某大厦工程前期咨询服务建议书

****大厦工程前期咨询服务建议书目

录

第一部分

工程前期咨询服务范围

1

一、

工程前期咨询服务的必要性

1

二、

工程前期咨询服务范围

3

1、

设计咨询

3

2、

招标代理

3

3、

施工总承包合同编制及管理

3

4、

专业分包合同编制及管理

4

5、

其他前期咨询

4

第二部分

工程前期咨询工作计划

4

一、

设计咨询工作计划

5

1、

满足规范、审批和施工要求

5

2、

设计合理性和方案优化

6

3、

设计进度和设计合同管理

8

二、

招标代理工作计划

8

1、

总承包招标和指定分包范围

8

2、

招标文件主要内容

10

3、

招标方式

11

三、

施工总承包合同编制及管理工作计划

12

1、

施工总承包合同主要内容

12

2、

施工总承包合同动态管理

13

四、

专业分包合同编制及管理工作计划

13

1、

专业分包合同主要内容

14

2、

专业分包合同动态管理

14

五、

其他前期咨询工作计划

15

第三部分

****公司优势及本项目人员组织计划

15

一、

****咨询监理公司简介

15

二、

重大工程咨询监理服务经验

17

1、

辉煌的工程监理业绩

17

2、

项目管理及前期咨询服务探索

18

三、

****公司的优势

20

四、

本项目拟派人员计划

21

第四部分

服务协议及报酬

22

第五部分

附件：机电设备采购初步进度计划

23

****大厦拟建建筑面积120000m2，包括三层地下结构，一层裙房和两座分别高为22层和17层的塔楼，并且按照5A标准进行智能化建设，因此属于体型复杂、设施完善的现代化高档公共建筑。

北京市****工程咨询监理有限公司很荣幸得到****大厦业主的信任，参与到该工程的建设工作中来。为了协助业主最优地完成****大厦的建设伟业，我公司就已掌握的信息，以多年来从事工程咨询监理工作的经验，提出为业主提供前期咨询服务的建议，请考虑。

第一部分

工程前期咨询服务范围

一、

工程前期咨询服务的必要性

随着现代社会、经济和科技的发展，建筑物越来越成为一个包含各种专业范畴的综合体，需要相应的专业人士来完成。相应地，管理科学也越来越专业化，在建筑业上的表现即是专业的工程咨询服务商（即我国的监理公司）将越来越多地代表业主利益承担起项目管理的工作，代替了以前落后的建设管理体制——各行各业的业主自行实施工程建设管理工作，这样避免了工程建设中“只有一次教训，没有二次经验”的恶性循环，而将专业机构的服务经验优势发挥出来，保证了建设工程投资效益的最优化。这即是我国政府学习国际先进经验、摒弃过去粗放式建设管理机制，推行建设监理咨询制度的根本原因。

但目前的现状是：咨询监理公司的专业服务大多仅停留在工程施工阶段的监理，而忽视了工程前期（投资策划、可行性研究、图纸设计等阶段）的咨询工作，这不可避免地产生工程投资、质量、进度事后控制的被动局面，这是与当前建设管理事前控制、全面控制理念相违背的。工程建设是一个完整有机的动态结构，并且往往是前期制约后期。从投资角度考虑，工程投资策划阶段可以控制工程项目的100%，图纸设计阶段可以控制70％，而施工阶段仅控制20％。此外，许多后期施工时出现的问题：如工期延长、设计变更、方案不合理、费用或工期索赔、合同纠纷以至于工程项目失败都是由于忽视了工程前期控制或者前期管理不善所引起的。

因此，一个工程前期的控制、计划、管理对项目的成败具有举足轻重的影响，一个没有良好的前期项目管理的工程很可能从一开始就注定是要失败的。与其事后亡羊补牢，不如事前未雨绸缪。可喜的是，不少有远见卓识的工程业主已经越来越意识到这一点，开始委托专业机构进行工程前期咨询，甚至工程全寿命周期项目管理。

