，但增筑的款抵押人权先偿6.抵权的灭失■因债务清偿而灭失■债务清偿以外的原因而灭失☆抛弃☆协议灭失☆土地灭失☆混同7.最额抵押权■概念☆指抵押人与抵押权人协议，在高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保■法律规定☆设立前已存在的债权，可以转最高额抵押担保的债权范围☆确定前，债权转让的，最高额押权不得转让，但当事人有约定的除外☆确定前，部分抵押权人与抵押可以通过协议变更债权内容■最高抵押权的确定☆约定的债权确定期间届满☆没有确定期间或期间不明，自立之日起满两年后请求确认的☆新的债权不可能发生☆抵押财产被查封、扣押☆债务人、抵押人被宣告破产或撤销☆其它第六节

国有建用地使用权回和终1.国建设用地使用权收回的情■无论划拨还是出让方式均可以回的情况☆社会公共利益需要☆各级司法部门没收其财产而收■出让方式可以收回的情况

建用使期满出方取建用使权两未工发，偿回，是不抗或府有部的为必的期作成开迟除■划拨方式可以收回的情况国根城建发的要城规的求回土使者迁、散撤、产其原而止用原拨地公、路机、场报的划国建用未原准关意连两未用划国土不批用使的【例题·多选题年题情中以无偿收回国有土地使用权的A.因会公共利益需要而提前收土地使用权的B.为施城市规划而提前收回土使用权的C.商用地上使用权届满的D.以让方式取得土地使用权开房地产，满两年未动工的E.土使用者因破产而停止使用地的[答案CD国设用地使用权的终止■因土地灭失而终止■由于土地使用者抛弃而终止国设用地使用权收回和终的法律后果■建设用地使用权受让人与土地有者之间关于该幅土地上的权利义务关系解除■地上建筑物和其他附着物随建用地使用权的终止而由国家无偿取得■建设用地使用权出让合同规定须拆除的设备，土地使用者必须拆除第七节

闲置国建设用地的理闲地的认定■国有土地有偿使用合同或者建用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地准书颁发之日起满一年未动工开发建设的■已动工开发开面积不足开发建筑面积的1/3投额不足总投资额25%未经批准中止开发建设连续满一年的■其他规定闲地的处置方式■延长开发建设时间，但最长不过一年■变更土地用途，办理手续后继开发■安排临时使用，待项目具备条时重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价■政府安排置换其他装置土地■政府采取招标、拍卖等方式确新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿■政府收回土地，与土地使用者订收回土地协议书■由政府原因造成闲置的，还可按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政收回征地闲置费■城市规划区内出让土地，闲置年以上按出让金20%征收■具体由省一级规定无回土地

■连续两年以上未使用的，由县以上人民政府无偿收回建设用地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地记和土地证书第八节

集体建用地使用制*集设用地的使用范围和原围■乡镇企业用地■农民宅基地■乡镇村公共设施和公益事业用则■维护社会主义公有制，保护土所有者和使用者的合法权益■按规划用地，节约用地，保护地■按计划用地，不得突破计划控指标■依法办理审批手续■涉及占用农用地，必须办理农地转用审批手续集设用地使用权的取得、回、流转和抵押得■通过集体建设用地使用权转移方式取得，不改变土地所有制性质回■为乡镇村公共设施和公益事业设而收回集体用地■不按照批准的用途使用土地的■因撤销、迁移等原因而停止使土地的转■原规定集体建设用地使用权的让、出租和抵押受到严格限制，但目前已开始转变■流转的条件与规定（四条件）☆必须符合土地利用总体规划☆流转的集体土地必须经过依法准或依法取得☆如果流转中用途发生变化，必办理农用地转用审批手续☆允许转让的集体建设用地，必按程序报国土部门批准押■集体建设用地使用权不得单独押■以乡镇村企业的厂房等建筑物押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押（只能地随房走）■实现抵押权后，未经国家征收该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变农基地及其管理基地的概念是指农村居民设住宅所使用的集体土地■不仅包括房屋建筑使用的土地还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用土地■宅基地的所有权归集体所有，本集体村民无偿使用■村集体经济组织或村民委员会为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使所有权对体有地森、岭草、地规属村民体有，村体济织村委会使所权分属村两以农集所的，村各集经组或民组代集

行所权属乡农所的由镇体济织使有基地■农村村民一户只能拥有一处宅地，其面积不能超过级规定的标准得和审批程序■农村集体成员申请宅基地的条（任一即可）☆居住拥挤，宅基地面积少于规的限额标准的☆因结婚等原因，确需建新房分的☆原住宅影响村镇规划需要搬迁经级上府准原落后农村住的农人包职、离休部复退军、乡居侨港台胞☆其它■限制性规定☆如村民将原住房出卖、出租或与他人后，再申请宅基地的，不予批准■宅基地审批程序☆村民向村委员提出申请☆村委会审核，并经全体成员讨同意☆经乡镇政府审查后县部门审核由级人民政府批准占用农地的理农用地转用手续☆政府批准后，发给《建设用地准书》☆丈量放线动工☆建成后检查是否符合规定☆办理宅基地的登记发证手续【例题·多选题题】下列条件中，可以取得农村宅基地使用权的有（A.城居民王某因结婚需要新房户的B.原村住宅影响村镇规划需要迁的C.其村的村民到本村居住而无的D.农村委会批准回乡定居的华E.农居民居住拥护，需要建造房的[答案BE第四章

