某地产规划设计管理案例汇编

规划设计篇1.游泳池设备房位置的设置**规划设计管理公司***2.追求理想敢于实践**规划设计管理公司***3.参与设计自绘，有效提高沟通效率**规划设计管理公司***4.尽可能挖掘设计管理工作的价值**规划设计管理公司**5.不同地域项目外墙保温做法有差异**规划设计管理公司***6.运营信息应动态管理**规划设计管理公司***7.青山湖**园西北区规划设计回顾**规划设计管理公司***8.精益求精做好户型优化青岛****公司***9.要重视那些先于设计的先决条件无锡**公司***10.****项目规划阶段的成本控制游泳池设备房位置的设置**规划设计管理公司***【事实描述】关于泳池设备房的布置，常规做法为紧邻泳池做直埋式处理。其优点是：施工简单，布置灵活，能够减少水泵及管线的功率损耗；缺点是：设备房内部易结露，业主使用不便，同时增加土建成本。常规做法（图一、图二）：（图一）（图二）经过多轮方案比较，并参照绍兴玉园项目，我们决定将游泳池设备房设置于建筑单体地下室设备的区域内。其优点是能充分利用已有建筑的设备空间，不需再另做设备间，降低了工程成本，消除了设备房内部结露现象，方便业主使用；缺点是增加管线长度，可能会导致泳池出水效果不理想，或需增大水泵功率及管线管径，导致泳池设备成本增加（此部分增加的成本要大大低于另建设备间增加的土建成本）；设备噪音可能会对业主造成影响，需要设置吸音、隔声措施加以解决。综合以上种种，我们认为，将游泳池设备房设置于建筑单体地下室设备区域内的方法具有很强的可行性，同时在使用上带来极大的便利性。改进后游泳池设备房位置如下图：游泳池设备房游泳池设备房【案例分析】这是一个工程创新的典型案例。在平时的工作中，我们通过细心观察并结合工程实践，提出了“游泳池设备房位置的设置”这个普遍存在、又易被大家忽视的课题。我们首先将“游泳池设备房设置在普通位置”的优缺点逐条罗列，寻求能够优化改进之处。通过认真思考分析，提出多个备选方案，然后结合实际情况以及过往工程实践经验，对各个备选方案进行详细的研讨分析，经过多轮方案比较筛选，直到得出最佳方案。这一创新课题的成功能够为我们节约成本，改善使用效果，具有很强的实用价值。试想，如果我们平时工作中，能够更细心一些，更用心一些，我们的工作将更加富有成效，更具创造性。追求理想敢于实践**规划设计管理公司***【事实描述】2009年，南京**园二期、三期规划设计面临一些困难。由于地块形状的特殊性（扇形），二期C组团规划存在以下问题：同一户型矩阵式排布，过于死板，不利于街景营造；别墅庭院分布不均，局部别墅庭院过小，庭院景观营造困难，土地利用率较低，此时总共有27个别墅；由于控制间距的因素（南北15m，东西10m），部分户型难以使用，整个地块户型种类太少；方案经过多轮调整始终不能达成一致，于是，我们着手设计规划方案。经过现场考察、方案类比、深化设计后，最终确定了规划方案，即在原有27幢别墅的基础上，增加1幢别墅，为28幢，基本弥补了原有方案的不足。三期南侧地块有保留水塘，由于各种因素，我们和设计院做了许多规划方案都不甚理想。在大家都对此感到比较困惑的时候，我发现我们的思路都限制在原有道路的衔接方式上，因为思路受限，设计出的规划道路只能是弯弯曲曲的一条，无疑给土地利用及地块分割造成了困难。于是我打破常规做法，改变道路布局，重新规划南侧地块。如此一来，解决了别墅数量、道路公共景观、别墅布局、次入口设置等一系列问题，并得到了设计师、项目公司、集团领导和同事的一致认可。【案例分析】我们是理想家，更是实践者。理想如果不付诸于实际便是空想，**是理想主义的先行者，宋卫平董事长更是理想主义的实践者。高标准、高质量的楼盘，业主较高的评价，业界较好的口碑更是证明了我们一直在努力，在实践。在项目管理工作中，我最大的感受是：发现问题很重要，但更重要的是解决问题。