S商业地产运营行销的基本作业流程概念

商业地产物業销售很容易

但

经营管理

才是最终的根本商業地產的招商工作決不是以仲介的方式來處理

招商不等于中介当招商是以仲介的方式进行时招商最后的成果必定导致失败

.

招商人员既为未来商场管理人员;不可由其他招商公司;或非编制人员介入招商工作.

招商工作一定是统一统筹由专人专案执行.

招商工作是永续不断的.

商業地產的經營管理決不是簡單的物業管理

商業地產的經營管理不是簡單的保安保潔物業管理

整体工作流程策略MasterPlan初步开发计划

财务分析市场分析法规检讨设计修正厂商访谈RealMasterPlan可执行之事业计划

开发企划招商设计规划经营管理规划财务规划营运营运管理物业管理财务管理行销企划完工开幕(1)开发规则(2)开发执行(3)运营阶段市场调查交通调查（PositioningandProgramming）定位设计与商业组合概念

P&P

目的在于为本身寻求一个正确的利基（市场附加价值）,并为商家与消费者预订一个

发展的空间.P&P

不能依靠一句口号而存在,它要有如文章的标题与内容相互应.P&P

的设计必须考虑到成果达成的规模与时机.

由于现实环境的需要,项目的开发可能错序而调整定位,即便如此,仍要明确

P&P

计划,

以期达成后发先至的效果.中型专业店大型专业店50050020005005005000300006000200001500030000AVGM2服饰西餐中餐健康超市运动家具家居建材

超市百货公司Anchor定位的设计必须考虑规模的可行性,先初估可能的内容!?实际的可操作性!?概念评估市场调查可行性研究定位设计商业组合店铺规划执行计划项目租售开业与运营营运评量商业与物业开发工程管理预算编制发包审批施工图绘制物业管理质量管理总体设计建筑设计结构工程机电设计景观设计室内设计建筑与室内设计擔當責任者商業地產建立同轴思想与组织目标提供开发企划的蓝图提供建筑设计的指导提供商业操作的深度定位不是夸大的宣传,而是正确合理的效果成形想像开幕时的媒体报道

--------对定位的自我评估定位对项目开发的实际影响概念设计总体规划方案设计施工设计市场推广室内装修市场公开招租开业建筑师及其他顾问磋商规划布局图反映项目内容及设备位置客户需求分析（结合商业定位）设计说明与初步估算可行性研究（商业定位）客户背景分析/市场研究分析人流研究/客户需求分析确定规划目标/业态组合业态比例分配/预期租金平效分析风险评估/长竞争优势的建立二、商场规划(1)空间规划分析(2)竞争力分析(3)商场定位分析(4)经营主题分析(5)市场区分分析(6)目标市场分析(7)主力承租户分析(8)市场业种组合(9)承租户组合三、招商行销(1)商场规划(2)行销计划(3)财务规划(4)租赁合约(5)租赁条件(6)招商执行一、商场开发(1)市场调查(2)可行性分析(3)开发建议(4)财务分析第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第六阶段修定整体规划效果图及总体模型主要设备清单成本概算商场营销物业管理商场管理工程配合

四、经营管理

(1)公共管理规划

(2)管理公约手册

(3)广告促销企划

(4)协调装潢工作

(5)开幕典礼筹划定期市场调查，整合业态的组合分配制定推销策略,锁定目标客户,达到效益租金确定主要承租户，协调工程一致商業地產开发的结构示意图商业开发的价值链经营构思附加价值低高粗糙细致土地土地营建土地营建商场经营商场规划土地营建商场规划购买土地购买建筑物购买商场永续经营保证收益高投资报酬高抗跌力高竞争力商业价值远景：定位市场研究的大前提

可持续发展具备核心竞爭力利益最大化具备房产价格竞争力

与地區商业市场的经济发展結合是一個可以执行的方案唯一性排它性权威性

将每一个楼层都做成为底楼的价值宏观经济分析基地周边环境分析竞争者调查及分析主力厂商初步访谈初步定位各項目标设定业种业态组合财务租金试算地理区位分析各行政区概況人口增长趋势及人口结构分析 收入结构分析基楚建設经济发展分析零售业发展潜力和限制分析项目分析及建议市场调研的研究课目投资架构及财务方案财务计划分析说明财务计划评估短、中、长期性资金与回收效应实例说明項目投资及回收之主题在于分析检讨及设定资金之数量、时程及名目三

