动漫商城市场定位报告

动漫商城市场定位报告

运营中心招商组严焰明2023/2/4项目研究思路图

前期项目启动供应分析需求分析研究定位从化宏观经济分析竞争项目分析项目立地条件分析项目整体情况介绍项目潜在消费力商业物业分析消费者调研商家调研项目商业定位项目分析商品组合商业主题目标客群项目立地条件分析从化概况从化，全市总面积1985.26平方公里。东邻龙门县，南与增城市、广州白云区接壤，西与广州花都区、清远市相连，北与佛冈县、新丰县毗邻。全市总面积1985.26平方公里。全市总人口为56.58万人，其中农业人口42.18万人，非农业人口14.4万人。从化市下辖3个街道办事处和5个镇。有村民委员会221个和社区居民委员会44个。2013年全区实现地区生产总值284.15亿元，增长15.5%市居民人均可支配收入26519元，比增10.0%；农村居民人均纯收入12639元，比增12.5%。社会消费品零售总额105.05亿元，比增16.5%。商品销售总额318.41亿元，比增34.8%。其中，批发业完成214.52亿元，比增39.2%；零售业完成103.90亿元，比增26.5%。住宿餐饮业完成营业额28.79亿元，比增23.8%。全年累计接待游客1669.86万人次，实现旅游收入62.58亿元，分别增长14.6%和19.0%，获广东省县域旅游综合竞争力排名第一。区位优势

从化是广州联通粤北地区及内地的重要渠道，也是广州主要的生态屏障和水源涵养区。随着广州“北优”发展力度加大，从化的地位和作用更显重要。按照《广州2020城市总体发展战略规划》将构建“中心城区、副中心城区、卫星城、小城镇”等四级城镇体系。从化作为广州的副中心城区之一，其发展空间更加广阔，发展优势更加明显。交通优势公路：国道105、106线贯穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路连接机场高速直达广州中心区，目前，广州北三环正在兴建，广从快速路即将开工。华南快速、机场高速、街北高速、北二环、京珠高速、北三环高速、广从快速为从化构成快捷便利的交通网络。轨道交通：地铁14号线2012年动工，2016年完成，在广东动漫城设有站点。航空：距中国最大的国际机场之一广州白云国际机场约30分钟车程。铁路：距中国最大的火车站之一的广州火车站60分钟车程。从化经济介绍据2013年国民经济调查显示，零售消费额平稳增长，增幅与上年基本持平。城市居民人均可支配收入26519元，比增10.0%；农村居民人均纯收入12639元，比增12.5%。社会消费品零售总额105.05亿元，比增16.5%。商品销售总额318.41亿元，比增34.8%。旅游经济继续壮大，全年累计接待游客1669.86万人次，实现旅游收入62.58亿元。获广东省县域旅游综合竞争力排名第一。项目整体情况介绍产业起步区鸟瞰图总体规划：2500亩

☀一期开发251亩☀二期开发750亩☀三期开发1500亩2500亩控制性规划图动漫城项目规划广东动漫城总规划面积约2500亩，总投资超过100亿元，计划五年内完成690亩的建设，引进企业超过500家，实现产值超300亿元。建设成为一个集动漫原创制作、动漫人才培养、创意企业孵化、衍生产品设计制作、产业投融资以及国际技术合作等功能为一体的动漫产业发展平台。发展模式：政府引导，企业投资，市场运作园区定位：国际化、高端化、集群化、生态化动漫城项目目标·动漫城项目环境

广东动漫城坐落于广州市北部环境优美、自然生态条件优越的从化市。从化市以建设珠三角最宜居生态城市为发展目标，大力实施“大交通、大旅游、大产业”战略，努力实现从化创新发展、绿色发展、和谐发展。