二、

工程前期咨询服务范围

结合****大厦的具体实际，我公司建议为业主提供下列前期专业咨询服务：

1、

设计咨询

对工程方案设计、初步设计和施工图设计各阶段进行出图进度控制、各专业图纸会审、设计方案优化及修改建议。

2、

招标代理

为业主编制全套招标文件，包括工程总承包招标、各专业及机电设备招标。包括确定总承包和专业分包标的范围、确定合理先进的招标方式、编制标的等。

3、

施工总承包合同编制及管理

首先区分工程总承包和专业指定分包的界限范围，然后编制规范、严谨的施工总承包合同，维护业主利益，并不断进行合同动态管理。

4、

专业分包合同编制及管理

首先确定各专业合同签订时间进度，然后依据各专业特点编制规范、严谨的分包指定合同，保证各专业施工及与总包的协调，满足专业具体要求，并不断进行合同动态管理。同时还将编制具有指导性的机电设备采购进场进度和标准参数等文件，在满足功能需求的前提下为业主有效的控制投资。

5、

其他前期咨询

我公司还能以丰富的经验为业主就****大厦提供其他前期服务，如设计任务书编制、工程投资估算（初步设计概算、施工图预算）评审、专业分包招标代理、工程项目全过程投资、进度、质量控制计划，以及业主需要的其他服务内容。

第二部分

工程前期咨询工作计划

下面，根据我公司在许多近年来类似大型公共建筑中的监理、咨询过程中总结出来的经验教训，就以上服务内容的工作计划展开具体阐述，不代表我们工作的全部内容，而着重强调的是其中影响工程投资、进度和质量的控制重点和难点。

一、

设计咨询工作计划

据上次与业主的交流，目前****大厦处于初步设计阶段，也就是基本上将确定建筑布局、建筑功能、结构选型、水电暖专业设备选型，在通过业主方、监理和有关主管部门的审批之后，将转入施工图设计，仍然需要通过业主方、监理和有关主管部门的审批，特别是按照北京市规划委员会和北京市建委联合2001年下发的《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》要求，施工图必须经过市规划委委托的审查单位审查合格才准予使用，更应首先对设计阶段通过内审加强控制，避免因设计不合格而影响项目进度，使业主遭受重大损失。

我们将在以下方面进行重点控制：

1、

满足规范、审批和施工要求

满足建筑设计各专业规范是基本的要求，我公司将组织有丰富设计经验的专业人员对各专业图纸进行深入细致的审查，力求满足相应要求，特别是规划、抗震、人防、消防、环保等方面，保证通过有关部门审批。为业主减少由于图纸通不过而影响工程项目全过程的风险。

设计的目的是用来施工的，而设计和施工之间往往还需要一个沟通的桥梁，业主由于对此不是很专业而很难根本解决技术实质问题，更重要的是，若后期的施工与前期的设计产生矛盾时，这时已经只能用变更洽商的方式来解决，从而带来合同纠纷、索赔要求、费用增加等麻烦。因而，通过我公司用多年来的经验，从后期施工的可行性出发对设计进行管理是有重大意义的。

2、

设计合理性和方案优化

我公司根据以往经验，将通过监督设计单位出图、与业主和设计单位进行设计技术方面的交流、初步设计文件和施工图设计文件的审查、出具审图报告、提出设计修改意见和合理化建议等一系列标准化工作方式对设计过程进行控制。

第一步，加强对设计单位的设计工作的管理。我们进行设计咨询的目标和方针是：不能代替设计单位内部质量保证体系的作用，也不干预设计工作，而是从设计合同和设计任务书出发，督促设计单位依照业主要求和有关规定进行设计，同时要求设计单位从价值工程原理和限额设计原理出发，使设计单位尽可能最优化设计方案。

第二步，我公司在设计单位的设计成果基础上，对设计进行审查和优化。我公司将组织现场项目管理人员和公司各专业技术负责人，并依托公司专家组（组织成员名单见第三部分第三条）通过专题会议和图纸交叉会审等形式对设计过程中的技术问题予以解答和提供建议，对设计文件成果进行深入细致的评审。重点抓好审查建筑总体布局、功能分区、结构体系和结构形式的合理性；结构计算的可靠性；水电暖专业设备选型的合理性和技术参数指标的准确性。