设计师看问题的角度和我们不同，设计师不是万能的。有时需要我们自己站出来，用一切可以利用的资源去处理问题。事实证明，通过自己的力量，也可以解决问题，最大限度地帮助项目推进。有人说，我们规划设计部的工作就是管理，提出意见给设计院就可以了，为什么自己还要画图？但是我觉得，我们每个人都应该参与到方案的设计中，这样能够更全面地表达出自己的想法，还能更深入地了解项目，更快、更好地推进项目。项目管理工作就是保证项目的顺利进行，“为达目的，不择手段”虽然原为贬义，但用在项目管理工作中却也恰如其分。因为我们是理想家，更是实践者。参与设计自绘，有效提高沟通效率**规划设计管理公司***【事实描述】在与设计师进行的项目沟通中，对于方案的调整或想法，我们习惯于自己进行方案的绘制示意。在一次朱家尖东沙度假村项目villa设计方案的调整中，我们认为规划总图布局过于疏松，容积率偏低。我们结合东南亚阿里拉酒店、宝格丽酒店及海南陵水等相关项目的设计方案，对基地尺寸、院落空间、建筑的开间及进深等进行了分析讨论，之后我们对方案中的园区道路、单栋基地、户型等进行了微调，在保证基本建筑面积的前提下，单栋建筑的占地面积减少了约50平方米。同时我们还进行了方案的试排，从原先的34栋调整为38栋（根据初步价格定位，调整后的方案可增加约2100万销售额）。我们与设计师进行了多次沟通探讨，最后设计师基本采纳了我们的意见。1.规划方案试排及分析（图一）（图一）2.户型调整示意分析及与设计公司方案比较（例举户型A）（图二至图四）图二（图三）（图四）【案例分析】在设计管理中，与设计师的沟通、互动很重要，用图纸表达我们的想法与要求，不仅能使沟通变得更具有针对性，具体形象化，而且能使调整意见更具有效性及可实施性，提高沟通效率，提高设计价值。同时，我们在进行方案绘制中，会思考更多的问题，进行资料收集分析，可以提前发现并解决设计师也会遇到的问题或难题。虽然，我们绘制的方案会有许多不成熟的地方，但通过和设计师进行多次沟通探讨及两者之间方案的比较分析，归纳汇总，从而也可以渐渐提高专业设计水平。尽可能挖掘设计管理工作的价值**规划设计管理公司**【事实描述】杭州***项目的F1地块在规划定位阶段，预设套用上海**园的西式大宅户型。该户型在上海项目样板区每户用地大约在7～8亩，总建筑面积约1500平方米，地上两层，地下一层。F1地块总用地面积76亩，位于***中心地带，规划时其红线范围已不可调整。经过先期几轮的淘汰，最后分别规划了10幢和8幢的两个方案，各有支持者。支持10幢方案的理由有：1.总建筑面积多，能售出较高的总价；2.每幢平均用地7.6亩，比***其他组团的别墅占地大出许多，与上海**园的标准也非常接近，如果再大就有浪费嫌疑；3.10幢可以选10个户型，客户选择余地大。这些理由听上去都很符合传统的判断，支持者众多。另一方面，专门的设计管理人员通过综合设计效果、成本分析、客户意向和销售判断等有关信息，对众多资料进行推理和计算，提出了如下支持8幢方案的理由：1.按现行的别墅售价计算方法，庭院的利润率高于建筑的利润率，在一定量的土地面积上，庭院的面积越大，则该地块的利润率越高。把8幢和10幢两个方案进行成本分析后，8幢方案不仅利润率高，总的利润也高于10幢方案的利润。2.每户的用地规模虽然与上海**园接近，但由于F1地块红线范围已确定，分摊到每户庭院在东西方向上要宽出七八米，南北方向上则要短十几米。而西式大宅户型的特点是一层平面的出入口在建筑的南北两侧，东西两侧除车库外基本没有出入庭院的通道，也就是说，该户型对应的庭院特点是主庭院在南北方向，而东西方向的花园虽大却形不成应有的优势。通过视线分析，主要庭院会变得非常压抑，舒适度不高，该户型应具备的景观序列也无法成形。因此必须拉长庭院，以保证庭院品质。