商业规划：☀动漫商城☀商业步行街动漫城商业规划图动漫城消费人群项目潜在消费力周边学校分布图消费人群之一：周边高校师生消费人群之一：周边高校师生招商进程及成果目前入园企业和合作机构达到80多家，其中已注册入园企业60家。计划五年内完成690亩的建设，引进企业超过500家，实现产值超300亿元。消费人群之二一：动漫城园区白领消费人群之三：周边及市区人群、旅游者旅游者周边人群商业物业分析商业市场分析1需求市场分析2商业定位3商业市场分析1商业分布市场特性商业发展方向商业市场分布广百百货描述：总面积约2.5平方米，是街口目前较成熟的集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮为一体的综合性消费场所。其中以广百百货作为最大的主力店。汇集服装服饰，电玩、影院、珠宝饰品、生活超市、儿童玩具等多个零售业态。定位中高端，核心商圈人流密集，客源较多。但整体空间布局规划日趋落后。街口主要消费分布欣荣宏商贸城描述：位于从城大道，从化汽车站斜对面。从化唯一超大体量的城市综合体，影天下国际影城、肯德基、必胜客、真功夫尽数进驻，华润万家今年10月份也将进驻开业，但因老板犯事被抓，现在实际运营并不顺利，经营情况较差，主要靠一楼餐饮维持经营。2-3楼空置率较高，商业规划很不合理，运营管理差劲。荔香村：描述：位于从化东城路西宁横街，毗邻新世纪广场，人流较旺，品牌有旺客隆超市、影楼、书店、精品服装，品牌餐饮、化妆品，家电数码，等零售业态。太平主要消费太平步行街欣荣宏广百百货太平步行街：描述：太平步行街位于太平镇新平路，105国道附近，自发形成的一条步行街，约500多米长，内部巷子纵横交错，品牌有联城百货、万和购物广场、富怡珠宝、服装、银行、通讯，餐饮，等零售业态。因周边工业区群，核心商圈人流密集，生意十分兴旺，铺租也较高。荔香村商业市场分析1商业分布市场特性商业发展方向消费集中区域概述：以购物为主的消费比较集中，高端消费主要集中在欣荣宏和广百百货商业类型：购物中心、百货商场、步行街消费群体：全市各类收入消费群体No项目名称商业定位商业面积经营业态1广百百货中高档25000珠宝、零售、餐饮、娱乐、儿童休闲体验、超市2欣荣宏商贸城中高档210000餐饮、服装、银行、影院、电玩、娱乐3荔香村中低档餐饮、服装、箱包、鞋帽、数码、银行、药房、酒店、珠宝、酒店4太平步行街高中低档都有餐饮、服装、数码、银行、药房、酒店、中型百货、珠宝、商业总面积

总体特征:自发形成的商业步行街生意兴隆，各类业态呈野蛮生长态势，高端消费区域集中度有待提高及汇聚，中端消费占据主流；缺乏合理的整体规划性的商业。商业市场分析1商业分布市场特性商业发展方向第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场Mall风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业商业模式发展规律以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市核心商业趋势百货商场以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。Mall百货商场以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。Mall百货商场以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨。城市生活休闲中心Mall百货商场以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。从化目前的商业发展阶段及特色商业模式走向成熟的标志就是大量特色鲜明的购物中心走向市场阶段：处于临街商铺向百货商场转型的阶段，但是同时又受到国内经济大环境的影响，所以结合了目前国内比较流行的SHOPPINGMALL的一部分特色，所形成目前比较独特的模式。特点：本土商业氛围非常浓厚，全面皆商，但是城市整体规划较乱，很难有大型的物业来规划百货、购物中心，目前商业整体还是以小型临街商铺为主，自由形成及野蛮生长，消费模式单一且集中，消费习性比较落后，需要引导。总结