第三步，向业主提交设计修改书面建议、审图报告、合理化建议等成果。我公司在过去大量工程实践中，通过设计阶段向业主提供咨询和合理化建议，取得了极好的经济效益和社会效益，深得业主赞许。例如，我公司在航华科贸中心工程和远洋大厦工程中，建议业主采用扁梁加无粘结预应力混凝土楼板形式，解决了原来设计中梁过高、净空较低的难题，创造了更多有效使用空间。在中关村西区理想大厦的设计中，建议考虑到以后金融机构入住对金库设计的特殊要求，进行相应部位钢筋加密和钢板墙预埋及平面荷载加高，想设计方所未想，为业主解决了后顾之忧，避免了今后的重新建设。在东方广场和恒基中心的地基处理过程中，在原设计方案基础上提出新的设想，控制了沉降差，而且底板配筋和厚度大大减小，降低了成本。在联想研发大厦、海淀艺术中心都建议对温度后浇带采用“膨胀加强带"的技术措施，效果较好。在现代城等工程向设计方建议，底板砼强度等级的龄期宜采用60d，可以减少大体积砼的收缩，并能降低成本，得到了认可。在盈科中心工程中建议空调冷水泵、热水、中水泵选用了可变频泵

，业主采用后测算可节约电耗30%～40%。航华科贸中心工程中，我公司勘查现场审查图纸后，提出减薄底板厚度，减小挖土深度，使底板标高在地下水位以上，从而取消井点降水的整体改进方案，并建议用土钉锚喷挡土墙代替钢板桩及灌注桩的护坡方案，获各方同意。几项合理化建议节约投资720万元以上，并减少土方和混凝土实物量，缩短了工期。在最高人民法院工程中，建议取消了结构形式等，均获得了业主认可。

……

几乎在我公司每个工程咨询监理过程中，都有这种通过合理化建议的形式，在对设计进行修改，为业主避免了后期的设计变更或者费用增加，创造了大量财富。

3、

设计进度和设计合同管理

工程设计的进度管理是以合同管理为基础的，我们将对设计合同和设计任务书等合同文件进行研讨，并以此为依据指定出图进度计划，监督设计出图。保证设计院出图、业主和监理审图、图纸报审、经济文件（概预算、标的编制等）编制等工作环节的协调、连贯，防止由于出图环节影响其他后续工作的开展。

相应的设计合同管理工作我公司将按照一贯的合同管理办法实施，对设计过程中所有的文件往来书面化、信息化管理，随着设计工作的进行对合同文本进行相应增加、修改，进行动态管理。

二、

招标代理工作计划

我公司具有建设工程招标代理资质，能为****大厦的全过程招标提供优质的服务。

1、

总承包招标和指定分包范围

根据我公司目前的了解情况，****大厦的施工已处于开挖基坑阶段，因而我们认为以后招标将不包括基坑降水、边坡支护、土方开挖和回填土回运等施工项目。然后根据高级写字楼的一般分项工程内容，我们首先估计了****大厦的工程内容，然后对总包和业主指定分包范围提供划分意见。

我们建议下列施工项目纳入总承包招标范围：①除基坑降水、边坡支护、土方开挖和回填土回运以外的全部基础工程；②墙体工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、屋面工程、门窗工程（除精装修）、楼地面工程（除精装修）、天棚工程（除精装修）、普通装修工程、其他零星工程（以图纸为准）等土建工程；③给排水系统大部分项目（消防喷淋系统、饮用纯净水系统除外）、防雷接地工程、动力系统、照明工程部分管线；④天然气工程、通风空调系统、变配电系统、动力系统、照明工程、电梯工程和室外工程等项目的设备基础、预留洞口、预埋件及有关配合工作。