3.10幢方案虽然户型多，但各户型的优劣势差异较大，通过对有效客户的摸底访谈发现，即使把15个户型全部拿出来以供选择，也是基本都集中在对其中二三个户型的喜好上。客户并不太在乎自己的户型是否跟别人不同，最在乎的还是这个户型是否符合自己的使用和价值需求。通过详细分析和数据证明，经过讨论，我们最终确定了8幢的方案。【案例分析】上面这个别墅项目的规划实例，主要讲了规划定位阶段在保证设计品质的前提下，在设计过程中对利润和销售提前做了控制。按通常的项目开发流程，在规划设计阶段，根据所设定的总建筑面积等规划指标，设计重心往往放在建筑面积是否能做足，绿化率是否足够，园区空间和建筑形态是否宜人和经典，即关注在项目的品质上。成本管理部门和销售部门的工作体现在对已设计好的产品上：成本管理部主要是对项目建设过程中量和价的核实控制，对产品本身成本存在的合理性是不加质疑和无法控制的；销售人员主要是对已设计好的产品进行销售特点的挖掘和售价的确定，对市场真实需求进行针对性的设计却是没有着力点的。因此设计管理人员在规划设计前应先详细进行产品的定位分析，综合设计品质、成本管理和市场需求的预测，不仅关注设计品质，也对利润和销售做提前预控，让品质最优化，让利润扩大化，让销售风险缩小化，这正是体现了设计管理工作价值的珍贵之处。不同地域项目外墙保温做法有差异**规划设计管理公司***【案例描述】济南***项目为**集团在济南开发的第一个项目，是第11届全运会的配套项目，其中E地块“百合”系列产品延续**集团经典城市公寓的特点，整体建筑风格稳重、典雅。济南市住宅节能设计按照节能率65%的地方标准要求，执行国家标准《民用建筑节能设计标准〈采暖居住建筑部分〉》JGJ26-95，《民用建筑热工设计规范》GB50176-93,《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004；山东省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006等，外墙保温层的厚度增加到60-75mm（图一、图二）。因工程时间相当紧迫，建筑设计时直接参照了南方地区的项目图纸，未充分考虑北方项目外墙保温厚度对立面尺度的影响，导致立面上窗间墙部分比例不合适（图三）。（图一）面砖外墙保温做法（图二）石材外墙保温做法（图三）E地块外墙实景发现问题后，我们及时与设计院沟通，在后续施工过程中，对带柱阳台的柱结构形式进行了调整，以钢结构柱代替原混凝土结构柱，减小柱体截面，最后基本保持原立面比例的要求（图四、图五）。（图四）带柱阳台柱处理方法（图五）带柱阳台实景【案例分析】北方地区有外墙保温要求的地区，设计时应充分考虑保温层厚度对建筑立面尺度、空调室外机位尺寸、阳台等空间使用舒适性的影响，根据不同地域的特点及要求，应对产品进行优化，提升产品品质。现在我们面临越来越多不同地域的项目，不同地域对于设计有不同要求，需要项目公司落地设计管理人员对于当地规范、要求进行熟悉和梳理，及时提醒设计院，在设计中予以注意。如沈阳***项目建筑设计启动之前，我们已就当地建筑、结构、水暖电各专业的南北设计差异进行总结整理，及早提交设计院，在设计周期紧迫的情况下保证设计工作顺利开展，为后续施工消除隐患。运营信息应动态管理**规划设计管理公司***【事实描述】2010年7月，**建筑设计管理公司运营部统计了某项目设计的进度信息，各项进度基本按计划顺利进行，但项目设计管理人员上报时说明，统计日之后马上要上报该项目的抗震审查、消防审查，报审情况存在不确定性。如果报审顺利，设计进度不会有任何影响，但如果报审不顺利，设计就要面临修改，修改的工作量大小将会直接影响设计进度。后来，在报审过程中，第一次抗震评审没能通过，有较大修改，直至8月20日才通过抗震设计，并在8月27日完成政府扩初评审会，且该市消防规范与其他城市有差异，南阳台不能作为消防前室用。