商业的发展：传统商业升级，外来大型的百货、购物中心逐步进入该地市场，本土也在逐步形成。亟待规划调整的购物中心（潜在竞争对手）：欣荣宏商贸城已经开业，华润万家今年10月份将会入驻，消费的品牌效应上将会产生较大的吸引力。从化商业类型的发展：从传统的街区商铺——百货与超市卖场为主导的商业——专业型、主题式购物中心根据市场调研，目前从化传统商业正在升级，外地大型百货逐步进入本土市场，结合从化未来商业发展趋势，何种商业定位更适合本项目，需要结合需求市场的访谈给到合理的方向。需求市场分析2消费者访谈商家访谈商业发展机会消费者调研目的和方法消费者调研的目的及方法：目的：我们对主要的消费集中地--街口及太平步行街的消费者进行了问卷调研分析，分析着力对消费者的基本特征、消费习惯、消费需求、对本项目的反馈建议进行研究。从而作为本项目市场定位、业态组合的拟定提供重要的参考依据。方法：-拦截式访谈（共150份）2.与神岗镇居民一对一式座谈（共50份）访问地点：2.访问地点-新世纪广场--神岗镇周边居民区-从化汽车站-太平商业街消费者调研

年龄性别收入消费者背景文化程度职业消费习惯调查消费者习性调查主体性消费习性调查调查目的了解受访者的背景，以对从化消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据受访者背景受访者女性人数占47%，男性占53%。受访者主要年龄段在15-25岁之间。以在校生、事业单位、企业单位为主，收入在1500元/月以下，1500-5000元/月之间为主。从化消费者消费者调研

年龄性别收入消费者背景文化程度婚姻状况职业消费习惯调查消费者习性调查主题性消费习性调查调查目的了解受访者的背景，以对从化消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据综合分析，目前从化的消费主要还是在当地消化为主，主要集中在新世纪广场为主55%；欣荣宏16%；太平步行街10%，其它16%。消费者习性调查从化消费者消费地点调查显示，从化消费者的消费还是较为频繁的，每周一到两次分别占28%；21%，二周一次占20%，剩余15%的消费者1个月消费不到一次。消费者习性调查从化消费者消费频率目前从化居民平均消费200-500元最多，占33%；200元以内占25%，500-800元占比19%，800-1000元占比9%，1000-2000元占了6%，高端消费2000以上占了4%。消费者习性调查从化消费者消费金额元/月据调查显示，目前从化消费者目的理性消费与冲动性消费基本持平，说明目前消费者有相当一部分的消费力可以进行引导。消费者习性调查从化消费者消费习性目前从化的消费者主要还是以基础类的服装和鞋包的消费为主占了60%，配饰类、化妆品和数码产品占了12%，，儿童用品占1%，其他品类占了19%消费者习性调查从化消费者消费品类针对于本项目业态对消费者的访谈，发现目前从化大众消费者的消费习性还是以本地消费为主。通过消费者调研数据分析，目前从化消费者的消费频率普遍较高，喜欢逛街购物。且消费者的每月的消费较为平稳主要在500-3000元的区间之内。目的性消费和随机性消费基本持平，在消费习性上比较好引导。主要消费还是以服装、鞋包类为主，配饰类为辅，缺少休闲娱乐等体验场所。小结综合此次市场和消费者的调研，及目前项目的自身情况，做如下宏观规划：1、三四楼整体以娱乐休闲，体验式业态为主，一二楼规划日常生活必须品及部分高端产品，负一楼可引入整层大超市或超市与儿童职业体验馆共存。2、一楼业态：化妆品、钟表、男装、女装、鞋，二楼：休闲类服装、运动装、箱包、户外旅游用品等；总比例：（零售：餐饮：休闲娱乐=55:15:30），其中：零售基础比例：化妆品、眼镜、文体文具、钟表占10%；品牌服装、运动装、休闲类服装占65%；男女鞋、箱包占20%；其余品类占5%。需求市场分析2消费者访谈商家访谈商业发展机会商家访谈工作重点在于商家对项目商业初步概念的测试、进驻意向性预测及具体的拓展需求，为概念调整细化和后期招商提供支持信息123商户访谈准备工作商户访谈实施访谈要点提炼合理计划有效访谈数量，根据项目特色与商业组合，突出访谈重点利用公司品牌库资源，快速锁定租户的联系方式重视项目介绍资料的准备，明确测试重点，充分体现驱动注重租户访谈技巧，提高访谈效率，更多获得租户需求信息多种访谈方式相结合，重点租户多采用面访形式注重访谈经验和租户信息的积累，尽量保持持续的联系重点挖掘对项目概念的测试内容，按功能分别分析租户的意向性及看法除重视概念测试外，还需重视对于工程、选址、面积、租金等多方面的需求信息总结，指导概念细化商家访谈工作重点在于商家对项目初步概念的测试、进驻意向性预测及具体的拓展需求需求分析——商家访谈品牌名称：好孩子业种业态：服饰、用品、车床椅平均客单价：25-2000元产品商业定位：适合婴儿各种年龄阶段的玩具、童车、书籍、卫生用品，儿童图书馆和照相馆及品牌童装。店铺连锁规模：“一站式母婴用品专卖店”目前已有10家。发展计划：全国硬件条件：营业面积300㎡以上。品牌简介：是中国领先并快速增长的儿童消费品开发商及经销商。典型商家访谈——零售类进驻意向目前对于从化市场主要以供应商经销为主，不考虑直营需了解项目整体情况。品牌名称：ONLY、Jack&Jones、VeroModa和Selected业种业态：男女休闲服饰平均客单价：200-3000元产品商业定位：中端定位的休闲类的代表品牌。店铺连锁规模：全国门店700多家发展计划：全国硬件条件：营业面积80㎡以上。典型商家访谈——零售类进驻意向只要评估可以盈利的项目都可以进驻需了解项目整体情况。品牌名称：拉夏贝尔业种业态：女性服饰平均客单价：100-2000元产品定位：以小女生的粉色系风格作为主打，适合20-30岁都市女性。店铺连锁规模：全国门店200多家发展计划：全国硬件条件：营业面积500㎡以上。品牌简介：中国的快时尚品牌典型商家访谈——零售类进驻意向目前对于广州区域有明确开店计划需了解项目整体情况。品牌名称：六福业种业态：珠宝产品商业定位：大众化定位店铺连锁规模：国内经营超逾900家分店发展计划：全国硬件条件：营业面积40㎡以上。品牌简介：知名香港珠宝品牌典型商家访谈——零售类进驻意向从化区域可以考虑加盟商开店需了解项目整体情况。典型商家访谈——零售类品牌名称：星期8小镇业种业态：儿童职业体验馆产品定位：专为4-15岁孩子创建的角色扮演主题乐园。店铺连锁规模：目前已在上海、广州、武汉、济南、临沂、南昌等地开设7家门店，成都、合肥即将开业。发展计划：2014年计划拓展2-3家门店。