我们建议下列施工项目纳入业主指定分包活供应招标范围：①楼地面、天棚、门窗、外装修等部位的精装修（已图纸确定精装修范围）；②消防喷淋系统和火灾自动报警系统、饮用纯净水系统；③天然气工程；④通风和空调系统；⑤变配电系统、动力工程和照明工程的精装修部分；⑥智能化弱电系统，包括电话系统、电视公用天线系统、火灾自动报警系统、门禁系统、广播音响系统、楼宇自控系统、停车场管理系统保安监控系统、手机和呼机直放系统和综合布线等系统；⑦电梯工程；⑧室外的道路、管线、园林绿化等工程。

业主指定分包根据需要可以包括分包设计。

以上仅是根据我们目前了解的工程状况和凭我们的经验所作出的划分，今后我们将详细为业主提供不同总分包划分的利弊，尽力为业主控制工程投资，并有利于管理。

2、

招标文件主要内容

我公司将根据国家及北京市有关招标管理办法规定编制全套规范严谨、详细周密的招标文件，并把我们的项目全面管理的思想贯彻到招标文件中去，不仅仅是编制一个文档资料，关键是周密地为今后的工作打下良好的基础。

我们初步计划的施工总承包招标文件将包含以下主要内容：

第一章

投标须知

阐述招标的一些基本性质和要求，确定招标方式、投标要求及其他注意事项。

第二章

合同协议书

提供投标单位中标后的总承包合同格式及内容。

第三章

合同通用条件（北京市建设工程招标投标管理办公室编制）；

给出招标文件中各项内容的通用解释。

第四章

合同专用条件

就****大厦的实际情况对合同通用条件进行修正或删除，构成招标文件的专用条件。

第五章

工程规范和技术说明

说明****大厦工程将执行的具体规范和技术要求。

第六章

图纸

提供全套设计文件图纸及文字说明。

第七章

附件

提供招标所需的其他文件格式和内容要求，例如投标书格式、履约保函格式、合同价格组成明细表格式、合同价格组成汇总表格式、施工组织设计（技术标）格式等等。

3、

招标方式

目前建设工程招标中合同计价方式一般主要有传统的定额合同和单价合同两种方式，两种方式由于工程特点对业主和承包商的利益、风险有很大不同。我们建议业主采取灵活的方式，综合两者的优点对不同的发包项目分别实行两种招标方式，这样能最大程度控制投资。

如果招标时，工程图纸比较齐全详细，能够确定大部分工程内容和工程量，建议采用单价合同方式；反之，工程图纸深度还难以计算大多数工程内容和工程量时，按照定额单价能够为业主规避市场价格高于定额单价的风险。

此外，可以作为总包范围的土建主体结构、市场价格变化不大等工程内容适合于运用定额方式计价，而某些新产品、新工艺、技术标准高、单位价值高、属于分包范围的工程内容适合于运用单价方式，这样能充分竞争，降低造价。

总之，我们将在接受业主委托之后，对工程特点进行详细分析论证，为业主制定能最大程度降低风险、降低造价的招标方式。

三、

施工总承包合同编制及管理工作计划

施工总承包直接关系到工程主体的建设实施和指定分包的协调配合，因而对总承包合同的编制和管理应引起高度的重视。我们打算在做好招标文件的基础上，进一步以招标文件为出发点，编制严谨周密。实施可行的总包合同。

1、

施工总承包合同主要内容

我们计划编制的施工总合同主要内容包括：

第一章

合同协议书

即业主与总承包商之间签订的合同协议书内容。

第二章

中标通知书

根据招标文件规定评标后给中标单位发出的一份中标文件。

第三章

投标书及其附属文件

指总包商按照招标文件要求提交的标书和若干附件。

第四章

合同通用条件（北京市建设工程招标投标管理办公室编制）

对合同内容的通用解释说明。

第五章

合同专用条件

根据****大厦具体情况对合同通用条件进行修正、补充形成。

第六章

工程规范和技术说明

说明****大厦工程将执行的具体规范和技术要求。

第七章

合同图纸

第八章

合同其他文件

包括合同价格汇总表及组成明细表、主要材料设备价格清单、补充招标文件及答疑文件等。

2、

施工总承包合同动态管理

在明确划清总承包工作范围的前提下，体现总包的中心主导地位，确立其与业主、分包及其他各方的责权界定和法律关系。随着工程建设的大规模展开，分包商也逐渐进入，需不断补充有关总承包条款，对总包商进行分包的工程内容、物质设备采购和加工订货严格按照总包合同有关条款执行，并对分包商资质实力进行审查，认定后总包商才能与其签订分包合同。

