某大厦物业管理

HYPERLINK\l"_Toc155776220"第一章**大厦物业管理2HYPERLINK\l"_Toc155776221"第一节**大厦概述2HYPERLINK\l"_Toc155776222"一、定义和范畴2HYPERLINK\l"_Toc155776223"二、诞生背景2HYPERLINK\l"_Toc155776224"三、发展历程2HYPERLINK\l"_Toc155776225"四、对社会的影响3HYPERLINK\l"_Toc155776226"五、现状与发展趋势3HYPERLINK\l"_Toc155776227"第二节**大厦构成及其特征5HYPERLINK\l"_Toc155776228"一、特征剖析5HYPERLINK\l"_Toc155776229"二、系统的构成特点8HYPERLINK\l"_Toc155776230"第三节自动化系统物业管理及实例分析15HYPERLINK\l"_Toc155776231"一、自动化系统15HYPERLINK\l"_Toc155776232"二、自动化系统的功能18HYPERLINK\l"_Toc155776233"三、自动化系统的组成22HYPERLINK\l"_Toc155776234"四、自动化系统的结构及网络24HYPERLINK\l"_Toc155776235"五、实例点评——哈尔滨报业大厦自控管理系统集成25HYPERLINK\l"_Toc155776236"第四节电气系统物业管理模式及实例分析28HYPERLINK\l"_Toc155776237"一、空调系统管理模式28HYPERLINK\l"_Toc155776238"二、电梯系统管理模式41HYPERLINK\l"_Toc155776239"三、照明系统管理模式44HYPERLINK\l"_Toc155776240"四、实例点评——山西日报社新闻采编大楼的供配电系统44HYPERLINK\l"_Toc155776241"第五节办公自动化系统物业管理及实例分析47HYPERLINK\l"_Toc155776242"一、办公自动化系统概述47HYPERLINK\l"_Toc155776243"二、办公自动化系统规划52HYPERLINK\l"_Toc155776244"三、实例点评——深房广场ＯAS系统设计与分析55HYPERLINK\l"_Toc155776245"第六节通信自动化系统物业管理及实例分析60HYPERLINK\l"_Toc155776246"一、语音通讯模式60HYPERLINK\l"_Toc155776247"二、卫星通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776248"三、图文通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776249"四、数据通信模式61HYPERLINK\l"_Toc155776250"五、新型通信系统管理模式62HYPERLINK\l"_Toc155776251"六、公共广播系统管理模式65HYPERLINK\l"_Toc155776252"七、实例点评——广东国际大厦通信系统66HYPERLINK\l"_Toc155776253"第七节**大厦系统规划与设计实例分析68HYPERLINK\l"_Toc155776254"一、高校**化教学楼设计68HYPERLINK\l"_Toc155776255"二、常州国际金融大厦设计71HYPERLINK\l"_Toc155776256"三、民用机场候机楼设计76HYPERLINK\l"_Toc155776257"四、智慧广场**化系统设计79HYPERLINK\l"_Toc155776258"第八章其他类型的物业管理84HYPERLINK\l"_Toc155776259"第一节工业厂房与仓库的物业管理84HYPERLINK\l"_Toc155776260"一、工业厂房与仓库的管理84HYPERLINK\l"_Toc155776261"二、工业厂房与仓库的服务86第一章**大厦物业管理第一节**大厦概述一、定义和范畴**大厦的内涵至今还在不断发展变化，所以迄今为止还没有一个普遍接受的定义。但是我们基本可以采用以下的方式来定义：**大厦利用计算机技术、网络通信技术及自动控制技术，经过系统综合开发，将楼宇设备自动化系统(ＢAS)、通信自动化系统(CAＳ)、办公自动化系统(OＡＳ)与大厦和结构有机地集成为一体，为人们提供理想的安全、舒适、节能、高效的工作和生活空间。**大厦起源于美国联合科技建筑集团(ＵnitedTechnologiesＢuildingSystems，简称UTBＳ)所介绍的康涅狄格州市政大楼(CityPlaceｂuilding)我们可从其所描述的情况中概括出**大厦具有以下性质：１.楼内设置数字式程控电话，全楼布满可供LAＮ(局域网)通信的电话网。２.诸如计算机传感器、LAＮ等在**大厦里得到高效综合的应用，使得以最节省的消耗得到最舒适的温度、最悦耳的音乐、最愉快的气氛，使居住者能够上下出入方便，并确保防火、防烟、防震、防盗，保证控制电梯、空调设备的功能等。３.能高度自动处理办公室事务，由于办公室里各种终端联网作业，所以文字处理、电子邮件、档案共享、科学计算等要求能够灵活自如地加以处理。４.通信费用少。５.可提供电视会议、座谈等办公业务需要的使用场所及信息传递途径。６.具备自动保安系统，如电子自动警戒、追踪和记录。７.确保符合电子化办公环境的性能。例如图像显示设备(VisualＤisplayTerminal)的应用可能带来的问题——灯光(窗光)幻影、空调噪声等，另外，工作人员在此环境内长时间工作，需要绿色植物调节身心健康，相应地对建筑环境也要做出必要的考虑。二、诞生背景**大厦与一般建筑的不同之处在于，**大厦能够使人“足不出户，日理万机”。美国UTBＳ公司在１９８１年最初使用“**”两字时，那时的含义与现在相比，具有相当大的区别。其它的**大厦，如日本的本田大厦、NTT品川大厦等，情况也是如此。这是因为**大厦的兴起有着其特定背景，随着背景因素的变化，**大厦的内涵也在不断变化。促使**大厦蓬勃兴起的背景因素主要有以下三方面：１.计算机及通信技术的飞速发展，将人们原来的梦想变为了现实，原来的不可能成为可能。２.计算机通信自由及通信线路大众化，促使了信息技术毫无约束地发挥作用。３.在大楼销售竞争中，如果没有独特的魅力便难以推销成功，将原来长方体式建筑造型变为笔筒式建筑造型就是其中一种促销手段，冠以“**大厦”则更是一种促销措施。三、发展历程１.１９７３年，Ｈｅrbert大学社会学家ＤｅnielBell声称“信息时代到来了”，从此以后，重要的不再是劳动力和能源，信息开始扮演着越来越重要的角色。２.原来是以电话为代表的通信时代，到了７０年代中期，兴起了通信技术与信息处理并行的所谓compunication时代。３.７０年代末期，开始使用“**(intelligent)”一词。４.１97８年９月，NTT副社长北原在国际计算机通信会议(IＣＣＣ)上提倡信息网络系统(INS)，使得希望利用网络的人，只要拥有一条网络线路，就可以获取多种信息服务，获得丰富多彩的信息。５.１９８２年ICOT财团成立，专门从事生产具有推理能力的人工**计算机(第五代计算机)，信息通信的能力因此大为提高。６.１９84年１月，康涅狄格州市政大楼建成，从此“**”一词开始广为传播。