房地产市场调研【本章说明】■08年大项目策划与市场调放在一章中，今年删除了策划的部分■内容难度不大，记忆性■主要记忆大条目【主要内容】第一节房地产市场调研概述第二节房地产调研的内容

第三节房地产市场调研资料的集第四节房地产市场调研的类型方法第五节房地产市场分析和预测第一节

房地产场调研概述1.地产市场调研的含义■概念☆房地产市场调研是运用科学的法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料为企业营销决策提供依据的信息管理活动。■原则（两原则）☆客观性☆科学性■特点（三特点）☆实用性☆时效性☆实践性【例题·单选题年题房地产市场调研不具有（）特点。A.实性B.时性C.实性D.审性[答案D[解析题考查房地产市场调研特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。【例题·单选题年题在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原要求。A.客性B.保性C.创性D.求性[答案A[解析题考查房地产市场调研原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观断地下结论，不能弄虚作假。【例题·单选题年题房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。A.客性B.科性C.主性D.公性[答案A2.地产市场调研的作用

■有利于开发商确定正确的发展向（战略）■有利于发商适时对房地产产品行更新换代（产品）■有利于开发商确定和实施正确价格策略和宣传推广策略（策略）■有利于开发商制定科学的开发销售计划（计划）■有利于开发商完善经营管理，高经济效益（效益）3.地产市场调研的程序（三段）研准备阶段（四重点）■确定调研目标■制定调研计划☆确定调研目标和内容☆确定资料搜集方法（优先二手料）☆制定调研时间进度☆制定调研经费预算■设计调查问卷（四条件）☆主题明确☆结构合理☆通俗易懂☆长度适宜■确定抽样方案（普遍采用抽样查方式）☆界定总体☆决定抽样方法（随机抽样和非机抽样）☆选取出调研样本式调研阶段■获取原始资料和搜集经过他人理过的次级资料果处理阶段■整理分析调研资料☆要进行编辑整理☆要对资料进行评定，确保资料真实和准确☆要进行分类编号☆要进行统计☆对数据和事实进行比较分析■撰写调研报告☆客观、真实、准确地反映调研果☆内容简明扼要，重点突出☆文字精练，用语中肯☆结论和建议表述清晰，可归纳要点☆报告后附必要的附件，包括图等☆报告完整，印刷清晰、美观大【例题·单选题市场研的程序,先确定调研目制定调研计,阶段属于（）A.调准备阶段

B.结处理阶段C.正调研阶段D.绘施工图阶段[答案A第二节

房地产研的内容（大方面1.地产市场环境调研■政治法律环境调研■经济环境调研■社会文化环境调研■区域环境调研【难点】注意区分经济环境与社文化环境经济环境）经济特性2）项目所在地区经济结构、人及就业状况、教育状况、基础设施情况3）一般利率水平、获取贷款的件和要求以及预期的通货膨胀率4）国民经济产业结构和主导产5）居民收入水平、消费水平和费结构6）物价水平及通货膨胀7）对外开放程序和国际经济合情况2.地产市场需求调研■市场需求的组成☆购买者－需求主体☆购买欲望－需求的动力☆购买能力－需求的实现条件■房地产市场需求调研的内容（类）☆房地产消费者调研☆房地产消费动机调研（三方面☆房地产消费行为调研【重点难点】

社会文化环境）居民职业构成、教育程度、化水平2家庭人口规模及构成3居民家庭生活习惯、审美观及价值取向4消费者民族与宗教信仰、社风俗1费者对房地产需求量及其和点产市场需求趋势消费者调研2现实与潜在消者的数量和结构等3消费者的实际支付能力4消费者对房地产商品的要求意见研

消费机

）消费者的购买意向2影响消费者购买动机的因素3消费者购买动机的类型消费为1）购买房地商品的数量及种类

研对区位、量、功能、价格的要求3对某企业房地产的信赖程度印象4房地产商品购买行为的主要策者和影响者情况【例题·单选题年下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（A.消者对位置的要求B.消者的购买意向C.消者的收入水平D.消者可承受的价格[答案B[解析AC属于消费者调研D属费行为调研【例题·单选题年题房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）研A.消行为B.消环境C.消群体D.消能力[答案A3.地产市场供给调研（三类■行情调研■市场反响调研（两类）☆现在房地产业主和租售客户对地产区位、质量、功能、服务