对于合同的具体管理，我们将按照公司一贯的制度进行标准化、合法化、信息化管理。

四、

专业分包合同编制及管理工作计划

****大厦这类高档写字楼建设标准高，众多的专业分包（业主直接发包）是必须的，我们在协助业主划分专业分包范围后，将进一步为业主确定专业分包招标进度、招标方式、设备选型采购标准、进场时间等事项，并编制分包合同和进行管理。

1、

专业分包合同主要内容

某些专业分包的合同主要内容和上面的总包合同相似，这里不再重复列出，还有些分包合同需要根据专业特点增减条款，需要视具体条件而定。专业分包合同中需要根据各个专业的特点制定具体的技术规范标准，这方面，我公司的专业优势可以充分发挥出来。例如，我公司是北京市有大型机电设备和电梯咨询监理专业的顾问机构，能协助选择最优的分包。

此外，合同中明确指定分包商与业主、总包、其他分包商等方的责权利关系也是很重要的，特别是与总包之间的配合、协调需要详细说明。

2、

专业分包合同动态管理

专业分包合同的动态管理是随着各项专业分包的开始而开始的，我们将相应地对合同进行分类、整理，补充，并用分包合同来处理相应分包商与各方面的活动。

我们根据经验，草拟了一个机电设备进场的时间进度计划，谨供业主参考。在接受委托之后我公司将根据具体情况编制更具指导性的机电设备采购、进场计划，在满足功能需求的前提下为业主有效的控制投资，然后我们将按照进度编制相应的分包合同，进行管理。

五、

其他前期咨询工作计划

****大厦需要我公司提供的其他前期服务，如设计任务书编制、工程投资估算（初步设计概算、施工图预算）评审、专业分包招标代理、工程项目全过程投资、进度、质量控制计划等等，我们均有着丰富的经验，若得到业主的委托，能保证优质地为业主完成。

第三部分

****公司优势及本项目人员组织计划

一、

****咨询监理公司简介

北京****工程咨询监理有限公司是目前京城规模最大、实力最雄厚、信誉最优、知名度最高的综合性工程咨询公司之一，拥有甲级咨询、甲级监理、甲级造价和工程招标代理资质，是国际咨询工程师联合会（FIDIC）成员。能为业主提供建设工程全过程的技术经济顾问服务。

其前身是1987年成立的北京市建筑技术咨询服务公司，是1988年全国工程建设监理试点单位之一。曾被建设部授予“全国先进监理单位”

称号。为适应建立现代化企业制度，咨询公司组建北京****工程咨询监理有限公司，1997年5月经建设部核准为甲级监理资质。（证书号：96008）并通过ISO9002标准体系认证。1998年1月被建设部授予“八五期间全国工程建设管理先进单位”荣誉称号，多次被全国监理协会和北京市监理协会评为“先进监理单位”.

公司拥有雄厚的工程咨询监理技术人才，现有技术人员210人；其中国家注册监理工程师65人；北京市注册监理工程师35人；注册咨询师28人；教授级高级工程师13人；高级工程师56人；高中级技术人员比例占86％。

公司成立有专家组，现有成员14人，其中教授级高级工程师11人。专家组在审查设计方案、施工方案，进行技术经济论证，处理地基基础、测量、大体积混凝土、防水、及质量控制、新技术新工艺的应用、建筑施工进度控制、组织协调管理等方面发挥着突出的作用。