７.１９84年２月，在纽约召开世界第一届Teleport(信息发射基地)会议，会议决定发射广播卫星，24小时将信息传播到世界各地。８.同年日本指定盛冈市等地作为新媒体地区，探讨信息化的需求，调查其可行性(feasibility)。９、１９８５年３月，日本选定Teletopia(未来型通信都市构想)的20个地域。１０、同年４月，日本电气公司转为民营，成立NTT(日本电信电话株式会社)，从此竞争加快了**化的步伐。11.１９８６年成立**联合促进会，研究**大厦及其周围地区环境，推进调查研究工作，迈入了**综合城市建设的新纪元。四、对社会的影响单一**大厦的效果只能体现在该建筑内部，但若能与同类型建筑互相交换信息，则信息面更广、效果会更好。所以**建筑对社会的影响越来越大，成本越来越低廉，信息越来越快、准、全。可以想象，有朝一日，在家上班犹如到办公室上班一样，完全可以成为现实。与此同时，高度**大厦也存在下列的一些问题：１.电子设备对于工作人员健康的不利影响；２.由于过分依赖**化自动管理，一旦机器发生故障，可能导致一系列问题，甚至瘫痪；３.工作中，人只面对计算机，减少了工作中面对面交谈的机会，可能造成人际关系淡漠；４.因为过度依赖计算机，将影响人们的应变能力；５.计算机病毒广泛流行，利用计算机网络犯罪的事件增多。五、现状与发展趋势由于经济水平、文化需求差距很大，美国、日本等当今世界经济大国，已经开始综合智能城市构想的建设。在美国，已有数以万计的**大厦拔地而起。在日本，新建的办公大楼已有60%是**大厦。发达国家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒适安全，所以虽然拥有经济实力，但人们只求住在**住宅中，满足于自动保安及高度视听享受。至于发展中国家的人民，温饱问题尚未解决，更不用说追求**住宅的享受了。虽然各国现状有所不同，但是**大厦未来的发展趋势是一样的，只是发展先后而已。所以从美、日现状出发，设想我国在１０年后应该会有下列发展：１.在大城市附近交通便利的地方，建立国际信息发射基地Teleport，吸引企业界聚集，共享丰富快捷的信息服务。这种基地，小的如社区，大的如城镇，世界上已有22处。２.今后的商业城市一定是Teletopia(未来型通信城市)，是综合**(IntelligentComplex)的城市，其组成单元是**大厦(IntelligentＢuilding)，是建筑企业(如UTBＳ)与通信企业(如AT&Ｔ)联合开发的跨领域合作完成的高附加值的新兴事物。在屋里就能知道世界各个角落发生的事，然后再做出决策下达命令。因此今后**大厦必须具有ＯＡ(ＯfficeAutomation)、ＢA(ＢｕildingAutomtion)及ＣＡ(CommunicationＡutomatioｎ)的功能才行。图7-7-1概括表示了**大厦的基本框架。图7-7-1**大厦的框架概念综上所述，对“**”两字含义需要补充说明的是，“**”应该主要体现综合技术，因为系统综合是**的重要手段，它把OＡ和ＢＡ联系成为一个整体，变成一元化服务(TotalService)。经过系统集成，优化组合各种信息，以较少的费用获取较多的信息，实现自动报警、防灾保安、自动调节室温、自动换气、代缴电费水费、节省能源的目标。我国的**大厦尚处在萌芽阶段，一切都在追随美、日等先进国家的前进步伐。以日本为例，日本最初因为资料档案及ＷAN落后，亟待充实，所以从LAN的对接着手，着眼于与WAN的对接(dcking)，构成网络以利用外部资料。同时注意建筑理念的转变，不单纯追求建筑**化，而且要求功能与人的配合，通过人机界面有效发挥高度**效应。发达国家认为资料档案化发展的结果是，一般档案文件将全部被计算机所取代，一般知识信息不再像以前那样充满价值，只有创造性的知识才能真正拥有未来的知识产权，所以应该激发人们的创造潜能，使得**建筑更**，**城市更发达。第二节**大厦构成及其特征一、特征剖析美国UTBＳ推出的市政大楼大致具有下列特征：１.“**”主要用在出租式大楼；２.ＳTS(SharedTenantService)：用户电话交换设备的免费服务；３.OneStopShopping：一个窗口满足任何通信及ＯＡ的有关要求，即所谓的功能集成；４.集成程度不同：有多少**建筑就有多少个**等级；５.目标在于提高办公室工作效率，方法是通信技术的集成(integration)；６.每个建筑都有集成，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。(一)**大厦的构成因素。1.**大厦的目标。**大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次的办公室工作环境。对于**大厦，商业界与企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为**大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“**的目的的在于改善办公室工作环境”。前者强调经济利益，后者强调运用效果。**大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上半部分反映**大厦与用户需求的关系，下半部分反映**大厦与**综合方法的关系。图7-7-2**大厅目标的复杂关系总之，用户的实际需求和**大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从**大厦扩展到**城市。(二)**大厦的技术内涵。１.传输技术。用于**建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星型LAN，通常采用双绞线电缆(ＴwistPairＣable)为主要配线材料。２.**化技术。美国人把单独使用的**大厦称为ＳmartＢuilding，多用户合用的**建筑才称为IntelligentＢuilding，目的在于强调**化技术就是综合集成。集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的**化。常见的**大厦偏重于豪华，所以**化技术除了集成的意义外，给人的印象更多是“豪华”。而当今学者们推崇的**化是由八种因素综合平衡构成的。这八种因素分别为：OＡ设备、通信设备、防灾防盗设备、电气设备、传输设备、空气调节设备、人体工程学、身份辨别系统等，如图7-7-3所示。图7-7-3**大厦技术内涵（二）——**化技术３.人体工程学技术。(１)人体工程学概念。**大厦的功能在于尽量提高环境舒适与方便程度，所以必须根据ERＧＯ-ＮＯＭＩＣＳ的观念进行探讨。ＥＲＧＯＮOＭIＣＳ由希腊语ＥＲＧOＮ(工作)、ＮＯＭＯＳ(管理)及IＣＳ(学科)等三个词合成而来，本意为“研究人与工作环境的科学”，首先为英国海军的Ｍarell所提倡。美国常称其为ＨumanEngineering，日本译成“人间工学”，就是我们常说的人体工程学的意思。(２)人体工程学环境化。过去ＥＲＧ０ＮＯＭICＳ往往只针对机器或家具的人机界面，如今美国人将它的涵义扩大，认为空间环境也应列入研究范围之中。