硬件条件：营业面积2500㎡-4000㎡以上。品牌简介：上海知名儿童主题品牌进驻意向从化区域可以考虑加盟商开店，不做直营。需了解项目整体情况。需求市场分析2消费者访谈商家访谈商业发展机会从化消费市场概况—广百百货广百百货定位：中高档品牌：麦当劳、欢乐天地电玩城、中国黄金、啄木鸟、新感觉特征：从化市内目前最火的百货商场；曾经很长时间内是从化唯一的一家百货，集中了从化市大部分的中高端消费。

从化消费市场概况—欣荣宏商贸城欣荣宏商贸城定位：中高档为主品牌：华润万家、肯德基、真功夫、屈臣氏、影天下国际影院、畅想国度KTV、毛家饭店、洗刷刷四季火锅特征：中高端消费为主，餐饮品牌扎堆，整体消费层次不低，人均客单价在60以上。荔香村荔香村定位：高中低档分散品牌：永昌眼镜、旺客隆超市、时代婚纱影楼、淘气鸭童装、M&C餐厅、银饰超市、潮流前线、卡尔诺特征：各档次品牌比较分散，人流十分密集。从化消费市场概况—太平步行街

太平步行街定位：以中低档为主品牌：以纯、蜘蛛王、第一男孩、富怡珠宝、中域电讯、老北京布鞋、361°、快鱼、贵人鸟、千色特征：目前太平人气最旺的步行街，交通便捷，周边银行、餐饮等服务配套一应俱全。总结太平镇及街口传统商业正在升级，我商城优势目前不是