双

圆

监

理

公

司

专

家

组

简

介

姓

名

职

称

备

注

杨嗣信

教授级高级工程师

市政府建筑工程顾问组组长，建筑施工技术专家，全国“鲁班奖”评委

余志成

教授级高级工程师国家注册监理工程师

中国建筑学会施工委员会顾问、中国深基础工程协会常务理事

李国胜

教授级高级工程师

结构设计、设计规范专家

李

昂

教授级高级建筑师国家一级注册建筑师

建筑设计、小区环境设计专家

袁炳麟

教授级高级工程师

中国工程勘察大师、地质勘察专家

何建安

教授级高级工程师

中国建筑学会施工委员会主任委员质量管理专家，全国“鲁班奖”评委

郑念中

教授级高级工程师

中国建筑学会施工委员会副主任委员兼秘书长，建筑新工艺、新技术专家

胡世德

教授级高级工程师

高层建筑施工技术和建筑经济技术专家

叶林标

教授级高级工程师

中国建筑学会防水专业委员会主任委员，楼宇防水抗渗专家

张

森

高级工程师

施工组织设计、建筑施工技术

王光遐

高级工程师

北京市测量协会秘书长、测量放线、基础沉降基坑变形监测

孙无二

高级工程师国家注册监理工程师

施工组织设计、建筑施工技术

杨勤民

教授级高级工程师

质量管理和质量控制专家

曹继文

教授级高级工程师

施工组织设计、冬季施工、砼专家

公司是北京市唯一有大型设备安装和电梯监理专业的监理公司，由原设备安装公司的专业人员组成。能对设备选型提出建议，以防止不可靠的设备进入本工程。通过审查安装图纸将能把先进的安装工艺应用到本工程，确保设备性能的可靠性。

二、

重大工程咨询监理服务经验

****公司起点高、技术人员实力雄厚，承担了大量的高、精、难重大工程咨询监理业务，锻炼了人才，积累了经验，并已经逐步向工程咨询的新领域——项目管理和前期咨询服务发展。

1、

辉煌的工程监理业绩

过去，公司成立后10年共接受工程项目167项，共545万m2，工程造价总额212亿元。已完成的监理项目主要有：国家技术监督局综合业务楼、对外经贸部办公楼、中国藏学研究中心科研楼、龙堡大厦、伯宁花园、新世纪饭店高级装饰、城乡贸易中心二期、云湖度假村、长新别墅、密云剧院、东方广场、恒基中心、建设部办公楼装修改造、航华科贸中心、月坛大厦、北大科技发展中心、澳门镜湖医院、北京植物园展览温室、北京远洋大厦、华澳中心、国有资产管理局办公楼、四川饭店改造等工程，共50余项1015400平方米。在已完成工程中：国家技术监督局综合业务楼、对外经贸部办公楼、华北国家计量测试中心综合楼、财政部科研业务楼、安慧北里逸园6#楼、建信大厦、月坛大厦南座工程分别被评为国家质量银奖及市级优质工程。其它竣工工程中：北京大学科技中心工程评为优质结构工程，东方广场工程、民族文化宫抗震加固装修改造、逸园15#工程评为结构“长城杯”奖工程。北京恒基中心和北京植物园展览温室还被评为北京市九十年代十大建筑。

近几年来我公司在北京的城市建设中更是大显身手，承担了许多有重大影响的大型项目。目前正在监理的工程主要有：中国国家大剧院、盈科中心、华普中心大厦、SOHO现代城、盛和家园、北大生物城、联想集团(北京)研发大厦、富凯大厦、清华同方科技广场、光彩中心、信远大厦、锦秋之春、中关村西区地下管廊、最高人民法院业务大楼、中关村生命科学园、建筑师走廊、北京顺义国际学校工程、嘉铭园、海淀文化艺术中心、北京国际新闻中心、北京国际投资大厦等工程。

2、

项目管理及前期咨询服务探索

北京****监理公司在近年来，在搞好监理业务的基础上，积累经验，探索新路子，在北京市咨询监理行业率先对建设工程的现代项目管理模式进行了开拓性的尝试，已经取得了一定成绩。