通常情况下，办公室工作人员对工作环境的要求具体包括：①工作便捷，容易达到高效率；②提供如同都市生活的方便；③身心舒畅的工作环境；④心情愉快、气氛轻松的周围环境；⑤处处想到工作人员是人，并不是机器；⑥尊重工作人员独特的创造兴趣。以上六种需求，可以按观点分类改写成为：①在业务上要功能齐全；②在生活上要方便；③在生理上要舒适；④在心理上要愉快；⑤不干涉独立人格；⑥尊重个人志趣爱好。(３)活动空间工作流线化。１)空间规划。①活动空间应按下列四个目标进行规划：Ａ.提供舒适、容易满足各种需求的生活空间；Ｂ.提供适合自控系统精密要求的环境，以满足节省能源的需要；Ｃ.提供能够提高工作效率的情报及通信自动化系统环境；Ｄ.提供方便高效的辅助工作环境，即所谓的工作服务环境。②在设计时，除考虑是否符合人体工程学环境外，同时还应重视下列五个重点：Ａ.适应性(Flexibility，Ａｄaptability)Ｂ.可用性(Ａｖailability)Ｃ.安全性、保安性(Ｓafety，Security)Ｄ.可靠性(Reliability)Ｅ.经济性、效率性(EConomy，Ｅfficiency)③重视上面五个重点的理由：Ａ.由于办公室的空间使用并非只限于一种工作，通常为日常工作、一般业务、各种会议、研究开发等目的而引进OＡ设备，为了空间能够灵活地得以利用，硬件条件逐年都在完善提高。所以要求使用上具有兼容性；Ｂ.**大厦要提高信息系统的用途和地位，主要是看使用它是否会更加方便，即要有便利性；Ｃ.**大厦号称楼宇自动化，除了大楼电梯能自动经济有效运作外，建筑物在遇到地震、火灾时都应具有自动抗震、自动防火及指导避难的功能，以确保人身及财产安全。所以**大厦必须具有安全性、可靠性及经济高效的重要保障。④**大厦要特别注意按照下列规则进行设计：Ａ.对于硬件用途，应能够互通、互换、具有较强的兼容性；Ｂ.按处理的急缓需要和装置的重要程度，合理确定配备率或共同性后，据此决定空间区域等级(rank)，必要时区域能够及时开放，以便各个区域灵活连通；Ｃ.通信管道应合理布置在**大厦的各个角落，如神经系统一样发挥重要作用；Ｄ.建筑结构构、建筑设备备甚至网络设设施都应具有有灵活性(flexxibiliity)；Ｅ.电视会议议室及会客厅厅可提供用户户公共使用，卫卫星天线与大大楼主机应设设连通装置，自自助餐厅、医医疗中心等不不仅为用户服服务，也可对对外开放，以以便利大家生生活；Ｆ.**大厦厦除了抗震、耐耐火设施及防防灾避难指导导设施外，还还应做到保护护大楼内一切切资料完好无无损，绝对防防止资料遭到到泄漏、破坏坏、涂改；Ｇ.应尽量提提高系统可靠靠性。万一出出现系统死机机或误操作，就就要具有防止止错误扩大，并并迅速复原的的对应措施。这这些措施都是是系统工作制制度的基本事事项，在规划划时应该合理理地进行设计；Ｈ.**大厦厦除节省能源源和运行费用用外，也应考考虑精兵简政政，提高服务务人员的工作作效率。２)空间布局局。虽然根据办公公空间的工作作性质，办公公空间布局可可以有所变化化，但仍要考考虑基本一致致的型式。换句话话说，要营造造“多中有一，一一中有多，多多而不乱，一一而有致”的艺术品味味。传统的办公桌桌排列杂乱无无章可循。今今天则更加注注重人体工程程学空间布置置方式及业务务活动路线，以及OＡ设备的有有效共享。下下面分为四个个层次举例说说明OＡ的设置布布局。第第一个层次是按单位位多人共用ＯＯＡ机器，所所以OＡ机器设置置在楼角或OＡ设备室，称称为孤立式(ｓtandalonne)或犄角式布布局。第二个层次是是按部门单位位设置OＡ机器，各各机器间通过过LAN(局域网)联合运行来来发挥效率，称称为部门式布布局。第三个层次是是３人或４人人使用一台ＯＯＡ机器，若若办公室达到到这种规模，则则ＯＡ机器必必然与业务息息息相关。公司司想要查资料料、洽谈磋商商、会客决策策都将依赖OＡ机器，所所以必须提供供理想的空间间条件。这是是OＡ机器以工工作站的形式式出现，称为为工作站式布布局。第四个层次是是1人或２人使使用一台ＯＡＡ机器的工作作站布局，这这种布局讲究究工作保密性性及活动路线线，采取舒适适的矮墙隔间间形式，满足足建筑设计提提出的光、热热、声条件，以以及保密和开开放兼备的要要求。这种布布局可以称为为间隔式布局局。二、系统的构成特特点(一)**大厦的分级。我们可以根据据**大厦功能能的综合程度度，具体评价价其**水平的高高低优劣。因此当**大大厦分级时，要要根据实际情情况来考察主主要因素和次次要因素的构构成关系，例例如我们可以参参考下列的分分法。·初级、较低级———有电话共享享服务系统、楼楼宇自动化系系统、防灾防防盗系统等。·中级、一般级———初级之外还还有个人计算算机共享的配配套程序，可可用于通信服服务。·高级、共享级———中级之外还还有计算机系系统的一切共共享服务。以上是仅按经经济性及通用用性分级，其其实它们都有有逐步扩充的的可能。今天天的基本级可可能明天发展成中中级，后天发发展为高级，高高级的成为更更高级，成为为**城市网络络的一部分等等等。给出分分级标准只是是为了便于说说明条件，并并非一定要分分级。(二)**大厦系统范围围的划分。**城市是由***大厦、全电电气化住宅、公公寓群及工厂厂构成，所以以基本上是ＨＨA/ＦA/ＯA/IM的综合体。当当然也可以分分别视为自动动化住宅(HA)、自动化工工厂(FA)、自动化办办公室(ＯＡ)、**大厦(ＩＭ)。在结构上上将由大厦***化(ＢＩ)、通信**化(CI)、电源**化(EI)、办公自动动化(OA)及保安系统统自动化(ＳA)所组成。(三)**大厦的规划要要点与必备的的电气设备系系统。１.**大厦厦的规划要点点。**大厦的**来来自于下列软软件的集成综综合运作：(１)遥控通信/自备交交换自动化(CA)；(２)办公室工作信息自自动化处理(ＯA)；(３)大楼管理自动化运运转(BA)；(4)防盗、防火火、防劫自动动化保安管理理(SA)；(５)自动换气，自动调调光，环境舒舒适化(MA)。除了应该具备备上列各项外外，还应增加加如何定期及及不定期维修修硬件等。２.必要的电电气设备系统统。从规划角度来来看，必要的的电气设备系系统一般包括括：(１)信息交换系统(CCS)——如电话通通信、工作站站通信、图像像通信；(２)大楼综合管理系统统(ＢＳ)——如节约能能源、安全控控制、环境管管制。大楼监视控制制必要的设备备包括：(１)新型电话机；(２)信息网络，如ＬAAN、ＷAN等；(３)数字式用户交换机机(简写为数字字式ＰＢＸ)；(４)电子计算机；(５)电源设备。除了上述必要的设设备外，***大厦还需要要另外一些设设备，它们随随着大厦内企企业规模和业业务种类而有有所不同。办办公大楼信息息系统通信组组合概念如图图7-7-44所示，它把把大楼信息通通信系统与外界的的网络相接通通，构成了多多重组合***关系。图7-7-4信信息系统通信信组合概念示示意图【图7-7--4说明】本图是以数字字式ＰＢＸ为为主体的通信信系统，综合合了以电子计计算机为中心心的LAN信息交换系统并结合合了电视会议议等特殊的专专线服务信息息处理系统。**大厦里的各种种通信仪器与与大厦、公用用通信线路、专专用线路甚至至高速数字线线路的联系必必须以数字式式ＰBX或新型电话话为核心。所所以今天***大厦的发展展，与它们有有很大的关系系。数字式ＰＢＸ已经经能够综合传传统电话的功功能，并增加加存储交换功功能、数据终终端机存档功功能、声音传传递功能及连连接专用线功功能，若再加加上新型电话话机连接办公公室计算机服服务、记录声声音服务、文文字处理服务务及用住宅设设备接通专用用线路的功能能，就会如虎虎添翼。