8月底完成沟通，但是在人防设计方面，该市市场垄断，指定人防设计院工作效率较低。由于上述抗震审查、消防审查及人防设计等原因，原定9月30日完成的施工图设计，已不能按时完成。掌握这些情况后，设计管理人员和运营部在8月底与设计单位沟通，及时增加了设计人员，并通过协商，先完成桩位设计，保障了施工要求。【案例分析】这些情况发生在运营信息收集的时间节点之间，易导致进度掌控不及时，项目设计管理人员和运营部人员要对设计报审等重要事件认识充分，随时掌握报审进度。根据这些重要节点的进行情况预测设计进度，并预估设计进度对项目施工、销售等重要节点的保障，及时发现问题，及时采取有效地措施，减少报建等关联问题对设计进度的影响，保障项目整体进度。青山湖**园西北区规划设计回顾**规划设计管理公司***【案例描述】青山湖**园西北区占地约250亩，原始地形主要由两个山体和两条山谷组成（图一、图二）。最早我们请济景公司做了概念规划，这一稿方案集中保留了一些自然区域，在园区环境和公共界面的处理上有不少亮点，但规划的结构不够清晰，道路竖向与原始地形的关系也不是很合理。针对上述问题，我们配合设计师一起对规划方案进行了多轮调整。调整方案扩大了水系面积，并且各个组团的结构及相互间的关系也更为清晰（图三，但灰色区域并列摆了4排别墅，整体效果不佳，而且东北角组团（H1组团）处的竖向与地形有较大冲突，填挖方较为严重。于是我们将规划方案继续予以优化，调整了水系的位置，并将H1组团的道路改为顺等高线上爬（图四）。调整后的方案在组团结构和资源均好性等方面都较原来有了较大的改进，项目公司根据该规划在现场毛路放样，并请**设计公司的邬总（邬晓明）到现场踏勘。据现场放样的情况显示，圈示段道路处原始地形坡度太大，为解决竖向，在灰色区域需要较大的填方；而A、B两点的水平距离和标高都很接近。为了更好地顺应地形，考虑将A、B点连接起来，而取消圈示段道路。将原来的一个组团根据地形的高差顺势分为两个部分（图五）。至此西北区的规划就较为合理了。【案例分析】青山湖**园西北区的规划，在上述多轮调整中，结构的清晰合理、资源的均好性以及和原始地形的契合程度等都一步步得到优化。在这个过程中，我们对场地的理解逐渐深入，通过把握住地形的脉络，使规划方案显得较为有机。然而，回过头来再看这个过程，有些修改还是可以商榷的，例如，临近水系等自然资源的界面后来大多被划入了私家庭院，而公共区域缺少人可以活动停留的地方，道路在行进过程中的视觉和空间缺乏趣味，而这一点，在最初的方案中倒有更好的体现。（图一）（图二）（图三）（图四）（图五）精益求精做好户型优化青岛****公司***【事实描述】户型设计与评审工作，是规划设计管理工作过程中至关重要又很普通基本的环节。在理想之城二、三期的建筑设计过程中，总体住宅规模达到50万平方米。完成了方案阶段的户型评审工作后，在项目公司领导的支持下，我们规划设计部组织邀请了集团精装修部的谢工（谢鲍森）、**设计院及项目公司的相关人员参加所有主力户型的精装修梳理优化会议。会议历时一周多的时间，全天的会议经常持续到晚上八九点，最后一天甚至到凌晨2点多。在此过程中谢工一直与大家一起，我们这些年轻人都被谢工对待工作严格、认真的态度所感动和激励着。在户型优化过程中，大家通过热烈的讨论，充分尊重青岛当地的居住习惯，依据室内设计的空间尺度标准，仔细推敲厨卫空间的厨具、洁具良好的布局关系，在有限的空间内，创造出更多的使用空间。比如在厨房布局的优化过程中，满足基本操作流程的同时，尽量争取更多吊柜空间的设置，使该空间更加实用；通过逐一对户型的主要居住空间的家具布局优化、强弱电箱位置、可视对讲、分集水器的设置定位，统筹考虑后为建筑、设备及结构设计专业反提条件，使整个室内空间设计涉及的各专业在建筑设计方案阶段就有了“良好对话”的机会。