例如：2000年初在国家组织的国家大剧院工程全国范围的全过程咨询监理招标过程中，北京****监理公司在十几家企业的竞争中，一举中标，派出了教授级高级工程师乐志远为总监的项目组，对国家大剧院工程进行项目管理。目前在前期的咨询过程中，提出了若干项咨询意见，得到了业主的认可并实施（①将超深的地下连续墙厚由1000mm改为800mm，由国内的桩锚成孔机械代替国外机械；②超大跨的网架由现场预拼改为工厂内预拼，缩短了工期；③钛金属板的采购，由单纯国外采购，建议由国内厂家参与竞争，给予了中国厂商机会，进而降低了采购成本等）。有效地使得该项目的投资、进度、质量目标控制在既定目标范围内。

再例如：北京市西城区金融街开发公司的B5地块上的富凯大厦，建筑面积12万m2。这家公司是较为规范的上市公司，公司员工的数量控制严。该公司大胆引进****监理公司进入项目管理，针对这项“三边”工程的特点，****监理公司的总监理工程师将各专业人员分成两套人马，一套人马在现场负责施工阶段的监理，另一套人马进入业主的项目班子，作为业主项目法人的各专业技术顾问和各专业技术文秘人员。业主项目法人完全控制整个工程的运作，同时人员精干到2-3人。

又例如：位于北京东交民巷的全国最高人民法院扩建工程，是由国务院机关事务管理局作为投资方和高法行政管理局共同签定了项目管理合同。这个项目的目标，是用较少的投资，将现有的高法办公楼改扩建成一个有中国法文化特色的标志性建筑，同时不能影响高法正常的行政办公。我们派出了以公司的创立人、原公司经理、高级工程师、高级经济师魏镜宇为首的项目管理组开展工作，在近三个月的时间内，为业主编制了项目建议书、设计任务书、招标文件，工程概算招标标底、初步设计审查报告、施工图审查报告、投资估算评审报告、制定项目进度计划、主要机电设备选型等大量前期工作、对各个专业提出了多项合理化建议，受到业主的高度评价。

三、

****公司的优势

当前一些业主已经意识到工程前期咨询服务的重要性了，但是往往又陷入另外一个误区——将前期咨询肢解化，设计咨询、招标代理、合同编制、预算审查等工作分别委托不同的咨询顾问单位。殊不知，工程项目的建设是一个连续的、有机的整体，前期的各项咨询活动都为项目的投资、进度和质量目标服务，因此，由一家有实力的顾问公司全面代理可以避免零散服务的“头疼医头，脚疼医脚”的弊病。所以，国际上才有通行的全过程总承包和项目全程顾问的管理模式。这样有利于信息、资源的整合，大大提高工作效率，促进项目目标的完成。理由如同智能化建筑中的综合布线一般。

我们在工程实践中也常常碰到这个问题。当各种各样的麻烦和问题出现时，业主才想起找某家只能片面完成某项服务的咨询或者代理公司，这样始终处于一种被动状态，使问题的解决无法从控制总投资、保证质量进度的最终目标出发，而且往往还产生各家顾问之间的交涉和沟通问题，为什么不把问题全部委托给一家有实力的公司去办理呢？

编制一份漂亮的的招标文件或者合同文本并不是一件难事，难的是编制的过程中考虑到今后执行的可操作性，难的是如何运用合同文件和动态的管理合同。我们经常在后期施工监理过程中碰到看起来很完善周密的合同在实施中无法操作，完全没有预计到工程建设中将最大出现的风险，大布头的文档形同虚设，还常常形成被承包商利用的漏洞，引发索赔。“决知此事要躬行”，我们迫切希望把工作中多年总结出的方方面面的经验教训应用到****大厦的前期咨询中去，为业主规避风险，提高效益。这也是我们最大的优势。

因此，我们建议业主采用将****大厦的前期咨询工作整体性委托给****公司的管理方式，在各样能更有效地进行投资、进度和质量管理，也便于和后期的分包管理、机电设备采购、合同管理和施工监理结合起来，更利于业主的项目管理。