但ＰＰＢＸ的能力力有限，当需需要高速通信信(超过64dbpps传输速度)及图像通信信时，它会一一筹莫展，就就需要中心计计算机的帮助助。所以今天天**化的发展展，是数字式式ＰＢＸ、新新型电话机及及ＯＡ用计算算机三者的功劳。根据企业规模及业业务种类的不不同，日本NTT推荐的选择择标准如表77-7-1。不但要研究通通信系统，还还应探讨办公公业务处理(OＡ)与楼宇自动动化(ＢＡ)之间的互相相作用。例如如对于特定用用户，ＮTT提供业务用用电视(ITV)、教育用电电视(ETV)、医疗用电电视(MTV))等电视通信信系统。对于于INＳ模式系统统还要考虑信信息积累、变变换媒体通信信功能等。对于通信收费费，日本采用用固定单价收收费，不论使使用多少都没没有折扣。而而美国对于大大用户有合同性折折扣率(大用户能得得到七折优惠惠再以八折分分租给别人)，以节省大大楼管理费用用，因此在美国除了了上述机种外外，还需要其其它必要的软软件及机器。３.电源设施施应有的配合合，请参照有有关规定。４.空调设备备应有的配合合。新一代办公环环境的四个要要素是声、热热、光及卫生生。除了光以以外，其它要要素的效果都都将直接或间接地地受到空调设设备好坏的影影响。若空调调设备系统缺缺少灵活性(flexxibiliitｙ)，则将损害到**建筑的功功能，所以要要特别关注空空调系统。(１)目前是发展时期，所所以应该预留留多少，需要要设计者与所所有者协商之之后才能决定定。虽然结果果常是根据爱爱好而做出结结论，但一般般来说，建筑筑物的规模越越小，越需要要考虑因将来来安置机器，而考考察确保施工工方便的位置置与空间。(２)大楼里空调系统宜宜采取区域划划分方式进行行规划。属于于独立部门的的大楼，用这这种方式很容容易规划好；；但是租赁大大楼由于租户户的使用情况况不一，所以以对于租赁大大楼则不宜采采用。按保安需要程程度，分为轻轻、中、重三三组区域，如如表7-7--2按以下程程序处理。①轻级保安区是出租性工作室室区域，由于于工作人员大大多吃住在这这里，所以室室内环境较为为重要，冷气气、暖气系统统往往随住户户爱好而变化化，应多考虑虑温度控制和和隔间变化带带来的影响。要要根据模数单单位确定区域的大小，或或按终端计算算机或复印机机等OＡ机器配置置要求进行考考虑。接待室室和会议室要要另外考虑室室内换气等。但但不论采取什什么方式，今今后的**建筑最好好按一人一台台计算机终端端进行设计。轻级保保安区的负载载变动幅度约约在20(kccal/ｈ·㎡)［２３.２６w/(ｈ·㎡)］左右，采用小小型悬挂式空空调最为合适适，建筑物设设计施工时应应按这个标准准装设。②中级保安区仅占出出租面积的１１０％上下，但但墙砌到天花花板高度，相相互之间完全全隔开，每小小时平方米产产生热量７５５～１５０kcal(３１４～６６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需需要使用冷气气。好在这种种区域分布在在建筑物中心心，便于设置置冷却水管等等。设计时不不但要预设冷冷却水配管，还还要预留修理理漏水用的进进出空间及从从空调机接出出冷风的空间间，这样才能能应付自如地地暂停区域供水来修理理漏水。③重级保安区都是与与中心计算机机相关的房间间，保安、载载荷、自由进进出方式和层层高都比其他区域讲究究，约占建筑筑面积５％～～７％，也必必须留有冷却却水管的配置置和维修空间间。由于有些些租户为了保保密性可能要要求专用配管管，所以管径径不要太大，占占满预留空间间。这个区域域的冷气负载约为５00kcaal/(h··㎡)［５８１.５w］左右。为为**管理专设设的主计算机机和数字式ＰＰＢＸ室等的的冷热源或空空调机都应分分设专用为宜宜。(３)０Ａ办公时代讲究究省能省力，**建筑更是如此。“省能、省力第一”的时代已经经过时，现在在是“**(全能、方便便、有效)、进取”的时代，是是以积极开发发(努力生产、调调节生产、控控制生产)来代替消极极的节省能源源人力(当然不是放弃节约能能源人力，只只是不再一味味主张省能省省力)的时代。例例如在ＯＡ办办公时代，有有“时间外”(正常办公时时间外)的观念；时时间外用电增增加了大楼设设施的消耗，是是应按高价计计罚并限制用量。但在在讲究**的今天，为为了迎接国际际通信密集化化、高速化的的需求，不得得不采取“时间外也是是时间内”的做法，缩缩小昼夜不同同时间用电的的单价差额，以以满足不同用用户的用电需需要。对于时间外的的问题，以前前是以全公司司为对象，今今天改以“科”为对象进行行区域划分。但是如果要兼顾省能省力，就还要**地操作控制空调设备，所以大楼空调必须系统化，减少传送动力并尽量利用自然热源。对于下列各项要仔细考虑，如果预算金额可以应付，就应设法予以满足。①降低空调机与风槽槽间的空气阻阻力；②大温度差送风及送送水；③变流量送水系统((VWV方式)；④空调面积变化时传传送动力的适适应效率；⑤湿度、CO2粉尘尘控制的经济济运转。关于节省热能能，则应按照照下列原则实实施：①了解冬季所需热能能，把握整个个建筑的负载载特性，设计计以热能再生生为重点的系系统。因为**建筑中控控制湿度最为为重要，所以以不必考虑使使用外气进行行房屋冷却。②应使建筑部分负载载特性良好，使使它容易按照照二次侧变流流量方式或大大温度送水。③为了实现安全及自自动化管理，即即使耗能稍多多一点，也应应在所不惜。④宜设置全热交换器器或蓄热槽以以存贮冬季冷冷水及夏季温温水。(四)**大厦的主要工工作内容。**大厦三大系统统的主要工作作内容见表77-7-3。传统的建筑多多采用大型仪仪表集中盘对对各个重要设设备的状态进进行监视，并并通过操作盘盘来进行集中式的的操作，配线线上则采用一一对一的配线线方式。***大厦实际是是高新技术在在传统建筑业业中，信息技技术向传统产产业转移的集集中表现。结结合我国国情情，特别是房房地产业，***大厦的侧重点是建筑筑设备自动化化。ＢＡ系统统是**大厦的基基本起点，它它采用计算机机及网络技术术、自动控制制和通信技术术，组成高度度自动化的综综合管理系统统，把建筑物物内的所有设设备和设施有有效地管理起来，实实现节能、高高效、可靠、安安全地运行。在在**大厦中，与与大厦环境相相关的应用技技术还有：地地板配线技术术、墙板配线线技术、顶棚棚配线技术。系系统的网络布布线，是通过过综合布线系系统(PremmisesＤistriibutioonSysstem)来实现的，综综合布线系统统对**大厦来说说，就如人体体内的神经系系统，其特点点是将所有的的语言、数据据、视频信号号等的布线，通通过统一的规规划设计，综合在一套套标准的布线线系统中。信信号传输技术术的进步，使使得一对信号号线路可传输输多种信号。PD系统提供开开放式的标准准通讯接口，能能支持多厂商商的不同类型型设备的数据据传输和网间间互联，其几乎包含含了全部弱电电系统的布线线，可以传输输数据、文本本、图像、传传感器、模拟拟或数字语音音等信号，综综合布线将***大厦的各各子系统有机机地连接，为为系统的集成成提供了物理理介质：ＢＡ系统采用用集散式的计计算机控制系系统，通常分分为中央管理理系统、系统统监督控制器器、现场控制机三三级管理。现现场控制机包包括各类设备备如水泵、空空调机、风机机等自带的保保护器、控制制箱；温度、湿湿度、烟、压压差、流量、液液位等传感器器和各类调节节阀门等。现现场控制机对对设备或对象参数实实行自动检测测、自动保护护、自动故障障报警和自动动调节控制。