虽然我们二、三期的项目是毛坯交付项目，但是通过这样细致的精装修梳理工作之后，交付时的室内空间更加符合入住者二次装修前的基础要求，避免入住者二次装修时“大动干戈，伤筋动骨”。【案例分析】**集团主要是以中高端住宅项目开发为主，大家都知道住宅空间是有限的，怎样才能将这样有限的空间最终呈现为丰富而又舒适的居住环境呢？这其中必然凝聚了各个环节**人及合作伙伴的聪明才智。如同**“精致、完美”价值观的追求一样，细节决定成败。除了整合国内外优秀的设计资源、培养锻炼优秀的营造团队外，对于各个设计环节的细致推敲设计，更是不容忽视的。细致设计无捷径，只有秉承精益求精、一丝不苟的工作态度，我们才会走得更远。要重视那些先于设计的先决条件无锡**公司***【事实描述】从2010年开始，无锡**有两个项目同时在建，一是2009年5月份开工的玉兰花园项目，一是2010年4月份开工的蠡湖项目。这两个项目地块的用地总面积加起来就有40万平方米。从3月份开始，两个项目的几个地块各阶段报建工作接踵而来，面对繁琐的日常事务，一时之间我忙得顾头不顾尾，加上又是产假之后接手前人的工作，让我更加像一个来不及熟悉课本内容就需上场考试的学生一样。而且繁重的工作量导致我没有时间与相关部门直接进行沟通，有问题都是委托前期帮忙咨询，因为专业局限，许多都无法得到及时解决。尤其是蠡湖项目的河道改建问题，一直到2-7地块的规划、施工许可证报建时才发现。最早的规划（图一）要点中，因为河道的位置处于地块中间，极大地影响了地块的土地利用及组团规划，所以在报整个地块的总平面规划时，设计院在获得规划局允许不改动用地面积的情况下，对土地格局进行了些微调（图二），并获得了整个地块的规划方案批复。（图一）最初规划要点图（图二）调整后规划总平面设计院改动的总平面中将原来的位于2-5、2-6地块内的河道移至了2-5、2-6地块的最南端，且将20m宽的河道变为了8-10m宽，并局部占用了2-7地块的少量绿化面积，这样的改动保持了总用地面积不变，但实际可建设用地面积增加。由于规划方案报批过程中并未有政府部门提出异议，故我们以为此方案并无问题。但在后期2-7地块的施工图报建阶段，水利部门要求河道变为20m宽（图三），这样的调整导致绿化面积又大面积减少，从而引发了园林局的异议。（图三）水利局调整河道图目前，受影响较小的2-7地块的施工许可证已经在大家的努力下取得，但2-7地块河道的正式实施及2-5和2-6地块的后期设计都无可避免会受到影响。目前各个专业、各个部门都在积极配合，出了多轮方案，以“尽量减少绿化占用面积、减少河道对建筑的影响”为最终目标，争取及早将问题解决。【案例分析】在做项目的各项设计之前，我们需要把先决条件搞清楚。有些无法确定的因素，不应该想当然的直接按自己的意愿去做，而是应该与相关的部门多沟通，否则，就无异于闭门造车，很大程度上会遭遇设计或施工受阻的局面。如果蠡湖项目在最早做总平面规划的时候，就能与政府园林、水利部门沟通好，或者是在各个地块的设计深化过程中将问题发现并进行补救，就不会像目前这么被动，使问题变得棘手且难以解决。****项目规划阶段的成本控制（一）论证规划方案节省建设成本【事实描述】****项目在规划之初设置售楼部的时候，曾经经过多次论证。一种是搭建一个临时性售楼部，另一种是设置在以后的幼儿园、商业等建筑内。经过对工期和成本的考虑，决定采用后一种方案，以节省建设成本。（图一）****总平面在售楼部的位置选择上（图一），项目公司曾经提出设置在阡陌路和月明路的交叉口（红色圈），认为这边是主要交通流向，这个路口辨别性比较强。经过讨论，认为共联路是两个地块的中间位置，商业比较适宜设置在共联路上，而且可以延续园区南面的商业，形成商业的集中效应。而对于售楼部的醒目性，我们认为可以通过广告牌，灯箱等广告设置在附近街区，将人流、车流合理的引导过来。设计的优化，为以后招商以及管理等方面节省了大量成本。【案例分析】规划方案上的成本控制可考虑以下方面：1．