四、

本项目拟派人员计划

对于****大厦的前期咨询工作，我公司将抽调精兵强将组成以公司的创立人、原公司经理、高级工程师、高级经济师魏镜宇为首的项目管理组，为业主全面地提供服务，项目组将直接使用公司的专家系统——专家组和各专业技术专家的智力资源，为项目提供各阶段需要的服务。

项目组成员包括下列人员：

姓名

职称/职务

负责项目范围

在接受项目管理委托之后，我公司将迅速组织人员，编制详细的项目管理大纲，制定周密的工作计划制度，按照现代科学的项目管理模式进行运作，与业主同心协力将****大厦的宏伟建设蓝图变为现实。

第四部分

服务协议及报酬

关于****大厦的前期咨询服务的协议和收费标准，我公司建议按照国家有关部门的明确规定执行。

我们提供两种服务报酬计取方式，供业主参考：

1、首先由业主认可相应的服务项目（整个工程前期或者前期中的某几项服务内容）后，将各项服务内容的收费加权起来即可。即：

服务收费方式1

序号

服务项目

主要内容

费用计取方式

相关规定

1

前期咨询

编制设计任务书、设计咨询、初步设计图审查、施工图审查、提供合理化建议、前期日常咨询等

工程总造价×（0.1%~0.2%）

《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》京价（收）字（1996）第043号

2

标的编制

编制施工总承包标的、计算工程钢筋量（需另收费）

工程标的编制费＝工程总造价×(0.1%~0.3%)；钢筋量计算费＝钢筋量（吨）×16元/吨

《北京市建设工程招标代理服务收费标准（试行）》京价（收）字[2000]467号

3

施工总承包招标代理

编制招标文件、组织招标、开标和评标等招标全过程工作，编制施工总承包合同

招标代理服务收费＝中标价×(0.1%~0.2%)×40％（中标方交纳剩余60％）

《北京市建设工程招标代理服务收费标准（试行）》京价（收）字[2000]467号

4

装饰装修、设备材料采购招标代理

编制招标文件、组织招标、开标和评标等招标全过程工作，编制分包合同

装饰装修招标代理服务收费＝装饰装修中标价×(0.5%~1%)×40％（中标方交纳剩余60％）；设备材料采购招标代理业主无需付费

《北京市建设工程招标代理服务收费标准（试行）》京价（收）字[2000]467号

5

其他前期服务

项目建议书、可行性研究报告编制（或审查）、投资估算评审等

按照有关规定执行

国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》

计价格[1999]1283号；《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》京价（收）字（1996）第043号

2、如果业主委托整个前期咨询服务，我公司也愿意按照工程总造价取一个综合费率收费，即服务收费方式2：

前期服务综合收费＝工程总造价×前期服务综合费率

服务协议合同具体内容我公司愿指派经营合同部人员与业主商讨确定。

第五部分

附件：机电设备采购初步进度计划

一、总体进度目标：2002年底结构封顶、2003年底工程竣工。

二、机电安装工程进度预期目标：

2002年4月机电专业配合进场预留预埋工作至12月底结构封顶；

2002年7～8月地下室管道安装开始进行；

2002年底前机电专业完成地下室管道安装，主楼部分干、立管安装基本到顶，次年春节前各系统主管全部完成；春节后三月底主干管单项试压完；

2003年2～3月开始进行主楼部分各系统支管安装，此项工作与装修和设备安装工作同步进行；电气专业开始穿线；

2003年4月前土建交付设备安装，2003年5月开始进入设备安装阶段，至10月底设备安装完成；其中应以消防、喷淋系统为重点，做到系统试压完；9月前竖井和主干桥架、配电室安装完成，达到放电线条件；10月底前送正式电，保证设备有电调试；

2003年5～6月月机电配合土建装修进行卫生器具、风机盘管、风口、喷洒头、消防箱、烟感温感、灯具、开关插座等项目安装；卫生洁具安装应在11月份为宜，同期室外给排水必须具备条件，以使各系统试压、冲洗工作；

2003年11月至12月中旬完成系统调试运行工作