系系统监督控制制器则是接受受系统内各现现场控制机传传送的信息，按按照设定的程程序或管理人人员的指令实实现对各设备备的控制管理，并将将信息上传到到中央管理系系统。中央管管理系统负责责对整个ＢＡＡ系统实施组组织、协调、监监督、管理、控控制。由于**大厦厦的各**化子系统统是由多厂商商提供的，因因此，必须通通过综合布线线系统及计算机网络技技术，把构成成**大厦的各各子系统集成成为一个相互互关联、统一一和协调的系系统，使资源源达到充分地地共享。而系系统的集成是是一个涉及多多学科、多技技术的综合性性应用领域。８８０年代起，国际上上就兴起系统统集成商业务务。系统集成成商并不从事事硬、软件的的生产和开发发，而是根据据业主需求，设设计系统建设设方案，选择择不同厂商的的产品进行组组合，以自己己的技术和经经验为用户建设一个适适当的系统：：其必须为用用户提供的三三大服务是：：１.系统优化设设计；２.系统优化施工；３.系统运行管管理。随着**大厦厦的逐步普及及，传统的电电气设备安装装公司必须适适应市场动向向，将传统的的安装方式与**大厦应用用的高新科技技有机地结合合起来，提高高技术队伍的的水平及安装装层次，集设设备安装及系系统集成于一一体，敢于向向**大厦的综综合性工程挑挑战，才能使使自己跟上时时代发展的步步伐，在市场场经济中永远远立于不败之之地。第三节自动化系系统物业管理理及实例分析析一、自动化系统**大厦自动化系系统是**建筑中的的一个重要系系统。**大厦自动动化系统是一一种将与智能大厦有关关的电力、照照明、空调通通风、给排水水、消防、保保安、运输等等设备集中监监视、控制和和管理的综合合性的系统。过过去，对空调调、采暖通风风、动力站房房、给排水、变变配电等设备备的运行状态进行监监视的中央监监视系统和空空调、给排水水、变配电的的自动控制装装置是各自独独立的。随着着计算机技术术的进步及数数字通信技术术的提高，两两者合二为一一，发展成为为所有自控设设备可相互传传送信息，以以整个系统来来进行综合控控制管理的统统一体。这种种系统以计算算机局域网络络为通信基础础，以计算机机技术为核心心，具有分散散监控和集中中管理的功能能。它是与数数据通信、图图形显示、人人机接口、输输入输出接口口技术相结合合的，用于设设备运行管理理、数据采集集和过程控制制的自动化系系统。鉴于自自动化系统对对于**大厦物业业管理上高效效、方便，因因此在**大厦建设设中已经被广广泛应用。(一)**大厦自动化系系统的子系统统一般**大厦厦设备控制可可分为２个子子系统：设备备运行管理和和控制系统以以及防火与保保安系统。每个子子系统包含若若干受监控对对象的系统，各各受监控对象象的系统又有有相互协调的的功能。１.设备运行行管理和控制制系统。它包括暖通空空调系统、给给排水系统、电电气系统、运运输系统和其其他要纳入的的设备的控制制和管理。２.防火与保保安系统。它包括火灾报报警及消防控控制系统，出出入口控制系系统，防盗报报警系统，结结构防震、防防水、防冻系统及及其他要纳入入的设备系统统。(二)**大厦设备运行行管理和控制制系统设备运行管理理和控制系统统所管理的设设备主要是***大厦内所所有的机电设设备，包括暖暖通空调系统设备备、给排水系系统、电气系系统设备及运运输设备。１.暖通空调调系统设备。主要有热水泵泵、冷却塔、冷冷冻水泵、制制冷机组、新新风机组、空空气处理机组组、变风量机机、风机盘管、热热交换器、锅锅炉、分汽缸缸、凝结水回回收系统等。２.给排水系系统设备。主要有高位水水箱、低位水水箱、水泵、加加压泵、饮水水设备、热水水供应设备、生生活水处理设设备、污水处处理设备等。３.电气系统统设备。主要有配变电电设备、自备备电源、不间间断电源(ＵPS)、照明设备备、动力设备备等。４.运输设备备。有电梯、自动动扶梯、文件件或原材料自自动输送装置置等。**大厦设备运行行管理和控制制系统有２种种形式，即现现场自动控制制系统和中央央监视控制系系统。１.现场自动动控制系统。用于对空调、动动力站房、给给排水等设备备相关的过程程(物理量)进行常规控控制、程序控控制、节能控控制等。如在在空调设备中中，进行环境境温度、湿度度的控制；在在动力站房设设备中，对热热泵、冷冻机、水水泵的台数控控制和压力控控制等；在给给排水设备中中，对进行建建筑物内给水水、排水、水水处理的水箱箱和水泵的控控制。还有照照明自动控制制、电梯的自自动控制等。这这些系统都是是相对独立的。２.中央监视视控制系统。监视建筑物内内的各种设备备的运行状态态，不仅进行行显示、记录录、操作，还还能与变配电电、空调等整个系系统相关的设设备联动控制制。例如，按按照预先设定定的时间表进进行设备运行行控制，当使使用办公室时时，为了按时时达到设定的的温度，通过过设定空调的的起动／停止止时刻，进行行最佳起动／／停止控制。(三)**大厦防火与保保安系统。**大厦防火与保保安系统又称称安全保卫系系统，主要是是保障建筑物物内部人员、物物资和设备的安全。它它分为保安系系统和火灾自自动报警系统统。1.火灾自动报警系统统(FAS)。安全保卫系统统并不单是确确保建筑物日日夜24小时方便地地出入，更重重要的是保护护使用者的人人身安全。火火灾自动报警警系统设置了了各种探测器器，随时探测测建筑物内的的火灾情况以以防止蔓延燃燃烧。一旦接接到火灾警报报，立即在中中央监视(装置)显示，并即即时停止空调调的运行，同同时自动开启启防排烟风机机及采取其他他相应动作。２.保安系统统(SCＳ)。在保安系统中中，有在大厦厦、房间等的的出入口实行行机械化管理理的出入管理理系统(ＡCＳ)。在出入管管理系统中，有有钥匙管理箱箱方式和身份份卡方式，还还有防止不法法侵入并发出出警报的闭路路电视监视系系统(CCTVV)以及防盗监监控系统。(四)**大厦各子系统统间的关系。设备运行管理理和控制系统统与防火与保保安系统这２２个子系统各各有不同的功功能，但相互互又有一定的联系系。目前，这这２个子系统统之间的关系系可以是下面面的其中之一一。１.防火与保保安系统纳入入ＢＡ系统。在在技术上，这这２个子系统统完全可以纳纳入ＢＡ系统统，监控系统统共用主站，仅仅仅分站分设设或是作成一一套系统，这这样，整个ＢＢＡ系统控制制协调性较好好。如发生火火灾时，可以以自动打开公公共避难通道道及出入口、关关闭空调系统统等协调性动动作。这样，设设备资源可以以共享，节省省投资，节省省人力。为满足管理体体制的要求，可可以设防火及及保安专用中中央站，赋予予它较高的操操作级别。在在上海市颁布实实施的《***建筑设计标标准》中，“关于**化系统集集成”的一般规定定中指出：“建筑**化系统集集成，应具有有各个**化系统信信息的汇集和和对各类信息息的综合管理理”。《智能建筑设计计标准》中关关于甲级***建筑物“火灾报警与与消防联动控控制”的设计标准准是：“系统应与ＢＢＡ系统合用用或作为其一一个子系统实实现报警、灭灭火、消防联联动等的各项项功能。当管管理体制上有困困难时，可以以单独组成系系统，但应留留有接口，使使其与ＢＡ系系统联网。”２.防火与保保安系统独立立于ＢＡ系统统。这是受到到目前管理体体制的限制不不得已的做法法。如果在管管理体制上有有困难可以这这样做，但是是控制的协调调性往往受到到减弱。因而而在设计上应应注意其协调性。(五)**大厦自动化系系统技术的发发展。从控制设备硬硬件来看，***大厦自动动化系统技术术的发展已经经经历了几个个阶段。从50年代的气动动仪表控制系系统，60年代发展为为电动单元组组合仪表，７７０年代发展展为采用小型型或超级小型电子计算算机的集中式式控制系统，以以及后来采用用微型计算机机的集散式控控制系统(DCＳ)，目前正在在向采用现场场总线(FCS)的**仪表控制制系统发展。