项要素之投入和回收.如何收取资金投入項目（数量;时程;名目;作价）,如何运作资金支付项目所需（数量;时程;名目）以及如何由項目中回收利益反还资金主（熟量;

时程;名目）等等将详细设计于投资计划中.财务策略商業地產销售价格策略(销售价格需反应各项成本)

成本結構

=(舉例會因個案不同而會有所修正)

+購置土地直接成本

+营建成本

+经營管理基金(3年)

+返租准备金(8%*3年

)

+开发开办費摊提

+利息

+股东利益__________________________________

=

定价

商场规划策略基地周边环境概況周边都市环境发展未來规划及预测基地周边道路发展现況及规划基地周边公共交通发展网络现況及规划周边住宅发展現況及未来开发计划周边购物商场及点单大店发展现況现有及潜在竞争者分析本专案強势与弱势分析–S.W.O.T.分析市场分析策略——

商业基地周边环境分析存在哪些潜在竞争者竞争者的经济等实力竞争者的经营特点,经营方案竞争者的产品特点,产品存在的优缺点市场分析策略

——竞争调查者分析建筑及室內设计策略MIS&POSDesignTeamStructureDeveloperPMDesignArchitect(InternationalTeam)Landscape&WaterLightingSignage&GraphicConceptualStructureA.V.-PerformanceCriteriaFoodServiceConsultantExecutiveArchitect(LocalTeam)StructureMEPFEngineerEnvironmental&SewageCentralControlSystemCode–DesignInstituteQuantitySurveyorIndependentConsultantsSurveyEngineerGeologyEngineerTrafficEngineerCivilEngineerWasteHandlingParkingManagementSecurityConsultant前期准备阶段技术经济指标方案设计（SD）扩初设计（DD）施工图说（CD）施工阶段项目立项用地红线及规划指标基础资料收集政府部门咨询审批规划消防交通市政环保环卫防疫绿化建筑及室內设计工作流程设计依据

(基本要素)外立面视觉亮点內外通透明亮ZOONING业种区块动线明朗市政配套设计

(水电煤消防安保通讯

视讯

网络

POS物流)厂家营业动线消費者购物动线物流配送动线结构安全系统其他主客观条件C.I.S指示标志系统

(基本系统

应用系统

DISPLAY招牌……)经营管理的作业策略开幕前工作开幕宣传活动节庆计划促销活动计划拟定年度推广计划图面审核进场安排安全管理工程验收商品陈列装潢施工管理审核专业能力确立工作要项签订专业合约商

专业协力厂商征选专业课程安排工作内容解说人员征聘及训练进驻说明促销说明管理规章说明租户协调经营管理的工作项目经营管理的工作项目开幕后执行工作设施管理机电设备之管理及修缮清洁管理园艺管理保全管理防虫消毒管理安排保险服务地方政府及其它公共团体之联系会计及有关事宜经营管理的工作项目开幕后执行工作租务管理负责代管出租物租赁意见之提供管理及租赁事宜之建议租赁文件处理出租单位点交及点收租金／费用收取受理承租户之投诉承租户之教育出租物之装璜租物之修缮租户手册编订经营管理的工作项目各类型广告计划促销活动计划发行刊物计划主要租户营销计划协力厂商合作计划设定营销方向制作营销工具及设定营销管道收集国内外商品讯息藉主力、次主力承租户之号召力带动营销气氛开幕后执行工作营销推广计划执行经营管理的工作项目开幕后执行工作租金收取方式、订价、调幅租期、装潢期保证金共同经营基金,用于商场开幕、宣传、建立并维持市场形象其它

：

广告招牌、店铺内之设备、使用规定、

约满续约手续制定标准租赁条件经营管理的工作项目对商业定位的工作成果市场定位目标市场商圈业种比例及租户组合建议租金规划建议外立面概念设计公共空间室内概念设计财务投入产出测算最终工作成果

全程时间表SCHEDULE

第一阶段:前期规划

NO

第二阶段:营建工程

招商准备

第三阶段:实际运营

经营管理

系统规划

招商团队

之组成

拟定招商计划