某房产交易的房地产估价报告

房地产估价报告关于*****一套房产交易的房地产估价报告委托方：*****估价方：XXXXXX估价人员：XXX估价作业日期：2007年11月10日至2007年11月11日估价报告编号：*****致委托方函致委托方函*****：本次受贵单位托代估价的为*****三室二厅二卫毛坯次新好房交易，目的是为贵公司的该套房量价，并为贵公司销售该房产的科学定位提供可靠的估价依据。估价时间为2007年11月10日至2007年11月11日，估价结果为该套房地产正常价格为伍拾柒万叁仟柒佰壹拾点柒陆圆。XXXXXXXXXX2007-11-11估价师声明估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5估价师赵峰与及相关同志已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘6没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7本次估价为具有足够的权威，能达到委托方的各种合法要求签名：XXX（一）估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。（二）估价时点以2007年11月11日为评估基准日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。（三）价值定义本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。（四）估价依据：1、《中华人民共和国房地产估价规范》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国土地管理法》4、《城市房屋租赁管理办法》5、武汉市制定的实施细则和其他相关规定6、评估人员实地勘察、调查获得的资料以及当地近期房地产市场交易资料及技术参数。（五）估价原则1．合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4．估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。（六）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。估价测算过程：采用市场比较法测算估价对象价格：具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。选取可比实例：选择的实例应与估价对象处于同一供需圈，用途相同，交易时间相近不超过3年，估价人员经过市场调查，根据可比性原则对收集的资料进行整理，经筛选，确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例。估价方法为市场对比法：房地产估价技术报告估价对象基本情况如下表：区域户型面积装修程度估价对象*****三室二厅二卫126.00平方方米毛坯次新好房采用市场对比法一般选取同一供需圈内，近似对估房地产档次市场价格进行比较，根据对武汉市房地产市场的了解，根据收集的类似房地产交易实例，分别选取如下可比实例，交易情况如下：区域户型面积装修程度交易时间可比实例A山水华庭三室二厅二卫132.70平方方米毛坯2007-11--11可比实例B山水华庭云顶居二室二厅二卫121.19平方方米毛坯次新好房2007-11--11可比实例C文华学院二室二厅一卫80.40平方米米毛坯2007-11--11分析各交易实例的比较因素如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4521.48元元/㎡4909.65元元/㎡4104.48元元/㎡成交日期2007年3月110日2007年8月222日2007年9月55日交易情况+2%+3-4房地产状况-1-20该类住宅2007年11月5日到11日的价格指数月份567891011价格指数10010010099.99100100.01100.021.测算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数2.求取交易情况修正系数：可比实例A的交易情况修正系数：100÷（100+2）=100/102可比实例B的交易情况修正系数：100÷（100+3）=100/103可比实例C的交易情况修正系数：100÷（100-4）=101/963.求取交易日期调整系数：可比实例A的交易日期调整系数：100.02/100.02可比实例B的交易日期调整系数：100.02/100.02可比实例C的交易日期调整系数：100.02/100.024.求取房地产状况调整系数：可比实例A的房地产状况调整系数：100/（100-1）可比实例B的房地产状况调整系数：100/（100-2）可比实例C的房地产状况调整系数：100/（100+0）5.求取比准价格（单价）Va、Vb、Vc:Va=4521.48×（100/102）×1×（100/99）=4477.60(元/㎡)Vb=4909.65×（100/103）×1×(100/98)=4863.93(元/㎡)Vc=4104.48×(101/96)×1×(100/100)=4318.26(元/㎡)6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，则估价对象价格（单价）=（4477.60+4863.93+4318.26）÷3=4553.26(元/㎡)（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）房地产交易价格的确定为