从从功能上来看看，是一个从从监控到管理理的发展过程程。早在数十年前前国外就有超超高层建筑了了。它的设备备非常多，分分成各种系统统，如空调系系统、给排水系统统、变配电系系统、保安系系统、消防系系统、停车场场管理系统等等，各自独立立，相互之间间没有什么联联系。这些系系统的运行操操作比较复杂杂。在当时的的技术条件下下，只能采用用气动或电动动单元组合仪仪表对各个设设备的状态进进行监视，并并通过操作盘盘来进行集中中操作。在配配线上，采用用多线制配线线的方式。如如果需要将某某一设备的状状态信号及操操作功能全部部显示于中央央监控室内，就必需一对对一地设置配配线。这样不不但耗用的导导线很多，安安装不便，费费用大，而且且只能选择一一些最重要的的设备在中央央监控室内显显示和操作，大大多数设备仍仍需在现场操操作和记录。８０年代，即即使采用小型型或超级小型型电子计算机机的控制系统统，仍然有安安装不便和线线路投资大的问题题。随着微型型电子计算机机技术的迅猛猛发展，***大厦的中央央控制系统也也开始发生变变化。由于电电子计算机的的信号传输技技术的进步，对对楼内各种设设备的状态监监测不必再一一对一地配置线路了。一一对信号线路路就可传送多多种信号，所所有的设备状状态都可以显显示于中央监监控室内，很很容易进行操操作和管理，不不但节省了人人力，而且提提高了效率。在控制功能方方面，由于当当时的现场控控制设备价格格昂贵，功能能也不完善，所所以大部分的的系统运算及处处理功能，仍仍需集中到中中央控制室内内由计算机主主机进行处理理。当时的中中央监控系统统功能，只限限于初级的设设备状态变化化显示，按时时间表和直接接控制管理，以以及对现场反反馈的数据进行运算。进入90年代代，以前需要要由中央控制制室内计算机机主机完成的的功能，已由由一些低价格格、高处理能能力的现场控控制器所取代代。中央监控控室的操作人人员，只要下下达所需要的的指令，现场场控制器就会自动地地参考其他数数据、自动运运算并控制相相关的设备，以以达到操作者者的要求。这这样一来，中中央控制系统统的主机，就就不需要再负负担大量的数数据运算工作作，而中央控控制系统的功功能也逐渐由控制改为为提供各种数数据报表和专专项的统计文文件。此时，“中央控制系系统”的名称就逐逐步改为“中央管理系系统”，其系统形形式也由以前前的集中监视视、集中控制制，变化为集集中监视、集集中管理、分散散控制；中央央控制室的主主机也变为以以提供报表和和紧急应变处处理为主。因因此，中央监监控室也可以以称为防灾中中心。该中心心不断地将各各种数据报表表提供给管理理人员，通过过分析数据报报表，求取本本大楼可以节节约的运行成成本(如节约能源源、节约人事事成本等)的方式，从从而进一步提提高大楼的附附加值。当有有灾害发生时时，可以通过过大楼管理系系统得知何时时何地发生何何种事故，便便于事故处理理人员迅速作作出反应，减减小事故带来来的危害和影影响。目前，国际上上又有现场总总线系统(FCＳ)的出现，这这是一种开放放式系统。其其特点是采用用**化变送器器、**化执行器器和现场总线线网络，使得得符合同一现现场总线标准准的不同产品品可以相互连接，相相互操作，通通过网关可以以实现不同现现场总线的互互联。因而该该系统具有开开放性、可扩扩展性和先进进性等优点。这样，建筑物物自动化系统统已经从纯机机械控制系统统、气动控制制系统、液压压控制系统、电电动控制系统进进化为电子控控制系统。其其控制方式已已经从模拟的的控制方式转转化为直接数数字控制(ＤＤＣ)及现场总线线系统方式。系系统形式开始始从集中式、分分布式转变为为全分布式。这这些分布式控制系统既既是独立的，又又是相互联系系的、综合的的、统一的。(六)**大厦管理系统统。现代的大厦管管理系统应该该是一个***化的综合管管理系统。它它应能够利用用收集到的楼楼内相关资料，分分析整理成有有效的信息，运运用先进技术术和方法使大大楼的运行方方式更有效、运运行成本更低低、竞争力更更强。同时，使使大楼内各个个子系统高度度综合，做到到设备控制综综合保安、防防火，提高物业管管理的效率和和综合服务功功能。这种具具有高生产率率、低运行成成本和高安全全性大楼管理理系统，称为为“**大厦管理理系统”或“**大厦管理理与控制系统统”。大厦物管管理系统收集集与建筑物内的的各种设备相相关的信息，并并进行数据的的收集、累积积、计算等。它它包括建筑物物管理业务、保保养业务、收收租业务、能能源管理及建建筑物所有者者的维持预算算管理等事务务的自动处理理。例如：台账管管理、合同管管理、运行业业绩管理、保保养时间表管管理、维修计计划管理、维维修业务支援援、设备履历历管理、预算算管理、设备备图纸管理、自自动集中抄表表、费用计算算等管理业务务的软件自动处理。这这是一种以目目前国际上先先进的分布式式信息与控制制技术而设计计的集散型系系统(ＤCS)。二、自动化系统的的功能建立**大厦厦自动化系统统的目的是在在于向建筑物物的使用者提提供舒适、安安全和方便的的环境，使承租者者及管理者能能够通过整个个大楼的节能能、节省人工工来降低运行行成本，维持持和提高总的的资产价值。(一)**大厦自动化系系统的功能。建筑物自动化化系统的功能能有以下几个个方面：１.节省人工工及提高管理理的效率。通过对所有设设备的监控可可减少设备管管理人员和他他们的劳动强强度。如改善善设备运行状状况，可不断地收收集设备运行行资料，安排排计划性维修修，改进建筑筑物和设备的的管理，并可可将大量的信信息集中进行行综合性管理理。因此，投投入很少的人人员即可操作作建筑物内的的设备。还可可进一步有效效地利用信息息，实现更高高质量的管理理。２.维持最佳佳环境。**大厦的环境包包括温度、湿湿度等的温热热环境，空气气中的二氧化化碳、粉尘的的含量以及照照明等。对于于每个使用者者以及设备来来说，始终维维持最佳的环环境，是提高高工作效率、更更好地发挥设设备功能和延延长使用寿命命的必要条件件，因此使建建筑物具有良良好的工作和和生活环境，已已成为建筑物自动化化系统的主要要管理目标。３.节省能源源。通过控制和管管理使设备高高效运行，减减少大厦物能能源消耗，提提高整体节能能效果。例如如能正确地控制所所设定的温度度，加入适当当的新风，根根据空调的负负荷进行适当当的控制，就就可以有效地地利用自然能能源，避免浪浪费，给用户户提供最舒适适的环境。这这对于设定目目的的实现具具有很大的作作用。对大厦厦物的照明，按按照是否有人人及照明时间间或外界自然然采光情况进进行综合控制制，也能收到到很好的节能能效果。据有有关资料介绍绍，设有大厦厦自动化系统统的建筑物，比比不设定的可可以节约能源25%。４.提高***大厦的安全全性。保护人员和设设备的安全，提提高灾害防治治能力，使***大厦成为为安全的场所所，是**大厦自动化系统统的主要目标标。由于建筑筑物设备的所所有信息集中中于中央监控控室，因而了了解设备状态态和操作就变变得相当容易易。即使有停停电或火灾等等异常发生时时，也能进行行相应的处理理，维持大厦厦在良好的运运行状态。另另外，通过安安全系统的综综合化，在不不妨碍使用的的前提下，实实现了确保大大厦使用者的的安全及机密密。５.能更好地地给大厦使用用者提供方便便。通过各设备的的综合控制，可可以为每个使使用者提供更更高质量的服服务和方便。在在确保安全的的同时，使用用者可24小时(ｈ)不分昼夜自自由地出入建建筑物。(二)**大厦自动化系系统的服务功功能。