设计费方面，如采用协议价设计单位、套用成熟的户型等。设计费协商余地，如二代高层逐渐成熟，节点等趋向统一和可套用，高层标准层多，图纸量相对简化，**设计公司方面可进一步协商设计费单价。2．合理的功能分区，如减少各种配套设施等。会所、公建的定位，功能、面积设定，合适的配套减少营造成本，相邻多个地块配套设施进行合理规划布置，避免重复建设，适当节省固定资产投入。3．合理利用地形，如合理确定正负零标高，减少土方开挖量。（二）合理规划设计节约工程成本【事实描述】合理的套用可以加快设计和开发进度，减少开发周期，提高项目资金周转率。隔层挑空1）在一梯三户或一梯四户设计中，根据建筑造型，入户花园结合隔层挑空的做法，在工程成本增加有限的情况下，可实现中间套的南北通风、采光，也为边套带入户花园（不计销售面积）带来卖点，增加销售收入。如下图隔层挑空2）楼梯间、自行车坡道及自行车车库高层消防楼梯由于较少人使用，且有防火门作为空间分隔，宜采用耐磨漆地坪和踢脚线，方便卫生清洁，也便于成本控制。3）地下车库、下沉庭院及地下室库房●汽车库、自行车库等部位照明需间隔分路控制，便于物业进行管理，对后期使用成本控制带来好处；靠近下沉庭院采光井处照明单独分区控制，白天可关闭，节省电费；另外，出于考虑宜装28W的T5灯管代替普通40W的日光灯，同样的照度，可节省使用费用；●合理的车位排布，减少交通空间所占面积比，可提高可销售额。●加强地下室空间的优化，增加可销售面积。建筑地下室部分可分隔成库房销售，合理的面积（单个不宜超过30平方米），充分的边角空间利用，可增加销售总额。4）单元门厅、地下室门厅、电梯前室这些公共部位强调装修的尊贵感，墙地面材料一般采用石材，考虑室内空间尺度及成本因素，墙面宜选择采用石材点挂（或挂铜丝）结合胶泥粘贴，每平方米比干挂做法成本降低200元左右。电梯前世墙面选择合适的墙砖既能满足装修效果，也可节省成本。5）阳台、设备阳台阳台、露台地面选选择价位合适适的地砖，利利用铺装形式式增加价值感感（如蓝庭在在几经比较后后，选用的仿仿古砖每平方方米在40元以内，但但效果比较符符合其产品形形态）。【案例分析】规划设计上的成本本控制可考虑虑以下方面：：1、标准复制，如户户型套用、成成熟立面等。2、细部部、线脚等推推敲。按照成成熟品类样板板，确定线脚脚、细部做法法，大高层可可适当减少过过于细腻的线线脚形式，适适当减少成本本。3、景观观、室内等其其他专业尽早早介入。室内内提前介入对对住宅户型、公公建布局等进进行优化，建建筑施工图时时就结合修改改，避免后期期装修改造带带来的二次建建设费用。景景观提前介入入有利于地下下车库顶板消消防通道、游游泳池等结构构优化，适度度减少结构投投资。（图一）*****总平面在售楼部的位置选选择上（图一一），项目公公司曾经提出出设置在阡陌陌路和月明路路的交叉口（红红色圈），认认为这边是主主要交通流向向，这个路口口辨别性比较较强。经过讨讨论，认为共共联路是两个个地块的中间间位置，商业业比较适宜设设置在共联路路上，而且可可以延续园区区南面的商业业，形成商业业的集中效应应。而对于售售楼部的醒目目性，我们认认为可以通过过广告牌，灯灯箱等广告设设置在附近街街区，将人流流、车流合理理的引导过来来。设计的优优化，为以后后招商以及管管理等方面节节省了大量成成本。【案例分析】规划方案上的成本本控制可考虑虑以下方面：：1．设计费方面，如如采用协议价价设计单位、套套用成熟的户户型等。设计计费协商余地地，如二代高高层逐渐成熟熟，节点等趋趋向统一和可可套用，高层层标准层多，图图纸量相对简简化，**设计公司司方面可进一一步协商设计计费单价。2．合理的功能分区区，如减少各各种配套设施施等。会所、公公建的定位，功功能、面积设设定，合适的的配套减少营营造成本，相相邻多个地块块配套设施进进行合理规划划布置，避免免重复建设，适适当节省固定定资产投入。3．