**大厦自动化系系统的功能是是通过设置大大厦设备控制制系统来实现现的，特别是是节能功能。**大厦设备备控制系统投投资主要通过过节能来回收收。节能可以以通过优化控控制过程及优优化控制的条条件来取得。**大厦设备控制制系统的服务务功能是对各各种设备的自自动控制和数数据处理。１.各种设备备的自动控制制。设备的自动控控制内容很多多，主要是按按照一定的条条件控制设备备的运行。具具体有：程序序控制设备的启动动和停止；用用于室温控制制的模拟量调调节，如Ｐ，PI，PID调节；能耗耗管理、能源源管理；优化启启停、时间优优化控制，设设备定时启动动和停止；日日期-时间与节日日程序(TOＤ)；维护管理、优先先级操作、报报警报告、数数据报表、参参数设定。２.数据处理理。它包括数据传传输和数据处处理２个方面面：(１)数据传输。将控制点的模模拟量和数字字量传输到控控制器。各个个控制器间数数据传输，如如通过通信接接口(RS２３2，RS48５)或调制解调调器(ＭＯDEＭ)进行数据传传输。通过网网络传输数据据到中央站。(２)数据处理。主要有模拟量量测量、设备备故障监测报报告、运行时时间累加、脉脉冲积算、设设备启停状态态、历史趋势数据据、警报及事事故处理。(三)**大厦自动化系系统的整体功功能。**大厦自动化系系统的整体功功能可概括为为以下几点：：１.对建筑设设备实现以最最佳控制为中中心的过程控控制自动化；；２.以运行状状态监测和计计量为中心的的设备管理自自动化；３.以安全状状态监视为中中心的防灾自自动化；４.以节能运运行为中心的的能源管理自自动化。(四)**大厦设备运行行管理和控制制系统的功能能规划。设备运行管理理和控制系统统的功能要按按照需求、等等级标准和实实际情况来提提出。通常***大厦内有多种种设备，如空空调、通风设设备、锅炉、冷冷冻设备、冷冷库、给水排排水设备、水水处理设备等等，大多数由由制造厂提供供一定的配套套测量控制仪仪表和自动化化装置，以便便对这些设备备进行监控。这些装置置有的已经从从模拟仪表和和自动化装置置发展为数字字化的监控装装置，如果能能够符合要求求，就用配套套的控制装置置。当然，也也可增加一些些需要设备运运行管理和控控制系统完成成的功能。建建筑物自动化化系统的主要要作用是进一一步提供对这这些设备的集集中监控，也也可以说，对对这些设备控控制的补充和和完善。这时时，要注意设设备运行管理理系统和建筑筑物自动化系系统的通信接接口。如果配配套的控制装装置不能够符符合要求，就就要用**大厦自动动化和控制系系统来完成。１.暖通空调调系统的监控控。它包括下下面几方面的的内容：(１)冷热源机组控制及及有关物理参参数的测量，如如流量、压力力、温度、热热量测量控制制，以及冷冻冻机控制、锅锅炉控制、采采暖系统控制制、冷却塔控控制、热交换换器控制等。(２)空调工况优化控制制。包括空气气处理机组控控制、变风量量机组控制、风风机盘管控制制、新风机组组控制。(３)室内外空气参数测测量。包括温温度、湿度、风风速等的测量量。(４)空气压缩机组或气气力输送装置置控制。２.给水排水水系统的控制制。它包括给给水排水流量量、压力、温温度测量与控控制；高位水水箱、地下水水池、污水池池的水位测量量、报警、调调节；水泵监监控，即按水水箱水位起动动停止水泵，按按管网压力用调调速器自动控控制水泵转速速，备用泵自自动投入；热热水供应系统统控制，以及及排水系统阻阻塞显示、报报警；水处理理系统控制。３.电气系统统控制。主要要内容有：(１)电源监测。电压、电电流、功率、功功率因数、频频率、断路器器的状态监测测。(２)负荷监测。各级负负荷的电压、电电流、功率的的监测。(３)负荷控制。电网负负荷调度控制制，当超负荷荷时，系统停停止低优先级级的负荷。(４)照明控制。办公室室按照规定的的工作时间或或室内有无人人员控制照明明开关，公共共场所按室外外亮度控制照照明；按照时时间程序进行行节日照明控控制、室外照照明控制、航航空障碍灯控控制；与火灾报警及及保安系统联联动控制有关关照明。照明明设备的亮度度控制，是以以营造气氛、节节能及延长灯灯泡寿命为主主要目的。(５)电机控制。可寻址址的电机启动动控制、电机机状况及行程程监控。(６)备用电源自动启动动。在主要电电源供电中断断时，自动启启动备用柴油油发电机或燃燃气轮机发电电机组；在恢恢复供电时停停止备用电源源，并进行倒倒闸操作。(７)供电恢复控制。当当供电恢复时时，按照设定定的优先程序序，启动各个个设备电机，迅迅速恢复运行行。注意，要要避免同时启启动各个设备备，而使供电电系统跳闸。４.运输系统统控制及运输输系统运行情情况监视。主主要有电梯的的群控、自动动调度、卡片片控制；自动动扶梯按时间间调度控制；；传送系统控控制，即自动动控制传送系系统将物品输输送到目的地地。(五)**大厦管理系统统的功能。**大厦管理系统统可以说是办办公自动化系系统和**大厦自动动化系统的一一种结合。１.**大厦厦管理系统业业务需求主要要有以下几方方面：(１)出租型租赁贷借内内容的管理与与情况的掌握握。(２)大厦整体收支状况况的管理与经经营状态的掌掌握。(３)传送和交换有关出出租的必要信信息。(４)大厦、设备及备用用品有关情况况的掌握、维维护、保养及及运行。(５)公用会议室、停车车场、库房等等的使用管理理。(６)大厦的清扫、警卫卫等的管理。(７)分别对各住户电力力、煤气、水水的使用管理理、调节与结结算。(８)大厦的全部电气、煤煤气、冷热水水等的使用状状况的管理、调调节及结算。(９)大厦环境与设施服服务的管理。(1０)大楼设备与设施综综合利用优化化管理等。２.**大厦厦管理系统的的服务功能有有：(1)大楼经营管管理功能，即即各种资源出出租租金管理理。具体有：：①收支管理。经营现现状及收支管管理，税金管管理。②预算管理。包括维维护、检修、清清洁、保养等等的人工费，材材料、设备、备备用品消耗预预算。③委托合同管理。包包括维修、保保安、清洁等等从业人员与与产权业主间间的合同管理理。④资金管理。包括租租赁费、服务务费、公用(水、电、气)费、电话费费、公用事业业费(走廊照明、空空调等)。⑤合同管理。指租住住户与产权业业主间合同管管理。⑥出租、借信息管理理。指有关租租借信息等。(２)大楼运行管理功能能。具体有：：①大楼物品维修计划划管理，维修修业务支援。②大楼设备台账管理理、设备维修修管理、设备备图纸管理。③楼层设施布局管理理。④环境卫生管理、清清洁运行管理理、垃圾处理理管理。⑤测量统计管理。⑥安全管理。⑦备用品管理。⑧能源管理。⑨停车场管理等。(３)出租服务管理功能能。是指为用用户提供各种种方便性，实实现细致、周周到的服务的的功能，具体体如下：①公共设施使用预订订。包括会议议室、库房、展展厅、多功能能大厅等日程程预订计划管管理。②规定时间外需用空空调的申请管管理。③备用品领用出租管管理。包括申申请领用备品品及其费用管管理。④预约旅行服务。包包括代办交通通、住宿。⑤办公设备服务。包包括微机、传传真机、文字字处理机等的的办公设备服服务、利用状状况管理。⑥收集出勤数据。指指对员工出勤勤状况的统计计与管理。⑦租金状况通报。指指对各租借户户租金状况的的查询及时应应答、通报。⑧无现金服务。指对对楼内自动售售货机、商场场、餐厅等等等提供信用磁磁卡或**卡结算。⑨远程计算服务。使使住户可共享享主计算机资资源，通过网网络能接远程程用户终端。⑩支持楼层布局设计计。指用简单单的ＣAD系统支持各各楼层新用户户入住时的布布局设计。B11通信邮件件服务。具有有电子函件、声声音邮件、传传真邮件等服服务，能提高高对外各种联联络业务效率率。B12信息向导导服务。包括括CATV，ＶRS(视频应答系系统)和工作站等等，能提供各各种公共信息息服务。B13用户其他他需要的服务务等。以上所列的***大厦管理理系统的管理理与服务功能能，都需要以以系统集成技技术为基础开开发大批配套系统统应用软件，这这也是计算机机技术在建筑筑物自动化系系统方面更深深、更广层次次的应用。随随着人类社会会信息化与科科学技术的迅迅速发展，这这种应用需求求将永无止境境，也正好成成为大厦管理系统向前前发展的推动动力。三、自动化系统的的组成**大厦自动化系系统的核心是是电子计算机机。电子计算算机具有数据据采集、存贮贮、逻辑判断断、高精度运运算等能力，因因而在设备控控制方面，已已经从模拟控控制系统发展展到应用数字字直接控制技技术来控制空空调设备、通通风设备、锅锅炉、制冷设设备。这些都都是**大厦自动动化系统的基基础。将这些设备备的监控系统统应用网络技技术联接成局局域网或广域域网，形成建建筑物自动化化系统，可实实现设备的集集中监控，通通过集中监控控提高了设备备的控制管理理水平。一般集散型***大厦自动动化系统由下下列部件构成成：传感器和和执行器、控控制分站、中中央站及管理(监控)中心。在全全分散型系统统中，传感器器和执行器都都是**化的，它它们和控制分分站没有区别。(一)传感器和执行器。各种传感器和和执行器又称称现场终端(InfoormatiionPooint，IP)。传感器有有非电量传感感器和电量传传感器。非电电量传感器有有温度、压力力、液位、位位移等物理量量的传感器，还还有门感应开开关、红外／／微波探测器器、烟感探测测器、温感探探测器、振动动探测器等，非非电量传感器器一般输出电电信号。电量量传感器有电电流电压、频频率、电功率率、功率因数数传感器等，输输出电信号有有模拟信号也有是数数字信号。输输入器有读卡卡器。执行器可控制制风量、阀门门开度、电源源开关等。执执行器有电动动式、电子液液压式、电子子气动式等多种。(二)控制分站。控制分站按照照是否实现闭闭环控制功能能区分为分散散控制型(ＤＣＰ)和数据采集集型(DGP)。分散控制制型按照有无无微处理器分分为**型(ＤＣＰ-I)和普通型(ＤCＰ-Ｇ)。目前，控控制分站一般是**型的(DCＰ-Ｉ)，有的称智智慧外围站(InteelligeentOuutstattion，IOＳ)，由分布式处理器组组成。分布式式处理器实际际上是一种微微处理器控制制的直接数字字控制器(ＤＤC)，能作独立控制器器执行控制作作用。它能提提供的控制作作用如比例、微微分、积分控控制、数据总总和及报警、输输出监测。它它又有很强的的通信能力，可可组成网络实实现高速实时时运算。一般般有几路模拟拟量和数字量输入入，输出也有有几路模拟量量和数字量。其其中有：模拟量输入((AI)，如温度、压压力、液位变变送器输出。数字量输入((DI)，通常为接接触点闭合、断断开情况。模拟量输出((ＡO)，用以操作作调节阀、风风门。数字量输出((ＤO)，用以电机机启动、停止止控制。２位位控制(ＯN/OFFF)。有的控制分站设有有数字量累计计的接口，可可输入低频脉脉冲信号，用用作电度、水水量的积算。典型的控制制器，如美国国Honeyywell公司的ＤeltaNeｔR70444ExccelPllus控制器，为为使其能独立运行，可可使用手提式式W１04４操作终端(ＰOT)或Ｗ１04５可编程终终端(PPT)。又如美国JoohnsonnConttrols公司的DC９１00控制器、Ｃ260控制器、AHU控制器、LCＰ控制器、手手提式操作终终端ＳM9１00、Ｙ１99。再如美国Auto一Ｍatrix公司的ＳＯLO／ＤＸ控制器、SOLO//IX控制器、ＳＳＯLO／GX控制器、ＵCT-１变风量空空调控制器、手手提式操作终终端ＳOＬ０Tool。有的控制分站站只有数据采采集功能，只只能作参数显显示和简单的的开关控制功功能，这种分分站称为ＤＧＰ(ＤataGGatherringＰanel)。如美国Ｈoneywwell公司以前的的产品S1200，S５４１，这种控制器器目前已淘汰汰了。(三)中央站及监控中心心。中央站设置在在监控中心，由由中心控制电电子计算机、显显示器和键盘盘、打印机等等组成，是整整个系统的显显示控制装置置。管理中心心或上位计算算机，可以对对整个系统实实行管理和优优化。所用电电子计算机也也从过去的小小型电子计算算机发展为微微型计算机工工作站；所用用的中央处理理器目前常见见为Intel８0X８６，Pentiium等；监控显显示已从字符符式发展为图图形式(ＶGA或SVGA)。高分辨率率彩色显示器器带有鼠标器器，并具有一一定内存、硬硬盘、并行及及串行通信接接口的系统。它它的操作软件有多用户户、实时、多多任务处理能能力。目前一一般提供视窗窗操作系统，操操作人员不需需要掌握专门门的计算机知知识就可操作作该系统。分站和中央站站通过通信接接口进行数据据通信，是一一种数据网关关或信息交换换站。如Ｈoneywwell公司的W705２(单通道结构)，W705３(多通道结构)；JohnssonCoontrolls公司的网络络控制器(ＮＣＵ)，都能作为为独立控制器器执行独立的的控制作用。它它把数据信息息传到中心控控制电子计算算机，又能接接受中心控制制电子计算机机的控制。中央站的作用用是存取全部部数据和控制制参数，长期期趋势记录、分分析控制和监监督，优化控控制，输出打印印报告，非标标准程序开发发，提供设备备维修管理数数据、资料和和指标等。(四)监控点的类型。监控点即被调调量，一般划划分为下面４４类：１.显示型。包包括运行状态态、报警状态态及其他。２.控制型。包包括设备节能能运行控制、直直接数字控制制、顺序控制制(按时间顺序序控制或工艺艺要求的控制制)。３.记录型。包包括状态检测测与汇总表输输出、积算记记录及报表生生成、巡回记记录。４.复合型。指指同时有２种种以上监控需需要。四、自动化系统的的结构及网络络**大厦自动化系系统的结构指指单机系统或或多机系统。对对于多机系统统一般组成网网络，指的是其网络拓拓扑结构，它它是建**大厦物业业管理的基础础。单机系统或多多机系统它有集中式、分分级分布式和和全分布式３３种结构。１.集中式结结构(单机系统)。集中式结构采采用单片机、单单板机或工业业控制机。各各种信号送到到控制器集中中处理。它适适合于小型系统统，以一台微微机实行控制制。如果有多多种设备要控控制，各自采采用单机控制制。由于各设设备之间没有有通信，所以以功能是有限限的。２.分级分布布式结构。分布式结构((ＤＣＳ)又称集散系系统(TDＳ)或多机系统统。各种设备备采用分站(单元控制器)控制，各控控制器接成网网络。它可以以由中央站控控制，有２级级或３级结构构的分级式或或不分级的集集散系统，适适合于大型和和中型系统。分分站进行实时时控制及调节节，中央站进进行监控管理理。如中央站站停止工作不不影响分站工工作，网络通通信也不会中中断。分站设设在受控对象象系统附近，以以微机实现监控功能能，可和中央央站通信。分分站之间也可可实行通信，使使网络上成员员可以实现资资源(硬件设备，软软件，信息)共享。该系系统有下列特特点：(1)节省人力，通通过集中管理理控制，简化化操作及培训训维护等。(２)节能，通过集中管管理控制，合合理调度负荷荷。纵观国内众多多**大厦，常常常会发现如如下的问题：：１.中标厂家家从系统的配配置上不能保保证自动化管管理的完美实实现；2.一个好的方案往往往通过承包商商层层盘剥，最最后只